Chiudere una compravendita prima della fine dell'anno: gli aspetti

Gli aspetti da mettere a fuoco per chiudere la compravendita di una casa prima della fine dell’anno.

Quello attuale è uno dei momenti migliori per il mercato residenziale. Nelle ultime settimane di ogni anno, infatti, si concentrano di solito gran parte delle compravendite delle case. L’autunno e l’inizio dell’inverno sono il periodo ideale per i venditori e i potenziali acquirenti. Alla fine del 2016, dunque, si possono chiudere transazioni con il miglior accordo possibile. La spagnola Alfa Inmobiliaria ha così riassunto sei punti chiave da mettere a fuoco.

Prezzo, presentazione e visibilità: le chiavi del venditore

Per i venditori, le tre parole magiche sono: prezzo, presentazione e visibilità.
1. Scegliere il giusto prezzo. La prima cosa da fare è scegliere il giusto prezzo per la casa che si desidera vendere. “L’esperienza ci dice che quando un’abitazione è messa in vendita a un prezzo eccessivo, nella maggior parte dei casi l’immobile viene venduto a una cifra inferiore al suo valore”, a spiegarlo Jesús Duque, vice presidente di Alfa Inmobiliaria. A suo parere, la cosa più importante è che la negoziazione sia trasparente, che si svolga alla presenza dell’acquirente e del venditore e che entrambi siano d’accordo sul prezzo.
2. Curare la presentazione della casa. La prima impressione è quella che conta, quindi il consiglio fondamentale è quello di prestare attenzione a come presentare la casa. “Riparare i danni, illuminare, pulire e cercare di rendere neutro l’ambiente eliminando tutti i mobili e gli elementi non essenziali. E’ questo il modo più efficace per aiutare il compratore ad identificarsi con la nuova casa”.
3. Dare visibilità all’immobile. A meno che non si tratti di una casa molto particolare, è essenziale che l’offerta raggiunga il maggior numero di potenziali acquirenti in minor tempo. Lo si può fare rivolgendosi ai professionisti del settore, come gli agenti immobiliari e i portali online specializzati del settore.
“Fare errori in uno qualsiasi di questi punti significa dover abbassare il prezzo”, ha affermato Duque.

Finanziamento, capacità di spesa e  investimenti: le chiavi dell’acquirente

Per il futuro proprietario di un’abitazione, le principali raccomandazioni si concentrano su tre fattori: la capacità di spesa, vedere l’investimento a lungo termine e sapere qual è l’ammontare del finanziamento sul quale si può contare.
1. Sapere quanto si può ottenere dalla banca. Per l’acquirente la prima cosa da fare è andare in banca per sapere di quanto denaro può disporre. “Oggi, si valuta la spesa da affrontare e poi si inizia la ricerca della casa. Questo approccio elimina la possibilità di dover firmare un prestito a condizioni meno favorevoli o persino perdere l’importo ottenuto”, ha detto Duque.
2. Cercare case al 10% sopra la capacità di spesa. Una volta che si conosce l’ammontare del finanziamento che si può ottenere, l’acquirente deve definire il limite di spesa per comprare la casa. A volte funziona il seguente trucco: cercare le proprietà che sono al 10% sopra la cifra prevista. La ragione, ha spiegato Alfa Inmobiliaria, è che nel mercato ci sono molti proprietari di casa che hanno fretta di vendere, con case che sono diventate un problema, o altri proprietari che sono disposti a vendere a un prezzo inferiore pur di chiudere l’operazione.
3. Pensare all’investimento e dimenticare le presunte “occasioni”. Chi è interessato all’acquisto di una casa, infine, deve vedere questa operazione come un investimento a lungo termine. “La linea di demarcazione tra una proprietà a un prezzo vantaggioso e una casa invendibile è difficile da vedere”, ha sottolineato l’agenzia immobiliare.

da "Idealista"

Agenzia Farini

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Contratti di affitto per turisti a Modena: è un mercato in regola?

                   BOOM DI CASE AFFITTATE A TURISTI

“Il sommerso  nel turismo è ormai giunto a livelli di guardia», avverte Confcommercio e Federalberghi. Ad agosto 2016, in provincia di Modena «risultavano disponibili su diversi siti ben 449 alloggi, di cui i1 52,2 % riferiti ad interi appartamenti; 1'82,8 % disponibile per più di sei mesi; i1 44,1 % gestito da host che mettono in vendita più di un alloggio. Si tratta di dati  inequivocabili prosegue la nota — che smascherano definitivamente le 4 grandi bugie della cosiddetta sharing economy: non è vero che si condivide l'esperienza con it titolare visto che la maggior parte degli annunci pubblicati si riferisce all'affitto di interi appartamenti, in cui non abita nessuno; non è vero che si tratta di attività occasionali visto che la maggior parte degli annunci si riferisce ad appartamenti disponibili per oltre sei mesi all'anno; non è vero che si tratta di forme integrative del reddito poichè sono attività economiche a tutti gli effetti, che molto spesso fanno capo ad inserzionisti che gestiscono più alloggi; non è vero che le nuove formule compensano la mancanza di offerta  visto che gli alloggi presenti sono concentrati soprattutto nelle località turistiche, dove e maggiore la presenza di esercizi ufficiali". 

