Fotovoltaico, ora non puoi più installarlo sui tuoi terreni, ma c'è un modo per metterlo lo stesso: nuova sentenza

La Corte Costituzionale respinge i ricorsi contro il limite ai pannelli solari installati direttamente sui campi coltivati. Via libera solo ai sistemi sospesi che rispettano le colture.

Chi possiede un campo classificato come agricolo e pensa di coprirlo di pannelli solari deve fare i conti con un limite ben preciso. Se i moduli poggiano direttamente sul terreno, il progetto resta bloccato, mentre il discorso cambia se l'impianto è pensato per coesistere con le coltivazioni. Lo ha confermato la Corte Costituzionale con la sentenza n. 127 del 2026, depositata il 16 luglio, chiudendo una controversia che da mesi teneva in sospeso numerosi investimenti fotovoltaici nelle campagne italiane. Da dove nasce la controversia? A sollevare la questione era stato il T.A.R. Lazio, chiamato a decidere sui ricorsi di alcune società del settore rinnovabili contro il decreto ministeriale attuativo delle nuove regole. Con quattro ordinanze gemelle, il T.A.R. aveva dubitato della legittimità costituzionale dell'art. 5, commi 1 e 2, del decreto Agricoltura (d.l. n. 63/2024, convertito nella legge n. 101/2024) e dell'art. 2, comma 2, del d.lgs. n. 190/2024 sui regimi amministrativi delle rinnovabili. Secondo i giudici amministrativi, il divieto di installare fotovoltaico a terra nelle zone agricole avrebbe potuto violare gli artt. 3, 9, 11 e 117 della Costituzione, oltre ai principi europei sulla massima diffusione delle energie pulite. La Consulta, nel dispositivo finale, “dichiara non fondate le questioni di legittimità costituzionale” sollevate dal T.A.R. Lazio. Cosa vieta davvero la norma? Il punto centrale della pronuncia è la portata effettiva del divieto. La Corte chiarisce che la norma censurata non esclude dalle zone agricole qualsiasi impianto di produzione da fonte solare. Colpisce soltanto una tecnologia specifica, quella dei moduli fotovoltaici collocati direttamente a terra. Nella sentenza il giudice delle leggi fissa il principio secondo cui “quella degli impianti fotovoltaici è una categoria generale, entro la quale si inscrivono gli impianti agrivoltaici, configurandosi come species di quel più ampio genus”. Restano quindi pienamente ammessi gli impianti agrivoltaici con moduli non appoggiati al suolo, capaci di preservare la continuità delle attività di coltivazione e di pascolo sul sito di installazione. La differenza tecnica tra fotovoltaico a terra e agrivoltaico avanzato: La legge del 2024 non offre una definizione puntuale di “moduli collocati a terra”. La Consulta ricava il significato dalla finalità della norma, contenuta in un capo del decreto dedicato proprio alla limitazione del consumo di suolo agricolo. A fare chiarezza interviene la disciplina successiva, il d.l. n. 175/2025, che ha inserito nel d.lgs. n. 190/2024 la definizione legislativa di impianto agrivoltaico, richiamata testualmente nella sentenza, come “impianto fotovoltaico che preserva la continuità delle attività colturali e pastorali sul sito di installazione”, anche attraverso la rotazione di moduli elevati da terra. Perché l'installazione sia sempre consentita in area agricola, la stessa disciplina richiede che i pannelli siano collocati in posizione adeguatamente elevata dal suolo. La legge di conversione ha altresì previsto che il proponente debba dotarsi di una dichiarazione asseverata, redatta da un professionista abilitato, che attesti la conservazione di almeno l'80% della produzione lorda vendibile del terreno. Le eccezioni che restano valide: il divieto non è assoluto. La disciplina di settore individua diverse porzioni di territorio in cui l'installazione a terra resta possibile anche in area agricola. Vi rientrano i siti dove sono già presenti impianti della stessa fonte, per interventi di rifacimento o potenziamento senza aumento dell'area occupata. Vi rientrano le cave e le miniere dismesse o degradate, comprese quelle già ripristinate, e le discariche chiuse o recuperate. Sono ammesse anche le aree nella disponibilità dei gestori ferroviari, delle concessionarie autostradali e delle società aeroportuali, oltre alle superfici agricole comprese entro 500 metri da impianti industriali esistenti e a quelle entro 300 metri dalla rete autostradale. Il divieto, inoltre, non si applica ai progetti destinati alle comunità energetiche rinnovabili né a quelli finanziati dal PNRR o dal Piano nazionale complementare. Perché la Consulta ha respinto i dubbi di illegittimità? Con riferimento al diritto europeo, la Corte riconosce che il principio di massima diffusione delle rinnovabili è un cardine della normativa dell’UE, ma osserva che il TAR Lazio non ha dimostrato in concreto come il divieto, circoscritto ai soli moduli a terra, possa mettere a rischio gli obiettivi di decarbonizzazione. Restano infatti percorribili sia l'agrivoltaico avanzato sia le numerose deroghe territoriali previste dalla legge. Dal punto di vista del diritto nazionale, la Corte Costituzionale richiama l'art. 9 Cost., che tutela non solo l'ambiente e la biodiversità, ma anche il paesaggio, agrario compreso. La sentenza riporta anche un passaggio della più recente direttiva europea sul monitoraggio del suolo, secondo cui “il suolo è una risorsa vitale, limitata e ritenuta non rinnovabile e insostituibile su una scala temporale umana”. Ne discende che “nessun diritto o bene costituzionale riceve tutela in termini assoluti”, per cui serve un bilanciamento e quello operato dal legislatore è stato qualificato come non irragionevole. Anche la censura sulla presunta sproporzionalità del divieto cade. La misura, infatti, è stata giudicata proporzionale perché idonea a contenere il consumo di un bene scarso come il suolo, necessaria in assenza di alternative meno incisive e proporzionata in senso stretto. Secondo la Corte, la norma “impone un sacrificio tollerabile per i privati”, che possono comunque investire sull'agrivoltaico sopraelevato. Cosa cambia per chi vuole investire? Per le imprese del settore energetico e per i proprietari di terreni agricoli, il messaggio della Consulta è chiaro. Un impianto fotovoltaico tradizionale con moduli a terra su un terreno agricolo resta, salvo le eccezioni territoriali previste dalla legge, non autorizzabile. Un progetto agrivoltaico con pannelli sopraelevati, che consenta la prosecuzione delle colture o del pascolo e rispetti la soglia dell'80% della produzione lorda vendibile, può invece proseguire il proprio iter senza ostacoli di ordine costituzionale. Brocardi.it, Avv. Marco De Gregorio.

Affitti in lieve aumento (0,5%) nel III trimestre 2026, +1,8% su base annua

Affitto medio in Italia a 14,6 euro/m². Torino corre e tocca il record a 13,5 euro/m² mensili, in crescita anche Roma (1,9%) e Milano (0,9%).

Nel terzo trimestre del 2026 i canoni di locazione in Italia continuano a crescere, ma a un ritmo molto più contenuto rispetto ai trimestri precedenti. Secondo l'ultimo report di idealista, portale immobiliare N.1 in Italia, i canoni sono aumentati dello 0,5% rispetto al trimestre precedente, portando la media nazionale a 14,6 euro al metro quadro. Su base mensile i prezzi registrano una leggera flessione (-0,2%), mentre su base annua la crescita si attesta all'1,8%. Per Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: "Il terzo trimestre 2026 parrebbe segnare un cambiamento di passo nel mercato delle locazioni: i canoni rallentano sensibilmente, con un effetto calmante che potrebbe essere legato al costante ritorno di prodotto sul mercato. Con una crescita annua dell'1,8%, gli affitti si collocano ormai al di sotto dell'inflazione generale — che ad agosto ha toccato il 3,3% — segnalando una possibile normalizzazione in termini reali già anticipata da alcuni grandi mercati. Nei prossimi trimestri capiremo se si tratta di una tendenza strutturale o di una semplice pausa nel ciclo di crescita". I capoluoghi:Nel terzo trimestre, il 59% dei capoluoghi monitorati (55 su 94) ha registrato un aumento dei canoni. Tra i principali mercati della locazione l'andamento è contrastato: boom a Genova (7,3%), Torino (5,6%), Bologna (2,1%), Roma (1,9%), Palermo (1,3%) e Firenze (1,1%) e Milano (0,9%) cresce più lentamente, in leggero calo Bari (-0,1%) e Napoli (-0,4%). Estendendo lo sguardo agli altri mercati la volatilità aumenta nei mercati più “sottili”: sul fronte dei rialzi spiccano Trani (12,2%), Livorno (11,9%), Ragusa (9%) e Caltanissetta (8,3%); su quello opposto le flessioni più marcate riguardano Ravenna (-10%), Rimini (-8,1%) e Latina (-6,8%). Milano resta la città più cara con 22,4 €/m², seguita da Firenze (21,7), Venezia (20,5), Roma (19,2) e Bologna (16,6). All'estremo opposto, Caltanissetta (4,8 €/m²), Potenza (6,0), Agrigento (6,3), Reggio Calabria (6,4) e Cosenza (6,5). I capoluoghi più economici restano Caltanissetta (4,8 euro/m²), Potenza (6 euro/m²), Agrigento (6,3 euro/m²), Reggio Calabria (6,4 euro/m²) e Cosenza (6,5 euro/m²). Sono 13 i capoluoghi che, dall'inizio delle rilevazioni di idealista, raggiungono oggi i massimi storici dei canoni: Bergamo, Monza, Trento, Torino, Carrara, Livorno, Trani, Vicenza, Pistoia, Sassari, Palermo, Frosinone e Reggio Calabria. Le province: Anche a livello provinciale prevalgono i rialzi: il 61% delle province registra un aumento dei canoni nel trimestre. Scendendo nel dettaglio, la volatilità si accentua: gli incrementi più marcati si osservano ad Aosta (11,4%), Belluno (10,4%), Massa-Carrara (6,7%) e Ragusa (6,2%); le flessioni più significative a Lucca (-15,5%), Grosseto (-12%), Crotone (-8,7%), Matera (-8,5%) e Isernia (-7,4%). Milano provincia cresce dell'1,1%, Roma dello 0,9%. Lucca si conferma la provincia più cara d'Italia nonostante il calo trimestrale, con un canone medio di 46 €/m², seguita da Aosta (25,6), Belluno (24,9), Milano (21,5), Grosseto (21,1) e Firenze (19,8). Le locazioni più convenienti si registrano invece a Caltanissetta (5 euro/m²), Potenza (5,7 euro/m²), Isernia (5,9 euro/m²), Avellino (6 euro/m²) e Reggio Calabria (6,2 euro/m²). Sono 14 le province ai massimi storici dei canoni: Varese, Bergamo, Genova, Cremona, Monza-Brianza, Livorno, Torino, Barletta-Andria-Trani, Pistoia, Napoli, Trento, Padova, Perugia e Lodi. Le regioni: Nel terzo trimestre 11 regioni su 20 registrano un aumento dei canoni, confermando un quadro sostanzialmente in equilibrio. Tra le regioni in crescita guidano Valle d'Aosta (11,4%), Liguria (2,1%), Lombardia (1,9%), Umbria (1,8%), Piemonte (1,6%) e Calabria (1,6%). Le flessioni più marcate riguardano Molise (-6,1%), Basilicata (-4,3%) e Toscana (-3,7%). Media dei canoni d'affitto per regione nel III trimestre del 2026:

