Ipocatastali al 4% su vendite in leasing di 

beni in costruzione

È da considerare come uscito dal circuito produttivo il manufatto strumentale (un impianto fotovoltaico) che, in corso di costruzione, sia venduto a una società di leasing, su indicazione del futuro utilizzatore, dall’impresa che lo sta costruendo o ristrutturando: pertanto, la compravendita è esente da Iva e si applicano le imposte ipotecaria e catastale nella proporzionale misura complessiva del 4% (da applicare sul valore del trasferimento) e non nella misura fissa di euro 200 cadauna. È quanto la Cassazione sorprendentemente decide con due ordinanze (6214 e 7908 del 5 marzo e del 17 aprile 2020) prive di precedenti, con ciò smentendo espressamente il diverso avviso – favorevole al contribuente e sul quale non pochi avevano confidato – che le Entrate avevano espresso nelle circolari 12/E/07 (paragrafo 11) e 12/E/10 (paragrafo 3.9): là si leggeva infatti che «la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d’imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo» era da considerare «esclusa dall’ambito applicativo» della normativa che conduce all’applicazione in misura proporzionale delle imposte ipotecaria e catastale. La Cassazione riproduce il ragionamento svolto di recente (decisioni 23499/2016, 22138/2017, 2910/2018), con riguardo alla cessione del manufatto non ultimato al “consumatore finale”: allora la Cassazione concluse che se la cessione avviene “tra imprese” il circuito produttivo non si interrompe perché viene proseguito dall'impresa cessionaria, la quale porta a termine i lavori iniziati dall’impresa cedente; e che, invece, il circuito produttivo si interrompe se il destinatario della cessione sia un “consumatore finale”. Il tema è che ora al consumatore finale “privato” la Cassazione equipara il consumatore finale “impresa” quando, come nel caso dell'acquisto da parte di una società di leasing, «il bene sia utilizzato come bene strumentale e non destinato alla vendita»: in effetti, l’impresa di leasing compra per esercitare l'attività di locazione finanziaria e non l’attività di costruzione di edifici per la loro vendita. Portando il ragionamento della Cassazione alle sue conseguenze ultime, vorrebbe dire che la vendita di un manufatto in corso di lavorazione è imponibile a Iva solo se acquistato da un’impresa che lo compri per ultimarlo e venderlo; e non se acquistato per ultimarlo e usarlo direttamente. Secondo la Cassazione se la cessione dell’edificio in corso di lavorazione comporta la fuoriuscita dal circuito produttivo, essa rientra nel regime di esenzione da Iva, con la conseguenza di doversi applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale; mentre, nel caso della cessione “tra imprese” che non incide sulla prosecuzione del circuito produttivo si verte in un regime di imponibilità a Iva, il che per il principio di alternatività tra Iva e imposta di registro (a cui si assimilano le ipo-catastali), abbatte alla misura fissa le imposte ipotecaria e catastale.

Articolo Visto sul " Il Sole 24H"

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

boom della cedolare secca: chi sono i 2,4 milioni di proprietari che l’hanno scelta

Sembra ieri: correva l’anno 2011 e la cedolare secca sugli affitti raccoglieva le prime 480mila opzioni. Un dato balzato a 2,4 milioni con le ultime dichiarazioni dei redditi, dopo otto anni di aumenti. I numeri dicono che il tasso di crescita sta ormai rallentando (+8% rispetto all’11% di due anni prima), ma la saturazione è fisiologica. Anzi, le adesioni sono già andate oltre le previsioni, se è vero che al debutto della tassa piatta c’erano 2 milioni di locatori privati nel segmento abitativo. Emersione del nero? Allargamento del mercato? Per una ragione o per l’altra – o forse per entrambe – la cedolare continua a essere apprezzata e usata dai contribuenti. E offre un ottimo argomento a quanti la invocano anche per le locazioni commerciali: non solo quelle nuove (come accaduto nel 2019), ma anche quelle già in corso. A partire dagli 810mila negozi locati da privati, e senza dimenticare anche i 171mila uffici e studi professionali.

L’identikit (reddituale) dei locatori. Quasi metà di coloro che nel 2019 hanno scelto la cedolare (il 48,4%) dichiara un reddito fino a 29mila euro, come si vede dai dati pubblicati giovedì 23 aprile dalle Finanze. A questi contribuenti, però, fa capo soltanto il 30,9% dei canoni. Al contrario, i contribuenti con oltre 55mila euro di reddito annuo rappresentano il 17,4% dei beneficiari, ma dichiarano il 35,6% dei canoni. L’utilizzo della tassa piatta, insomma, cresce insieme al reddito, anche perché chi guadagna di più ha avuto più occasioni di accumulare risparmio e investire in immobili. In Val d’Aosta applica la cedolare il 9% dei contribuenti, in Liguria l’8,5%, in Emilia Romagna il 7,6%: sono le tre regioni con la maggior frequenza di beneficiari, probabilmente per l’incidenza relativa del turismo. In Basilicata il minor utilizzo: solo il 2,7 per cento. Il canone medio è quasi identico tra canoni liberi e canoni concordati: 513 euro al mese contro 510. Attenzione, però: si tratta di un dato “per locatore” e non “per casa locata”. La differenza così sottile tra le due tipologie contrattuali, comunque, si spiega con il fatto che i canoni concordati sono più diffusi nelle grandi città, dove il livello degli affitti è comunque più alto che nei centri minori (dove si fa quasi solo il “4+4”).

