Rettifica detrazione IVA immobili, la decorrenza è dall’ acquisto

Con la risposta n. 3/2018 a un interpello, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che il periodo decennale di sorveglianza per operare la rettifica della detrazione Iva, per i fabbricati e per le porzioni di fabbricati, decorre dall’ acquisto o dall’ ultimazione degli stessi. Vediamo, nel dettaglio, il quesito presentato e la risposta fornita.

In particolare, con la risposta n. 3/2018 all’ interpello di una società a responsabilità limitata, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che con mutamento del regime fiscale delle operazioni realizzate a valle (da imponibili a esenti), la corretta interpretazione dell’articolo 19-bis2, commi 3 e 8, Dpr 633/1972, impone di non rettificare la detrazione dell’Iva assolta sui canoni di leasing. Il periodo decennale di sorveglianza per operare la variazione della detrazione d’imposta, per i fabbricati e per le porzioni di fabbricati, decorre dall’acquisto o dall’ultimazione degli stessi.

Il quesito

Una società a responsabilità limitata (Srl) costituita nel 2006 che ha per oggetto sociale, tra l’altro, l’acquisto anche mediante contratti di locazione finanziaria di aree fabbricabili e terreni in genere, di fabbricati destinati a civile abitazione, di fabbricati commerciali, industriali e a destinazione specifica (scuole, alberghi, multisale cinematografiche, centri di intrattenimento, case di cura, ospedali); nonché di fabbricati a uso ricreativo e sportivo anche per la successiva locazione a terzi, ha stipulato, nel 2006 e nel 2007, con società diverse, più contratti di locazione finanziaria aventi per oggetto varie unità immobiliari e altri contratti per lavori di ristrutturazione e/o riqualificazione delle stesse unità. Contratti per i quali le eventuali opzioni di acquisto potranno essere esercitate nel 2022 e nel 2031.

A riguardo, precisa l’interpellante, i relativi canoni di locazione finanziaria sono stati assoggettati a Iva in misura ordinaria e regolarmente detratti per intero. In seguito, gli immobili, a tutt’oggi condotti in leasing, sono stati concessi in locazione a un’altra società ancora prevedendo espressamente l’imponibilità dei relativi canoni.

Il contribuente istante, a questo punto, intenderebbe cambiare il regime fiscale relativo alle operazioni attive di locazione immobiliare, avvalendosi della regola generale di esenzione, di cui all’articolo 10, comma 1, numero 8, del Dpr 633/1972 e chiede se per tale mutamento debba procedere alla rettifica della detrazione, ai sensi del successivo articolo 19-bis2, prospettando egli stesso l’interpretazione della normativa per cui non si deve rettificare la detrazione dell’Iva assolta sui canoni di leasing, facendo rinvio anche alla risoluzione 178/2009 e alla circolare 26/2016.

La risposta

Con la risposta n. 3 del 17 settembre 2018, l’Agenzia delle Entrate ha accolto la soluzione interpretativa prospettata dal contribuente.

Dalla lettura del combinato disposto dei commi 3 e 8 dell’articolo 19-bis2 del Dpr 633 del 1972 emerge infatti che il periodo decennale di sorveglianza per operare la rettifica della detrazione dell’Iva, per i fabbricati e per le porzioni di fabbricati, decorre dall’acquisto o dall’ultimazione degli stessi.

La risoluzione 178/2009 chiarisce che “la rettifica deve essere effettuata tenendo conto del momento di acquisto o ultimazione dei beni immobili da parte delle società scisse, a nulla rilevando le modalità di acquisizione degli stessi (acquisto-costruzione, in appalto-acquisizione, in leasing)”.

Mentre la successiva circolare 26/2016 precisa, inoltre, che “in caso di assegnazione di immobili acquisiti mediante contratto di leasing per i quali sia stata esercitata l’opzione d’acquisto, ai fini del computo del periodo decennale di rettifica della detrazione occorre, di regola, fare riferimento alla data di esercizio del diritto di acquisto del bene da parte della società utilizzatrice. E’ da tale momento, infatti, che, a norma del suddetto art. 19-bis2, comma 8, del menzionato d.P.R. n. 633/1972, decorre il periodo decennale di ‘tutela fiscale’”.

La circolare, ai fini dell’individuazione del dies a quo per il computo del periodo di sorveglianza decennale per la rettifica della detrazione dell’Iva, fa espresso riferimento, “di regola”, alla data di esercizio del diritto di acquisto del bene da parte della società utilizzatrice.

