Plusvalenze e redditi per gli immobili acquisiti

 Acquistare un immobile in plusvalenza

Sto per acquistare un immobile in plusvalenza; lo Stato in caso di mancato pagamento della tassa da parte del venditore potrebbe rifarsi su di me in qualità di futuro proprietario dell'immobile?

La plusvalenza immobiliare realizzata dal venditore attraverso la vendita dell'immobile è qualificata come reddito; la tassazione della plusvalenza immobiliare colpisce, infatti, l'incremento di patrimonio del venditore collegato alla cessione onerosa dell'immobile e l' imposta sulla plusvalenza immobiliare è, pertanto, imposta sul reddito, quindi imposta diretta. Occorre, quindi, verificare, in primo luogo, se la legge munisca il credito dello Stato per la riscossione di tale imposta di una tutela "preferenziale" prevedendo che il credito stesso sia assistito da privilegio sull'immobile che ha costituito oggetto di compravendita con la conseguenza che il terzo acquirente resti esposto alla perdita dell' immobile acquistato sul quale lo Stato potrebbe soddisfarsi in caso di mancato pagamento dell'imposta da parte del venditore. I privilegi immobiliari trovano fonte esclusivamente nella legge: nel codice civile e in alcune norme speciali e, generalmente, sono costituiti senza necessita di alcuna pubblicità legale L'acquirente di un bene assoggettato a privilegio, per disposizione di legge, si trova, quindi, in uno stato di soggezione molto più gravoso rispetto all'acquirente di un bene ipotecato di cui sussiste la conoscibilità attraverso la pubblicità dei Registri Immobiliari ed è, quindi, particolarmente importante che il Notaio assolva puntualmente all' obbligo di informazione e chiarimento in materia di privilegi immobiliari nel prestare consulenza alle parti. Ora il codice civile dispone il privilegio immobiliare a tutela di una serie di crediti tra cui i crediti dello Stato per le imposte sui redditi immobiliari maturati dalle persone fisiche che percepiscono proventi come privati, al di fuori dell'esercizio dell'attività d'impresa sopra gli immobili del contribuente situati nel territorio del Comune dove si riscuote il tributo. Il privilegio grava, quindi, immobili di proprietà del contribuente.

A garanzia dei crediti per la riscossione di imposte indirette (imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali, imposta sulle successioni e donazioni), alcune norme speciali stabiliscono il privilegio immobiliare sugli immobili che hanno costituito oggetto di cessione da parte del venditore. Nessuna disposizione di legge stabilisce il privilegio immobiliare sull'immobile che ha costituito oggetto di cessione a garanzia del credito dello stato per la riscossione dell'imposta sulla plusvalenza immobiliare realizzata dal venditore mediante la cessione a titolo oneroso del bene. Nessuna norma dispone la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dell'imposta sulla plusvalenza immobiliare che fa carico esclusivamente al venditore il quale dovrà includere la plusvalenza stessa nella dichiarazione dei redditi; nel caso di omessa o infedele dichiarazione della plusvalenza. Il venditore, a seguito dell' accertamento dei redditi da parte del Fisco, accertamento diretto esclusivamente al venditore che è l'unico destinatario della notifica dell'avviso di accertamento  subirà le conseguenze sanzionatone previste dalla legge.

Agenzia Farini

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Prezzi e mutui non bastano: ecco perché le famiglie italiane non comprano casa

Nonostante l'aumento delle compravendite registrato nel 2015 e nel primo trimestre del 2016, secondo l'indagine sulle famiglie di Nomisma, quest'anno si assiste a un sostanziale "raffreddamento" delle intenzioni di acquisto degli italiani, con una domanda potenziale passata da 2,5 a 2 milioni di famiglie. Le condizioni del mercato favorevoli, con mutui e prezzi quanto mai vantaggiosi, non sono infatti sufficienti a contrastare la debolezza economica e l'erosione dei redditi dei nostri connazionali.

