Redditi di locazione non percepiti, non tassabili anche senza convalida di sfratto

Con la sentenza n. 594/2019, la seconda sezione della Commissione tributaria regionale del Lazio ha stabilito che i redditi di locazione non percepiti non sono tassabili anche senza convalida di sfratto.
Ma vediamo la vicenda. Le Entrate di Roma uno hanno richiesto con un accertamento maggiori imposte in dipendenza di redditi di locazione non percepiti dal locatore. Dopo aver constatato che il giudice civile aveva rilevato il mancato pagamento dei canoni scaduti, la Commissione tributaria provinciale di Roma ha accolto il ricorso e annullato la pretesa erariale.
L’ufficio finanziario ha proposto appello replicando che la procedura, sia pure attestante la morosità del conduttore, non si era definita con un procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto. In udienza, infatti, la conduttrice morosa aveva riconsegnato le chiavi davanti al giudice determinando una sentenza di risoluzione contrattuale.
L’ufficio ha sostenuto che le disposizioni dell’articolo 26 del Tuir n. 917/1986 prevedono la non tassabilità dei soli canoni di locazione di immobili a uso abitativo non riscossi, per i quali si sia conclusa la convalida di sfratto. Nel caso specifico, non vi era stata convalida di sfratto, quindi i redditi dovevano essere indicati nella dichiarazione annuale.
La decisione dei giudici provinciali è stata confermata dalla Commissione regionale del Lazio che ha annullato la pretesa erariale. Secondo quanto stabilito dai giudici regionali capitolini, le disposizioni dell’articolo 26 del Tuir n. 917/1986 devono essere interpretate secondo la ratio della norma che intende escludere dal reddito i canoni di locazione non effettivamente percepiti dal locatore e non secondo l’interpretazione letterale. Il collegio ha precisato che questo deve essere sia quando la procedura si concluda con un provvedimento di convalida di sfratto, sia nel caso in cui, con la riconsegna dell’immobile, la stessa procedura si sia conclusa con una risoluzione contrattuale in seguito alla riconsegna delle chiavi in udienza. La Commissione, respingendo l’appello dell’Agenzia erariale, ha condannato l’ufficio al rimborso delle spese di lite quantificate in euro 1.500,00.

Fonte : “ Idealista”

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Quando gli italiani preferiscono abbandonare gli immobili invece di recuperarli

Poiché la storia degli italiani è fatta di migrazioni, spesso capita loro di ritrovarsi proprietari di seconde e terze case che in passato appartenevano a qualche caro estinto proveniente da una regione lontana rispetto a quella dove si vive attualmente. Regioni che a volte hanno scarse attrattive turistiche, o sono comunque difficilmente raggiungibili: le case restano quindi disabitate per lungo tempo. Ma costituiscono comunque un costo in termini di utenze di luce e gas che restano attive, o di imposte locali che vanno comunque versate al Comune di appartenenza dell’immobile.

Per evitare di pagare le tasse, purtroppo spesso si sceglie di abbandonare queste case al loro destino. I più recenti dati dell’Agenzia delle Entrate mostrano che gli immobili non adatti a produrre reddito sono cresciuti in un anno del 3,2% nel 2007, mentre Confedilizia rileva che dal 2011 la percentuale in più di edifici accatastati in categoria F2 (sostanzialmente, i ruderi che non vengono tassati) è stata addirittura dell’87%. “Un fenomeno che interessa anche i locali commerciali – spiega il Presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa – i quali, tra tasse statali e locali vedono un carico fiscale che supera anche il 60% e non riuscendo, quindi, a fare investimenti, lasciano i locali sfitti e in rovina”. Segnale che gli italiani preferiscono lasciar andare i propri immobili piuttosto che recuperarli, per poi dover pagare le relative imposte, senza la certezza di poterne trarre un giusto reddito.

