Mutuo e acquisto prima casa, ecco alcune agevolazioni

Anche nel 2018 le fasce più deboli della popolazione possono acquistare una casa. Questo grazie ad alcune agevolazioni e a diversi strumenti finanziari. Vediamo quali.
Fondo garanzia prima casa – Il fondo rilascia la garanzia statale per mutui fino a 250.000 euro. Si tratta di uno strumento gestito da Consap (concessionaria pubblica di servizi assicurativi) e grazie al quale i soggetti che non hanno solide garanzie finanziarie da presentare alle banche hanno più facile accesso al credito. Il fondo, infatti, rilascia garanzia a copertura di un massimo del 50% della quota capitale.
Fondo solidarietà mutui acquisto prima casa – Questo fondo, gestito sempre da Consap, va in soccorso delle famiglie che nel corso di quest’anno dovessero essere in difficoltà nel pagare le rate del mutuo. Il fondo è stato istituito dalla legge 244/2017. In caso di perdita di lavoro o insorgere di un’invalidità, ad esempio, si può chiedere la sospensione delle rate. In base a quanto previsto, l’Isee del nucleo familiare non deve superare i 30.000 euro e il mutuo i 250.000 euro ed è possibile saltare le rate per 18 mesi complessivi, divisi anche in due periodi diversi. Nel corso della sospensione, il fondo paga gli interessi alle banche, il proprietario della casa poi ripagherà il capitale allungando la rata del mutuo. E’ da ricordare poi che l’Abi ha prorogato fino al prossimo 31 luglio l’accordo con le associazioni dei consumatori sulla sospensione della sola quota capitale dei finanziamenti concessi alle famiglie per l’acquisto di un’abitazione o dei crediti al consumo.
Leasing immobiliare residenziale – Il leasing immobiliare residenziale consente fino al 31 dicembre 2020 di abitare una casa fin dal momento della sottoscrizione del contratto pagando un canone, ma rinviando la decisione di acquisirla in proprietà. Chi ha un reddito inferiore a 55.000 euro e un’età inferiore a 35 anni può detrarre dall’Irpef il 19% sui canoni di leasing, entro il limite di 8.000 euro l’anno, e sulla rata di riscatto finale per un importo non superiore a 20.000 euro, per chi ha oltre 35 anni queste cifre sono dimezzate.
Rent to buy – Il rent to buy, disciplinato dal decreto legge 47/2014, permette di diventare proprietari di una casa dopo averla abitata come inquilino per almeno sette anni. L’opzione di acquisto deve essere esercitata entro 10 anni dall’inizio della locazione. Il rent to buy deve riguardare la prima casa e il futuro acquirente e i familiari non devono possederne, sul territorio regionale, già una adeguata alle loro esigenze. Il prezzo di vendita dell’abitazione è stabilito tra compratore e venditore, ma non può superare l’importo stabilito nella convenzione che l’impresa costruttrice deve sottoscrivere con il Comune. Per l’acquirente non sono previsti incentivi fiscali.

Fonte : “ idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

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Nuda proprietà e usufrutto: vantaggi e svantaggi per venditore e acquirente

La nuda proprietà è in genere un’opzione di investimento per chi punta sulla rivalutazione del mattone nel lungo periodo, senza avere immediate necessità né abitative (ovviamente la casa resta a disposizione dell’usufruttuario fin quando è in vita), né di redditività (comprare per affittare).Gli anni di crisi hanno spinto l’offerta di questo tipo di soluzioni: i dati del 2016 registrano un aumento degli scambi di nuda proprietà pari ad un + 11,7% ( 24.107 transazioni).

Cosa implica acquistare un immobile in questa modalità?

Non v’è dubbio che per chi vende la formula soddisfa l’interesse a ricavare della liquidità, smobilizzando, ma senza andar fuori di casa e senza (come nel caso di un mutuo ordinario) dover iniziare mensilmente a restituire i soldi ricevuti. Se, peraltro, ho anche un’altra casa in cui abito, la posso, come usufruttuario mettere a reddito e arrotondare anche la mia pensione.
Per chi compra, implica senza dubbio acquistare a prezzi ridotti (tanto più giovane è la persona e, quindi, lunga la sua aspettativa di vita), aspettando il momento della morte per poterne diventare proprietario pieno, quindi andarci ad abitare o metterlo a reddito. Lo si fa come investimento ad esempio in vista di dare la casa ad un figlio che al momento è ancora piccolo.

Quali sono gli oneri fiscali?