Gli affitti brevi e la crisi: serve il previsionale. I canoni più alti – 633 euro al mese – sono comunque quelli dichiarati dai sublocatori e dai comodatari che fanno affitti brevi tramite portali online come Airbnb, Booking o altri intermediari. Si tratta però di un dato poco indicativo, perché il grosso dei contratti brevi (quelli fino a 30 giorni) è stipulato direttamente dai proprietari di casa e confluisce nella flat tax del 21% che si applica ai puri “redditi da fabbricato”. Anche la crescita delle opzioni per affitti brevi (+85% tra il 2018 e il 2019) non è determinante, perché sublocatori e comodatari possono optare dal 1° giugno 2017. C’è però un dato che si può prevedere già oggi: lo stop delle locazioni brevi, turistiche, innescato dal lockdown – con cali del fatturato tra il 90 e il 100% da marzo – manderà in difficoltà i locatori chiamati a versare il saldo delle imposte 2019 e gli acconti 2020 parametrati su ricavi che quest’anno saranno irripetibili. L’effetto in dichiarazione dei redditi si vedrà solo nel 2021, ma già dalle prossime scadenze fiscali bisognerà ricalcolare gli acconti con il metodo previsionale.

Il canone concordato corre più del libero. Fin dall’esordio della cedolare il trend di crescita è stato continuo, pur se calante: si è passati dal +58% del 2012 al +8% del 2019. Ma guardando meglio si notano altri dettagli: la flat tax al 10%, quella riservata agli affitti a canone concordato, corre più di quella al 21%, appannaggio degli affitti liberi. Negli ultimi anni la tassa ultrapiatta è stata favorita dalla crisi generale del mercato immobiliare: con il calo degli affitti, e la diffusione degli accordi locali a cui spetta il compito di definire il range del canone “calmierato”, il mix tra contratto concordato e imposta sostituiva al 10% ha guadagnato sempre più convenienza. Non è un caso che dal 2011 il balzo nelle scelte della tassa ultrapiatta sia stato di oltre il 1.100%: da 65mila a quasi 800mila locatori. Un balzo che, a dire il vero, risente anche del valore stesso di questa tassa, che è stata ribassata al 10% a partire dal 2014. E che infatti dal 2013 al 2014 ha visto quasi raddoppiare (+90%) i contribuenti che l’hanno scelta. Eppure, l’appeal del canone calmierato non è ancora scontato. Proprio perché molto dipende dalla “qualità” degli accordi territoriali, ci sono Comuni e zone in cui i proprietari preferiscono il classico contratto libero 4+4 (come a Milano, per esempio, dove secondo il Rapporto Omi 2019 la “partita” sui nuovi contratti si chiude 14 a uno, cioè 34mila a 2.400). Ma i vantaggi del canone concordato risaltano ancor più nei periodi di crisi, come quello che stiamo vivendo: nelle prossime analisi potremo forse leggere ulteriori progressi.

Lo Stato ci guadagna o ci rimette? L’anno scorso lo Stato ha incassato sotto forma di cedolare 2,9 miliardi (fonte: Bollettino delle entrate tributarie). I detrattori della tassa piatta hanno sempre sottolineato che l’Erario avrebbe potuto ricevere molto di più se avesse usato la tassazione ordinaria. E, in effetti, applicando ai canoni dichiarati nel 2019 le aliquote Irpef marginali, si può stimare un introito teorico di 5 miliardi (senza considerare le addizionali locali, l’imposta di registro e il bollo). L’Erario rinuncerebbe, insomma, a oltre 2 miliardi, di cui 1,5 riferibili ai locatori con redditi oltre i 75mila euro l’anno. A queste argomentazioni i sostenitori della flat tax sugli affitti replicano che, senza cedolare, gli incassi per le casse pubbliche sarebbero più bassi di quelli attuali, non più alti, perché tornerebbero a crescere il sommerso e lo sfitto. Anche se si tratta sempre di stime, che la cedolare abbia contribuito a contrastare gli affitti in nero, a ben vedere, lo dice anche il Rapporto ufficiale sull’economia non osservata. Su tutti questi discorsi, però, ora prevale l’emergenza coronavirus. E pare difficile ipotizzare un incremento del prelievo, proprio mentre molti locatori avranno problemi di liquidità, per il prevedibile aumento della morosità – puntuale nei periodi di crisi – e la generale debolezza del Pil.

Articolo visto su "Il Sole 24H " 

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

Canoni non riscossi, il bivio tra prelievo e perdite su crediti

Accettare un “taglio” del canone o rifiutarsi, aumentando però il rischio di non incassare nulla? È la scelta che sono chiamati a fare i proprietari degli immobili affittati, che devono rispondere alle richieste dei conduttori oggi costretti a sospendere l’attività o a esercitarla in maniera molto ridotta. Il tema è se venire incontro (o meno) al locatario, non solo con una dilazione dei pagamenti, ma anche con una vera e propria riduzione dell’importo, per tutti i mesi in cui l’immobile è – per motivi non certo dipendenti dalle parti – un “peso” più che un bene strumentale. Prescindendo sia dalla solidità giuridica di tali richieste (i contratti in essere sono pienamente validi, e al limite si dovranno fare opportune riflessioni sul concetto di cause di forza maggiore intervenute e di eccessiva onerosità del contratto) sia dal credito d’imposta previsto dall’articolo 65 del Dl 18/2020 “cura Italia” (peraltro con limiti temporali, soggettivi e oggettivi, emersi anche dalla circolare 8/E/2020), che potrà portare un piccolo sollievo a qualche commerciante.

Le diverse valutazioni. Il locatore può considerare molte variabili, a volte anche soggettive: dalla precedente puntualità nei pagamenti dell’inquilino al tipo di attività esercitata, sino alla concreta possibilità di trovare una collocazione alternativa all’immobile. Ma non si può negare che anche la variabile fiscale abbia un certo peso in tali decisioni. Da questo punto di vista, anzi, entrano in gioco tanti elementi (si vedano le schede in basso): perché si deve ragionare diversamente a seconda di chi sia il locatore (privato cittadino, imprenditore, eccetera) e quale sia la categoria “fiscale” dell’immobile interessato (abitativo, commerciale, immobile patrimonio ex articolo 90 del Tuir).