Imu e Tasi, quando non si pagano

Si può evitare di pagare le tasse su un immobile in vari casi, tra cui: quando il fabbricato è inagibile (è un perito tecnico a dover dichiarare l’inagibilità di un edificio o la sua inabitabilità); quando di conseguenza, l’immobile può essere accatastato come immobile “collabente” (categoria catastale F/2, senza rendita), a meno che non ci si trovi in un Comune che fa comunque pagare l’area occupata in quanto edificabile, e che l’Agenzia delle Entrate accetti il riaccatastamento; quando, in casi estremi, viene abbattuto. Altri casi, meno drastici, in cui è possibile risparmiare sulle tasse possono verificarsi quando due coniugi possiedono due case, ognuna delle quali risulta abitazione principale per uno di essi (che hanno, di conseguenza, residenza in Comuni diversi); quando l’immobile è in proprietà o usufrutto da parte di anziani o disabili residenti in istituti di ricovero, oppure a militari in servizio in un altro Comune, purché non affittato; quando si tratta di casa coniugale assegnata all’ex coniuge; quando la casa è ceduta, ad esempio, ai figli.

Rinunciare alla proprietà per non pagare le tasse

Il dato sul numero di edifici senza rendita catastale, a detta di Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, va considerato la punta di un iceberg. “Il numero degli edifici in queste condizioni in assoluto non è altissimo – spiega, - ma è la tendenza al suo aumento a preoccupare. Significa o che i proprietari preferiscono danneggiare volontariamente i propri immobili pure di evitare di pagare le imposte; o che tali immobili semplicemente non vengono mai ristrutturati, e cadono naturalmente in rovina. Spesso, pur di non essere gravati dal fisco, si sceglie addirittura di rinunciare alla proprietà. Dietro il mezzo milione di immobili in rovina in Italia si sospettano quindi altre decine di migliaia pronte ad entrare nella stessa condizione entro breve”.

Cedolare secca sui locali commerciali: una possibile soluzione

Una situazione che è ben lungi dal parlare di un mercato immobiliare in buona salute in Italia. “Nel confronto con i dati europei, in Italia vediamo un aumento di compravendite a fronte di un continuo calo dei prezzi - dichiara Spaziani Testa. - Perciò noi parliamo di “comprasvendite”: parecchia gente ha perso soldi vendendo a meno del prezzo di acquisto, e questo non è un buon segnale. Inoltre, chi compra oggi è chi qualche anno fa non aveva un’elevata disponibilità di spesa, e si è deciso oggi a farlo perché il prezzo è conveniente. Esaurito il bacino di persone che si possono permettere l’acquisto, il mercato sarà nuovamente fermo”.
Perché l’Italia si distingue in negativo rispetto al panorama europeo? “ Prima di tutto per l’economia meno stabile – risponde Spaziani Testa. - Poi l’Italia ha commesso l’errore di gestire la crisi del 2011-2012, che ha portato al governo tecnico, con misure che hanno pesato quasi esclusivamente sugli immobili,  con un carico fiscale passato da 9 a 24 miliardi. Sarebbe stato un errore meno grave se si fosse trattato di una misura una tantum. Invece le imposte sono rimaste, pur alleggerite per le prime case”.
Cosa potrebbe fare, allora, il nuovo governo? “ Sicuramente ridurre il carico fiscale, anche se è qualcosa di utopico ora che le tasse sulla casa sono diventate una risorsa finanziaria stabile. I bonus e gli sgravi fiscali sono stati l’unico segnale positivo e vanno assolutamente mantenuti, anche se nonostante la loro esistenza l’edilizia delle manutenzioni e ristrutturazioni non è ancora ripartita in maniera significativa. Andrebbe dato un segnale forte per il settore e per il suo indotto: ad esempio auspichiamo che venga introdotta la cedolare secca anche per gli affitti commerciali oltre che per quelli residenziali. In quest’ultimo settore - conclude Spaziani Testa, - gli sgravi fiscali hanno avuto effetti positivi, che ci auguriamo possano verificarsi anche negli altri settori”.

Da " Idealista" 

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