La Valle d'Aosta si conferma la regione più cara per gli affitti con 25,6 euro al metro quadro, seguita da Toscana (20 euro/m²), Lombardia (18,9 euro/m²), Lazio (15,8 euro/m²), Sardegna (14,7 euro/m²) e Trentino-Alto Adige (14 euro/m²). Le regioni più accessibili restano Molise (6,3 euro/m²), Basilicata (6,6 euro/m²) e Calabria (6,9 euro/m²). Piemonte e Umbria toccano il proprio massimo storico, rispettivamente a 10,3 e 8,4 euro al metro quadro. Idealista, Flavio Di Stefano.

"Rispetto alle grandi capitali europee, i prezzi del pregio a Roma sono ancora più che accessibili"

Intervistato da idealista/news, il presidente del Gruppo Rivolta ha spiegato perché gli investitori internazionali sono attratti dalla Capitale e quali sono i punti di forza e di debolezza del suo mercato immobiliare di lusso.

Il mercato immobiliare di lusso a Roma è sempre più interessante e attira una crescente attenzione da parte degli investitori internazionali. A giocare un ruolo chiave sono i prezzi. Sebbene in crescita, infatti, i valori rimangono più accessibili rispetto a quelli delle principali capitali europee. Questo consente alla città di conservare una posizione competitiva, ma rappresenta anche un divario da colmare. Lo ha sottolineato a idealista/news il presidente del Gruppo Rivolta, Sergio Rivolta Lippo, a margine della presentazione della nuova partnership con Forbes Global Properties. Che momento sta vivendo il mercato immobiliare di lusso in Italia? “Il mercato di lusso in Italia sta vivendo un momento buono. Pur rappresentando una nicchia, nel complesso il mercato del pregio sta registrando una crescita con numeri davvero importanti. Nel dettaglio, poi, ci sono alcune zone che destano notevole interesse. Al primo posto c’è la Costa Smeralda, poi ci sono le località più belle del Lago di Como, ma anche Milano e Roma, la Costiera Amalfitana e Capri. A Roma, nello specifico, il momento particolarmente favorevole è stato evidenziato dalla crescita del settore alberghiero. Negli ultimi cinque anni, sono stati venduti tantissimi alberghi nella Capitale. Grandi fondi internazionali, ma anche imprenditori privati, hanno investito nell’acquisto e nella ristrutturazione di strutture alberghiere importanti, soprattutto nella zona di via Veneto e dintorni”. Parlando proprio di Roma, perché la città sta suscitando così tanto interesse da parte degli investitori internazionali? “Per un motivo molto semplice: Roma, tra le grandi capitali europee, ha ancora dei prezzi più che accessibili. Nei quartieri prime di Roma si arriva massimo a 11.000/12.000 euro al mq, per alcuni immobili molto particolari si può arrivare a 15.000/16.000 euro al mq, ma sono delle rarità. Il mercato si aggira sui 7.000/8.000/11.500 euro al mq. Ben diversa è la situazione in città come Parigi, dove si va dai 22.000 ai 32.000 euro nel 6° e nel 7° Arrondissement, ossia nei quartieri più eleganti e richiesti; oppure come Londra, dove a Mayfair o Miles Bridge i prezzi vanno dai 30.000 ai 55.000 euro al mq. Anche a Monaco di Baviera si comprano case a 15.000 euro al mq in quartieri belli, ma non paragonabili ad alcuni prestigiosi quartieri di Roma. C’è dunque un margine importante, che non deve essere colmato subito, ma i grandi investitori lo sanno. Siamo indietro e dobbiamo fare in modo di intervenire su questa differenza”. Quali sono, a suo avviso, i pregi e i difetti del mercato immobiliare di lusso di Roma? “Il pregio di Roma risiede nella città stessa, nel clima, negli stessi immobili, nel posizionamento di questi immobili, nella storia che si respira girando per la città, anche nei vicoli più segreti. Quando si diventa proprietari di un immobile nel centro di Roma, e non solo, si respira un’aria che ha a che fare con la storia e con la qualità della vita. Questo è il grande pregio. I difetti più importanti sono invece rappresentati dalla burocrazia, dal traffico, da zone che ospitano residenze bellissime circondate però da un arredo urbano da adeguare e migliorare. Il nostro obiettivo è quello di essere un ponte con gli investitori internazionali che magari desiderano acquistare un albergo in via Veneto e allo stesso tempo migliorare anche la stessa via Veneto, rinnovare l’arredo urbano. Vogliamo fare in modo che chi arriva a Roma possa trovare un ambiente non ostile, ma favorevole”. Cosa si potrebbe fare per spingere ulteriormente il settore del pregio in Italia in generale? “La prima cosa da fare è cercare di snellire e velocizzare le procedure autorizzative, renderle più certe. Bisogna poi fare in modo che chi deve investire ad esempio per ristrutturare gli immobili abbia la tranquillità che tutti i permessi siano in ordine e che gli interventi non rischino di essere bloccati”. Stefania Giudice, Idealista.

VENDERE UNA CASA CON IL DIRITTO DI SUPERFICIE: REGOLE, VINCOLI E COSTI TECNICI DA CONOSCERE

Il diritto di superficie è una particolare forma di proprietà molto diffusa nell'edilizia convenzionata. Non impedisce la vendita dell'immobile, ma introduce vincoli, procedure e costi specifici che il proprietario deve conoscere prima di procedere con una compravendita con la trasformazione in piena proprietà. Questo articolo analizza in modo tecnico e strutturato quando e come si può vendere una casa con diritto di superficie, quali documenti servono, quali limiti impone la convenzione comunale e quali sono i costi di riscatto del terreno.

Cos'è il diritto di superficie e in cosa differisce dalla piena proprietà? E' la durata temporale. Il diritto di superficie è a termine, spesso 99 anni, rinnovabili. La piena proprietà, invece, è senza limiti di tempo e comprende sia il fabbricato sia il terreno. Quando un immobile è edificato su terreno comunale tramite convenzione, il proprietario dell'alloggio non possiede il suolo, ma solo la costruzione. Si può vendere una casa con diritto di superficie? Sì. La vendita è pienamente possibile tramite atto notarile, senza necessità di trasformare prima il diritto in piena proprietà. Tuttavia, la compravendita è soggetta ai vincoli della convenzione stipulata tra costruttore ed ente pubblico. La convenzione, allegata all'atto di compravendita, può prevedere: limiti sul prezzo massimo di cessione; requisiti soggettivi dell'acquirente (es. residenti, categorie protette); eventuali oneri di affrancazione da versare al Comune; regole sulla locazione e sulla futura rivendita. Ogni Comune può adottare convenzioni differenti, anche variabili da quartiere a quartiere. Quanto vale un immobile con diritto di superficie? In media, una casa con diritto di superficie vale dal 20% al 25% in meno rispetto a un immobile in piena proprieta. La riduzione è dovuta a: assenza della proprietà del terreno; vincoli di prezzo e di rivendita; durata residua del diritto (più è breve, più il valore scende). Piena proprietà: riscatto e affrancazione. La trasformazione è possibile e prende il nome di riscatto o affrancazione. Il procedimento richiede: 1. Richiesta al Comune da parte di tutti i comproprietari; 2. Calcolo del corrispettivo da parte dell'ente; secondo legge e regolamento comunale; 3. Stipula dell'atto notarile che formalizza il passaggio alla piena proprietà; 4. Trascrizione nei registri immobiliari; 5. Eventuale rimozione dei vincoli di prezzo e locazione, previo ulteriore pagamento. I costi per togliere il diritto di superficie dipendono dalla convenzione e dal Comune, ma in genere comprendono: spese di istruttoria (spesso intorno ai 300 € variabili), parcella notarile, imposte e bolli, oneri professionali (se coinvolti tecnici per la pratica) e il costo del riscatto del terreno, che mediamente è 5.000 € per alloggi < 125 m² e 10.000 € per alloggi > 125 m². Si tratta di valori indicativi che possono cambiare da Comune a Comune. Conviene vendere prima o dopo il riscatto? La scelta dipende da: la durata residua del diritto (se breve, il valore dell'immobile cala), i vincoli di prezzo i quali, se presenti, limitano la vendita, e infine, il costo del riscatto (può essere conveniente trasformare il diritto prima della vendita per aumentare il valore dell'immobile). In conclusione, la vendita di una casa con diritto di superficie è possibile, ma richiede una valutazione tecnica accurata dei vincoli convenzionali, dei costi di affrancazione e della convenienza economica. Per proprietari e acquirenti è fondamentale: valutare l'opportunità del riscatto del terreno, analizzare la convenzione comunale, verificare la durata residua del diritto stimare correttamente il valore di mercato. Tecnici e professione.