Due esempi frequenti. Proviamo a ipotizzare le due ipotesi più comuni: immobile non abitativo (negozio, capannone, ufficio, eccetera) concesso in locazione da un imprenditore (primo caso) o da un soggetto privato (secondo caso). E – sempre per semplificare – supponiamo che non ci siano vie di mezzo: con la riduzione si è sicuri di incassare, rifiutandola si è sicuri di non farlo. Nella prima ipotesi (locatore in regime d’impresa), concedere la riduzione equivale a un minor ricavo; mentre non concederla comporta, nel tempo, una perdita su crediti, deducibile (con la dovuta documentazione) ai fini Irpef/Ires, ma non Irap. Nella seconda ipotesi (locatore soggetto privato), sotto l’aspetto fiscale il discorso è purtroppo più semplice, in quanto non esiste una “perdita su crediti” e il canone va sempre dichiarato anche se non incassato, in base all’articolo 26 del Tuir. Anche di recente (Ctr Toscana 151/04/2020, si veda Il Sole24Ore del 22 marzo 2020), la giurisprudenza di merito ha ricordato il costante orientamento della Cassazione teso a valorizzare la distinzione tra gli immobili abitativi (per cui ha effetto la convalida di sfratto per morosità e, per i contratti stipulati dal 1° gennaio scorso, l’ingiunzione di pagamento, come stabilito dal Dl 34/2019) e gli immobili diversi, per i quali l’unica via d’uscita è la risoluzione del contratto di locazione, in tutte le forme previste dalla legge (Corte costituzionale 362/2000, Cassazione 12332/2019 e circolare 11/E/2014). Una via che, ove non contrattualmente prevista, può presentare diversi ostacoli. A ogni modo, proprio queste sentenze insegnano che, nel caso si decida a favore della riduzione del canone, è opportuno (anche se non obbligatorio in quanto scrittura privata non autenticata, risoluzione 60/E/2010) che l’accordo sia registrato, al fine di evitare indebite (ma assai probabili) richieste di maggiori imponibili da parte dell’amministrazione finanziaria. Tra l’altro, la registrazione dell’accordo di riduzione è esente da imposta di registro e di bollo (articolo 19, Dl 133/2014).

Fonte : " Il sole 24H "

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

Condividere il nome dei positivi al

 Coronavirus: è legale?

Condividere il nome dei positivi al Coronavirus: è legale? «Non è una questione di “gogna” ma di sicurezza pubblica e privata»: è sulla base di questa affermazione che, in questi giorni, si fa sempre più insistente la richiesta delle persone di conoscere nomi ed esatta collocazione geografica delle persone affette da Covid-19. Una misura preventiva, si dice, per tutelare se stessi ed evitare ulteriori contagi. 

Al di là, però, delle raccomandazioni fornite dalle autorità pubbliche e dall’Authority sulla privacy, c’è chi, conoscendo già le generalità dei malati (a volte, si tratta proprio dei parenti), ha diffuso il loro nome tramite chat e messaggi sui cellulari. Di fatto, la gogna c’è stata. 

Cosa rischia allora chi pubblica il nome dei positivi al Coronavirus? Si tratta di un reato?

Con riferimento alla possibilità di conoscere chi, nel condominio, è risultato positivo al tampone, il Garante ha chiarito che i compiti di prevenzione nella diffusione di Covid-19 possono essere svolti solo da soggetti che istituzionalmente esercitino funzioni sanitarie. L’amministratore di condominio non è tra questi e, pertanto, non può rivelare chi, all’interno dell’edificio, è infetto. Ma deve quantomeno avvisare subito gli altri condomini dell’esistenza di un caso di Coronavirus, senza però indicare la famiglia, lasciando il tutto nell’anonimato. Resta compito dell’amministratore procedere alla sanificazione dello stabile e invitare tutti alla massima cautela.

Di certo, le informazioni relative alla salute sono considerate dati «super-sensibili» e, come tali, coperti dalla più totale privacy. Non esistono deroghe per i privati ma, come detto, solo per le autorità. Solo le istituzioni possono decidere se, per ragioni di pubblica sicurezza, comunicare a terzi i nomi dei positivi al Coronavirus.

Chi viola la riservatezza di un malato rischia, quindi, una incriminazione penale. L’accusa di violazione della privacy e trattamento non autorizzato degli altrui dati sensibili ne comporterà una sicura condanna penale.

È proprio per questo che, con insistenza, si chiede alle autorità pubbliche di supplire a questo deficit informativo e, magari con l’ausilio delle app – di cui ora si inizia a parlare insistentemente – indicare quanto meno gli spostamenti e la collocazione geografica dei positivi.

Fonte : " La legge è uguale per tutti"

agenzia immobiliare Farini 

059454227

Notariato: accelerano gli acquisti di case dal costruttore

 

Anche i dati statistici diffusi semestralmente dal Notariato confermano il buon momento che sta attraversando il mercato immobiliare, almeno sul fronte del numero di scambi. Rispetto all’universo monitorato dall’Agenzia delle Entrate – che la settimana scorsa per il 2018 ha ufficializzato una crescita del 6,5% nel solo residenziale, sfiorando le 580mila compravendite – i dati dei notai si riferiscono a un universo più ampio (che include ad esempio terreni, usufrutto e altri diritti) e che arriva a contare 920.513 compravendite (+3,75% nel solo secondo trimestre). 