Si raffreddano le intenzioni di acquisto

Pur in presenza di un aumento delle compravendite nel 2015 (+6,5% rispetto al 2014) e nel primo trimestre 2016 (+20,6% rispetto al primo trimestre 2015), l’indagine restituisce un parziale “raffreddamento” delle intenzioni d’acquisto di abitazioni dichiarate all’inizio del 2016, dopo l’entusiasmo espresso nel 2015 (le famiglie interessate sono passate dal 12,2% all’8,8%).
Ciò si estrinseca in un parziale “raffreddamento” delle intenzioni di acquisto di abitazioni registrato nel 2016 rispetto all’ “entusiasmo” manifestato nel 2015 (8,8% rispetto al 12,2%). La flessione più rilevante si riscontra in corrispondenza dei nuclei che esprimono “un’intenzione di acquisto nei prossimi mesi” passati dall’8,8% al 5,5%. Una riduzione di domanda potenziale – da 2,5 a 2 milioni di famiglie – dovuta dalla mancanza di condizioni finanziarie prospettiche adeguate.

I giovani dipendenti dal background familiare

Dallo studio realizzato da Nomisma sulla situazione delle famiglie italiane 2016 emerge la fotografia di un processo di polarizzazione. Si rafforza in maniera preoccupante la dipendenza tra il background familiare e la capacità reddituale delle giovani generazioni: l’Italia è uno tra i paesi OCSE in cui maggiormente i redditi dei figli sono correlati a quelli dei genitori.
Anche le città e i territori sperimentano processi di polarizzazione determinati soprattutto dalle capacità delle realtà urbane di essere attrattive. Questo trova conferma nel fenomeno – per Nomisma – di dimensioni epocali che vede un’ampia percentuale di studenti delle scuole secondarie che vorrebbero vivere all’estero: il 42,6% del totale dei ragazzi di cittadinanza italiana e il 46,5% dei ragazzi di cittadinanza straniera.
Nomisma conferma i modesti miglioramenti delle condizioni economiche delle famiglie osservati da Istat, ma nella prima parte del 2016 sembra essere aumentata la consapevolezza delle fragilità del sistema Paese e della transitorietà di alcuni innegabili segnali positivi registrati nell’ultimo anno (dalla caduta dei prezzi delle materie prime a quello degli sgravi contributivi sulle nuove assunzioni). Il miglioramento delle condizioni economiche delle famiglie è certificato – se pur in maniera tutt'altro che marcata – dall’aumento del numero medio di persone che all’interno dei nuclei percepiscono un reddito.
Nonostante ciò, il clima che Nomisma rileva è di sostanziale “congelamento”, con un rallentamento delle intenzioni di acquisto della casa – in particolare come bene di investimento – e con un incremento della percentuale di famiglie che non riescono a risparmiare (passate da 31,9% a 37%). In definitiva, il lieve miglioramento dal punto di vista reddituale finisce per alimentare i consumi a scapito del risparmio e di scelte di investimento di medio-lungo termine.
Nel  2016 la domanda residenziale è massicciamente rappresentata da una componente di acquisto di seconda casa per uso familiare. È quindi evidente che questo stia avvenendo grazie al supporto che le famiglie di origine garantiscono ai figli, superando così il gap che rende difficile per la gran parte dei giovani nuclei affrontare l’investimento per l’acquisto di una abitazione.

Una famiglia su quattro in difficoltà nel pagare il mutuo

Nomisma registra inoltre un aumento rispetto alla dipendenza delle famiglie da mutui, domanda solo parzialmente assecondata dal mondo bancario. A questo proposito la rete familiare continua a svolgere un ruolo estremamente rilevante per colmare i bisogni sociali e finanziari delle nuove generazioni. Considerando sempre i mutui un quadro di fragilità si denota anche rispetto ai pagamenti in essere: nel corso di un anno si è passati dal 14,4% al 22,8% di famiglie che dichiarano difficoltà a far fronte al mutuo. Quasi una famiglia su quattro con un potenziale aumento di stock di sofferenze bancarie (non performing loans), dopo che per anni la capacità di tenuta su questo fronte era stata nettamente superiore a quella delle imprese.
L’interesse da parte dei nuclei nei confronti della casa rimane forte, ma con un approccio più “presentista” sia sull’acquisto, sia sulle ristrutturazioni. La percezione di transitorietà dei fattori positivi che hanno accresciuto il reddito disponibile nell’ultimo anno non consente alle famiglie di costruire scelte di investimento su un orizzonte temporale lungo, inducendole al più verso la rinegoziazione del mutuo o verso il mercato delle riqualificazioni.
Nel 2015 gli acquisti di abitazioni hanno riguardato 1,8% del totale delle famiglie (464 mila). Il dato è in linea con i due anni precedenti, seppur in virtù di un aumento di seconde case per uso del nucleo familiare plausibilmente per far fronte ai bisogni delle nuove generazioni. Il dato relativo alla domanda potenziale di seconde case per uso familiare è nell'ordine del 48,6% rispetto al 35,4% del 2015.
La fatica delle famiglie a sostenere spese di importo considerevole si riflette anche sulle intenzioni di ristrutturazione per il prossimo anno: Nomisma evidenzia come solo una famiglia su quattro intende procedere con investimenti di ristrutturazione e di queste il 40% dichiara che ricorrerà a un prestito bancario per sostenere l'investimento. Per l’Istituto bolognese questa situazione dovrebbe indurre il mondo dell’industria e della finanza a offrire prodotti e liquidità per alimentare un potenziale mercato non pienamente concretizzato. Un dato interessante riguarda la contrazione della componente di investimento, passata dal 16,1% del 2015 all’8,2% del 2016, a favore di motivazioni di acquisto “prima casa” o “seconda casa ad uso del nucleo familiare”.
I nuclei interessati ad acquistare un’abitazione si sono ridotti nell’ultimo anno di circa 500 mila unità, passando da 2,5 a 2 milioni. La propensione all’acquisto di un’abitazione nei prossimi mesi è più marcata tra i nuclei a reddito medio basso e più vulnerabili dal punto di vista finanziario. Rientrano in questa categoria i genitori soli con figli che hanno necessità di acquistare la casa a fronte di condizioni economiche precarie (14,6%) e giovani che hanno bisogno del supporto della famiglia di origine per l’acquisto dell’abitazione (13,6%).
E’ interessante segnalare che i giovani nella classe 18-34 anni che intendono acquistare casa hanno un’occupazione, vivono da soli o appartengono a famiglie poco numerose (genitori soli con figli) risiedono attualmente in affitto e possono contare su discrete disponibilità economiche (reddito per componente superiore a 1.500 euro). Rientrano in questa classe anche il gruppo di giovani che vive presumibilmente ancora con la famiglia d’origine in contesti familiari numerosi (4 e più componenti) che non intende comprare casa a causa di un lavoro precario e di limitate disponibilità economica (reddito per componente fino a 500 euro).
Passando alla componente di domanda di mutuo non soddisfatta, il 73% delle domande non accolte riguarda la mancanza di garanzie sufficienti. Le domande respinte riguardano anche i rifiuti che le banche compiono a livello informale ancor prima di aprire un’istruttoria. La domanda non accolta riguarda in particolare i genitori singoli con figli (7,6% della categoria) e nuclei numerosi (6,1% della categoria) con disponibilità economiche esigue.
Gli impieghi finanziari riguardanti l’investimento immobiliare indiretto coinvolgono il 44,9% dei nuclei (oltre 11 milioni di famiglie) ma solo il 2,9% di esse (oltre 740mila famiglie) dichiara di essere in possesso di prodotti finanziari legati al settore come ad esempio società immobiliari, quote fondi etc.

da  "Idealista"

Agenzia Farini

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Imu e Tasi, sanzioni per ritardato pagamento

Il 16 giugno è scaduto il termine per il pagamento dell'acconto Imu e Tasi per il 2016. E' possibile comunque effettuare il versamento in ritardo, pagando le sanzioni e gli interessi dovuti.

Se non hai versato l'acconto, ecco tutte le regole per pagare

Chi non ha effettuato il versamento delle imposte secondo i termini previsi ha comunque la possibilità di aggiustare entro un anno la propria posizione fiscale ricorrendo allo strumento del ravvedimento operoso.

Imu e tasi ravvedimento operoso

Lo strumento del ravvedimento operoso prevede il pagamento oltre che della somma dovuta anche di sanzioni e interessi, che dipenderanno dal ritardo con cui verranno versati gli importi. In particolare ci sono quattro diversi tipi di ravvedimento.