RESPONSABILITA' PENALE DEL VENDITORE IN PRESENZA DI ABUSI EDILIZI: LA CASSAZIONE

La sentenza n. 32131 del 27 agosto 2026 della Corte di Cassazione affronta un tema di elevata rilevanza per la pratica immobiliare: la responsabilità penale del venditore che rappresenta falsamente la regolarità urbanistica di un immobile interessato da abusi edilizi. La Corte evidenzia che la verifica urbanistica è un passaggio imprescindibile nella compravendita: l'acquirente deve poter conoscere la reale conformità dell'immobile ai titoli edilizi e alle norme vigenti. La rilevanza penale della condotta del venditore. La Cassazione qualifica la condotta come potenzialmente idonea a integrare truffa aggravata, poiché: vi è una falsa rappresentazione di un elemento essenziale del bene; l'acquirente viene indotto in errore; il venditore ottiene un profitto ingiusto (il prezzo di vendita); l'acquirente subisce un danno patrimoniale (acquisto di un immobile non conforme). La Corte conferma quindi che l'acquirente può essere vittima di raggiro quando la regolarità edilizia viene falsamente dichiarata o scientemente occultata. Implicazioni operative per venditori, acquirenti e professionisti: * Venditori: devono rappresentare in modo completo e veritiero la situazione urbanistica. La reticenza o la falsità può avere conseguenze penali, oltre che civili. * Acquirenti: devono pretendere la documentazione urbanistica e non limitarsi ai dati catastali. * Tecnici e professionisti: devono distinguere chiaramente tra conformità catastale e conformità edilizia, fornendo consulenze che evitino responsabilità professionali. In parole semplici: chi vende una casa con abusi edilizi non può nasconderli né dichiarare che l'immobile è regolare. Se lo fa, e grazie a questa falsa rappresentazione conclude la vendita, può rispondere di truffa aggravata. La Cassazione ribadisce che il catasto non basta: ciò che conta davvero è la situazione urbanistica ed edilizia, perché è questa che determina il valore del bene e la sua commerciabilità. Tecnici e professione.

Vendere casa dopo il superbonus: il nuovo volto della plusvalenza

Negli ultimi anni il Superbonus ha trasformato migliaia di abitazioni, ma oggi chi decide di vendere dopo i lavori deve fare i conti con una novità fiscale tutt'altro che marginale. La Legge di Bilancio 2024 (n. 213/2023, art. 1, commi 64-67) ha infatti introdotto una regola che cambia il modo di calcolare le tasse sulla plusvalenza per gli immobili ristrutturati con agevolazioni. Tema di grande rilevanza anche alla luce dei recenti chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate contenuti nell'interpello n. 158/2026. Se hai beneficiato del Superbonus (art. 119 del Decreto Rilancio) e vendi l'immobile entro 10 anni dalla fine dei lavori, il guadagno ottenuto - la plusvalenza - può essere tassato. La norma e stata inserita nell'art.67, comma 1, lett.b-bis) del TUIR, e si applica anche quando la cessione avviene tra familiari o comproprietari. Comproprietà ed eredità: chi paga davvero? La legge distingue chiaramente tra le quote acquisite per successione e quelle ottenute per acquisto o donazione. Le quote ereditate restano esenti: non generano plusvalenza tassabile. Solo le parti acquistate con altri titoli rientrano nel calcolo, come ribadito dall'interpello n. 208/2024. In pratica, se erediti metà casa e compri l'altra metà, la tassazione si applicherà solo sulla quota acquistata. Quando manca il prezzo di acquisto. Può capitare di non avere più i documenti originari. In questo caso, l'art. 68 TUIR consente di determinare il valore iniziale tramite perizia giurata redatta da un tecnico abilitato. L'interpello n. 86/2026 ha confermato che questa soluzione è valida e permette di calcolare correttamente la plusvalenza anche in assenza di rogiti o fatture storiche. Chi ha sostenuto le spese dei lavori? Un punto spesso trascurato riguarda la ripartizione delle spese. Se i lavori sono stati pagati da un solo comproprietario, solo lui potrà sommare quei costi al valore d'acquisto. Chi non ha contribuito economicamente non potrà usarli per ridurre la propria base imponibile. È un principio di equità fiscale che evita doppi benefici. La tassa piatta al 26% Chi realizza una plusvalenza può scegliere tra due strade: la tassazione ordinaria IRPEF a scaglioni o l'imposta sostitutiva del 26%, introdotta dalla Legge 266/2005 e richiamata dalla Legge di Bilancio 2024. La seconda opzione semplifica il calcolo e consente di chiudere la partita fiscale in modo rapido e certo. In sintesi vendere casa dopo il Superbonus non è più una semplice operazione immobiliare: è un atto che richiede attenzione fiscale e documentale. Tecnici e professione.

Prezzi delle case stabili (+0,1%) ad agosto; +3,6% in un anno. Scopri i valori nella tua città

Il prezzo medio degli immobili residenziali in Italia si attesta a 2.031 euro/m².

Il mercato residenziale italiano archivia agosto con un modesto rialzo mensile dello 0,1%, portando la media nazionale a 2.031 euro/m². Su base annua i prezzi crescono del 3,6%, mentre il dato trimestrale segna una flessione dell'1,4%. È quanto emerge dall'ultimo indice dei prezzi di idealista, portale immobiliare N.1 in Italia. I prezzi medi delle case per regione ad agosto 2026 sono:

Agosto è un mese di incrementi diffusi a livello regionale: 15 regioni su 20 registrano una crescita mensile dei prezzi. A guidare i progressi è la Valle d'Aosta (4,4%), seguita da Sardegna (2,7%), Basilicata (2,0%) e Trentino-Alto Adige (1,5%). Segnano apprezzamenti superiori all’un per cento anche Puglia (1,5%), Marche (1,4%), Veneto (1,2%) e Friuli-Venezia Giulia (1,1%). Solo quattro regioni chiudono il mese in territorio negativo, con variazioni contenute: Toscana e Campania (-0,1%), Lazio e Lombardia (-0,3%); l'Emilia-Romagna resta ferma. Il Trentino-Alto Adige guida la classifica dei valori assoluti con 3,493 euro/m². A seguire Liguria (2.671 euro/m²), Toscana (2.633 euro/m²), Lombardia (2.620 euro/m²) e Valle d'Aosta (2.602 euro/m²). Sopra la media nazionale anche Lazio (2.396 euro/m²) ed Emilia-Romagna (2.116 euro/m²). Le regioni con i prezzi più contenuti sono Molise (888 euro/m²), Calabria (908 euro/m²), Basilicata (1.086 euro/m²) e Umbria (1.087 euro/m²). I prezzi medi delle case per provincia ad agosto 2026: Il quadro provinciale restituisce un mese ampiamente positivo: 93 province su 107 (87%) chiudono agosto in rialzo, 12 in calo, 2 (Udine e Avellino) ferme. Le variazioni mensili più elevate si registrano a Fermo (5,2%), Enna (4,9%), Aosta (4,4%) e Nuoro (4,2%). Sul fronte opposto, i cali più marcati interessano Lucca (-0,8%), Firenze (-0,7%), Bologna (-0,5%) e Palermo (-0,4%). Le due grandi province metropolitane si muovono in direzioni opposte: Roma cresce dello 0,4% mensile (5,3% annuo), Milano resta pressoché ferma (-0,1%; 3,5% annuo). In testa alla graduatoria dei prezzi provinciali si conferma Bolzano, al nuovo massimo storico, con 4.746 euro/m², seguita da Milano (4.120 euro/m²), Lucca (3.873 euro/m²) e Firenze (3.370 euro/m²). All'estremo opposto, Biella (543 euro/m²), Caltanissetta (587 euro/m²) e Isernia (614 euro/m²) rimangono le province più economiche. I prezzi medi delle case per capoluogo ad agosto 2026: I prezzi chiudono agosto in crescita nel 77% dei capoluoghi monitorati. Il mese premia soprattutto i centri minori: Udine guida con un +4,5%, seguita da Rieti e Macerata (entrambe 4,1%), Belluno (3,8%) e Trapani (3,4%). Tra i principali mercati, Napoli e Torino (entrambe 1,5%) segnano i progressi più consistenti, seguite da Roma e Genova (0,9%); Bologna registra un più 0,7%, Milano resta invariata. I maggiori ribassi interessano Carbonia (-3,1%), Vibo Valentia (-1,9%) e Savona (-1,2%). In testa alla classifica delle città più care d'Italia restano Milano (5.681 euro/m²), Venezia (4.931 euro/m²) e Bolzano (4.907 euro/m²), seguite da Firenze (4.793 euro/m²) e Bologna (3.824 euro/m²); Roma si attesta in sesta posizione con 3.800 euro/m². Da segnalare i nuovi massimi storici di Como (3.348 euro/m²) e di altri nove capoluoghi: Belluno, Brescia, Cesena, Gorizia, Lecce, Mantova, Padova, Reggio Emilia e Verbania. All'estremo opposto, i valori più bassi si confermano a Caltanissetta (640 euro/m²), Biella (766 euro/m²) e Reggio Calabria (786 euro/m²). Idealista/news, Annastella Palasciano.

Occupazione senza titolo: il proprietario ha diritto al risarcimento se allega il mancato guadagno da locazione non specificamente contestato

Il danno da perdita del godimento dell’immobile costituisce danno emergente connaturato al bene e può essere liquidato equitativamente sulla base del valore locativo di mercato o dell’equo canone (Cass. civ., Sez. III, ord. 29/07/2026, n. 24196).

