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Rent to buy, come comprare casa a piccoli passi
Sblocca Italia: i contratti di affitto con riscatto sono tutelati da eventuali ipoteche e pignoramenti di Paola Mammarella
18/09/2014 - Comprare casa poco a poco, pagando inizialmente un canone d’affitto e poi riscattando l’immobile. È lo spirito del Rent to Buy, introdotto dal Decreto Sblocca Italia (DL 133/2014), possibile per tutti i soggetti e tutti i tipi di immobile, che ora prevede anche un maggior numero di tutele.
Come evidenziato nella nota interpretativa del Consiglio del Notariato, quella del Rent to Buy è una prassi contrattuale che tenta di risolvere il problema della mancanza di liquidità. I potenziali acquirenti, infatti, rimandano ad un momento futuro la compravendita, ma ottengono subito la disponibilità dell’alloggio pagando un canone. Le somme versate per il godimento dell’immobile vengono poi recuperate al momento del pagamento del prezzo di acquisto.
Il decreto Sblocca Italia non prevede restrizioni né in merito ai soggetti che possono stipulare il contratto di Rent to Buy (privati, professionisti, società) né agli immobili che si possono acquistare (abitazioni o immobili strumentali).
Chi stipula il contratto ha un'ampia autonomia contrattuale. In base alle proprie esigenze, i contraenti possono infatti stabilire la durata della fase di godimento dell’immobile, la quota di canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita, le modalità con cui esercitare il diritto di recesso e l’inserimento di eventuali clausole penali.
Il sistema del Rent to Buy esisteva già, ma si trattava di ipotesi finora prive di una disciplina specifica e di una tutela giuridica certa. Col decreto Sblocca Italia le cose sono cambiate. La norma prevede infatti che i contratti di Rent to Buy siano trascritti nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile. Ciò significa che il conduttore dell'immobile è maggiormante tutelato fino al suo acquisto.
Con la trascrizione, gli effetti del contratto di Rent to Buydiventano simili a quelli del contratto preliminare di vendita. L’efficacia della prenotazione è elevata però dai tre anni, previsti per il contratto preliminare, a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.
Ciò significa che il conduttore dell’immobile è tutelato da eventuali ipoteche o pignoramenti che possono gravare sull’immobile.
Dal punto di vista fiscale, il Consiglio del Notariato, citando alcune consulenze fornite dall’Agenzia delle Entrate, ha spiegato che per evitare di tassare due volte le somme che in una prima fase sono qualificate come canoni per il godimento dell’immobile e successivamente sono imputate al prezzo della cessione bisogna considerare come base imponibile della cessione il saldo del prezzo, al netto di quanto già versato non solo a titolo di acconti, ma anche come canoni di locazione.
la tasi, la nuova imposta sui servizi indivisibili, preoccupa
con il decreto legge sugli enti locali è stato stabilito che i sindaci potranno aumentare l'aliquota massima, per ciascuna tipologia di immobile, fino a un massimo dello 0,8 per mille complessivo. e secondo la uil servizio politiche territoriali la tassa, nel 37,5% dei comuni, sarà più cara della vecchia imu
la uil servizio politiche territoriali ha preso in esame otto comuni - brescia, piacenza, modena, mantova, pistoia, aosta, cagliari e ravenna - che hanno già deliberato le aliquote tasi per il 2014 e ha fatto sapere: "anche se in molti comuni si sta iniziando adesso a prendere decisioni sulle aliquote della tasi, come nel caso di bologna dove l'orientamento è di portare l'aliquota sulla prima casa al 3,3 per mille per avere più risorse per le detrazioni, alcune città hanno deliberato le aliquote della nuova tassa" e, ad eccezione di aosta, dove per le case non di lusso l'aliquota è stata fissata al livello base dell'1 per mille, in tutte le altre città ha subito delle variazioni al rialzo
ecco la situazione città per città:
- piacenza: aliquota del 3,3 per mille con detrazioni per gli immobili con rendita catastale fino a 600 euro. la tasi peserà 21 euro medi in più (250 euro di tasi a fronte dei 229 euro di imu)
- ravenna: aliquota del 2,5 per mille. la tasi peserà 37 euro in meno dell'imu
- brescia: aliquota del 2,5 per mille, con esenzione degli immobili con rendita catastale fino a 400 euro. la tasi peserà 3 euro in meno
- pistoia: aliquota del 2,5 per mille, con esenzione degli immobili "popolari" (a/4 e a/5). la tasi peserà 75 euro medi in più (255 euro di tasi a fronte dei 180 euro dell'imu)