Per quel che riguarda i soli fabbricati (+4,24%), il dato “si ferma” a 696.808 compravendite; in questo caso il dato risulta più ampio rispetto a quello delle Entrate anche perché i dati dei notai contano gli atti indipendentemente dalla quota di proprietà scambiata, mentre le Entrate “normalizzano” il dato al numero di intere unità immobiliari. 

Un’accelerazione degna di nota è quella degli acquisti delle case in costruzione: seppur le compravendite effettuate da imprese «continuano a pesare intorno al 10% sul totale», si evidenza «nel secondo semestre 2018 una crescita rispettivamente del 18,64% e del 16,33% delle compravendite di prima e seconda casa da imprese». 

Confermata anche una sostanziale stagnazione, con tendenza ancora al ribasso, sul fronte prezzi, dato che «il valore medio delle cessioni di fabbricati è passato dai 126mila euro del 2017, ai 118.330 euro del primo semestre 2018 e ai 121.820 euro nel secondo». Si conferma il picco delle compravendite nei mesi di luglio e dicembre. «Oltre la metà degli immobili abitativi – si legge in una nota – viene acquistata con le agevolazioni prima casa, nel II semestre 2018 su 292.583 fabbricati abitativi per 179.012 è stata chiesta l'agevolazione, confermando il trend degli anni precedenti». 

Sul fronte mutui nel 2018 il capitale erogato, secondo gli atti monitorati dal Notariato, «ha superato i 65 miliardi di euro». Prevalgono «i finanziamenti di importo fino a 100mila euro (35% sul totale) ma è significativo l’aumento nel secondo semestre dei mutui di importo compreso tra i 150mila ed i 300mila euro (circa +7% in media)».  

Con riferimento ai terreni, «continuano ad avere un maggiore mercato i terreni agricoli, che hanno costituito il 12,6% delle vendite nella seconda parte del 2018 contro il 3,1% dei terreni edificabili, anche se questi ultimi hanno fatto registrare un aumento del +4,9% ma una riduzione del prezzo da 54.655 euro a 50.237 euro tra il primo e secondo semestre». 

La rilevazione sull’attività notarile è stata condotta in modalità informatica da Notartel Spa., società informatica del Notariato che ha elaborato i dati del 99% dei notai in esercizio.

 Fonte: il Sole 24 Ore

Agenzia Farini

059 454227

Decreto liquidità, le misure per la prima casa spiegate dall'Agenzia delle Entrate

I cgiarimenti sui termini per evitare la decadenza delle agevolazioni prima casa

Con la circolare n. 9/E, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sul decreto liquidità (dl n. 23 dell'8 aprile 2020). Tra i temi trattati anche le misure relative alla prima casa.

Rispondendo ai quesiti proposti da associazioni di categoria, operatori e stampa specializzata, la circolare n. 9/E dell'Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza sulle principali misure fiscali introdotte dal decreto legge n. 23 dell'8 aprile 2020.

Esaminati anche i termini per evitare la decadenza delle agevolazioni prima casa. Andiamo a vedere nel dettaglio quanto spiegato.

E' innanzitutto ricordato che l'articolo 24 "stabilisce la sospensione dei termini previsti dalla normativa in materia di agevolazioni prima casa, entro i quali effettuare taluni adempimenti al fine di evitare la decadenza dall'agevolazione per coloro che ne hanno usufruito".

La circolare n.9/E dell'Agenzia delle Entrate ha chiarito:

"La norma, con lo scopo di impedire la decadenza dal beneficio prima casa, attese le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone, dovute all'emergenza epidemiologica da COVID-19, dispone la sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio prima casa e ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa. I predetti termini sospesi inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.

In particolare, i termini oggetto di sospensione sono i seguenti:

• il periodo di 18 mesi dall'acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l'abitazione;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l'immobile acquistato con i benefici prima casa nei cinque anni successivi alla stipula dell'atto di acquisto, deve procedere all'acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell'abitazione ancora in suo possesso, purché quest'ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici prima casa.

E' inoltre sospeso il termine di un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato".

Tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020 dunque sono sospesi i termini per effettuare gli adempimenti previsti per il mantenimento delle agevolzioni  prima casa e per il riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa. Come specificato, i termini sospesi inizieranno o riprenderanno dal 1° gennaio 2021.

Ma quali sono i termini sospesi? Il termine di 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza; il termine di un anno per acquistare una casa da adibire ad abitazione principale nel caso si sia proceduto al trasferimento dell'abitazione acquistata con i benefici prima casa nei cinque anni successivi alla stipula dell'atto di acquisto; il termine di un anno per vendere la casa nel caso se ne sia acquistata un'altra usufruendo delle agevolazioni; il termine di un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Articolo visto su Idelista

Agenzia immobiliare Farini 

059454227

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: SOSPENSIONE DEI TERMINI LEGALI FINO AL 31/12/2020

Il D.L. 23/2020, concernente nuovi interventi per far fronte all'emergenza sanitaria, dispone la sospensione nel periodo compreso tra il 23/02/2020 e il 31/12/2020 dei termini previsti per il soddisfacimento delle condizioni previste per la fruizione sull'acquisto di immobile con le agevolazioni c.d. “prima casa”. Esempi pratici.

L’art. 24 del D.L. 08/04/2020, n. 23 - recante “Misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, nonché interventi in materia di salute e lavoro, di proroga di termini amministrativi e processuali”, vedi anche Coronavirus (Covid-19) - Tutti i provvedimenti - ha disposto la sospensione nel periodo compreso tra il 23/02/2020 e il 31/12/2020, dei termini concernenti le agevolazioni per la prima casa di abitazione (vedi Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare).
Poichè l'art. 24 del D.L. 23/2020, in commento, fa genericamente riferimento a "i termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro", si ritiene che debba ritenersi sospeso il decorso di tutti i termini previsti dalla nota II-bis, come di seguito dettagliato.

