Pignoramento, ora la banca può prendersi casa tua senza inviare avvisi con questa clausola nel mutuo: nuova ordinanza

Basta una clausola nel contratto di mutuo per far scattare il pignoramento immobiliare senza che il debitore riceva l'atto a casa propria? La Suprema Corte torna a fare chiarezza su un meccanismo che può cogliere di sorpresa chi non ha onorato le rate del finanziamento fondiario.

Chi ha sottoscritto un mutuo fondiario e si trova in difficoltà con i pagamenti dovrebbe fare attenzione a una clausola, spesso inserita in fondo, sull'elezione di domicilio. Potrebbe infatti scoprire di aver già autorizzato la banca a notificare gli >atti esecutivi presso la segreteria del Comune in cui si trova l'immobile dato in garanzia, senza ricevere alcuna comunicazione direttamente a casa propria. È esattamente questo lo scenario oggetto della recente ordinanza della Corte di Cassazione, n. 20744 del 18 giugno 2026. Un mutuo non pagato e un pignoramento contestato. Tutto nasce da un contratto di mutuo fondiario stipulato tra un privato e una banca. A fronte del mancato pagamento delle rate da parte del mutuatario, la banca avviava la procedura di pignoramento immobiliare, notificando l'atto non presso la residenza anagrafica del debitore, bensì presso la casa comunale del Comune in cui era situato l'immobile oggetto di garanzia. Nel contratto di mutuo, all'art. 15 delle clausole generali, il debitore aveva eletto domicilio proprio in quella sede per tutti gli effetti giudiziali ed esecutivi. Il debitore proponeva opposizione dinanzi al Tribunale di Ancona, eccependo che la notifica non era mai avvenuta presso la sua effettiva residenza e che, pertanto, il pignoramento dovesse considerarsi inesistente. Il Tribunale rigettava l'opposizione, ritenendo valida l'elezione di domicilio e legittima la notifica. In sede di appello, tuttavia, la Corte d'Appello di Ancona ribaltava l'esito, dichiarando la nullità della clausola contrattuale e, di conseguenza, l'inesistenza giuridica del pignoramento. La banca ricorreva quindi in Cassazione. Il domicilio eletto nel mutuo fondiario è valido e vincolante. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della banca e cassato la sentenza d'appello. La questione ruotava attorno all'interpretazione dell'art. 141 del c.p.c., che consente la notificazione degli atti presso il domicilio eletto e dell'art. 47 del c.c., che disciplina l'elezione di domicilio come atto di autonomia privata pienamente legittimo. La Cassazione ricorda che, secondo un orientamento ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità – ribadito con la sentenza n. 27851 del 12 dicembre 2013 – l'elezione di domicilio effettuata dal debitore nel contratto di mutuo fondiario, quando sia riferita espressamente anche agli effetti giudiziali ed esecutivi, conserva piena validità ed efficacia per tutti gli atti della procedura esecutiva. Ne consegue che la notifica del pignoramento effettuata presso quel domicilio è da considerarsi rituale e dal momento di tale notifica decorrono i termini per proporre opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell'art. 617 del c.p.c.. La Corte d'Appello di Ancona aveva motivato la propria decisione richiamando un'unica pronuncia della Cassazione, la n. 15637 del 2007, che aveva dichiarato nulla una clausola analoga in un diverso contratto bancario. La Cassazione ribalta però questo ragionamento. In primo luogo, quella sentenza era rimasta isolata e non aveva mai espresso un indirizzo univoco. In secondo luogo, essa non riguardava un contratto di mutuo fondiario, categoria soggetta a una disciplina speciale contenuta nell'art. 41 del T.U. bancario, il quale non contiene alcuna disposizione che limiti o vieti l'elezione di domicilio da parte del mutuatario per gli atti esecutivi. La Cassazione ricorda altresì come, già con la sentenza n. 12702 del 25 maggio 2010, fosse stato chiarito che le speciali prerogative del credito fondiario – tra cui la possibilità di procedere esecutivamente anche in caso di fallimento del debitore, come confermato dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 175 del 2004 – non erodono la validità della clausola di elezione di domicilio, ma si aggiungono al quadro normativo esistente. Il secondo motivo di ricorso, quello relativo alla natura del vizio della notifica – se inesistenza o semplice nullità sanabile – risulta fondato. La Corte rileva che qualificare come inesistente il pignoramento, anziché come affetto da mera nullità, è stato un errore della Corte territoriale, alla luce della giurisprudenza che ha progressivamente circoscritto l'inesistenza ai soli casi di assoluta mancanza di riconoscibilità dell'atto come tale. Avv. Marco De Gregorio, Brocardi.it

Decreto rilancio, dall'Agenzia delle Entrate la guida (vademecum) sui bonus

22 maggio 2020

L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la guida al decreto rilancio 2020. Un vademecum per sapere come accedere ai principali bonus e contributi previsti dall'ex decreto maggio, pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Anche il nuovissimo ecobonus 2020 nella guida dell'Agenzia delle Entrate sul decreto rilancio è disponibile in formato pdf.