- modena: aliquota del 2,5 per mille, con esenzione per gli immobili con rendita fino a 320 euro e un 50% per gi immobili con rendita catastale dai 320 euro ai 400 euro. la tasi peserà 100 euro in meno dell'imu
- mantova: aliquota del 2,4 per mille. la tasi peserà 89 euro in più (241 euro per la tasi a fronte dei 152 euro pagati con l'imu)
- cagliari: aliquota del 2,1 per mille. la tasi peserà mediamente 85 euro in meno dell'imu (224 euro di tasi a fronte dei 261 euro pagati con l'imu nel 2012)
la uil servizio politiche territoriali ha sottolineato: "risultato del campione è che nel 37,5% dei comuni la tasi è più 'cara' dell'imu pagata nel 2012". secondo la uil, inoltre, la tasi penalizza i comuni virtuosi con l'imu, ovvero quelli che avevano scelto l'aliquota base del 4 per mille
Indice Nazionale ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
dal 1° gennaio 2014 sono cambiate la tassazione sui trasferimenti immobiliari per la prima e la seconda abitazione e le condizioni in virtù delle quali si applicano le agevolazioni prima casa, ai fini dell'imposta di registro. a fare chiarezza è intervenuta l'agenzia delle entrate con la circolare del 21/01/2014
a partire dal primo gennaio scorso per i trasferimenti di immobili fuori campo iva entrano in scena tre sole aliquote dell'imposta di registro: 2% per la prima casa, 9% per tutti gli altri immobili, 12% per i terreni agricoli e relative pertinenze. l'imposta di registro dovuta non può essere in ogni caso inferiore a 1.000 euro
inoltre passa da 168 a 200 l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecarie e catastali previste in misura fissa per gli altri soggetti a iva
secondo quanto enunciato dalla circolare "a decorrere dal 1° gennaio 2014,l'applicabilità delle agevolazioni prima casa risulta vincolata, ai fini dell'imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l'immobile. le categorie catastali individuate dal richiamato articolo 10, comma 1, lettera a) del decreto per le quali non è possibile fruire delle agevolazioni 'prima casa' sono
- le abitazioni di tipo signorile (cat. a/1),
- le abitazioni in ville (cat. a/8),
- i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (cat. a/9)
le agevolazioni prima casa competono inoltre sia in caso di trasferimento di immobile in costruzione sia per l'acquisto contemporaneo di immobili contigui, destinati a costruire un'unica abitazione, o di un immobile contiguo ad altra abitazione acquistata con i benefici prima casa
le nuove misure si applicano a partire dal primo gennaio di quest'anno per gli atti pubblici formati o autenticati e per gli atti giudiziari pubblicati o emanati a partire dalla stessa data. per quanto riguarda invece le scritture private non autenticate occorre considerare la data di richiesta della registrazione
1. residenza nei Comuni del cratere da almeno un anno e possesso di un contratto di locazione regolarmente registrato;
2. almeno un componente del nucleo familiare deve essere un lavoratore dipendente o autonomo, colpito dalla crisi economica dal 1 gennaio 2010 (licenziamento, riduzione oraria, mobilita', sospensione, chiusura di impresa, mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipico, preceduto in un arco temporale di 12 mesi da altro/i contratto/i di lavoro per una durata complessiva di almeno 120 giorni);
3. il valore Isee non deve essere superiore a 17.000 euro.
Il contributo economico straordinario e' pari al 20 per cento dell'importo del canone annuo di locazione oppure in caso di garanzia fideiussoria per la stipula di un nuovo contratto di locazione, e' pari all'importo di due mensilita' del canone. Il contributo puo' essere concesso anche ai nuclei familiari a carico dei quali siano state avviate procedure di sfratto, incluse quelle per morosita'. I contributi saranno erogati nell'ordine stabilito da una graduatoria fino ad esaurimento delle risorse stanziate. Non saranno ammessi ai contributi: i beneficiari di Contributi per Autonoma Sistemazione (Cas), di Moduli Abitativi Provvisori e di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica. Alla domanda va allegata la seguente documentazione: attestazione Isee riferita ai redditi relativi all'ultima dichiarazione presentata; ricevute di pagamento dell'ultimo canone di locazione, escluse le spese accessorie; copia del contratto di locazione registrato; documentazione attestante la condizione occupazionale in cui si trovano uno o piu' componenti del nucleo a causa della crisi economica dal 1 gennaio 2010. I cittadini non comunitari devono allegare anche la fotocopia della carta o del permesso di soggiorno in corso di validita' di tutto il nucleo familiare o copia dell'avvenuta richiesta di rinnovo.
Per quanto riguarda la trasmissione delle domande ed il termine di presentazione si invitano gli interessati a rivolgersi direttamente al proprio Comune di residenza."
Per la mini Imu gli italiani pagheranno il 10% di quanto avrebbero speso se il tributo per la prima casa non fosse stato abolito. L’ha dichiarato il ministro dell’Economia Fabrizio Saccomanni, con una frase cui i media hanno dato ampio risalto ma che andrebbe anche interpretata perché non si può prendere alla lettera. Il significato reale infatti è: il gettito per le casse pubbliche sarà del 10% rispetto a quello che avrebbe apportato nel 2013 l’Imu se fosse rimasta in vigore per l’abitazione principale. Il problema è che questo 10% non è a carico di tutti i contribuenti ma solo di quelli che si trovano nei circa 2500 comuni interessati dal provvedimento. Già questo fa capire che, essendo ridotta la platea dei pagatori, per raggiungere quel 10% è necessario che chi paga ci metta di più.
LE ALIQUOTE- Prendiamo ad esempio il caso di Milano. L’aliquota Imu per le abitazioni principali è stata fissata per il 2013 allo 0,6%. Con tutta probabilità né Palazzo Marino né le altre amministrazioni che hanno innalzato le aliquote pensavano di chiedere soldi ai cittadini/elettori ma semplicemente ritenevano che una volta abolita del tutto l’Imu sull’abitazione principale quell’aumento virtuale di aliquota servisse ad avere più soldi dallo Stato. Ipotizziamo il possessore milanese di una casa con rendita catastale da 1000 euro; nel 2012 aveva pagato 472 euro; per il 2013 l’imposta sarebbe salita a 808 euro, la mini Imu gli costerà 134,40 euro.
IL MINI CONGUAGLIO- Se facciamo il confronto percentuale con il 2012 si scopre che quel contribuente pagherà il 28,5%, mentre se il paragone lo facciamo con l’Imu teorica del 2013 si scende al 16,6%. E se si diminuisce la rendita sale il costo percentuale del miniconguaglio. Ad esempio sempre a Milano per una casa da 500 euro il conto 2012 sarebbe stato di 136 euro mentre la mini Imu è di 67,20 euro pari al 49,4% del costo pieno del tributo. Scendendo ancora un po’ arriviamo all’effetto paradosso: la mini Imu è più alta dell’imposta pagata a suo tempo. Su una casa da 300 euro ad esempio il conguaglio è di 40,32 euro contro lo zero pagato a dicembre 2012. Ma Milano è un caso limite, perché ha rendite catastali alte e ha deciso l’aumento massimo. A Roma, dove l’aliquota è dello 0,5%, il valore delle mini Imu è pressoché la metà rispetto a quello del capoluogo lombardo. Per le tabelle di questa pagina abbiamo calcolato sulla base dei valori catastali medi delle abitazioni rilevato dall’Agenzia delle Entrate, quale sarà il costo della mini Imu per immobili da 50,100 e 150 metri quadrati nei capoluoghi interessati dal provvedimento.
LA METRATURA - Cominciando dalle abitazioni di minore dimensione, in una ventina di capoluoghi non si pagherà nulla, mentre l’esborso medio più alto si registrerà a Milano, con oltre 70 euro, seguita da Torino, Genova e Siena. Nella lettura dei dati va però detto che qui è considerata un’abitazione di categoria A/2; nel capoluogo lombardo una casa della più modesta categoria A/3 pagherebbe per 50 metri 52 euro, a Roma ne basterebbero 33,57. Nella case da 100 metri quadrati in cinque città è necessario mettere in conto un esborso a doppia cifra, con Milano che raggiunge i 141 euro mentre nella Capitale ne bastano 71: il costo minore a Grosseto, con 15,63 euro, appena al di sopra del ticket minimo, fissato, salvo diversa de decisione comunale, a 12 euro. Se considerassimo abitazioni in classe A/3 a Milano si scenderebbe a 105 euro, a Roma a 67 euro.