A - TERMINI FRUIZIONE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Sono sospesi nel periodo compreso tra il 23/02/2020 e il 31/12/2020 i termini previsti dalla nota II-bis all'art. 1 della Tariffa parte I, allegata al D.P.R. 131/1986 (Testo unico Imposta di registro). Si tratta in particolare dei seguenti termini:
1) termine di 18 mesi dall’acquisto entro il quale è necessario stabilire la propria residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato (lettera a, comma 1 della nota II-bis);
2) termine di cinque anni prima del quale non è possibile cedere a titolo oneroso o gratuito l'immobile acquistato con i benefici, salvo riacquisto di cui al punto successivo (comma 4 della nota II-bis, primo periodo);
3) termine di un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, entro il quale è necessario procedere all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale, per non perdere il diritto all’agevolazione (comma 4 della nota II-bis, ultimo periodo);
4) termine di un anno dall’acquisto entro il quale è necessario alienare l’eventuale diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà (o quota anche in regime di comunione legale) su altro immobile su tutto il territorio nazionale, acquisito dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa o con le altre agevolazioni ivi menzionate (comma 4-bis della nota II-bis, introdotto dall'art. 1 della L. 208/2015, comma 55).

B - TERMINE FRUIZIONE CREDITO D’IMPOSTA PER RIACQUISTO PRIMA CASA DOPO ALIENAZIONE
È sospeso nel periodo compreso tra il 23/02/2020 e il 31/12/2020 il termine previsto dall’art. 7 della L. 448/1998, che riconosce un credito d’imposta per chi abbia alienato un immobile acquisito usufruendo delle agevolazioni entro 5 anni dall’acquisto, e provveda entro un anno dalla suddetta alienazione ad un nuovo acquisto agevolabile (vedi Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare).

ESEMPI PRATICI
La misura contenuta nell’art. 24 del D.L. 23/2020 è tecnicamente una sospensione di termini, pertanto nel computo dei termini sospesi si terrà conto del periodo decorso prima del 23/02/2020 e dopo il 31/12/2020, e non invece del periodo di sospensione.
Si formulano di seguito alcuni esempi pratici di computo dei termini sospesi.

Acquisto prima casa effettuato il 01/07/2019

1) Il termine di 18 mesi di cui al paragrafo A-1 precedente, che normalmente dovrebbe scadere il 01/01/2021, decorre fino al 22/02/2020 compreso (quindi per 7 mesi e 22 giorni) e ricomincia a decorrere dal 01/01/2021 per il tempo rimanente (quindi per 10 mesi e 8 giorni), scadendo quindi il 08/11/2021.

2) Il termine di cinque anni di cui al paragrafo A-2 precedente, che normalmente dovrebbe scadere il 01/07/2024, decorre fino al 22/02/2020 compreso (quindi per 7 mesi e 22 giorni) e ricomincia a decorrere dal 01/01/2021 per il tempo rimanente (quindi per 4 anni, 4 mesi e 8 giorni), scadendo quindi il 08/05/2025.

3) Il termine di un anno di cui al paragrafo A-3 precedente, che normalmente dovrebbe scadere il 01/07/2020, decorre fino al 22/02/2020 compreso (quindi per 7 mesi e 22 giorni) e ricomincia a decorrere dal 01/01/2021 per il tempo rimanente (quindi per 4 mesi e 8 giorni), scadendo quindi il 08/05/2021.

4) Il termine di un anno di cui al paragrafo A-4 precedente, che normalmente dovrebbe scadere il 01/07/2020, decorre fino al 22/02/2020 compreso (quindi per 7 mesi e 22 giorni) e ricomincia a decorrere dal 01/01/2021 per il tempo rimanente (quindi per 4 mesi e 8 giorni), scadendo quindi il 08/05/2021.

Vendita infraquinquennale effettuata il 01/07/2019

4) Il termine di un anno di cui al paragrafo B precedente, che normalmente dovrebbe scadere il 01/01/2021, decorre fino al 22/02/2020 compreso (quindi per 7 mesi e 22 giorni) e ricomincia a decorrere dal 01/01/2021 per il tempo rimanente (quindi per 10 mesi e 8 giorni), scadendo quindi il 08/05/2021.

Termini che sono iniziati a decorrere durante il periodo di sospensione

Per i termini che sono iniziati a decorrere durante il periodo di sospensione, il computo inizierà a far data dalla fine del periodo di sospensione stesso, e quindi dal 01/01/2021.

 Articolo visto su "Bollettino di Legislazione Tecnica" 

Agenzia immobiliare Farini 

059454227

Che casa si può comprare con un reddito medio in Italia?

Secondo i dati Istat il reddito annuo familiare medio in Italia è pari a 31.393 euro

Secondo i dati Istat, il reddito annuo familiare medio in Italia è pari a 31.393 euro. L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha realizzato una simulazione d’acquisto di immobile per capire che tipologia di abitazione è possibile acquistare con il budget a disposizione.

La proiezione di Tecnocasa è stata effettuata ipotizzando di voler comprare un immobile ricorrendo a un mutuo di 25 anni, al tasso medio di 1,44%, con un rapporto rata/reddito pari al 30% come dovrebbe sempre essere messo in conto.

Il rapporto rata-reddito, infatti, indica la capacità di rimborso del finanziamento ipotecario. Altro parametro considerato dall’Ufficio Studi di Tecnocasa, per la proiezione d’acquisto, è stato un Loan to Value dell’80% (il Loan to Value indica il rapporto tra la somma ottenuta con il mutuo e il valore dell’immobile posto a garanzia del finanziamento).

Con un reddito di 31.393 euro, e tenute presenti le condizioni elencate, un acquirente potrà quindi acquistare un’abitazione del valore di 228mila euro. L’acquirente dovrà però avere a disposizione un capitale iniziale pari al 20% del prezzo dell’immobile e cioè 45.600 euro, oltre al denaro per coprire tutte le spese accessorie alla compravendita e all’accensione del mutuo.

Articolo visto su "Idealista"

Agenzia immobiliare Farini 

059454227

Decreto liquidità, il testo definitivo nel vademecum dell'Agenzia delle Entrate

Le misure fiscali illustrate punto per punto

Il testo definitivo del decreto liquidità, che è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, si può trovare nel vademecum dell'Agenzia delle Entrate realizzato per chiarite le diverse misure. Vediamo quanto specificato.

Il vademecum dell'Agenzia delle Entrate illustra le disposizioni contenute nel decreto legge n. 23 dell'8 aprile 2020, che ha previsto misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, interventi in materia di salute e lavoro e proroga di termini amministrativi e processuali.

Decreto liquidità, sospensione versamenti

Per quanto riguarda la sospensione dei versamenti per impresi e lavoratori autonomi con sede o domicilio nel territorio dello Stato (Articolo 18) il vedemecum dell'Agenzia delle Entrate ha spiegato che la misura nello specifico riguarda la sospensione dei versameni in autoliquidazione di ritenute alla fonte e trattenute relative all'addizionale regionale e comunale sui redditi da lavoro dipendente e assimilati e di Iva; la sospensione dei versamenti dei contributi previdenziali e assistenziali e premi per l'assicurazione obbligatoria.

I soggetti interessati sono coloro che nei mesi di marzo e/o aprile 2020 hanno subito la diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 33% (se nell'anno precedente hanno prodotto ricavi e compensi non superiori a 50 milioni di euro) e coloro che nei mesi di marzo e/o aprile 2020 hanno subito la diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% (se nell'anno precedente hanno prodotto ricavi e compensi superiori a 50 milioni di euro).

Decreto liquidità per i professionisti

Per quanto riguarda la non effettuazione delle ritenute d'acconto su redditi di lavoro autonomo, altri redditi e provvigioni (Articolo 19), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate ha spiegato che la misura riguarda i redditi di lavoro autonomo, altri redditi e provvigioni per rapporti di commissione, agenzia, mediazione, rappresentanza di commercio e procacciamento d'affari. Tutti redditi che non sono soggetti a ritenuta d'acconto da parte del sostituto d'imposta. La misura interessa i ricavi e compensi percepiti dal 17 marzo al 31 maggio 2020.

Riduzione acconti Irpef, Ires e Irap

Per quanto riguarda la riduzione degli acconti Irpef, Ires e Irap dovuti per l'anno 2020 (Articolo 20), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate ha spiegato che la misura riguardatutti i soggetti passivi Irpef, Ires e Irap. Ad essere interessati sono gli acconti dovuti per il periodo d'imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2019. Non sono dovuti interessi e sanzioni nel caso in cui gli acconti Irpef, Ires e Irap versati con il cosidetto metodo previsionale, ossia in base all'imposta che si presume dovuta per il periodo successivo a quello in corso al 31 dicembre 2019, risultino almeno pari all'80% della somma effettivamente dovuta a titolo di acconto.

Per quanto riguarda la rimessione in termini per i versamenti in scadenza il 16 marzo 2020 (Articolo 21), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate ha ricordato che la misura riguarda tutti i contribuenti. I versamenti in scadenza il 16 marzo 2020 sono considerati tempestivi se eseguiti entro il 16 aprile 2020.  

Per quanto riguarda la proroga dei termini di consegna e trasmissione telematica della Certificazione Unica 2020 (Articolo 22), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che per la tardiva trasmissione all'Agenzia delle Entrate della Cu 2020 non vengono applicate le sanzioni.

Decreto liquidità per le imprese

Per quanto riguarda la proroga della validità dei certificati di cui all'articolo 17-bis, comma 5, del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241 (c.d. Durf) (Articolo 23), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che i certidicati rilasciati alle imprese dall'Agenzia delle Entrate entro il 29 febbraio 2020, che esonerano dagli obblighi in materia di appalti di cui all'articolo 17-bis del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, sono validi fino al 30 giugno 2020.

Decreto liquidità, sospensione termini agevolazioni prima casa

Per quanto riguarda la sospensione dei termini per ottenere i requisiti richiesti per le agevolazioni prima casa, il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che sono sospesi dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020 i termini per trasferire la residenza nel Comune in cui è ubicata l'abitazione acquistata; per acquistare un altro immobile da destinare a propria abitazione principale, nel caso di rivendita della prima casa entro 5 anni dall'acquisto; per rivendere la prima casa già posseduta, in caso di acquisto agevolato di una nuova abitazione; per acquistare una prima casa dopo aver alienato la precedente e ottenere un credito pari alle imposte pagate in occasione del precedente acquisto.

Per quanto riguarda l'assistenza fiscale a distanza per il modello 730 (Articolo 25), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che i lavoratori dipenden9ti e assimilati possono inviare telematicamente ai CAF e ai professionisti abilitati la scansione o la foto della delega sottoscritta per l’accesso alla dichiarazione precompilata e la copia della documentazione necessaria per la compilazione della dichiarazione, unitamente alla copia di un proprio documento di identità.    

Per quanto riguarda la semplificazione del versamento dell'imposta di bollo delle fatture elettroniche (Articolo 26), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che il     pagamento dell'imposta di bollo sulle fatture elettroniche può essere effettuato: per le fatture emesse nel primo trimestre solare, se l'importo dovuto è inferiore a 250 euro, unitamente all'imposta dovuta per il secondo trimestre; per le fatture emesse nei primi due trimestri solari, se l’importo complessivamente dovuto è inferiore a 250 euro, unitamente all’imposta dovuta per il terzo trimestre.    