Con una presentazione schematica, la guida vademecum dell'Agenzia delle Entrate illustra le disposizioni contenute nel decreto rilancio. In particolare, sono sintetizzate tutte le novità di carattere fiscale e descritti i bonus e le agevolazioni introdotte dal decreto rilancio per aiutare famiglie e imprese a fronteggiare i disagi causati dall’emergenza del coronavirus.

Sanificazione dei luoghi di lavoro – Il vademecum illustra come imprese e lavoratori autonomi che esercitano la loro attività in luoghi aperti al pubblico possono usufruire del credito d’imposta pari al 60% delle spese sostenute per l’adeguamento alle prescrizioni sanitarie e alle misure di contenimento contro la diffusione da COVID-19, la sanificazione degli ambienti e degli strumenti utilizzati e per l’acquisto di dispositivi di protezione individuale atti a garantire la salute di lavori ed utenti.

Ecobonus 110 spiegato dall'Agenzia delle Entrate

Ecobonus 110 e bonus vacanze – Spazio anche alle detrazioni del 110 per cento per interventi di efficienza energetica, di riduzione del rischio sismico e per l’installazione di impianti fotovoltaici e di infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici, che passano al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Come spiega l'Agenzia delle Entrate l'ecobonus 110 può essere fruito in 5 rate annuali di pari importo oppure si può optare per la trasformazione in credito d’imposta o sconto per l’importo corrispondente alla detrazione.

I nuclei familiari con ISEE in corso di validità non superiore a 40mila euro possono usufruire anche del bonus vacanze di un credito, fino a 500 euro, utilizzabile per il pagamento dei servizi offerti dalle imprese turistico ricettive, bed&breakfast e agriturismi. Per i nuclei familiari composti da due persone l’importo del credito è di 300 euro, per quelli composti da una sola persona è 150 euro.

Mascherine senza Iva - Fino al 31 dicembre di quest’anno sono esenti da Iva, con diritto alla detrazione dell’imposta pagata sugli acquisti, le cessioni di mascherine e di altri dispositivi medici e di protezione individuale. A partire dal 1° gennaio 2021 verrà applicata un’aliquota Iva pari al 5%.

Contributi a fondo perduto per le imprese e niente Irap – Piccole e medie imprese e autonomi titolari di partita Iva che nel mese di aprile 2020 hanno avuto un fatturato inferiore ai 2/3 di quello di aprile 2019 possono richiedere dei contributi a fondo perduto. Il contributo riconosciuto non concorrerà alla formazione della base imponibile delle imposte sui redditi, né alla formazione del valore della produzione netta, ai fini Irap.

Gli imprenditori e i lavoratori autonomi con ricavi o compensi che non hanno superato i 250 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente non dovranno versare il saldo 2019 e la prima rata dell’acconto 2020 dell'Irap. Occhio anche al bonus per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo: è previsto un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione versato per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020.

Sospensione cartelle di pagamento e attività di riscossione –  Nella guida dell'Agenzia delle Entrate sul decreto rilancio, vengono elencati i provvedimenti fiscali che riguardano la sospensione fino al 31 agosto dei termini di versamento derivanti da cartelle di pagamento, avvisi di addebito e avvisi di accertamento affidati all’Agente della riscossione. La sospensione riguarda anche la notifica di nuove cartelle e degli altri atti di riscossione.

Le rate 2020 della “rottamazione-ter” e del “saldo e stralcio”, se non versate alle relative scadenze, potranno essere pagate entro il 10 dicembre senza perdere le agevolazioni previste e senza oneri aggiuntivi. Scatta anche lo sblocco dei pignoramenti di stipendi e pensioni e arrivano regole più soft per le rateizzazioni in essere o richieste entro il 31 agosto. È inoltre consentita la possibilità di rateizzare i debiti relativi a piani di pagamento della “rottamazioni-ter” o del “saldo e stralcio” decaduti per mancato versamento delle rate scadute nel 2019.

L’Agenzia delle Entrate nella guida dedicata al decreto rilancio chiarisce che pur emettendo entro il 31 dicembre gli atti relativi a controlli in scadenza nel 2020, li notificherà ai contribuenti solo nel 2021, senza l’addebito degli interessi.

Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena