Vendita o affitto?

È possibile pubblicare su internet un annuncio di vendita o affitto di una casa se è già stato dato mandato all'agenzia immobiliare?

Oggi si vende e si affitta più tramite internet che con agenzia immobiliare: i dati parlano di un forte

aumento delle offerte veicolate tramite siti web dedicati all’incontro tra domanda e offerta. Alcuni di

questi portali, peraltro, consentono la pubblicazione gratuita dell’annuncio, offrendo poi servizi

aggiuntivi nelle versioni premium e base. Ma chi ha già affidato l’incarico all’agenzia di trovare

un acquirente o un affittuario può contemporaneamente pubblicare un annuncio su internet, in una

piattaforma dedicata o anche tramite i propri canali?

La risposta dipende dal singolo contratto firmato con l’agenzia. Se è presente la clausola di

esclusiva, il proprietario dell’immobile non potrebbe andare in cerca di acquirenti o inquilini e,

quand’anche dovesse trovarli, sarebbe poi tenuto a risarcire l’agente secondo le condizioni

contrattuali.

Accanto a questa possibilità, però, esistono casi in cui il mandato sottoscritto all’agente sia senza

esclusiva e, in tale ipotesi, la società immobiliare ha diritto alla provvigione solo se l’acquirente o l’affittuario è stato trovato da

quest’ultima. Resta ferma, quindi, la libertà per il proprietario
dell’immobile di intervenire personalmente nella ricerca di eventuali interessati all’affare. Il che gli
consente di pubblicare annunci via internet di vendita o affitto della casa nonostante il
contestuale mandato conferito in capo all’agente.

Gran parte dei contratti con le agenzie immobiliari contiene la clausola di esclusiva, ma nulla
toglie che le parti possano concordare la cancellazione della stessa. Sarà sufficiente interlineare la
relativa disposizione contenuta nel prestampato, accompagnando tale segno grafico con la firma di
entrambe le parti a margine della correzione.

È peraltro possibile riscrivere il contratto da capo, eliminando la clausola di esclusiva.
L’agenzia immobiliare che abbia procurato un cliente, al proprietario dell’appartamento, ha diritto
alla provvigione anche se poi il contratto di vendita o di affitto dovesse concludersi
successivamente alla scadenza del mandato. Ciò che conta, infatti, è che l’agente sia riuscito a
procurare il contatto tra le parti durante la vigenza del proprio incarico, a prescindere poi dalle
modalità concrete con cui, poi, queste ultime abbiano deciso di portare a termine le trattativa.

Fonte: La Legge per Tutti
Autore: Redazione
Data: 12/10/2016

Aggiornamento su contratti concordati

La nuova Convenzione nazionale, su convocazione delle associazioni da parte del vice ministro Nencini, è stata sottoscritta il 25 ottobre. Nell'articolo citato erano state elencate alcune richieste dell'Asppi:

1. Nuova Convenzione nazionale che non stravolgesse l'attuale impianto ma desse risposte alle criticità emerse nell'esperienza.
2. Definire le modalità di asseverazione e certificazione dei contratti da parte delle Associazioni firmatarie, anche per garantire fiscalmente la corretta applicazione degli accordi territoriali.
3. Sancire la possibilità di stipulare contratti a canone agevolato anche per porzione di appartamenti.
4. Superare la rigidità per la stipula di contratti transitori, atteso che in molti casi la transitorietà (del proprietario o dell'inquilino), pur essendo reale, non è documentabile.
5. Estendere l'intestazione dei contratti transitori per studenti universitari a tutti quegli studenti di corsi di specializzazione privati pur non riconosciuti dal Ministero dell'università e della ricerca. 

Con la nuova Convenzione, grazie anche ad un atteggiamento collaborativo dei sindacati inquilini, siamo riusciti ad ottenere diversi aggiustamenti.:

1. La Convenzione mantiene l'impianto del precedente decreto ministeriale, e pertanto si è evitato di cominciare dall'anno zero, mantenendo inalterati elementi acquisiti e condivisi.
2. Ferma restando la facoltà di essere assistiti da una o più associazioni in sede di stipula contrattuale, per i contratti non assistiti gli accordi territoriali stabiliranno i criteri di attestazione della rispondenza economica e normativa del contratto.
3. Viene introdotto il principio della stipula di contratti agevolati per porzione di appartamento, sgombrando il campo da possibili interpretazioni restrittive. I criteri per determinare il canone saranno indicati negli accordi locali.
4. Per i contratti transitori, vengono introdotte diverse novità. Innanzitutto viene indicata soltanto la durata massima (18 mesi) ed eliminata la durata minima (un mese). li canone dei contratti con durata di 30 giorni o inferiore è libero, e su questi contratti non si deve indicare e documentare il motivo di transitorietà. Per le durate superiori a 30 giorni, i motivi di transitorietà dovranno: o essere documentati oppure, qualora la transitorietà sia reale ma non documentabile, gli accordi locali definiranno i criteri di supporto ai contraenti da parte delle rispettive associazioni di categoria. In pratica, il contratto avrà validità se assistito da una associazione della proprietà e da un sindacato inquilini che acquisiranno le dichiarazioni delle parti.
5. L'estensione del contratto transitorio per studenti universitari anche a studenti di strutture private non riconosciute (che nelle grandi città sono numerose) sarà possibile soltanto con una modifica della legge (la 431/98). Tuttavia, contrariamente a quanto previsto dai precedenti decreti attuativi, in cui si parlava esclusivamente di studenti universitari, è stato inserito, a titolo esemplificativo, un elenco di tipologie che rientrano in questa fattispecie (master, dottorati, specializzazione o perfezionamenti post laurea), oltre che le Accademie di belle arti, l'Accademia nazionale di arte drammatica e gli ISIA (Istituto superiore per le industrie artistiche), i Conservatori di musica, l'Accademia nazionale di danza e gli Istituti musicali parificati, anche se molti di questi istituti sono stati, negli ultimi anni, accorpati a corsi universitari. In ogni caso ci rientrano tutti gli Istituti che iscrivono studenti in possesso di diploma di scuola media superiore e che rilasciano diplomi di primo e secondo livello riconosciuti dal Miur.

Infine, la commissione di conciliazione, che prevedeva l'insediamento di un presidente terzo e dei rappresentanti delle parti, è stata modificata in una più agile Commissione di negoziazione paritetica, coi rappresentanti delle parti, a cui rivolgersi, prima di ricorrere al magistrato, in merito a controversie riguardanti l'interpretazione del contratto e l'esatta applicazione dell'accordo locale. Come in qualsiasi accordo fra controparti, il risultato è frutto di mediazione, ma riteniamo di essere riusciti ad inserire modifiche interessanti e soddisfacenti a tutela della proprietà.

Il fondo patrimoniale

Il fondo patrimoniale è un istituto giuridico che consente di destinare un patrimonio (che può essere costituito da titoli di credito, da beni mobili registrati o immobili), al soddisfacimento dei bisogni della famiglia. Attraverso questo istituto la proprietà dei beni rimane, di norma, dei coniugi i quali, però, non potranno disporne per scopi estranei agli interessi della famiglia. I coniugi, infatti, al momento del matrimonio, o successivamente, oltre a scegliere tra comunione legale e separazione dei beni, possono anche decidere se costituire un fondo patrimoniale.

Ai sensi dell'art. 167 del codice civile, essi possono ricorrere al fondo patrimoniale, attraverso un atto notarile, per vincolare determinati beni ai bisogni della famiglia. La costituzione del fondo patrimoniale e le sue eventuali modifiche devono essere annotate a margine dell'atto di matrimonio conservato nei registri del Comune in cui il matrimonio è stato celebrato. in particolare devono essere indicati la data del contratto, il notaio rogante e la generalità dei contraenti. Tale forma di pubblicità ha natura dichiarati-va e rende, cioè, l'atto costitutivo di fon-do patrimoniale opponibile ai terzi che vogliano acquistare diritti sullo stesso. È necessario, inoltre, trascrivere il vincolo di destinazione imposto ai beni immobili e mobili rispettivamente nei registri immobiliari e mobiliari. Per i titoli di credito occorre invece effettuare l'annotazione del vincolo sul documento.

L'amministrazione del fondo segue le regole della comunione legale. È necessario distinguere tra gli atti di ordinaria amministrazione, per i quali i coniugi possono agire anche disgiuntamente, e gli atti di straordinaria amministrazione, per i quali è necessario che i coniugi agiscano congiuntamente. Naturalmente, potrebbe anche accadere che i coniugi siano in disaccordo su atti di amministrazione che richiedono un comune assenso. In tal caso, se uno dei coniugi nega il proprio consenso al compimento di un atto di straordinaria amministrazione, l'altro coniuge può ottenere dal giudice l'autorizzazione a compiere l'atto, dando la prova che tale atto sia conforme agli interessi della famiglia. I frutti possono essere utilizzati solo per i bisogni della famiglia e la vendita dei beni che fanno parte del fondo non può essere attuata senza il consenso di entrambi i coniugi.

Nel caso in cui vi siano dei figli è necessaria anche l'autorizzazione del Tribunale. Il principale beneficio che si può conseguire attraverso la costituzione dei fondo patrimoniale è che i beni che ne fanno parte non possono essere soggetti a esecuzione forzata per debiti che esulano da quelli contratti per scopi attinenti ai bisogni della famiglia. Nel caso in cui, però, un credito sia sorto prima della costituzione del fondo patrimoniale, il creditore ha la possibilità di tutelarsi proponendo l'azione revocatoria (art. 2901 c.c.). Il creditore in tal caso dovrà dimostrare che questo fondo sia stato costituito arrecando pregiudizio alle sue ragioni.

Egli dovrà anche dimostrare che chi ha costituito il fondo patrimoniale fosse consapevole del pregiudizio che l'atto arrecava alle ragioni del creditore. Se il fondo è stato costituito in epoca anteriore al sorgere del credito, la revocatoria diventa possibile solo se si dimostra che l'atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento. L'azione revocatoria ha l'effetto di rendere inefficace nei confronti del creditore la costituzione del fondo patrimoniale e può essere proposta entro determinati limiti temporali ossia entro cinque anni dal compimento dell'atto. La cessazione del fondo patrimoniale può avvenire per annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Nel caso, però, ci siano figli minori il fondo perdura fino al compimento della maggiore età dell'ultimo nato. II quadro sin qui delineato necessita di alcune precisazioni che consentono di definire in modo più puntuale le prospettive di impiego dell'istituto. Il d.l. 27 giugno 2015 n. 83 ha modificato l'impatto dell'istituto del fon-do patrimoniale attraverso l'introduzione dell'art. 2929-bis del codice civile. La disposizione ha infatti previsto che il creditore pregiudicato da un atto del debitore, avente ad oggetto beni immobili e beni mobili registrati, successivo al sorgere del credito, può procedere, munito di titolo esecutivo, ad esecuzione forzata, ancor-ché non abbia preventivamente ottenuto sentenza di vittorioso esperimento dell'azione revocatoria. Presupposto in-defettibile della disposizione è fa trascrizione del pignoramento entro l'anno dal-la trascrizione dell'atto; la disposizione si applica anche al creditore anteriore che, entro l'anno dalla trascrizione dell'atto pregiudizievole, interviene nell'esecuzione da altri promossa.

L'applicabilità della nuova disposizione all'istituto del fondo patrimoniale deriva dal riferimento esplicito ai vincoli di indisponibilità e dalla previsione, altrettanto espressa, dell'atto gratuito quale oggetto del contenuto della disposizione. L'impatto della riforma sull'applicazione dell'istituto del fon-do patrimoniale può essere molto forte in quanto la disposizione elimina di fatto l'onere di esperire l'azione di revocatoria ai fini dell'esecuzione sui beni oggetto del fondo patrimoniale.

Questo tipo di azione summenzionata si pone quale forma di garanzia, difficilmente sostituibile, ai fini dell'accertamento delle reali motivazioni per le quali il vincolo di indisponibilità risulta costituito e, quindi, per l'accertamento di eventuali volontà elusive da parte del debitore. La modifica legislativa sembra quindi, ad una prima lettura, ridimensionare fortemente N beneficio principale del fondo patrimoniale, consistente cioè nel fare soggiacere i beni del fondo alle sole iniziative giudiziali dei creditori del fondo stesso.