Cessione gratuita farmaci a uso compassionevole

Per quanto riguarda la cessione gratuita dei farmaci a uso compassionevole (Articolo 27), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che il valore normale dei farmaci ceduti non concorre alla formazione dei ricavi del soggetto cedente ai fini delle imposte dirette e che non opera la presunzione di cessione di cui all'articolo 1 del Dpr n. 441/1997 per le cessioni gratuite di farmaci.

Per quanto riguarda il credito d'imposta per le spese di sanificazione e di acquisto dei dispositivi di protezione e sicurezza (Articolo 30), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che il credito d'imposta è pari al 50% delle spese sostenute nel 2020, fino a un massimo di 20.000 euro.

Fonte : Idealista 

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

Mutui prima casa, 10 cose da sapere prima di chiedere la sospensione delle rate

Per la moratoria sui mutui prima casa nei primi cinque giorni sono arrivate già 70 domande a Consap, la controllata del ministero dell’Economia che gestisce il fondo per la sospensione delle rate, per un controvalore impegnato di quasi 54mila euro (dati dal 30 marzo al 2 aprile incluso). Non moltissime, ma le banche che raccolgono le istanze in queste ore hanno chiesto molte precisazioni e, chi non avesse già utilizzato il fondo, ha dovuto accreditarsi sulla piattaforma informatica di Consap richiedendo le credenziali via email. Consap, che gestisce il fondo dal 2004 insieme ad altre 30 attività per conto del Mef, sta monitorando la situazione e si aspetta un’ampia adesione. Per questo motivo al fondo è stata data una dotazione straordinaria, attualmente pari a 425mila euro circa. La piattaforma informatica, così come il modulo della domanda, sono stati adeguati in tempi record per far fronte all’ampliamento della platea disposto dal Dl 9/2020 e dal decreto “cura-Italia” a causa dell’emergenza da Covid-19. Inoltre, gli uffici di Consap e l’Abi stanno fornendo quotidianamente chiarimenti agli interessati per gestire le casistiche più disparate. Eccone alcuni.

1. Le tempistiche di attivazione della moratoria e i mancati pagamenti. Per la sospensione farà fede l’invio della domanda. Per effettivamente non vedersi addebitata la rata sul conto corrente, infatti, bisognerà procedere per step non rapidissimi: dopo l’invio della domanda vengono dati fino a 10 giorni al massimo per completare l’invio della documentazione; massimo 15 solari per l’istruttoria di Consap; infine le banche hanno 5 giorni lavorativi per informare il mutuatario dell’esito dell’istruttoria ma ci mettono in media 30 o 45 giorni (se il mutuo è cartolarizzato) per attivare in concreto la sospensione dell’addebito. In ogni caso, una volta che la pratica verrà accettata, la moratoria decorrerà dalla data dell’invio della richiesta, anche se i tempi per l’attivazione potrebbero essere più lunghi.

2. Inclusi i mancati pagamenti fino a 90 giorni prima. Nella moratoria sono accettati i mancati pagamenti fino a 90 giorni prima la data di invio della domanda. Ipotizzando, quindi, che la domanda venga fatta in questi giorni, potranno essere inclusi gli eventuali omessi pagamenti delle rate di gennaio, febbraio e marzo 2020. Le rate scadute e non pagate saranno incluse nel periodo di sospensione e, dal momento della sospensione, su tali rate non maturano interessi di mora. Sono esclusi, invece, i mutuatari che al momento della presentazione della domanda rilevano ritardi nei pagamenti superiori a novanta giorni consecutivi.

3. Inclusi anche i mutui per cui è già stata chiesta la sospensione. Consap fa sapere che, fino al 17 dicembre 2020, tutte le precedenti richieste di sospensione di cui il mutuo abbia fruito “ex lege” non avranno alcuna rilevanza ai fini del raggiungimento del periodo massimo di 18 mesi di moratoria, a condizione che il mutuo stesso risulti in regolare ammortamento da almeno 3 mesi.

4. La difficoltà di raccogliere la documentazione necessaria. Oltre ai casi già previsti (perdita di lavoro, morte o grave handicap), si può fare domanda anche per: sospensione o riduzione di orario almeno del 20% per più di 30 giorni (anche attesa di ammortizzatori); Calo del fatturato >33% per autonomi e liberi professionisti che autocertifichino la flessione dal 20 febbraio in poi, rispetto a un uguale periodo di fine 2019. Se da un lato per semplificare la procedura, fino al 17 dicembre 2020, per tutte le ipotesi di accesso al Fondo non è richiesta la presentazione dell’Isee, è però vero che in questo periodo può essere difficile reperire la documentazione necessaria dal proprio datore di lavoro. Consap ricorda che va comunque fornita entro 10 giorni dalla domanda, per cui è necessario muoversi per tempo. Per certificare la sospensione dell’attività lavorativa o la riduzione di orario serve in alternativa:

• Copia del provvedimento amministrativo di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito
• Copia della richiesta del datore di lavoro di ammissione al trattamento di sostegno al reddito
• Copia della dichiarazione del datore di lavoro, resa ai sensi del Dpr 445 del 2000, che attesti la sospensione dal lavoro o la riduzione di orario per cause non riconducibili a responsabilità del lavoratore, con l'indicazione del numero di giorni lavorativi consecutivi di sospensione e della percentuale di riduzione dell’orario di lavoro

4. La banca deve aver aderito al Fondo nazionale Gasparrini. Non tutte le banche sono già pronte per accedere alla moratoria, specie quelle che gestiscono le pratiche in filiale e non a livello centralizzato. Per l’adesione al Fondo, è necessario che la banca venga autorizzata alla piattaforma informatica e la richiesta va effettuata inviando una e-mail a fondosospensionemutui.info@consap.it nella quale devono essere comunicate le seguenti informazioni: codici ABI e CAB della banca e un indirizzo e-mail, che verrà memorizzato all’interno dell’applicativo del Fondo, al quale verranno comunicate sia le credenziali di accesso sia le comunicazioni successive relative all’iter delle pratiche inserite. Le domande vanno caricate su fondosospensionemutui.consap.it immettendo le credenziali ottenute. Al primo accesso l’applicativo imporrà il cambio della password.