Il caso: la controversia trae origine dalla vendita, mediante scrittura privata, di un appartamento da parte di una donna alla nipote, con la pattuizione che la consegna dell’immobile sarebbe avvenuta entro i due anni successivi. Tuttavia, prima della scadenza di tale termine, la venditrice decedeva e l’immobile continuava ad essere occupato dall’erede e da altri familiari. A questo punto l’acquirente agiva in giudizio, chiedendo il rilascio dell’immobile e il risarcimento dei danni derivanti dall’occupazione senza titolo, quantificati nei frutti civili che avrebbe potuto conseguire concedendo il bene in locazione. I convenuti contestavano la domanda, deducendo principalmente l’acquisto della proprietà per successione e per usucapione; uno di essi, inoltre, eccepiva la prescrizione quinquennale del diritto al risarcimento. Il Tribunale, dopo aver disposto il rilascio dell’immobile, rigettava la domanda risarcitoria, ritenendo che l’attrice non avesse dimostrato di aver subito un concreto pregiudizio economico, non essendo stata fornita prova della possibilità di concedere il bene in locazione, di venderlo o di utilizzarlo direttamente. La Corte d’Appello riformava integralmente tale statuizione, riconoscendo invece il diritto al risarcimento del danno da occupazione sine titulo e liquidandolo sulla base dell’equo canone, determinato dal consulente tecnico d’ufficio per tutto il periodo intercorrente tra il decesso della venditrice e la riconsegna dell’immobile. Gli occupanti ricorrevano, quindi, per cassazione, censurando, tra l’altro, l’assenza di allegazione del danno, il ricorso ai valori dell’equo canone quale criterio di liquidazione e l’omessa pronuncia sull’eccezione di prescrizione. La decisione: la Terza Sezione civile della Cassazione, con l’ordinanza in esame, conferma l’impostazione seguita dalla Corte territoriale quanto alla configurabilità del danno da occupazione senza titolo. Richiamando il principio espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33645 del 2022, la S.C. ribadisce che il pregiudizio derivante dalla perdita del godimento dell’immobile integra un danno emergente, connaturato alla stessa disponibilità del bene. Di conseguenza, il proprietario non è tenuto a dimostrare l’esistenza di specifiche occasioni di locazione o di vendita sfumate, essendo sufficiente allegare di aver subito una perdita patrimoniale corrispondente ai canoni locativi che avrebbe potuto percepire. Nel caso concreto tale allegazione era stata puntualmente formulata sin dall’atto introduttivo del giudizio, nel quale l’attrice aveva parametrato il danno all’equo canone, indicando addirittura un valore inferiore rispetto ai normali canoni di mercato. La Corte evidenzia, inoltre, che i convenuti non avevano mai contestato in modo specifico tale quantificazione, avendo concentrato esclusivamente la propria difesa sulle eccezioni di usucapione e di prescrizione (una contestazione generica o formulata soltanto nelle memorie conclusive non è idonea a mettere in discussione il criterio di liquidazione adottato). Parimenti infondate risultano le censure relative all’utilizzo dell’equo canone quale parametro risarcitorio. Con riguardo, poi, all’eccezione di prescrizione, la S.C rileva che uno dei convenuti aveva tempestivamente eccepito, già nel giudizio di primo grado, la prescrizione quinquennale del diritto al risarcimento. Sebbene tale eccezione non fosse stata formalmente riproposta nelle conclusioni, essa non poteva ritenersi abbandonata, poiché dall’esame complessivo della condotta processuale emergeva chiaramente la volontà della parte di insistere sulla relativa difesa. La Corte d’Appello, omettendo qualsiasi pronuncia su tale questione, è pertanto incorsa nel vizio di omessa pronuncia, con conseguente cassazione della sentenza limitatamente a tale profilo e rinvio alla Corte territoriale in diversa composizione. La S.C. precisa, inoltre, che l’eccezione di prescrizione non produce automaticamente effetti in favore degli altri condebitori solidali che non l’abbiano tempestivamente proposta, sicché il rinvio riguarda esclusivamente la posizione del convenuto che l’aveva sollevata sin dal primo grado. I principi di diritto: la recentissima pronuncia della S.C. consolida l’orientamento inaugurato dalle SS.UU. in materia di occupazione abusiva di immobili, confermando che il danno da perdita del godimento costituisce un pregiudizio normalmente insito nella privazione della disponibilità del bene e che non richiede la prova di specifiche occasioni economiche perdute. È sufficiente che il proprietario alleghi di aver subito una perdita patrimoniale corrispondente ai canoni locativi ricavati dall’immobile, mentre il valore locativo di mercato, ovvero l’equo canone, rappresenta il criterio ordinario e privilegiato per la liquidazione equitativa del danno, salvo che tale allegazione venga specificamente contestata dalla controparte. La decisione ribadisce, altresì, il principio processuale secondo cui l’eccezione di prescrizione ritualmente proposta non si considera rinunciata per il solo fatto di non essere formalmente reiterata nelle conclusioni, qualora dall’intera condotta processuale emerga la persistente volontà della parte di coltivarla. Al contempo, viene precisato che tale eccezione conserva natura personale e non può estendersi automaticamente ai condebitori che non l’abbiano tempestivamente fatta propria. Dr. Filippo Li Causi, Brocardi.it

Pignoramento, ora la banca può prendersi casa tua senza inviare avvisi con questa clausola nel mutuo: nuova ordinanza

Basta una clausola nel contratto di mutuo per far scattare il pignoramento immobiliare senza che il debitore riceva l'atto a casa propria? La Suprema Corte torna a fare chiarezza su un meccanismo che può cogliere di sorpresa chi non ha onorato le rate del finanziamento fondiario.

Chi ha sottoscritto un mutuo fondiario e si trova in difficoltà con i pagamenti dovrebbe fare attenzione a una clausola, spesso inserita in fondo, sull'elezione di domicilio. Potrebbe infatti scoprire di aver già autorizzato la banca a notificare gli >atti esecutivi presso la segreteria del Comune in cui si trova l'immobile dato in garanzia, senza ricevere alcuna comunicazione direttamente a casa propria. È esattamente questo lo scenario oggetto della recente ordinanza della Corte di Cassazione, n. 20744 del 18 giugno 2026. Un mutuo non pagato e un pignoramento contestato. Tutto nasce da un contratto di mutuo fondiario stipulato tra un privato e una banca. A fronte del mancato pagamento delle rate da parte del mutuatario, la banca avviava la procedura di pignoramento immobiliare, notificando l'atto non presso la residenza anagrafica del debitore, bensì presso la casa comunale del Comune in cui era situato l'immobile oggetto di garanzia. Nel contratto di mutuo, all'art. 15 delle clausole generali, il debitore aveva eletto domicilio proprio in quella sede per tutti gli effetti giudiziali ed esecutivi. Il debitore proponeva opposizione dinanzi al Tribunale di Ancona, eccependo che la notifica non era mai avvenuta presso la sua effettiva residenza e che, pertanto, il pignoramento dovesse considerarsi inesistente. Il Tribunale rigettava l'opposizione, ritenendo valida l'elezione di domicilio e legittima la notifica. In sede di appello, tuttavia, la Corte d'Appello di Ancona ribaltava l'esito, dichiarando la nullità della clausola contrattuale e, di conseguenza, l'inesistenza giuridica del pignoramento. La banca ricorreva quindi in Cassazione. Il domicilio eletto nel mutuo fondiario è valido e vincolante. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della banca e cassato la sentenza d'appello. La questione ruotava attorno all'interpretazione dell'art. 141 del c.p.c., che consente la notificazione degli atti presso il domicilio eletto e dell'art. 47 del c.c., che disciplina l'elezione di domicilio come atto di autonomia privata pienamente legittimo. La Cassazione ricorda che, secondo un orientamento ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità – ribadito con la sentenza n. 27851 del 12 dicembre 2013 – l'elezione di domicilio effettuata dal debitore nel contratto di mutuo fondiario, quando sia riferita espressamente anche agli effetti giudiziali ed esecutivi, conserva piena validità ed efficacia per tutti gli atti della procedura esecutiva. Ne consegue che la notifica del pignoramento effettuata presso quel domicilio è da considerarsi rituale e dal momento di tale notifica decorrono i termini per proporre opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell'art. 617 del c.p.c.. La Corte d'Appello di Ancona aveva motivato la propria decisione richiamando un'unica pronuncia della Cassazione, la n. 15637 del 2007, che aveva dichiarato nulla una clausola analoga in un diverso contratto bancario. La Cassazione ribalta però questo ragionamento. In primo luogo, quella sentenza era rimasta isolata e non aveva mai espresso un indirizzo univoco. In secondo luogo, essa non riguardava un contratto di mutuo fondiario, categoria soggetta a una disciplina speciale contenuta nell'art. 41 del T.U. bancario, il quale non contiene alcuna disposizione che limiti o vieti l'elezione di domicilio da parte del mutuatario per gli atti esecutivi. La Cassazione ricorda altresì come, già con la sentenza n. 12702 del 25 maggio 2010, fosse stato chiarito che le speciali prerogative del credito fondiario – tra cui la possibilità di procedere esecutivamente anche in caso di fallimento del debitore, come confermato dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 175 del 2004 – non erodono la validità della clausola di elezione di domicilio, ma si aggiungono al quadro normativo esistente. Il secondo motivo di ricorso, quello relativo alla natura del vizio della notifica – se inesistenza o semplice nullità sanabile – risulta fondato. La Corte rileva che qualificare come inesistente il pignoramento, anziché come affetto da mera nullità, è stato un errore della Corte territoriale, alla luce della giurisprudenza che ha progressivamente circoscritto l'inesistenza ai soli casi di assoluta mancanza di riconoscibilità dell'atto come tale. Avv. Marco De Gregorio, Brocardi.it

Agenzia delle Entrate, è reato vendere casa sottocosto per sfuggire ai debiti col Fisco: lo dice la Cassazione

Se il debito supera i 50.000 euro si configura il reato di sottrazione fraudolenta: la Cassazione specifica che l'illecito scatta anche prima della cartella esattoriale in caso di vendite sottocosto.

Una delle maggiori preoccupazioni dei contribuenti italiani è avere un debito con l’Erario. Il timore è quello di perdere i propri beni. Per questo motivo, molti cittadini, prima ancora di ricevere una notifica ufficiale, decidono di cedere i propri immobili a un prezzo stracciato a un parente, un amico o una persona cara. Convinti di aver trovato una scappatoia, scoprono invece di essere indagati per un reato, ossia la sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. L’orientamento della Cassazione sul punto è granitico: vendere la casa sottocosto per mettere al riparo il patrimonio dal Fisco è un illecito. La Suprema Corte, infatti, con la sentenza n. 10763 del 19 marzo 2021, ha confermato la condanna di un cittadino straniero residente in Italia che aveva ceduto l’unico immobile di sua proprietà – acquistato per 315.000 euro – alla propria convivente, per la cifra di 92.500 euro. Pochi mesi dopo quella vendita, la stessa abitazione veniva rivenduta a terzi per 280.000 euro. Nel corso degli accertamenti era emerso che l’imputato era stato convocato dall’Agenzia delle Entrate per chiarimenti sui capitali provenienti dall’estero appena due mesi prima dell’atto di compravendita. Erano evidenti quindi sia la consapevolezza del debito, sia la volontà di sottrarvisi. Sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte Il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte è disciplinato dall’art. 11 della legge reati tributari, che punisce chiunque alieni simulatamente o compia altri atti fraudolenti sui propri beni idonei a rendere inefficace, in tutto o in parte, la procedura di riscossione coattiva. La soglia di rilevanza penale è fissata in 50.000 euro, per cui il reato si configura soltanto se il debito verso l’Erario, comprensivo di imposte, interessi e sanzioni, supera questo importo. Non occorre aspettare la cartella esattoriale. Uno dei principali errori è credere di essere al sicuro finché non arriva un atto formale da parte del Fisco. La Cassazione, nella sentenza in esame, ribalta questa convinzione, stabilendo che, ai fini della configurabilità del reato, non sono necessari né l’emissione di cartelle esattoriali né la conclusione di procedure di accertamento già avviate. È sufficiente che esista un debito tributario, anche non ancora quantificato con esattezza, che sia ragionevolmente stimabile in misura superiore alla soglia dei 50.000 euro. Quando la vendita è simulata e quando è fraudolenta. La norma punisce due distinte condotte. La prima è l’alienazione simulata, ovvero un trasferimento che appare reale, ma dietro il quale si nasconde un accordo contrario alla volontà dichiarata, per cui il bene viene formalmente ceduto, ma rimane di fatto nella disponibilità del venditore. La seconda è l’atto fraudolento, che implica invece un trasferimento effettivo del bene, connotato però da elementi di inganno o di artificio, con la finalità di sottrarre il proprio patrimonio all’azione di recupero del credito. Il confine tra lecito e illecito nella gestione del patrimonio. Perché il reato si configuri, il soggetto deve agire con la consapevolezza dell’esistenza del debito e con la finalità, anche non esclusiva, di rendere più difficile o impossibile la riscossione. La Cassazione ha precisato che tale consapevolezza può essere desunta anche dall’accettazione del rischio. Pertanto, chi sa con ragionevole certezza di avere debiti con il Fisco e compie atti dispositivi sul proprio patrimonio risponde penalmente anche se, in quel momento, non ha ricevuto alcun avviso formale. Il ruolo del prezzo nella valutazione del giudice. Il prezzo di vendita è un elemento decisivo. Nella vicenda esaminata, la sproporzione tra il valore reale dell’immobile e il corrispettivo dichiarato nell’atto notarile era talmente evidente da costituire un elemento di prova. La cessione avvenuta a favore di una persona legata da vincoli affettivi e a un prezzo enormemente inferiore a quello di mercato rappresenta una combinazione di fattori che il giudice di merito ha valutato come indice della volontà di eludere il Fisco. Avv. Marco De Gregorio, Brocardi.it

Addio bonus fiscali 2027, arrivano i tagli dallo Stato, bonus casa tra i più colpiti: ecco quali scompariranno

Il tempo de.lle agevolazioni facili sta per finire. Dal 2027 il conto dei bonus fiscali si alleggerirà di oltre 40 miliardi di euro, con il settore edilizio in prima linea. Ecco cosa cambia per famiglie e contribuenti.

Per capire la portata della svolta bisogna partire dai numeri attuali, che raccontano di un sistema fiscale letteralmente sommerso da agevolazioni. Secondo il Rapporto annuale sulle spese fiscali, elaborato dalla Commissione tecnica del Ministero dell'Economia e delle Finanze e presieduta dal professor Mauro Marè, nel 2026 lo Stato italiano rinuncerà a 129,7 miliardi di euro di gettito per finanziare ben 573 bonus fiscali diversi. Una cifra impressionante, che fotografa un impianto normativo estremamente frammentato: quasi un quarto di queste misure (il 24,3%) costa meno di 10 milioni di euro l'anno, mentre un ulteriore 25% non è nemmeno quantificabile con precisione per mancanza di dati. Si tratta spesso di micro-esenzioni dal sapore politico più che economico, come sconti sull'imposta di bollo per alcuni certificati giudiziari o esenzioni per specifiche istituzioni culturali. Il vero peso sui conti pubblici, però, è concentrato altrove: appena 23 misure - il 4% del totale - assorbono da sole l'83% della spesa complessiva. Al primo posto ci sono i bonus edilizi - superbonus, ecobonus, sismabonus e ristrutturazioni - che pesano per 53,24 miliardi tra mancato gettito IRPEF e IRES. Seguono le detrazioni per i redditi medi (8,5 miliardi l'anno) e il trattamento integrativo in busta paga (circa 4 miliardi). -42 miliardi entro il 2028. Il viceministro dell'Economia Maurizio Leo, intervenendo il 25 giugno scorso durante il roadshow organizzato da Agenzia delle Entrate e INPS su fisco e previdenza, ha confermato che il lavoro di "snellimento" delle tax expenditures è già al vaglio del MEF. E i dati del Rapporto certificano che la sforbiciata non è più solo un'intenzione politica, ma un percorso già scritto nella legislazione vigente. Tra il 2026 e il 2028 la spesa complessiva per i bonus scenderà da 129,7 a 87,6 miliardi di euro, con un taglio netto di 42,1 miliardi, pari a -32,4%. A pagare il prezzo più alto sarà ancora una volta il comparto edilizio: i bonus casa, che nel 2026 valgono 37,9 miliardi sulla sola componente IRPEF, scenderanno a 27,4 miliardi nel 2027 per poi crollare a 12,4 miliardi nel 2028. In pratica, chi pensava di sistemare casa sfruttando le vecchie aliquote dovrà fare i conti con una progressiva riduzione delle percentuali di detrazione e dei tetti di spesa. Il bonus facciate, invece, sparirà del tutto entro il 2028, azzerando completamente il suo costo per le casse pubbliche. La tabella dei bonus casa: come cambiano aliquote e limiti Per orientarsi tra le nuove regole, ecco come evolveranno aliquote e massimali di spesa per le principali ristrutturazioni edilizie nei prossimi anni:

A questo si aggiunge la stretta ambientale voluta da PNRR e REPowerEU per eliminare i cosiddetti Sussidi Ambientalmente Dannosi: è già sparito lo sconto storico sulle accise del gasolio rispetto alla benzina, mentre l'IVA sullo smaltimento in discarica e sull'incenerimento senza recupero energetico passa dal 10% al 22%, con possibili ripercussioni sulle bollette dei rifiuti. Non vengono risparmiati nemmeno i fringe benefit aziendali, con tassazione più alta per i veicoli a maggiori emissioni. Chi resta protetto? Nonostante la portata della revisione, il riordino non sarà indiscriminato. Il piano di riordino messo a punto dal Governo prevede una tutela esplicita per i redditi medio-bassi e per il nucleo familiare. I bonus in busta paga per i lavoratori dipendenti resteranno invariati, così come l'assegno unico, che continuerà a essere escluso dalla base imponibile IRPEF senza modifiche in vista. Restano fuori dai tagli anche le pensioni di guerra, esentate per 3,9 miliardi l'anno, e la detrazione del 19% sulle spese mediche, la voce più pesante tra le detrazioni ordinarie con un costo di circa 5 miliardi annui. Il messaggio che arriva da Roma è chiaro: dopo la stagione dei "bonus a pioggia" e l'esperienza controversa del superbonus, l'obiettivo dichiarato è costruire un sistema fiscale più selettivo, programmato e monitorato, capace di premiare chi ne ha realmente bisogno senza disperdere risorse pubbliche in mille rivoli. Per i contribuenti, la parola d'ordine dei prossimi anni sarà una sola: muoversi in tempo, prima che le vecchie aliquote diventino solo un ricordo. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it

Dati ISTAT GIUGNO 2026

Online le variazioni dell'Indice Nazionale ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (senza tabacchi): +2,9% la variazione annuale dell'indice ISTAT del mese di giugno 2026.

Mese di giugno 2026: il numero indice per il mese di giugno 2026 (base 2025=100) è pari a: 102,8. Di seguito le principali variazioni rispetto al mese di giugno 2026: variazione mensile per il periodo maggio 2026 - giugno 2026 = +0,0%, variazione annuale per il periodo giugno 2025 - giugno 2026 = +2,9%, variazione biennale per il periodo giugno 2024 - giugno 2026 = +4,4%. Il prossimo comunicato relativo all'indice di luglio 2026: mercoledì 12 agosto 2026, Camera di Commercio Modena.

Comprare casa, puoi farti restituire la commissione d'agenzia se ti dà informazioni sbagliate sull'immobile: ecco come

Chi acquista casa affidandosi a un'agenzia si aspetta controlli scrupolosi su ogni dettaglio tecnico. Ma cosa succede se il mediatore assicura qualcosa che poi si rivela falso? La giurisprudenza ha tracciato confini precisi su quando il compenso va restituito. Ecco tutto quello che devi sapere.

