3 ragioni per cui l’affitto è in crescita anche se le compravendite sono ripartite

Gli italiani ricominciano a comprare casa, gli affitti sono destinati a sgonfiarsi. Sbagliato: ecco cosa succede sul mercato immobiliare

 

Compravendita e affitto: analisi del legame tra questi due mercati, al di là di facili semplificazioni

Breve storia triste: in pochi anni le case vendute ogni anno nel nostro paese hanno letteralmente subito un dimezzamento, passando dalle 869.308 transazioni del 2006 alle 403.124 del 2013.
Non è senz’altro un dato nuovo, tutti sono consapevoli delle grandi difficoltà che il mercato immobiliare italiano ha attraversato negli anni recenti. E tutti sono consapevoli del fatto che l’ancora di protezione per le migliaia di famiglie che si sono viste negare un mutuo dalle banche, principale motivo della crisi delle compravendite residenziali, è stato l’affitto.

Naturale alternativa all’acquisto, la locazione ha svolto quel ruolo sociale che le compete, fornendo una valida soluzione abitativa alle famiglie che cercavano un tetto per sé.
Un vero boom, quello delle locazioni, giunte a livelli davvero significativi: 1,5 milioni di contratti, tenendo conto dei soli contratti “ufficiali”, registrati dall’Agenzia delle Entrate. E, purtroppo, ben sappiamo che questo milione e mezzo di contratti rappresenta solo una quota degli affitti davvero stipulati ogni anno in Italia, dato l’ancora abbondante sommerso.

Chiunque è stato portato ad associare i due fenomeni, facendo 2+2=4. Sono calate le compravendite e, di conseguenza, sono cresciuti gli affitti. Di converso, il senso comune è portato a dirci: quando le compravendite cresceranno, gli affitti caleranno. Come dire: 4-2=2.
Una facile semplificazione, che trova però, almeno in parte, una smentita nei fatti.

I fatti ci dicono che , a fronte della ormai consolidata ripresa delle compravendite immobiliari (timida nel 2014 e 2015, ben più marcata lo scorso anno: +18,9%, arrivando a complessive 533.741 transazioni), gli affitti non hanno subito il ridimensionamento che ci si attendeva.
Anzi: dal 2014 hanno fatto un balzo in avanti notevole: superati 1,65 milioni di contratti, sono giunti nel 2016 alla soglia del milione e settecentomila contratti (1.690.520 contratti di locazione registrati all’Agenzia delle Entrate).
Se le compravendite sono cresciute di 130.000 unità dal 2013 ad oggi, perché gli affitti sono cresciuti di 200.000 contratti nello stesso arco temporale?

3 ragioni strutturali che spingono l’affitto al di là dell’andamento congiunturale delle compravendite

 

Flessibilità del lavoro e rigidità dell’acquisto con mutuo: alla ricerca di un nuovo equilibrio

Comprare casa con un mutuo, si sa, è un matrimonio con la banca. E il divorzio è assai più difficile e oneroso che rispetto al proprio partner.
Per questo gli italiani, che nel nuovo millennio hanno iniziato a fare i conti con:
• un mercato del lavoro più flessibile: il popolo delle Partite Iva non è mai stato tanto numeroso, e anche chi dispone di un contratti di lavoro subordinato risente di una maggiore flessibilità, di scadenze frequenti fino ai trenta-quarant’anni
• un contesto economico soggetto a continui mutamenti e globalizzato, nel quale anche chi dispone di un contratto a tempo indeterminato “vecchio stile” può trovarsi da un giorno all’altro con l’azienda che chiude, delocalizza, etc.
Di fronte a tanta flessibilità (e incertezza, non nascondiamocelo!) nelle entrate familiari , il mutuo è un impegno che non tutti sono ormai disposti ad accettare.
Se negli anni Ottanta la casa di proprietà era un mantra, oggi lo è rimasto per pochi. Ma anche per chi desidera comprare casa, l’esigenza di legarsi ad un mutuo per vent’anni, unita alle incertezze reddituali di medio-lungo termine tipiche per la stragrande maggioranza dei Millennials, funge da freno a molti giovani potenziali acquirenti.

 

Maggiore mobilità all’interno del territorio nazionale e flussi migratori verso l’Italia

Nasco nella mia città, studio quanto più vicino possibile a casa, cerco lavoro nella mia città, compro casa e metto su famiglia nella mia città. Questo il percorso di vita dell’italiano medio, non più di venti, trent’anni fa.
Oggi le cose sono cambiate, notevolmente. È raro che chi nasce in una città risieda sempre e stabilmente in quel posto. Fin dagli anni dell’università l’abitudine alla mobilità è ormai connaturata negli italiani. E, successivamente, la ricerca di un lavoro porta molti a spostarsi: trasferimenti di pochi chilometri a volte, spostamenti di città o di regione in altri casi. Come, d’altronde, sono sempre più frequenti gli italiani che fanno esperienze (transitorie a volte, permanenti in altri casi) di vita all’estero.
In questo mutato contesto, mettere radici può essere visto come un vincolo, più che come un’opportunità.
Perché investire in un immobile che potrebbe costringermi a restare qui qualora, nel giro di pochi mesi o anni, avessi voglia o esigenza di spostarmi? O che mi potrebbe richiedere un rapido disinvestimento, con buone probabilità di doverci perdere soldi, vista la necessità di disfarmi dell’abitazione comprata?
L’affitto è senz’altro uno strumento più adatto alle mutevoli esigenze dei giovani italiani, permettendo loro di soddisfare l’esigenza abitativa attendendo orizzonti stabili prima di fissare le proprie radici.
Allo stesso modo, è – da sempre – la soluzione preferita per chi si trasferisce nel nostro paese più o meno stabilmente. Chi viene in Italia generalmente si avvale di una casa in affitto, almeno inizialmente; e, sebbene la preferenza di chi emigra nel nostro paese per la locazione non sia certo una novità, la presenza di cittadini stranieri in Italia è senz’altro destinata a crescere.
Anche i flussi migratori verso il nostro paese contribuiscono (e sempre più contribuiranno) ad alimentare l’esigenza di affitto in Italia.

Un concetto di famiglia più sfumato comporta esigenze abitative più adattabili al contesto familiare

Nel corso degli ultimi vent’anni “sposarsi e fare figli” è diventato un percorso di vita meno lineare di quanto non lo fosse per i nostri genitori o nonni.
Trovare l’anima gemella al primo colpo non è affatto semplice (anzi, una rarità!). Andare a vivere da soli prima di mettere su casa insieme al proprio partner è un passaggio molto frequente. Passare da una convivenza prima di sposarsi è la norma (e, a dire il vero, “prima di sposarsi” è una forzatura: oggi questo passaggio non è affatto scontato).
Allo stesso modo, il matrimonio – che ci piaccia o no – non è più quell’istituto indissolubile che molti di noi hanno da sempre creduto. Separazioni e divorzi non sono il lieto fine sognato all’inizio di qualsivoglia relazione, ma sono momenti che toccano molti di noi.
Tanto l’inizio della relazione e l’esigenza di sperimentarsi come coppia, con una convivenza, quanto la separazione e la necessità di trovare spazi nuovamente indipendenti dal proprio ex-partner richiedono un appoggio, più o meno temporaneo. Ove non si disponga di un immobile di proprietà per questo, l’affitto è la soluzione naturale.
Dato che la società si sta dirigendo verso rapporti sempre più “liquidi”, la locazione è destinata ad accompagnare questo trend crescente.