5. Procedure semplificate per non uscire di casa (con la filiale chiusa). Per evitare spostamenti in questo periodo di emergenza è consentito inviare alla banca il modulo online e lo stesso operatore bancario, che potrebbe trovarsi a lavorare da remoto, per non stampare e scansionare il modulo può trasmetterlo così a Consap, lasciando in bianco il riquadro 2, avendo peraltro cura di inserire i relativi dati nel campo note dell’applicativo. Va comunque allegata la certificazione del datore del lavoro o l'autodichiarazione sul fatturato.

6. Domanda a rischio se la durata della moratoria non viene esplicitata. Bisogna avere le idee chiare sulla durata richiesta della moratoria, possibile fino a un massimo di 18 mesi per chi è stato sospeso dall’attività lavorativa. Sono previsti, nell’ordine:

• Sei mesi di stop per sospensioni o riduzioni tra 30 e 150 giorni
• Dodici mesi di stop tra 151 e 302 giorni
• Diciotto mesi di stop quando si superano i 303 giorni

L’incertezza è comprensibile dal momento in cui non si può sapere quanto durerà la situazione in corso, ma Consap avverte: se in caso di incertezza sulla richiesta della durata della vengono flaggati i quadratini del periodo di sospensione (6, 12 o 18 mesi), ciò comporta il rigetto della domanda. E visto che le sospensioni possono essere anche ripetute finché il fondo ha capienza, è probabilmente meglio flaggare l’opzione minore e semmai prorogare o rinnovare la richiesta.

7. Inclusi i mutui per ristrutturazione e liquidità. Sono idonee anche e le domande che, sempre nel complessivo importo di 250 mila euro mutuato, riguardino mutui contratti oltre che per l’acquisto della prima casa anche per altre fattispecie (ristrutturazione, liquidità).

8. Da valutare il costo dell'operazione. Si ricorda che a carico del mutuatario resta, per il periodo di sospensione, il pagamento del 50% degli interessi (incluso lo spread). Anche se i tassi di mercato oggi sono molto competitivi, resta comunque da valutare la convenienza dell’operazione, anche mettendola a confronto con una eventuale rinegoziazione del mutuo o una surroga. Consap, in ogni caso, ha chiesto alle banche di rimandare l’incasso di questa quota (il 50% degli interessi) in un momento successivo, una volta conclusa la sospensione.

9. Esclusi i neo proprietari. Per poter accedere alla moratoria dei mutui prima casa, il mutuo deve essere attivo da almeno un anno, per una casa (adibita ad abitazione principale) del valore di almeno 250mila euro e non di lusso (categoria catastale A/1, a/8, A/9). Ne consegue che chi ha acquistato l’immobile dopo marzo 2019 oggi non può accedere alla misura.

10. Esclusi i mutui per cui è intervenuto il Fondo di garanzia. Per impossibilità di cumulare diverse agevolazioni, è escluso chi per la stipula ha attivato il Fondo nazionale di garanzia mutui prima casa.

Fonte : " Il sole 24h "

Agenzia immobiliare Farini 

059454227

Moratoria mutui casa, le ultime novità

Dal 30 marzo 2020 è disponibile sul sito del Mef la modulistica aggiornata per la domanda

Nuovo regolamento del Fondo di solidarietà mutui prima casa

Come reso noto da un comunicato del Ministero dell'Economia e delle Finanze, "a seguito della firma del ministro dell'Economia e delle Finanze, Roberto Gualtieri, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto che integra il regolamento del Fondo di Solidarietà (il cd fondo Gasparrini) per i mutui per l'acquisto della prima casa". 

In base a quanto previsto, i titolari di un mutuo contratto per l'acquisto della prima casa in situazioni di temporanea difficoltà previste dal regolamento possono beneficiare della sospensione del pagamento delle rate fino a 18 mesi.

Secondo quanto sottolineao, "in seguito all'emergenza Covid, l'operatività del fondo Gasparrini è stata estesa". Il Fondo è ora accessibile anche ai lavoratori dipendenti in cassa integrazione per un periodo di almeno 30 giorni e ai lavoratori autonomi che abbiano subito un calo del proprio fatturato superiore al 33% rispetto al fatturato dell’ultimo trimestre 2019.

Un altro aspetto importante riguardano le modalità di accesso al Fondo. Secondo le nuove disposizioni, "per tutte le ipotesi di accesso al Fondo non è più richiesta la presentazione dell'indicatore della situazione economica equivalente (Isee) ed è stato previsto che il Fondo sopporti il 50% degli interessi che maturano nel periodo della sospensione".

Ma come ottenere la sospensione del mutuo? Per poter ottenere la sospensione del mutuo, "il cittadino in possesso dei requisiti previsti per l'accesso al Fondo deve presentare la domanda alla banca che ha concesso il mutuo e che è tenuta a sospenderlo dietro presentazione della documentazione necessaria". 

Da oggi, lunedì 30 marzo, è disponibile sul sito internet del Ministero dell'Economia e delle Finanze la modulistica aggiornata e semplificata rispetto alla precedente.

Fonte : Idealista"

Agenzia immobiliare Farini 

059454227