Chi si rivolge a un'agenzia immobiliare per comprare casa non si aspetta soltanto un accompagnamento formale nella trattativa, ma una vera e propria garanzia di affidabilità informativa. L'art. 1759 del c.c. è chiaro su questo punto: il mediatore ha il dovere di riferire alle parti tutte le circostanze di cui è a conoscenza, o che avrebbe dovuto conoscere applicando la normale diligenza richiesta a un professionista, ogni volta che tali circostanze possano incidere sulla convenienza o sulla sicurezza dell'operazione. Non si tratta quindi di un semplice passacarte che riporta meccanicamente le dichiarazioni del venditore, bensì di un tecnico che deve verificare in prima persona la fondatezza di ciò che comunica al potenziale acquirente. Gli ambiti su cui questo dovere si estende sono molteplici: dall’effettiva titolarità del bene alla presenza di ipoteche, passando per i vincoli imposti dal regolamento condominiale fino alla reale destinazione d'uso di balconi, cantine e altre pertinenze. Quando l'agente tralascia informazioni che possiede o che potrebbe agevolmente recuperare consultando la documentazione disponibile, commette una violazione che si ripercuote direttamente sul suo diritto al compenso. Se quella reticenza, o quell'errore, induce il cliente a firmare un contratto che altrimenti non avrebbe mai sottoscritto, l'agenzia rischia di dover rendere quanto incassato. Il caso del balcone "condominiale" spacciato per esclusivo. Un episodio molto istruttivo arriva dal Tribunale di Ivrea, che con la sentenza 1395/2025 ha affrontato proprio uno di questi scenari. Una famiglia era alla ricerca di un'abitazione adatta a una figlia con disabilità, e la disponibilità di un balcone di proprietà esclusiva rappresentava un requisito imprescindibile per garantire uno spazio esterno facilmente fruibile. L'agente aveva rassicurato gli acquirenti sulla natura privata di quello spazio, salvo poi scoprire, soltanto al rogito, che si trattava in realtà di un balcone accessorio comune, raggiungibile dal pianerottolo condominiale. Il giudice ha ritenuto che l'agenzia avesse l'obbligo di controllare il regolamento di condominio prima di fornire qualsiasi rassicurazione ai clienti, e che l'omissione di questa verifica configurasse una colpa professionale sufficiente ad azzerare il diritto alla provvigione. In sostanza, la sentenza ribadisce un principio destinato a fare scuola: il mediatore non può limitarsi a una consultazione superficiale della planimetria catastale, ma deve svolgere un ruolo attivo di verifica documentale, specie quando una determinata caratteristica dell'immobile si rivela decisiva per la scelta del cliente. Quando la difformità è talmente grave da annullare la vendita. Nel diritto dei contratti esiste una figura estrema, definita "aliud pro alio", che ricorre quando il bene consegnato è radicalmente diverso da quello promesso, al punto da risultare privo delle caratteristiche indispensabili per svolgere la sua funzione economica e sociale, come previsto dall'art. 1453 del c.c. in tema di risoluzione per inadempimento. Pensiamo al caso limite di chi acquista un appartamento per abitarci e scopre che il bene è catastalmente un magazzino privo di ogni possibilità di ottenere l'abitabilità: qui davvero l'oggetto del contratto è un altro rispetto a quanto pattuito. Non ogni imperfezione, però, raggiunge questa soglia. Il giudice valuta se, nonostante il difetto, l'immobile resti comunque idoneo all'uso per cui è stato acquistato. Se la casa è abitabile e possiede le caratteristiche essenziali, mentre manca solo un elemento accessorio come l'esclusività di un balcone, non si configura un "aliud pro alio" e il contratto tra venditore e acquirente resta valido. È quanto accaduto proprio nel caso di Ivrea: l'abitazione restava perfettamente fruibile come alloggio per una persona con disabilità, quindi la vendita non è stata annullata, nonostante la delusione della famiglia. Diverso discorso vale invece per l'azione basata sulla mancanza di qualità essenziali (art. 1497 cod. civ.), che però è soggetta a termini stringenti: la denuncia del vizio va fatta entro otto giorni dalla scoperta, e l'azione giudiziale va avviata entro un anno dalla consegna, pena la decadenza dal diritto. Le conseguenze per l'agenzia e come tutelarsi in anticipo. Se dunque il venditore può in molti casi salvare il contratto, l'agenzia immobiliare risponde in modo più diretto proprio per la sua funzione di consulente qualificato. Il diritto alla provvigione matura quando l'affare si conclude grazie al suo intervento, ma questo diritto viene meno nel momento in cui il mediatore ha agito con negligenza o ha tradito i doveri di correttezza professionale: fornendo dati falsi su aspetti determinanti, garantendo caratteristiche mai verificate oppure omettendo controlli facilmente eseguibili, come quello sul regolamento condominiale. Se l'acquirente riesce a dimostrare che non avrebbe mai firmato la proposta conoscendo la verità, l'errore dell'agenzia diventa decisivo e la restituzione della provvigione si configura come conseguenza naturale, anche quando il contratto di compravendita tra le parti resta pienamente valido. Per chi si accinge ad acquistare casa, la lezione pratica è altrettanto importante: mai fidarsi solo delle parole scambiate durante le visite. Conviene sempre richiedere una copia del regolamento condominiale, verificare che balconi, cantine e posti auto siano correttamente qualificati come esclusivi o comuni, controllare la corrispondenza tra planimetria catastale e stato reale dei luoghi e, soprattutto, mettere per iscritto nella proposta d'acquisto ogni caratteristica ritenuta indispensabile. Solo così, in caso di errore, sarà possibile ottenere con maggiore facilità la restituzione del compenso o la tutela dei propri diritti, senza doversi affidare esclusivamente a rassicurazioni verbali che, come dimostra il caso di Ivrea, possono rivelarsi infondate proprio nel momento più delicato: quello della firma. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it

Compravendita casa, puoi farti risarcire dal venditore per un difetto che avevi già notato ma non capito: nuova sentenza

Comprare casa è una delle decisioni più importanti nella vita di una persona, eppure non sempre ciò che si vede corrisponde a ciò che si ottiene. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: la visibilità di un'anomalia non basta a liberare il venditore dalla sua responsabilità. Ecco tutti i dettagli.

Immaginate di visitare un appartamento e di notare una piccola macchia scura su una parete. Il venditore vi rassicura: è solo condensa, niente di grave. Voi firmate il rogito, vi trasferite, e qualche mese dopo scoprite che quella macchia era invece la punta di un iceberg: un'infiltrazione d'acqua profonda, costosa da eliminare, che richiede interventi strutturali importanti. Potete rivalervi sul venditore? La risposta, secondo la Corte di Cassazione, è sì. Il ragionamento di partenza sembra intuitivo, ma in sede legale ha sempre generato discussioni: se un difetto era visibile al momento dell'acquisto, l'acquirente non può lamentarsene dopo. È un principio che tutela la buona fede nelle transazioni commerciali, ma che rischia di penalizzare chi compra in buona fede senza avere le competenze tecniche per interpretare ciò che vede. La Cassazione, con la sentenza n. 16628 del 27 maggio 2026, ha tracciato un confine netto tra l'anomalia visibile e il vizio che quella anomalia può celare. Il caso: pavimenti inclinati e un edificio che ruota. La vicenda al centro della sentenza riguarda la compravendita di un immobile in cui, dopo il rogito, l'acquirente aveva rilevato una pendenza anomala dei pavimenti. Non si trattava di una piccola imperfezione estetica: la pendenza era evidente, tanto che il compratore - prima di procedere all'acquisto - aveva persino fatto eseguire una consulenza tecnica. Il venditore, quindi, sosteneva che la garanzia per i vizi dovesse essere esclusa: se il difetto era così palese da essere rilevato anche da un tecnico incaricato dal compratore, come si poteva pretendere che il venditore ne rispondesse? La Cassazione ha, però, smontato questa difesa con un argomento di grande chiarezza. La pendenza dei pavimenti non era il vizio: era soltanto il suo sintomo più appariscente. Il vero problema, emerso solo dopo l'acquisto attraverso indagini più approfondite, era ben più grave: una rotazione globale dell'intero edificio nella direzione monte-valle, un fenomeno strutturale che comprometteva non solo la normale funzionalità del fabbricato, ma anche la sua sicurezza statica. In altre parole, guardare un pavimento non in piano e concludere che si tratta di un problema strutturale che investe l'intero corpo di fabbrica non è affatto scontato: ci vuole una competenza specifica che il comune acquirente non può essere tenuto ad avere. La legge e il principio affermato dalla Corte. Il fondamento normativo della decisione risiede negli articoli 1490 e seguenti del Codice civile, che disciplinano la garanzia per i vizi della cosa venduta. In particolare, l'art. 1491 del c.c. stabilisce che la garanzia non è dovuta quando i vizi erano conosciuti dal compratore al momento del contratto, oppure quando erano facilmente riconoscibili, a meno che - in quest'ultimo caso - il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi. La Corte ha però precisato un concetto fondamentale: non ogni anomalia visibile consente di concludere automaticamente che il compratore conoscesse il vizio o che questo fosse facilmente riconoscibile. Occorre invece verificare, caso per caso, se il dato percepibile al momento dell'acquisto fosse davvero idoneo a rivelare la difformità nella sua reale consistenza. Detto in termini più semplici: vedere qualcosa di strano non equivale a capirne la causa profonda. La Corte distingue, quindi, nettamente tra il segnale esterno - ovvero l'anomalia percepibile con una normale visita - e il difetto materiale, che incide sull'idoneità all'uso o sul valore del bene. Nel caso esaminato, la pendenza dei pavimenti poteva in teoria dipendere da cause molto diverse: un difetto della pavimentazione, un dislivello rimediabile con semplici opere di sistemazione, oppure - come poi accertato - una più grave alterazione strutturale. Per questa ragione, la garanzia non poteva essere esclusa richiamando semplicemente la visibilità della pendenza. Cosa significa in pratica per chi compra e chi vende? Questa sentenza ha conseguenze concrete, che riguardano chiunque sia coinvolto in una compravendita immobiliare. Per l'acquirente, rappresenta una tutela importante: il fatto di aver visto un'anomalia durante la visita non preclude la possibilità di agire in giudizio se, dopo il rogito, si scopre che quella anomalia era il sintomo di un problema molto più serio. La garanzia resta operativa anche quando il vizio si "scopre per gradi", ovvero quando la sua vera natura emerge solo progressivamente nel tempo. Per il venditore, invece, la sentenza è un monito chiaro: non basta che un difetto fosse visibile per ritenersi al riparo da qualsiasi richiesta di risarcimento. Se l'anomalia visibile era, in realtà, il segnale di un problema strutturale più profondo - che solo un esperto avrebbe potuto identificare come tale - la responsabilità rimane. Questo vale a maggior ragione quando il vizio compromette la sicurezza dell'edificio, un aspetto che incide direttamente sulla vita e sull'incolumità di chi vi abita. In definitiva, la Cassazione ci ricorda che comprare casa non è come acquistare un oggetto qualsiasi: le caratteristiche strutturali di un immobile possono essere nascoste anche dietro ciò che sembra evidente, e il diritto non può ignorare questa complessità tecnica. Chi vende è chiamato a rispondere non solo di ciò che si vede, ma anche di ciò che si cela dietro le apparenze. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it

Affitto, ora puoi sfrattare l'inquilino moroso senza passare dalla parte del torto: ecco come fare

Nel 2026 lo sfratto per morosità ordinaria richiede quasi sempre il tribunale. Generalmente, non è possibile cacciare l'inquilino in modo autonomo: le uniche vere eccezioni sono rappresentate dall'occupazione abusiva, con intervento urgente delle forze dell'ordine, e dal contratto stipulato come atto pubblico notarile, che vale già come titolo esecutivo.

La morosità del conduttore rappresenta una delle criticità più frequenti nei rapporti di locazione. Quando l’inquilino omette o ritarda il pagamento del canone, il locatore si trova spesso esposto a un duplice pregiudizio: da un lato, la mancata percezione dei canoni; dall’altro, la perdita della disponibilità economica dell’immobile, che continua a essere occupato. In tali situazioni è fondamentale agire con tempestività, evitando iniziative improvvisate o condotte non consentite dalla legge. Una gestione rapida e razionale della vicenda consente infatti di contenere il danno, valutando se procedere giudizialmente oppure se tentare una soluzione transattiva finalizzata al rilascio spontaneo dell’immobile. Ma quando l’inquilino può considerarsi moroso? In materia di locazione abitativa, il mancato pagamento del canone - decorsi venti giorni dalla scadenza prevista nel contratto - può integrare un inadempimento rilevante ai fini della risoluzione del rapporto. Ciò significa che, prima del decorso di tale termine, il ritardo nel pagamento non consente normalmente al locatore di attivare immediatamente la procedura di sfratto per morosità. Decorso tale periodo, il locatore può inviare al conduttore una formale diffida di pagamento, mediante raccomandata con avviso di ricevimento oppure, ove possibile, tramite posta elettronica certificata. Nella diffida è opportuno indicare con precisione: - i canoni scaduti e non pagati; - gli eventuali oneri accessori dovuti; - il termine entro il quale il conduttore dovrà provvedere al pagamento; - l’avvertimento che, in mancanza, si procederà giudizialmente. La diffida non costituisce sempre un passaggio obbligatorio, ma può risultare utile sia per sollecitare il pagamento, sia per documentare la condotta del locatore prima dell’avvio della causa. Si ricorda poi che, in tempi recenti, il legislatore è intervenuto per accelerare gli sgomberi in situazioni come il caso dell’occupazione abusiva. In particolare, con la L. 80/2025 è stato inserito nell’intelaiatura del codice penale l'art. 634 bis, relativo al reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui. Oltre alla previsione di una sanzione detentiva fino a 7 anni, si prevede che, eccezionalmente, la polizia giudiziaria possa disporre il rilascio immediato dell'abitazione, con il rientro del legittimo proprietario. Non si fa riferimento al solo caso dell'unica abitazione del denunciante, ma anche alle seconde case e agli altri immobili. Speciali ragioni d'urgenza (flagranza di reato e pericolo imminente) legittimano l'intervento immediato delle forze dell'ordine, pur su autorizzazione del pubblico ministero. Lo sgombero avviene tra le 24 ore e i dieci giorni dalla segnalazione dell'interessato. Si noti che tale norma è pensata per reprimere le occupazioni senza titolo, ossia quelle in cui l'illegalità è palese e non è stato anteriormente sottoscritto un contratto di locazione. Tuttavia, l'occupante che collabori tempestivamente nel rilascio volontario può essere escluso dalla punibilità. Si rammenta, inoltre, la specifica ipotesi dell’inquilino moroso che abbia stipulato il contratto di locazione come atto pubblico notarile. In sostanza, se un tale contratto è redatto direttamente presso questo professionista, esso costituisce titolo esecutivo ai sensi dell'art. 474 del c.p.c. In tali circostanze, il proprietario dell'immobile: - non deve ottenere una sentenza o un'ordinanza di convalida; - può procedere direttamente con l'esecuzione forzata In estrema sintesi, il rilascio dell'immobile potrà aversi con la notifica dell'atto di precetto, recante l'invito a liberare l'immobile entro almeno 10 giorni. Se l'inquilino non lascerà spontaneamente l'immobile, ci sarà l'intervento dell'ufficiale giudiziario per lo sgombero forzato. Un ulteriore profilo rilevante riguarda la tassazione dei canoni non incassati. In linea generale, il locatore è tenuto a dichiarare i canoni risultanti dal contratto, anche se non effettivamente percepiti, fino al momento in cui la morosità non sia formalmente fatta valere secondo le modalità previste dalla legge. Per tale ragione è importante attivarsi tempestivamente, poiché l’avvio del procedimento di sfratto o delle iniziative giudiziali idonee può assumere rilievo anche ai fini fiscali, consentendo di evitare, nei casi previsti, l’imposizione su redditi di fatto non riscossi. Resta comunque opportuno verificare la specifica disciplina applicabile al caso concreto, anche in relazione alla tipologia di contratto e al regime fiscale prescelto. E cosa succede se il contratto non è registrato? Il contratto di locazione non registrato è affetto da nullità. Tale circostanza può impedire al locatore di utilizzare la più rapida procedura di sfratto per morosità. In questa ipotesi, il locatore può valutare la registrazione tardiva del contratto, che comporta però il pagamento delle imposte, delle sanzioni e degli interessi dovuti. Tale soluzione può consentire, ricorrendone i presupposti, di regolarizzare la posizione e di agire con gli strumenti ordinari previsti per le locazioni. In alternativa, il locatore dovrà intraprendere un giudizio ordinario volto all’accertamento dell’occupazione senza titolo e al rilascio dell’immobile. Avv. Lilla Laperuta, Brocardi.it

Il valore degli immobili si sposta dall'acquisto alla gestione: la nuova frontiera del real estate

Nel ciclo di vita di un edificio i costi operativi possono superare l‘investimento iniziale, ma il mercato continua a sottovalutarli. Cresce il ruolo della gestione integrata e digitale degli asset.

Nel settore immobiliare il valore di un asset viene ancora oggi misurato principalmente sul prezzo di acquisto. Tuttavia, lungo l’intero ciclo di vita di un edificio, i costi di gestione possono arrivare da una volta e mezzo fino a tre volte l’investimento iniziale di costruzione. Una dinamica che evidenzia come la vera redditività non dipenda solo dall’acquisizione, ma dalla capacità di mantenere e valorizzare l’immobile nel tempo. In Italia il tema è ancora più rilevante: oltre il 60% del patrimonio edilizio è stato costruito prima del 1976 e più dell’80% degli edifici che saranno in uso nel 2050 esiste già oggi, secondo la Commissione Europea. Un contesto che rende centrale la gestione del patrimonio esistente. Un patrimonio datato e ad alta intensità di intervento Una quota significativa degli edifici non residenziali italiani si colloca ancora nelle classi energetiche più basse. Oltre il 40% rientra nelle categorie F e G, secondo le principali elaborazioni sui dati APE. Si tratta spesso di immobili caratterizzati da impianti obsoleti e da una gestione ancora reattiva, basata sull’intervento a guasto. In questo scenario, l’adozione di modelli di gestione evoluti basati su piattaforme digitali e tecnologie IoT sta cambiando l’approccio operativo. La manutenzione predittiva consente di ridurre fino a un terzo gli interventi non pianificati, mentre gli interventi di efficientamento energetico possono generare risparmi tra il 15% e il 25%. Nel complesso, la riduzione dei costi operativi può arrivare al 20–30%, con impatti significativi sulla redditività degli asset. Quando la gestione diventa il fattore decisivo Se osservati su base annua, i costi di gestione incidono mediamente tra il 2% e il 4% del valore dell’immobile. La componente principale è rappresentata dai consumi energetici, seguita dalla manutenzione tecnica e dai servizi di gestione. Su un arco temporale di circa 30 anni, però, questi costi diventano progressivamente dominanti e possono superare l’investimento iniziale, soprattutto nel caso di edifici esistenti destinati a un lungo ciclo di utilizzo. Nonostante questo, nelle valutazioni di mercato la gestione resta spesso una variabile secondaria, con il risultato che il valore degli immobili non riflette pienamente la loro capacità di generare reddito nel tempo. La gestione come processo continuo e non intervento isolato In un contesto dominato da patrimoni immobiliari datati e da frequenti cambi di proprietà o destinazione d’uso, la continuità gestionale diventa un elemento strategico. La frammentazione delle informazioni tecniche e operative rischia infatti di compromettere le strategie di efficientamento nel lungo periodo. L’esperienza di Fervo, realtà italiana specializzata nella gestione tecnica degli asset immobiliari, mostra come la valorizzazione non sia un intervento puntuale ma un processo continuo. L’utilizzo di sistemi digitali e sensori IoT consente di costruire una base informativa completa sugli edifici, migliorando la conoscenza degli impianti e riducendo fino al 10–20% gli interventi non pianificati. Come sottolinea il COO Rocco Ruggiero, la sfida oggi è rendere gli edifici capaci di “raccontare” il proprio funzionamento attraverso dati e sistemi intelligenti, trasformando anche il patrimonio esistente in asset digitalmente monitorabili. Per il CEO Alessandro Belloni, il valore immobiliare non si esaurisce nel momento dell’acquisto ma si costruisce nel tempo, attraverso una gestione continua e strategica in grado di incidere sulla performance, sulla resilienza e sulle decisioni di investimento. Dal mattone alla gestione del dato La trasformazione del real estate passa quindi da una nuova centralità della gestione, che non è più una funzione accessoria ma una leva strategica di investimento. In un mercato dominato da patrimoni esistenti e da margini di efficientamento ancora elevati, il valore degli immobili si costruisce sempre più nel tempo, attraverso dati, continuità e capacità di governo degli asset. Redazione Build News

Piano Casa 2026, in arrivo l'IMU al 50% se affitti a giovani e genitori separati a canone concordato: ecco le novità

Il Piano Casa torna in Parlamento: tra Imu ridotta per affitti a canone concordato, nuove quote per anziani nelle case popolari e misure su sfratti e immobili pubblici, tutte le probabili novità e gli effetti sul mercato della casa