Ne consegue, secondo Confcommercio-Federlaberghi, che il consumatore è ingannato due volte: viene tradita la promessa di vivere un'esperienza autentica e vengono eluse le norme poste a tutela del cliente, dei lavoratori, della collettività, del mercato». Per questo l'associazione chiede che venga messa in campo una attività di controllo e verifica ad hoc, capace contrastare gli abusi, e che l'attività di vigilanza venga esercitata con efficacia: ciò nell'ottica di tutelare tanto le imprese turistiche tradizionali quanto coloro che gestiscono in modo corretto le nuove forme di accoglienza. «Modena, grazie agli investimenti compiuti in questi anni ed agli sforzi messi in campo dagli albergatori modenesi — conclude Amedeo Faenza, presidente provinciale di Federalberghi-Confcommercio - si sta finalmente affacciando al mercato del turismo, ma questa nuova tensione è accompagnata dalla proliferazione di diverse attività abusive nel settore, che inquinano il mercato con un'offerta parallela, sfuggendo a qualunque regola, a partire da quelle basilari in materia di fisco, previdenza lavoro, igiene e sicurezza: è urgente  intraprendere un percorso che ripristini legalità, trasparenza del mercato e anche sicurezza sociale».

Agenzia Farini

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Istat - Imprese in rete

Istat - Imprese in rete - Wegate - Congiuntura Emilia-Romagna

Indice Nazionale ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
+0,1% la variazione annuale dell'indice ISTAT del mese di settembre 2016
Il numero indice per il mese di settembre (base 2015=100) è pari a: 100,0
Principali variazioni rispetto al mese di settembre 2016variazione mensile per il periodo agosto 2016 - settembre 2016: -0,2% variazione annuale per il periodo settembre 2015 - settembre 2016: +0,1%
variazione biennale per il periodo settembre 2014 - settembre 2016: 0,0%Prossimo comunicato relativo all'indice di ottobre 2016: 14 novembre 2016

Imprese in rete: superata la soglia dei 3mila contratti in Italia
Contratti di rete ancora in crescita in Italia: questo modello di aggregazione tra imprese ha superato le 3mila esperienze, coinvolgendo oltre 15mila aziende sparse su tutto il territorio nazionale, nessuna provincia esclusa. A livello regionale, la Lombardia è la prima regione italiana per numero di imprese che hanno stipulato un contratto di rete (2.647), seguita da Toscana (1.544) ed Emilia-Romagna (1.509). E' quanto risulta dal monitoraggio di Unioncamere e InfoCamere sui contratti di rete depositati al Registro delle imprese alla data del 3 settembre scorso.
Da questa mappa emerge la forte vocazione di alcune province medio-piccole alla collaborazione tra imprese, tra cui Modena che, con 299 imprese in rete, è dodicesima nella graduatoria in valore assoluto. Se si considera invece la classifica stilata in base alla quota di imprese in rete ogni mille imprese registrate, Modena è comunque ben posizionata trovandosi al diciassettesimo posto a livello nazionale con una percentuale del 4 per mille.

I Comitati Imprenditoria Femminile aderiscono a Wegate, la piattaforma europea per le imprenditrici
C'è anche la rete dei Comitati per l'Imprenditoria Femminile delle Camere di commercio su Wegate, la piattaforma della Commissione europea lanciata il 30 settembre.
Wegate è un gateway digitale per le donne imprenditrici, il cui obiettivo è fornire non solo le informazioni, ma anche motivazione e spunti alle donne per avviare e far crescere un business in rosa.

Congiuntura dell'Emilia-Romagna: emergono segnali positivi
Il PIL nel 2016 riporterà un incremento dell'1%, tanto che l'Emilia-Romagna sarà la prima regione italiana per crescita. Un aumento trainato dall'industria e, soprattutto, dalle esportazioni, a fronte di una stagnazione della domanda interna. Questa la principale indicazione dell'indagine congiunturale relativa al secondo trimestre 2016 sull'industria manifatturiera, realizzata in collaborazione tra Unioncamere Emilia-Romagna, Confindustria Emilia-Romagna e Intesa Sanpaolo.
La produzione in volume delle piccole e medie imprese dell'industria manifatturiera dell'Emilia-Romagna è cresciuta del 2,1% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, consolidando l'inversione di tendenza in atto. Occorre però tener presente una differenza che si fa marcata se si osservano l'aspetto dimensionale e settoriale: i valori più elevati sono espressi dalle imprese più grandi e da quelle operanti nella ceramica e meccanica. Valori negativi o pressoché nulli invece per le imprese con meno di 10 addetti. La crescita infatti è stata determinata dalle classi dimensionali più strutturate e orientate all'internazionalizzazione. L'aumento più sostenuto è venuto dalle grandi imprese da 50 a 500 dipendenti (+2,8%), con un miglioramento di 0,7 punti percentuali nei confronti del trend dei dodici mesi precedenti. L'andamento settoriale è apparso uniforme. La novità più importante è rappresentata dal moderato aumento delle industrie della moda (+0,5%). Restano tuttavia alcune criticità, soprattutto nell'ambito della domanda. L'aumento produttivo più sostenuto ha riguardato l'industria meccanica, elettrica e dei mezzi di trasporto (+3,1%).

Tutelarsi in un contratto d'affitto

Come tutelarsi in un contratto d'affitto: una guida per proprietario e inquilino

questi i due punti cardine del contratto di affitto. Proprietario e inquilino i protagonisti. Ma vediamo, quali sono i possibili rischi che una locazione comporta e in che modo entrambe le parti possono tutelarsi.

Doveri proprietario e inquilino

Proprietario – Il locatore ha il principale obbligo di consegnare all’affittuario una casa abitabile e in buono stato, provvedendo alle riparazioni e alle ristrutturazioni necessarie e alle opere di manutenzione straordinaria (per esempio, il rifacimento del tetto, la sostituzione dei vecchi infissi o della caldaia).
Inquilino – Il conduttore deve impegnarsi a pagare il corrispettivo periodico secondo le modalità e i tempi pattuiti, facendosi, inoltre, carico della manutenzione ordinaria e restituendo, alla scadenza del contratto, l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, salvo deperimento d’uso.

Come può tutelarsi il proprietario

- Affidarsi ai servizi di un’agenzia immobiliare durante il processo di ricerca di un inquilino e durante il rapporto di locazione. Come evidenziato da La legge per tutti, la provvigione pagata di norma dal locatore si aggira intorno al 10% del canone annuale.
- Scegliere consapevolmente tra le varie tipologie di contratto. La scelta generalmente è tra il contratto a canone libero (4+4 ) o quello a canone concordato (3+2), che usufruisce di un regime di tassazione agevolata. Ci sono poi le locazioni per finalità turistiche, di carattere temporaneo, che godono di molta libertà sia per quanto riguarda la misura che la durata del canone.
- Conoscere l’inquilino, magari organizzando qualche incontro apposito e proponendogli con cortesia la compilazione di un breve questionario, così da avere un’idea più chiara della persona. Le domande devono riguardare la situazione familiare, la professione, gli interessi del possibile conduttore.
- Decidere con attenzione le garanzie di cui dotarsi prima della stipula del contratto, magari contattando il precedente/attuale proprietario di casa del futuro inquilino per domandargli che tipo di esperienza e che rapporto hanno avuto, se si tratta di una persona puntuale nei pagamenti e in che condizioni mantiene la casa.
- Richiedere due mensilità di cauzione. Il proprietario tiene in consegna la somma di denaro con il diritto di trattenerla nel caso di mancati pagamenti e danni all’alloggio e con il dovere di restituirla quando rientra in possesso dell’immobile nello stato medesimo in cui l’ha consegnato, salvo il deperimento d’uso.
- Richiedere una fideiussione a copertura del pagamento del canone al posto della cauzione. In questo caso, un istituto bancario garantisce il pagamento al locatore nel caso in cui l’inquilino non paghi i canoni o danni all’alloggio. La banca può decidere se concedere o no la fideiussione, a seconda della solvibilità e delle garanzie che può fornire l’inquilino. Per tutelarsi contro eventuali mancati pagamenti, danni agli immobili o pretese da parte dei terzi, si possono stipulare anche delle polizze assicurative o formule di “affitto garantito”.
- Se l’affittuario non paga il canone nel termine concordato, il contratto può essere risolto. In questo caso, è bene che il proprietario si rivolga a un avvocato concordando le modalità e le tempistiche per l’eventuale procedimento di sfratto, che è di per sé una procedura molto lunga e impegnativa.

Come può tutelarsi l’inquilino

- Prima di firmare il contratto di affitto è bene conoscere con precisione tutte le caratteristiche dell’immobile, comprese quelle non immediatamente visibili. Bisogna, dunque, informarsi su riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, presenza del vicinato, spese condominiali, corretto posizionamento di prese elettriche, corretto funzionamento di arredamento e accessori e via dicendo. Una volta firmato il contratto, è scontata la presa visione e l’accettazione da parte dell’inquilino dello stato di fatto dell’immobile.
- Fare attenzione a come viene redatto il contratto d’affitto. Clausole o patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli.
- Fare molta attenzione alla clausola che indica l’eventuale aggiornamento del canone: il contratto a canone libero prevede l’aggiornamento Istat annuale per una percentuale stabilita, mentre nel contratto con cedolare secca esso non è previsto. Da evitare le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario.
- Nel caos in cui il proprietario voglia vendere l’immobile affittato, l’inquilino è obbligato ad accettare il cambio di proprietario, ma allo stesso tempo ha il diritto di rimanere nell’alloggio fino allo scadere del termine contrattuale. Molti proprietari mandano via i propri inquilini prima del tempo per poter vendere l’immobile libero, senza sapere che non è legalmente possibile. L’inquilino ha la possibilità di risoluzione anticipata, mentre il proprietario deve attendere la prima scadenza (4 anni nel classico 4+4), a patto che ovviamente si rispettino le clausole contrattuali.

Da "Idealista"

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