Ravvedimento sprint - per un ritardo fino a 14 giorni si calcola una sanzione pari allo 0,2% al giorno fino a un massimo del 2,8% per 14 giorni di ritardo più gli interessi (dal 1º gennaio 2015 il tasso di interesse annuo è stato fissato allo 0,5%).

Ravvedimento breve - per un ritardo dal 15º fino al 30º giorno, la sanzione da applicare sarà pari al 3% più gli interessi da calcolare (aliquota dello 0,5% annuo).

Ravvedimento medio - si applica dopo il 30º giorno e fino al 90º e prevede una sanzione fissa del 3,33% dell'importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale.

Ravvedimento lungo - ritardo dal 31º giorno fino a un anno. La sanzione è del 3,75% più gli interessi, da calcolarsi al saggio legale annuo dello 0,5%.

da "Idealista"

Agenzia Farini

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Statistiche

Il rendimento da affitto del box auto supera quello di un appartamento

In Italia l’investimento in immobili è sempre più redditizio. Secondo i dati pubblicati dall’ufficio studi idealista, negli ultimi 12 mesi sono cresciute le performance di tutti i prodotti analizzati ad eccezione del commerciale (7,4%), che comunque rimane il segmento più promettente.
Buone notizie quindi per i proprietari d’immobili, soprattutto quelli che hanno visto incrementare notevolmente il rendimento dei box fino al 6,3%, dal 3,9% dell’anno scorso. In crescita anche uffici (7,3%) e residenziale (5,1%).
Più in generale, acquistare un immobile di qualsiasi tipologia per metterlo a reddito frutta rendimenti di almeno tre volte superiori a quelli dei Buoni del Tesoro a 10 anni (1,4%). Lo rileva l’ufficio studi idealista, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcorarne il rendimento lordo*.

Rendimenti nel residenziale

Tra le città capoluogo italiane, Trapani (7,8%) segna i ritorni sull’investimento maggiori, seguita da Biella (7,5%) e Alessandria (7%). A livello di grandi centri, Milano e Torino 5,4% sono al top, seguite da Firenze (5,1%) con un saggio pari alla media nazionale. A Roma il rendimento da affitto si ferma al 5%, mentre Napoli segna un 4,1%. I centri con redditività più bassa sono Caserta, Siena, Massa e Pesaro con un indice pari al 3,6%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

I locali commerciali sono il prodotto con i maggiori tassi di rendimento nelle città italiane monitorate, anche se accusano un calo dello 0,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. In sostanza, non si registrano variazioni significative a livello generale, mentre a livello di mercati locali Milano (13,3%) diventa la regina del settore retail, sotto la spinta delle location premium. Rendimenti a due cifre anche per Rimini (11,7%) e Lecce (11,4%). Le città con meno appeal per gli investitori sono Foggia (6,9%), Ragusa (6,7%) e Caserta (6,4%).

Rendimenti degli uffici

Piacenza (11,7%) e Bergamo (10,2%) presentano i maggiori ritorni per chi ha investito in uffici, la cui domanda in acquisto è decisamente più bassa che in passato. Sopra la media del periodo si segnala anche Como (8,5%).
Tra i grandi centri Milano sale al 7% e Roma al 6,7%. Sul fondo della graduatoria troviamo Ferrara (5,1%) e Pesaro (4,3%).

Rendimento dei box   

I box auto sono il prodotto che ha segnato il maggiore rimbalzo sul fronte dei rendimenti rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, attestandosi al 6,3%.
Complici i prezzi in picchiata, vola la redditività a Bergamo (8,3%) e Modena (8%). I box rendono più dell’abitazione anche a Milano (7,3%) e a Roma (6,2%). Ferrara (4,8%) invece è il centro dove il box rende meno, ma anche in questo caso i ritorni sull’investimento restano nettamente superiori ai Btp a 10 anni.
* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

Da "idealista"

Agenzia Farini

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Bankitalia: gli agenti immobiliari fiduciosi nel futuro del mattone

Gli agenti immobiliari tornano a sperare nel futuro del mattone. Secondo il consueto sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni di Bankitalia, infatti, nel primo trimestre dell'anno si conferma l'ottimismo degli agenti sull'evoluzione a breve termine del proprio mercato locale e sulle prospettive del mercato nazionale.
Le interviste del sondaggio, svolte su un campione di 1004 di agenzie immobiliari, evidenziano un miglioramento del mercato nel primo trimestre dell'anno. La percentuale di operatori che hanno venduto almeno un'abitazione è cresciuta, in connessione con le più favorevoli condizioni della domanda. Si è ridotta anche la percentuale di chi segnala un calo dei prezzi e, secondo le aspettative, dovrebbe ridursi anche nel secondo trimestre.