Il Piano Casa torna al centro del dibattito parlamentare. Le Commissioni Ambiente e Finanze della Camera dei Deputati hanno ripreso l'esame del testo per la conversione in legge, affrontando una serie di emendamenti che puntano a intervenire sulle principali criticità del mercato abitativo italiano. Quest'ultimo - dopo i grandi programmi avviati negli anni Ottanta del secolo scorso - da molto tempo sconta il problema della limitata offerta di edilizia residenziale pubblica. Mancano gli investimenti statali perché negli ultimi decenni le risorse destinate alla costruzione di nuovi alloggi popolari, e alla riqualificazione del patrimonio esistente, sono state insufficienti rispetto alla crescente domanda abitativa, con il risultato che molte famiglie in difficoltà economica continuano a restare escluse dall'accesso a una casa a canoni sostenibili. Tra le proposte più significative c'è il dimezzamento dell'imposta dovuta per il possesso di fabbricati, a favore dei proprietari che concedono immobili in affitto, a particolari condizioni, e l'attribuzione agli anziani di una quota riservata dell'edilizia residenziale pubblica. Sono misure che cercano di offrire risposte a categorie oggi particolarmente esposte alle difficoltà abitative e alla carenza di alloggi. In particolare, uno degli emendamenti presentati da Forza Italia prevede una riduzione del 50% dell'Imu per i proprietari che affittano immobili con contratto a canone concordato a giovani con meno di 35 anni, oppure a genitori separati o divorziati che non siano assegnatari della casa familiare. L'obiettivo della misura è incentivare l'offerta di abitazioni con affitti calmierati verso categorie che, oggi, incontrano spesso difficoltà nell'accesso a un bene essenziale come la casa. Il costo stimato dell'intervento è pari a circa 8 milioni di euro all'anno a partire dal 2026 e la copertura finanziaria sarebbe garantita attraverso risorse del Fondo per interventi strutturali di politica economica. Vero è che la proposta in oggetto si cala nella logica già adottata per il canone concordato, un sistema nel quale il proprietario accetta un affitto inferiore ai valori di mercato in cambio di agevolazioni fiscali. Ma l'incentivo nasce anche dall'agevole constatazione per cui, nei tempi odierni, molti giovani faticano a sostenere i costi di canoni di locazione che, nelle principali città italiane, superano - e non di poco - gli importi mensili dei redditi da lavoro. Ecco allora che, in questo scenario, una riduzione dell'Imu per i proprietari potrebbe parallelamente favorire la disponibilità di alcuni alloggi a prezzi più contenuti. Tuttavia è vero che, in Italia, la diffusione del canone concordato o calmierato - il cui importo non è frutto di una libera determinazione delle parti - resta oggi limitata. Solo una parte relativamente ridotta dei contratti di affitto utilizza questa formula, concentrandosi soprattutto nei grandi centri urbani dove gli accordi territoriali tra associazioni dei proprietari e degli inquilini risultano maggiormente sviluppati. C'è, però, un altro emendamento degno di nota che potrebbe trovare spazio nel testo finale del Piano Casa. È sostenuto da esponenti di maggioranza e opposizione e propone di destinare almeno il 25% dei programmi di edilizia residenziale pubblica e sociale a gli ultrasessantacinquenni. In particolare, la riserva di case popolari riguarderebbe sia i nuovi interventi, sia il recupero del patrimonio edilizio esistente. Sarebbero privilegiati gli anziani che vivono soli, dispongono di redditi bassi o si trovano in condizioni di fragilità abitativa. Come intuibile, la proposta nasce dalla crescente incidenza dell'invecchiamento della popolazione e dal numero sempre più elevato di persone anziane che vivono sole in abitazioni non adeguate alle proprie esigenze, o che faticano a sostenere le spese dell'alloggio. Non solo. Tra le proposte contenute negli emendamenti al testo del Piano Casa, figurano anche alcune misure volte a migliorare la gestione del patrimonio immobiliare e ad aumentare la trasparenza nel mercato delle locazioni. Da un lato, si prevede l'istituzione di un Registro nazionale dei procedimenti di sfratto per morosità, che raccoglierebbe le informazioni relative agli sfratti convalidati e agli eventuali successivi adempimenti degli inquilini, con l'obiettivo di contrastare la morosità e favorire una maggiore certezza nei rapporti di locazione. Dall'altro, viene proposta la creazione di un Fascicolo Digitale dell'Immobile Pubblico, una piattaforma nazionale unica destinata a centralizzare i dati sugli immobili pubblici, semplificando la gestione amministrativa con sistemi digitalizzati e procedure sburocratizzate. Le proposte in discussione mostrano la volontà di intervenire su situazioni particolarmente delicate: giovani che non riescono a trovare una casa a prezzi sostenibili, genitori separati privi dell'abitazione familiare, anziani soli, enti pubblici alle prese con patrimoni immobiliari difficili da gestire e proprietari preoccupati dal rischio di morosità. Resta tuttavia aperta la questione centrale del sistema abitativo italiano: la scarsità di alloggi pubblici e sociali rispetto alla domanda esistente. A ben vedere, il confronto parlamentare sul Piano Casa si inserisce quindi in una sfida più ampia: trovare un equilibrio tra misure immediate a favore delle categorie più vulnerabili e interventi strutturali capaci finalmente di aumentare, in modo stabile, l'offerta di alloggi a prezzi sostenibili. Dott. Claudio Garau, Brocardi.it

Agenzia delle Entrate, rischi sanzioni se non aggiorni il Catasto dopo i lavori in casa: ecco quando scatta l'obbligo

Non solo superbonus: con una recente risoluzione, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che qualsiasi lavoro capace di aumentare la redditività della casa - dal cappotto termico al fotovoltaico - può far scattare l'obbligo di aggiornare la rendita catastale. Ecco quando succede, qual è la regola del 15% e cosa rischia chi non si adegua.

Hai rifatto il cappotto termico, montato i pannelli fotovoltaici o aggiunto un ascensore in condominio? Forse non lo sai, ma il tuo Comune e l'Agenzia delle Entrate potrebbero già avere gli occhi puntati sulla rendita catastale di casa tua. E non c'entra solo il superbonus. Il falso mito da sfatare subito riguarda il momento in cui scatta l'obbligo di aggiornare il Catasto. In tanti pensano che basti non abbattere un muro o non costruire una stanza in più per stare tranquilli. Non è così. Con la risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, l'Agenzia delle Entrate ha messo nero su bianco che l'obbligo riguarda chiunque abbia eseguito interventi capaci di aumentare il valore reddituale dell'immobile, indipendentemente dal fatto che si sia usato uno sconto fiscale oppure si sia pagato tutto di tasca propria. Il punto di partenza, va detto, è proprio il superbonus: l'articolo 1, commi 86 e 87, della legge n. 213/2023 (la Legge di Bilancio 2024) ha dato all'Agenzia il compito di incrociare le banche dati per controllare chi, dopo aver beneficiato dello sconto del 110%, non ha poi aggiornato la rendita. Da questi controlli sono già partite migliaia di lettere di compliance, e nel triennio 2026-2028 ne arriveranno altre 70.000. Ma la risoluzione chiarisce che le regole valgono per tutti, a prescindere dagli incentivi statali utilizzati. Quando scatta davvero l'obbligo di aggiornare il Catasto Quando scatta davvero l'obbligo? La normativa di riferimento, ricorda l'Agenzia, è quella degli articoli 173 e 204 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito con la legge 11 agosto 1939, n. 1249. Il testo è chiaro: "sussiste l'obbligo di dichiarare al Catasto tutte le variazioni nello stato degli immobili che incidono sugli elementi e le caratteristiche rilevanti ai fini della valutazione della categoria, della classe e della consistenza", comprese le caratteristiche costruttive, impiantistiche, tipologiche o distributive. Tradotto in parole semplici, non basta guardare se sono cambiati i muri: contano anche gli impianti. Rientrano quindi nel mirino del Fisco gli interventi sull'involucro dell'edificio come il cappotto termico, l'installazione di un ascensore condominiale e il potenziamento degli impianti, dal fotovoltaico ai sistemi di accumulo fino al solare termico. Sono tutte modifiche che, pur non toccando la planimetria, possono far salire il valore economico della casa agli occhi del Catasto. Fotovoltaico e impianti: la regola del 15% per l'aggiornamento Il nodo più delicato, quello su cui l'Agenzia delle Entrate si sofferma più a lungo, riguarda gli impianti tecnologici. Qui la risoluzione fornisce un criterio preciso, quasi matematico: l'obbligo di aggiornamento scatta quando il valore dei nuovi impianti fa crescere la redditività dell'immobile di una percentuale pari o superiore al 15%. Per arrivare a questo numero, i tecnici incaricati devono applicare formule che riportano il valore degli impianti, già deprezzato in base alla loro vita utile, all'epoca censuaria di riferimento del Catasto, cioè il biennio economico 1988-1989. Se l'impianto serve l'intero condominio, si calcola la quota millesimale che spetta alla singola unità immobiliare; se invece i lavori sono stati realizzati in più fasi e in momenti diversi, i valori dei vari interventi si sommano fra loro per stabilire se la soglia del 15% è stata superata. Cosa cambia per i professionisti e quali sono i rischi Per i professionisti che si occupano delle pratiche Docfa - geometri, architetti e ingegneri - la risoluzione introduce paletti piuttosto rigidi: nella relazione tecnica andranno descritti con precisione tutti gli impianti, indicando dati come la potenza nominale dei pannelli fotovoltaici e la capacità dei sistemi di accumulo. Cosa succede se l'immobile si trova già nella classe catastale più alta prevista per quel Comune? In questo caso l'Agenzia spiega che il tecnico dovrà individuare, per confronto, una classe superiore presa da un'altra zona censuaria o da un Comune limitrofo. Attenzione, però, a non sottovalutare la questione: chi ignora l'obbligo rischia sanzioni e il ricalcolo d'ufficio della rendita da parte dell'Agenzia delle Entrate, con effetto retroattivo sulla nuova rendita definitiva. Il messaggio, in sostanza, è semplice da capire: rendere la casa più efficiente dal punto di vista energetico fa bene all'ambiente e al portafoglio, abbassando le bollette, ma per lo Stato significa anche un immobile che vale di più. E, su questo punto, il Catasto non fa sconti a nessuno. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it

Locazioni: Dati ISTAT maggio 2026

Indice ISTAT di maggio 2026. È stato pubblicato l'Indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), al netto dei tabacchi, relativo al mese di maggio 2026. Il valore dell'indice è pari a 102,8*. Le principali variazioni percentuali di maggio registrate rispetto ai periodi precedenti sono: la variazione mensile (aprile 2026 - maggio 2026) del +0,3%, la variazione annuale (maggio 2025 - maggio 2026) del +3,0% e la variazione biennale (maggio 2024 - maggio 2026) del +4,4%. Per i contratti di locazione che prevedono l'aggiornamento ISTAT (calcolato solitamente sul 75% della variazione dell'indice), si applicano 2 parametri principali: l'aggiornamento su base annua del +2,250% (pari al 75% di +3,0%) e l'aggiornamento su base biennale del +3,300% (pari al 75% di +4,4%). *Indice generale FOI (base di riferimento 2025=100; il coefficiente di raccordo con la precedente base 2015=100 è 1,214). Fonte: Dati ufficiali elaborati da Confindustria e Camera di Commercio di Modena – Indice FOI, maggio 2026.