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Morosità incolpevole e coronavirus: cosa c'è da sapere

Cos'è la morosità incolpevole? E come hanno trovato applicazione le norme che la disciplinano durante l'emergenza coronavirus? A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Articolo scritto dall'avv Valentina Papanice di condominioweb

Il concetto di morosità incolpevole fa capolino la prima volta nel nostro ordinamento nel D.L. n. 102/2013. Qui, l'art. 6 co.5, per quanto ancora interessa, prevede l'istituzione di un Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli; fondo utilizzabile dai Comuni ad alta tensione abitativa che avessero avviato, entro la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge, procedure per l'erogazione di contributi in favore di inquilini morosi incolpevoli.

Il D.L. rinviava poi ad un decreto ministeriale il riparto delle risorse tra le varie regioni nonché le provincie autonome di Trento e Bolzano; lo stesso decreto doveva poi stabilire i criteri e le priorità che i comuni dovevano seguire "nei provvedimenti comunali che definiscono le condizioni di morosità incolpevole che consentono l'accesso ai contributi"; lo stesso D.L. stabiliva che le risorse dovevano essere assegnate con priorità alle regioni che avessero emanato norme per la riduzione del disagio abitativo, che prevedessero percorsi di accompagnamento sociale per i soggetti sottoposti a sfratto.

A tal fine, le prefetture avrebbero dovuto adottare "misure di graduazione programmata dell'intervento della forza pubblica nell'esecuzione dei provvedimenti di sfratto"

Sono stati quindi emanati vari decreti ministeriali (alcuni diretti semplicemente a regolare il riparto del fondo tra le Regioni, altri dal contenuto più "complesso").

Attualmente, il concetto di morosità incolpevole è definito dal D.M. 30 marzo 2016, per il quale:

"1. Per morosità incolpevole si intende la situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare.

2. La perdita o la consistente riduzione della capacità reddituale di cui al comma 1 possono essere dovute, a titolo esemplificativo e non esaustivo, ad una delle seguenti cause: perdita del lavoro per licenziamento; accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell'orario di lavoro; cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale; mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici; cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente; malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell'impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali".

Fondo morosità incolpevole, i criteri per l'accesso

Sempre a norma dello stesso decreto, i criteri per l'accesso ai contributi, che il comune è tenuto a verificare, sono:

a) un reddito I.S.E. non superiore ad euro 35.000,00 o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore I.S.E.E. non superiore ad euro 26.000,00;

b) che il richiedente sia destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida;

c) che sia titolare di un contratto di locazione ad uso abitativo regolarmente registrato (sono esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali Al, A8 e A9) e risieda nell'alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno;

d) che abbia cittadinanza italiana, di un Paese dell'UE, o, se non appartenenti all'UE, possieda un regolare titolo di soggiorno.

Il comune deve anche verificare che il richiedente, ovvero ciascun componente del nucleo familiare, non sia titolare di diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza riguardo ad altro immobile che sia fruibile ed adeguato alle esigenze del nucleo familiare.

Per il riconoscimento del contributo esistono poi alcuni criteri preferenziali e cioè: la presenza all'interno del nucleo familiare di almeno un componente che sia ultrasettantenne, minore, con invalidità accertata per almeno il 74%, in carico ai servizi sociali o alle competenti aziende sanitarie locali per l'attuazione di un progetto assistenziale individuale.

Attualmente il contributo massimo concedibile è di 12.000 euro.

Sempre a norma del D.M. 30 marzo 2016, i contributi sono destinati:

a) fino a massimo 8.000,00 euro per sanare la morosità incolpevole accertata dal comune, se il periodo residuo del contratto non sia inferiore a due anni (con contestuale rinuncia all'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile);

b) fino a massimo di 6.000,00 euro per ristorare il proprietario dei canoni corrispondenti alle mensilità di differimento se il proprietario consente che sia differita l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile per il tempo necessario a trovare un'adeguata soluzione abitativa all'inquilino moroso incolpevole;

c) fornire il versamento di un deposito cauzionale per stipulare un nuovo contratto di locazione;

d) assicurare il versamento di un numero di mensilità riguardanti un nuovo contratto da sottoscrivere a canone concordato fino ad un contributo massimo complessivamente concedibile di euro 12.000,00.

I contributi di cui alle lettere c) e d) possono essere forniti dal comune in un'unica soluzione alla sottoscrizione del nuovo contratto.

La morosità incolpevole in tempo di covid

Verrà sicuramente in mente a molti che l'istituto della morosità incolpevole potrebbe essere utilizzato per aiutare le persone in difficoltà economiche a causa della pandemia Coronavirus.

In realtà le norme di emergenza non hanno introdotto nuove norme in materia; l'istituto esiste come esisteva prima; non è cioè stato utilizzato in maniera diciamo più intensa e le molte condizioni richieste per il riconoscimento del contributo - nonché probabilmente l'entità del fondo e i criteri di riparto dello stesso -, difficilmente si prestano a fare fronte ai problemi economici creati dall'emergenza da Covid-19.

La norme di emergenza hanno previsto altri rimedi, quali il blocco delle esecuzioni dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo (al momento) fino al 1° settembre 2020; era anche previsto il blocco dei termini per il compimento di atti processuali e delle fissazioni di udienze; attualmente (fase compresa tra il 12 maggio e il 31 luglio 2020) la difficile gestione della ripresa è rimessa ai singoli uffici giudiziari.

Lasciamo all'espressione "difficile" il compito di rappresentare gli innumerevoli disagi che al momento patiscono i fruitori degli uffici giudiziari.

Attualmente quindi gli sfratti non possono essere eseguiti. Come noto, molti sono, poi, gli strumenti, previsti dalla normativa d'emergenza, che dovrebbero poi alleggerire il peso economico gravante su chi è in difficoltà.

Con riferimento specifico all'inadempimento nella locazione, la norma d'emergenza che viene in rilievo è quella contenuta nel decreto D.L. n. 6/2020, secondo cui il rispetto delle misure di contenimento anti Covid è "sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile?, della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti" (art.3 co.6-bis).

Esistono poi gli ordinari strumenti previsti in caso di inadempimento. Certamente, nell'attesa di iniziative che possono provenire da enti e associazioni, o in alternativa a rischiose e costose azioni giudiziarie, le parti possono provare a migliorare la situazione concreta in cui versano.

Valutata l'effettiva situazione complessiva, un approccio pragmatico e comunque guidato dal principio di buona fede (di cui all'art. 1375 c.c.) potrebbe far concludere che è meglio un accordo che lasciare che la situazione peggiori o rivolgersi al giudice.

Le parti potranno pensare, in ragione dell'emergenza e della difficoltà economica da questa provocata, di "rivedere" il proprio rapporto contrattuale e di raggiungere un accordo sia in merito ai canoni scaduti che a quelli in scadenza.

D'altro canto, nel caso si attivi il procedimento di sfratto, ad un certo punto, nel caso di opposizione si deve attivare un tentativo di mediazione civile; siamo infatti in uno di quei casi in cui il passaggio dalla mediazione è obbligato (ex D. Lgs. n. 28/2010). Allora perché non provarci prima?

Da Agenzia Farini

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Modena