I prezzi delle abitazioni

Nel primo trimestre del 2016 continua a ridursi la quota di operatori che riporta una diminuzione congiunturale dei prezzi di vendita, che si attesta ora al 44,8% (46,4 nel trimestre precedente, 59,3 nella rilevazione di un anno fa), a fronte di una prevalenza dei giudizi di stabilità rimasti sostanzialmente invariati al 52,4%. Emerge dal Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia della Banca d'Italia.
Il miglioramento - si spiega - riflette principalmente gli andamenti riscontrati nelle regioni del Nord Est e nel Sud Italia. Per quanto riguarda le compravendite, la quota di agenti che hanno venduto almeno un'abitazione è salita nuovamente (al 79,9% dal 77,8 dell'indagine precedente) confermando una tendenza in atto dal primo trimestre 2015.

Compravendite

La quota di agenti che hanno venduto almeno un’abitazione è salita nuovamente (al 79,9 per cento dal 77,8 dell’indagine precedente; tav. 3) confermando una tendenza in atto dal primo trimestre del 2015. Le
condizioni della domanda si confermano positive: il saldo tra la quota di agenti che riportano un aumento equella di coloro che segnalano una diminuzione del numero dei potenziali acquirenti è salito a 17,2 punti
percentuali

Incari a vendere

Per quanto riguarda gli incarichi a vendere, il saldo tra le risposte di aumento e di diminuzione delle giacenze di incarichi a vendere si è stabilizzato a 7 punti percentuali (era 21,1 un anno prima), a fronte di una lieve diminuzione di quello relativo ai nuovi mandati (8,9 punti percentuali, da 10,4 in gennaio).
Secondo il giudizio degli operatori, le principali cause di cessazione dell'incarico rimangono legate al divario tra prezzi offerti e domandati. Sul fronte delle trattative e tempi di vendita, il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è leggermente sceso (al 13,8% dal 14,2 in gennaio) e anche il tempo medio intercorso tra l'affidamento del mandato e la vendita dell'immobile si è ulteriormente ridotto (8,6 mesi da 9,1 dell'indagine precedente) soprattutto per effetto di una riduzione dei tempi medi di compravendita nel Nord Italia.

Finanziamento degli acquisti

La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è salita (al 73,8%, dall'68,5 dell'indagine di gennaio, così come il rapporto tra prestito e valore dell’immobile (al 69,3 per cento, dal 64,7).

Locazioni

Sulle locazioni, la quota di operatori che hanno dichiarato di avere locato almeno un immobile nel primo trimestre è salita rispetto al periodo precedente (all'84,8% dall'82,4).

Prospettive future del mercato locale e nazionale

Le aspettative degli agenti immobiliari sulle tendenze a breve termine del proprio mercato di riferimento si confermano favorevoli, seppur in leggera attenuazione: sia il saldo fra attese di miglioramento e di peggioramento nel trimestre in corso sia quello tra chi si attende un aumento di nuovi incarichi a vendere e chi ne prospetta una riduzione si mantengono positivi.
La quota di operatori che prevede una flessione dei prezzi nel trimestre in corso ha continuato a diminuire (31,8 per cento, dal 35,2), a fronte del rialzo nei giudizi di stabilità (64,7 per cento, dal 62,5); tale andamento è particolarmente accentuato nelle aree non urbane e nelle regioni del Nord Est e del Centro.
Il saldo relativo alle attese circa l’evoluzione a breve del mercato immobiliare nazionale si è confermato positivo per il secondo trimestre consecutivo (9,2 punti percentuali, da 8,1 nella precedente indagine).
Anche in un orizzonte di medio termine (due anni) si rafforza l’ottimismo degli operatori: il saldo fra attese di miglioramento e peggioramento continua ad aumentare (al 46,4 dal 45,4 per cento).

da "Idealista"

Agenzia Farini

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