Da "Idealista"

Agenzia Farini

059 454227

Rettifica detrazione Iva nel settore immobiliare

Rettifica detrazione Iva nel settore immobiliare

Negli ultimi anni il legislatore ha profondamente innovato la disciplina fiscale Iva delle attività svolte dalle imprese del settore immobiliare. In particolare, le novità intervenute hanno riguardato sia il regime Iva delle locazioni e delle cessioni di immobili, abitativi e strumentali, prevedendo numerose ipotesi di esenzione (n. 8, 8-bis e 8-ter, dell’art. 10 del D.P.R. 633/72), sia il diritto alla detrazione dell’imposta assolta sugli acquisti di immobili abitativi, limitando di fatto tale diritto alle imprese costruttrici degli immobili (art. 19-bis1, lett. i), del D.P.R. 633/72). Tali novità si riflettono anche sulla necessità di operare la rettifica della detrazione, ai sensi dell’art. 19-bis2), del D.P.R. 633/72.

Il quadro normativo disciplinato dall’art. 10, nn. 8), 8-bis) e 8-ter), del D.P.R. 633/72 ha ampliato in maniera significativa il novero delle operazioni esenti nel settore immobiliare. Tale accrescimento comporta senz’altro un incremento applicativo delle disposizioni che limitano il diritto alla detrazione in presenza di attività che comportano l’effettuazione di operazioni esenti. Infatti, se per quanto riguarda le locazioni e le cessioni di immobili strumentali il problema è limitato, in quanto sia pure in presenza di fattispecie naturalmente esenti, è sempre consentita l’opzione per l’imponibilità, per le operazioni afferenti immobili abitativi la possibilità di evitare l’esenzione è limitata alle imprese che hanno costruito o ristrutturato l’immobile, mentre per le altre imprese resta ampia l’applicazione del regime di esenzione.

Il trattamento Iva delle cessioni di immobili abitativi, ai sensi dell’art. 10 del D.P.R. 633/1972 può essere così brevemente sintetizzato:

• nel caso in cui l’impresa di costruzioni (o di ristrutturazione) ceda un immobile abitativo entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione, determina un’operazione imponibile;
• nel caso in cui l’impresa di costruzione (o di ristrutturazione) ceda un immobile abitativo oltre cinque anni dall’ultimazione della costruzione, genera un’operazione esente, salva l’opzione per l’imponibilità;
• nel caso in cui l’immobile sia venduto da un’impresa diversa da quella di costruzione (o di ristrutturazione), l’operazione è sempre esente da Iva, indipendentemente dall’intervallo temporale decorso tra la data di acquisto e quella di alienazione.

Ora, per quanto concerne le disposizioni normative, contenute nel D.P.R. 633/72, che limitano la detrazione in presenza di operazioni esenti, è necessario focalizzare l’attenzione sulle seguenti:

• art. 19, co. 5: disciplina il cd. "pro rata" di detraibilità, ossia la percentuale di detrazione nel caso di contemporaneo compimento di operazioni imponibili ed operazioni esenti;
• art. 19-bis2), co. 2 e 4: tali disposizioni disciplinano la rettifica della detrazione operata in precedenza, che si realizza allorché gli immobili, per i quali l’imposta è stata detratta in precedenza all’atto dell’acquisto o della costruzione, siano, in periodi successivi, e comunque non oltre il decimo (co. 8 dell’art. 19-bis2) destinati ad attività non soggette ad imposta (ovvero esenti).

Importante è precisare immediatamente che, mentre il "pro rata" determina una limitazione della detrazione dell’imposta assolta nell’anno di riferimento (e quindi a "pioggia" su qualsiasi tipologia di acquisto, anche quello non prettamente relativo all’attività immobiliare), la rettifica della detrazione è "specifica", in quanto si riferisce all’imposta dello specifico bene il cui impiego in un determinato periodo (per operazioni esenti) è differente rispetto a quello relativo all’anno di acquisto. Stante quindi l’assoluta indipendenza delle due tipologie di limitazioni alla detrazione poc’anzi delineate, che trovano differenti presupposti applicativi, l’impresa che opera nel settore immobiliare si trova a dover quindi fronteggiare due effetti negativi sul proprio diritto alla detrazione, la cui combinazione non è sempre agevole da applicare.

Individuate, sia pure schematicamente, le disposizioni normative che comprimono il diritto alla detrazione, per verificarne il concreto funzionamento è necessario distinguere i due seguenti casi:

• la locazione o la cessione immobiliare esente non rileva ai fini del calcolo del "pro rata" in capo all’impresa;
• la locazione o la cessione immobiliare rileva ai fini della determinazione del "pro rata" di detrazione in capo all’impresa operante nel settore immobiliare.