Chi compra una nuda proprietà paga le imposte indirette secondo le aliquote ordinarie: quindi se ha i requisiti prima casa paga il 2% sul prezzo o valore catastale (qualora invochi il prezzo-valore); se seconda casa, paga il 9%. Naturalmente la base imponibile è ridotta in quanto decurtata del valore dell’usufrutto calcolato in base a delle tabelle allegate al TU in tema di imposta di registro.
Quanto agli oneri successivi: le spese di imposte dirette, (IMU etc) e le spese condominiali, oltre quelle di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario.
Quelle straordinarie restano a carico del nudo proprietario.

A chi conviene questa opzione?

Lato acquirente: compro ad un prezzo di gran lunga più basso e scommetto sulla sopravvivenza più o meno lunga dell’usufruttuario per calibrare i tempi in cui potrò entrare in casa o affittarla per metterela a reddito.
Lato venditore: ricavo subito un bel gruzzoletto di danaro e non esco di casa. Non devo (come nel mutuo) restituire nulla. In alternativa posso chiedere, a titolo di corrispettivo, anche una rendita mensile o una assistenza morale e materiale a seconda delle esigenze. Ma in questi ultimi due casi i rischi di inadempimento da parte dell’acquirente sono più elevati e starà al notaio prevedere delle clausole di salvaguardia della posizione del venditore.

Quali sono gli altri aspetti da considerare?

Dal lato del venditore:

• Potrà continuare ad abitare la sua abitazione senza rischio alcuno di esserne allontanato
• Dovrà sopportarne il carico fiscale
• Dovrà provvedere a sue spese alle opere di manutenzione ordinaria
  

Dal lato dell'acquirente

• Non potrà godere della casa fino al momento della estinzione dell’usufrutto
• Non sarà però tenuto a sopportare il carico fiscale
• Dovrà pagare le opere di manutenzione straordinaria
  

Si può vendere la casa prima della morte dell'usufruttuario?

Nel nostro cc esiste una regola generale per cui non posso mai trasferire più di quello che mi spetta (meno sì): se ho in pancia una nuda proprietà, gravata dal peso di un usufrutto, ben potrò trasferire quella gravata dallo stesso peso. Devo solo trovare la persona interessata, ma non è affatto vietato.

Quale la posizione degli eredi di chi vende una nuda proprietà?

Gli eredi del venditore (riservatario del diritto di usufrutto) non troveranno nulla in eredità perché l’usufrutto si estingue con la morte del suo titolare. Si consiglia quindi di usare questo schema quando non si hanno eredi; a volte lo si usa quando eredi se ne hanno, ma si reputa si “siano comportati male”. In tal caso lo strumento è un modo indiretto per diseredare, ma occorre che la vendita sia fatta ad un prezzo congruo altrimenti l’erede potrebbe impugnarla con l’azione di riduzione dimostrando che si è trattato di un negozio misto con donazione.

Si può comprare con mutuo?

Certo che sì. Ma naturalmente, dato il valore ridotto della nuda proprietà, anche la somma che posso chiedere sarà proporzionata allo stesso. Se poi ottengo il consenso dell’usufruttuario a iscrivere ipoteca anche sul suo usufrutto (facendo da 3° datore) allora la banca avrà la garanzia sulla piena e non sulla sola nuda proprietà, per cui potrebbe darmi una somma maggiore a mutuo.

Fonte : “ Idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

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Fisco, come evitare e prevenire gli accertamenti dell'Agenzia delle entrate

I consigli degli esperti sono molto chiari. Evitare un accertamento fiscale conseguente magari a qualche banale disattenzione è semplice

 

Che cosa occorre fare per non insospettire il Fisco? Evitare un accertamento fiscale conseguente a qualche banale disattenzione è semplice.

I consigli degli esperti sono molto chiari. Innanzitutto è consigliabile non versare mai sul proprio conto soldi di cui non è possibile dimostrare la provenienza. Ad esempio regali informali, soldi donati in buonissima fede, senza però che vi siano documenti scritti che ne accertino la provenienza.

Risparmi compatibili col reddito

Altro accorgimento è quello di "utilizzare davvero" il conto corrente, ovvero prelevare di tanto in tanto. Il Fisco, soprattutto dopo l'introduzione del risparmiometro, potrà domandarsi come mai su conto a fine anno ci sia un deposito di 12mila euro, se si guadagnano 1000 euro al mese di stipendio. Con che cosa si è sostentata la persona in tutti quei mesi? La domanda è legittima. L'Agenzia delle Entrate può valutare di approfondire casi in cui i risparmi non possono essere compatibili con il reddito percepito e le spese necessarie per vivere.

Occhio ai bonifici

Ulteriore consiglio, tutt'altro che scontato: è meglio non accettare bonifici da parenti conviventi, ma solo - ad esempio - da clienti ai quali è stata emessa fattura o altro giustificativo (ad esempio la ricevuta di prestazione occasionale).

 Fonte : "Idealista" 

Agenzia Immobiliare farini 

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