Cresce infine significativamente il costo per le abitazioni da 150 metri: a Milano si arriva a 215,77 euro, Torino ne richiede 193, a Genova e Napoli servono oltre 170 euro mentre a Roma ne bastano 93.
Locazioni: nuovo modello per la registrazione dei contratti
Con Provvedimento 13 gennaio 2014, l'Agenzia delle Entrate ha approvato il nuovo modello RLI da utilizzare per la "Richiesta di registrazione e adempimenti successivi - contratti di locazione e affitto di immobili". A partire dal 3 febbraio tale modello sostituirà il Modello 69
adempimenti connessi alle locazioni ossia:
• registrazione contratti di locazione e di affitto di immobili
• comunicazione di proroghe, cessioni o risoluzioni;
• opzione e revoca del regime della cedolare secca;
• Comunicazione dei dati catastali dell'immobile.
Il modello potrà essere presentato esclusivamente in via telematica. I soggetti che non hanno l’obbligo di invio telematico possono effettuare la
APE non soggetta a registro né bollo
L’Agenzia delle Entrate ha comunicato con Risoluzione 22 novembre 2013, n. 83, che l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) che ai sensi dell'art. 6, D.L. n. 63/2013 necessariamente allegato ai ai contratti di vendita e di locazione degli immobili non è soggetto a imposta di bollo né a quella di registro. Viene però precisato che in caso di registrazione volontaria ad esempio per attribuzione di data certa , sconta l’imposta di registro di euro 168, e che invece se a allegato al contratto di locazione, con dichiarazione di conformità rilasciata da pubblico ufficiale, è soggetto ad imposta di bollo nella misura di euro 16 per ogni foglio (D.P.R. n. 642/1972).
Acconto cedolare secca con aliquota ridotta
L’Agenzia delle entrate ha diffuso il 22 novembre un comunicato in cui ricorda ai contribuenti che il dl 102-2013 anche detto decreto IMU ha abbassato l’aliquota della cedolare secca affitti dal 19 al 15% . Con tale nuova aliquota è possibile già dal prossimo 2 dicembre calcolare e versare l’acconto, nel caso esso sia calcolato con il metodo previsionale. Lo stesso vale nel caso di rata unica, se inferiore a 257,52 euro. Si ricorda che però in caso di insufficiente versamento per la scelta del metodo previsionale si incorre nella sanzione pari al 30 % dell’imposta.
Nello stesso comunicato l’amministrazione finanziaria precisa anche che:
• se il contribuente aveva già versato la prima rata, la seconda rata si ottiene calcolando l’imposta per il 2013 con l'aliquota del 15%, e ricavando il 95% della cedolare così determinata per poi sottrarre infine la somma già versata
• L'Amministrazione Finanziaria ha, inoltre, specificato che il contribuente, al fine di calcolare l'acconto della cedolare secca 2013, può scegliere di utilizzare il metodo storico o il metodo previsionale. Nel caso in cui vengano effettuati i calcoli con metodo previsionale occorre tenere presente che, qualora il versamento risulti insufficiente, si incorre nella sanzione del 30%.
Aggiornamento modello comunicazione Beni ai soci
Sul sito internet dell'Agenzia delle Entrate sono disponibili le specifiche tecniche e le istruzioni delmodello per la comunicazione dati dei beni concessi in godimento ai soci o ai familiari dell'imprenditore, e per la comunicazione dei finanziamenti, e delle capitalizzazioni superiori a 3600 euro da parte di soci o familiari . Su quest’ultimo punto viene precisato che per il raggiungimento della soglia dei 3.600 euro si considerano tutti i finanziamenti senza tener conto delle eventuali restituzioni effettuate nello stesso periodo di imposta, e che la data da indicare nella comunicazione è quella dell'ultimo finanziamento effettuato.
Esenzione da obblighi IVA: nel 2014 soglia a 65.000 euro
Il Consiglio UE (documento n. 2013/678/UE) ha aumentato a 65.000 euro il volume d’affarisotto il quale i contribuenti con partita IVA possono essere esonerati da alcuni adempimenti ai fini IVA e ha confermato al 40% la soglia di detraibilità dell'IVA per i veicoli ad uso promiscuo e per le spese connesse . Le norme andranno in vigore dal 1 gennaio 2014.
Mese dicembre 2013
Il numero indice per il mese di dicembre (base 2010=100) è pari a: 107,1%
Principali variazioni rispetto al mese di dicembre 2013
Prossimo comunicato relativo all'indice di gennaio 2014: 21 febbraio 2014