Nel primo caso, che si realizza laddove l’operazione immobiliare esente (cessione o locazione) non costituisce oggetto dell’attività propria dell’impresa (ad esempio, un’impresa industriale che effettua la cessione o la locazione di un immobile strumentale), la rettifica della detrazione è "specifica", ed è regolata dal co. 2 dell’art. 19-bis2 del D.P.R. 633/72.

Nella seconda ipotesi, invece, la locazione o la cessione effettuata in regime di esenzione Iva è rilevante ai fini della determinazione del pro rata di cui all’art. 19, co. 5, del D.P.R. 633/72, con la conseguenza che la rettifica della detrazione deve essere effettuata con le regole di cui al co. 5 dell’art. 19-bis2. Secondo tale ultima disposizione, è necessario che nell’anno di effettuazione dell’operazione sente il pro rata di detrazione sia variato in misura superiore a dieci punti rispetto a quello applicato nell’anno di riferimento (anno di acquisto, ovvero anno in cui l’imposta è stata detratta inizialmente).

 Sandro Cerato

Legge di Stabilità 2016: le 6 novità da conoscere in materia di casa

La Legge di Stabilità 2016 attraversa il tortuoso passaggio in commissione Bilancio e approda finalmente all’Aula del Senato che tra oggi e domani darà il suo primo ok al testo con il ricorso da parte del Governo alla fiducia (che dovrebbe essere votata proprio oggiAggiungi un appuntamento per oggi). Il via libera è giunto ieri con il mandato alle relatrici, Magda Zanoni (Pd) e Federica Chiavaroli (Ap). I voti favorevoli in commissione sono stati 15, i contrari 10.

Ma quali sono i principali elementi di interesse in materia di casa (ed energia) contenuti nel testo della Manovra 2016? Ecco un sintetico riassunto dello stato delle cose in merito ai 6 punti-chiave in materia.

1. Ok all’esenzione TASI sulle case date in comodato d’uso a figli o genitori: per poter usufruire di tale agevolazione, il proprietario dell’abitazione non deve possedere un altro immobile ad uso abitativo in Italia e nel 2015 deve aver abitato nella casa da cedere in comodato d’uso. Dall’altro lato, colui che riceve la casa in comodato deve adibirla ad abitazione principale.

2. Come anticipavamo ieri su queste pagine, via libera allo sconto del 25% sull’IMU per chi affitta la seconda casa a canone concordato. Attraverso tale misura, i canoni concordati recuperano il vantaggio fiscale che era stato azzerato negli ultimi 3 anni quando, con il passaggio dall’ICI all’IMU e la riduzione delle agevolazioni d’imposta sugli affitti.

3. Stop alle tasse sulla casa per 3 categorie differenti: i separati che lasciano l’abitazione principale all’ex coniuge, le forze dell’ordine trasferite e per gli alloggi sociali.

4. Ok all’estensione dell’imposta agevolata di registro al 2% per l’acquisto della prima casa anche a chi al momento del rogito possieda già un immobile ma lo vende entro un anno.

5. Si alza la guardia contro gli affitti in nero: a partire dal 2016 diventa nullo ogni accordo che preveda che il canone sia superiore a quello registrato (entro 30 giorni dalla stipula del contratto) con la possibilità per gli affittuari di chiedere alla riconsegna dell’immobile la restituzione delle maggiori somme corrisposte.

6. Ripristino al 22% dell’IVA sul pellet che il testo originario della Stabilità aveva fatto scendere al 10%.

Ora il passaggio al Senato prima del “rush” finale alla Camera previsto per le prossime settimane.

Immobili "di lusso" individuati con la categoria catastale

Immobili "di lusso" individuati con la categoria catastale

 

Nell’ambito delle agevolazioni Iva per la cessione degli immobili, l’applicazione delle aliquote ridotte è collegata alla presenza di un immobile non di lusso, sia per quanto riguarda l’agevolazione prima casa (Iva 4%), sia nelle altre ipotesi (Iva 10%).

Sul punto, l’art. 33 del D.Lgs. n. 175/2014 ha modificato il requisito di immobile "di lusso" per la preclusione dell’applicazione dell’aliquota ridotta del 4% ai fini Iva in caso di acquisto di "prima casa". Si ricorda che, prima della predetta modifica, che opera in relazione ai trasferimenti effettuati a partire dal 13 dicembre 2014, per la verifica del requisito "di lusso" laddove il trasferimento fosse soggetto ad Iva, era necessario far riferimento ai requisiti di cui al D.M. 2.8.1969, richiamato nel n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al DPR n.633/72, contenente le operazioni soggette ad aliquota ridotta del 4%. Come noto, il dl n.104/2013, con decorrenza dagli atti posti in essere dal 1° gennaio 2014, aveva già modificato il requisito in questione in materia di imposta di registro, prevedendo che se l’atto di trasferimento dell’immobile abitativo a favore del soggetto che intende fruire dell’imposta di registro ridotta del 2% abbia ad oggetto un immobile iscritto nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, lo stesso deve considerarsi "di lusso" e, come tale, escluso da qualsiasi agevolazione fiscale. In tale contesto, l’art. 33 del D.Lgs. n. 175/2014è intervenuto uniformando il parametro di riferimento per la verifica del requisito "di lusso", prevedendo che anche laddove l’atto di trasferimento sia soggetto ad Iva l’aliquota del 4% è applicabile solo se l’immobile non è classificato nelle predette categorie A/1, A/8 e A/9, ferme restando le altre condizioni previste nella Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/86 (mancato possesso di altre abitazioni nello stesso Comune in cui è ubicata l’abitazione che si intende acquisire con l’agevolazione "prima casa" e novità nel godimento dell’agevolazione, nel senso che l’acquirente deve dichiarare di non aver mai fruito dell’agevolazione per altre abitazioni ubicate nell’intero territorio italiano).

Con la circ. n. 31/E/2014, l’Agenzia delle Entrate ha fornito interessanti chiarimenti, in primo luogo riferiti all’ipotesi in cui sia stato sottoscritto un contratto preliminare per l’acquisto di un’abitazione classificata di lusso secondo i criteri contenuti nel D.M. 2.8.1969 prima del 13 dicembre 2014, con conseguente fatturazione di eventuali acconti con aliquota del 10%. Ora, alla luce delle novità normative intervenute, l’Agenzia ritiene che in sede di stipula del contratto di vendita definitivo dell’abitazione non classificata nelle citate categorie A/1, A/8 e A/9, sia possibile rettificare le fatture emesse in relazioni agli acconti incassati in sede di stipula del preliminare di vendita, ai sensi dell’art. 26 del DPR n. 633/72, al fine di applicare l’aliquota Iva ridotta del 4% sull’intero corrispettivo dovuto. Sul punto, è bene evidenziare che l’Agenzia richiama la R.M. 7.12.2000, n. 187/E, secondo cui la variazione in diminuzione per recuperare la differenza d’imposta, tenendo conto della ratio sottostante alla norma relativa all’agevolazione "prima casa", può essere effettuata anche dopo il decorso di un anno dall’effettuazione dell’operazione, e quindi in deroga alle ordinarie regole previste nell’art. 26, co. 3, del dpr 633/72.

In terzo luogo, all’indomani dell’approvazione delle modifiche normative descritte, era stato precisato che le novità introdotte si riferissero solamente all’ipotesi di trasferimento di abitazione con requisiti "prima casa" con applicazione dell’aliquota del 4%, e non anche per l’applicazione dell’aliquota del 10%, ai sensi del n. 127-undecies), tabella A, allegata al DPR n. 633/72, per il trasferimento di case di abitazione "non di lusso" a favore di soggetti che non possiedono i requisiti "prima casa". In tale ipotesi, infatti, il predetto n. 127-undecies), non modificato, richiama i criteri di lusso di cui al dm 2.8.1969. Sul punto, la circ. n. 31/E precisa che, tenendo conto che l’oggetto del trasferimento è comunque un immobile abitativo avente le medesime caratteristiche di quelli che possono fruire dell’agevolazione "prima casa", deve ritenersi che ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% per il trasferimento di immobili abitativi in assenza dei requisiti prima casa, non assume più alcun rilievo la definizione di abitazione di lusso di cui al D.M. 2.8.1969.

 

Sandro Cerato

IVA interventi di ristrutturazione abitazioni

IVA interventi di ristrutturazione abitazioni

Con la Risoluzione n. 25/E del 6 marzo 2015, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al trattamento IVA per gli interventi di ristrutturazione delle abitazioni. In particolare, ha precisato che l’agevolazione con Iva al 10, va calcolata al netto del valore dei “beni significativi”, tra i quali rientrano ad esempio gli infissi. Per l'Agenzia, gli infissi sottostanno ai limiti agevolativi previsti dal decreto del ministero delle Finanze 29 dicembre 1999, in cui vengono dettagliatamente elencati i “beni significativi". 

Non fa differenza se la fornitura sia riconducibile ad un contratto di cessione di posa in opera o di appalto. A questi prodotti, quindi, l’aliquota IVA del 10% si applica solo fino a concorrenza del valore della prestazione, considerato al netto del valore degli stessi beni

Iva e promessa di vendita

L'iva va corrisposta subito come ci segnala questo bell'articolo di Legislazione tecnica

Iva 22 %

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