+0,8% la variazione annuale dell'indice ISTAT del mese di febbraio 2019

Indice Nazionale ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (senza tabacchi)

Mese febbraio 2019

Il numero indice per il mese di febbraio (base 2015=100) è pari a: 102,3

Principali variazioni rispetto al mese di febbraio 2019

variazione mensile per il periodo gennaio 2019 - febbraio 2019: +0,1%
variazione annuale per il periodo febbraio 2018 - febbraio 2019: +0,8%
variazione biennale per il periodo febbraio 2017 - febbraio 2019: +1,3%

Fonte " Istat"

Agenzia Immobiliare Farini 

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CODICE DELLA CRISI

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (n. 38 del 14 febbraio 2019) il D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 recante il “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155“, al fine di rafforzare il sistema di garanzie per gli acquirenti di immobili da costruire.

Il provvedimento, recante modifiche ad alcuni articoli del D.Lgs. 122/2005, prevede maggiori garanzie in favore degli acquirenti di immobili “su carta”, ossia da costruire, in caso di fallimento dell’impresa.

La finalità dell’intervento normativo risiede nella necessità di stipulare il contratto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, in modo da garantire controlli maggiori sugli adempimenti di competenza del costruttore mediante l’obbligo:

 

• di stipulazione della fideiussione
• di rilascio della polizza assicurativa indennitaria (per il cui inadempimento è prevista la nullità del contratto di acquisto dell’immobile)

In tal modo l’acquirente verrà tutelato da eventuali comportamenti scorretti o dimenticanze e verranno, inoltre, agevolati i controlli notarili. Il provvedimento prevede, inoltre, la nullità del contratto nel caso in cui il costruttore non abbia ottemperato all’obbligo assicurativo.

Le nuove regole si applicheranno ai contratti relativi a immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019, data di entrata in vigore degli articoli del provvedimento (artt. 385, 386, 387 e 388) a cui fanno riferimento le modifiche introdotte.

Le novità sulla tutela degli acquirenti

Queste, in sintesi, le novità sulla tutela degli acquirenti presenti negli  articoli 385, 386, 387 e 388 del D.Lgs. 14/2019, riportate in una nota dell’Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili):

• la fideiussione a garanzia degli acconti potrà essere rilasciata solo da banche e assicurazioni. Ai soggetti abilitati sono stati eliminati gli intermediari finanziari
• la fideiussione (bancaria o assicurativa) potrà essere escussa anche in caso di inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale; in particolare ciò si verifica se il notaio dichiari di non aver ricevuto per la data del rogito la polizza assicurativa che dovrà essere conforme al modello standard approvato con successivo e apposito decreto ministeriale
• il contratto preliminare di compravendita (o atto equipollente) avente ad oggetto un immobile da costruire dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ciò comporterà di conseguenza anche la necessità di procedere, oltre che alla consueta registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, anche alla trascrizione presso la conservatoria immobiliare
• nel contratto preliminare oltre all’indicazione degli estremi della fideiussione(obbligo già adesso previsto) dovrà essere attestata la sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito decreto ministeriale. In via transitoria nelle more dell’adozione del decreto ministeriale il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti
• nell’atto di trasferimento della proprietà dovranno essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale e si dovrà dare atto della sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito decreto ministeriale. In via transitoria il contenuto della polizza assicurativa è determinato dalle parti
• il mancato rilascio, allatto del trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale sarà causa di nullità del contratto di compravendita. La nullità può essere fatta però valere solo dall’acquirente (analogamente a quanto ora già previsto in caso di mancato rilascio della fideiussione)
• con decreto del Ministro della Giustizia da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro dell’Economia e Finanze sarà definito un modello standard di fideiussione
• con decreto del Ministro dello sviluppo economico da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro della Giustizia e con il Ministero dell’Economia e Finanze saranno definiti il contenuto e le caratteristiche minime della polizza assicurativa e il relativo modello standard della stessa
• le modifiche apportate si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato (nel caso di scia)successivamente alla data di entrata in vigore del D.Lgs. (ossia dal 16 marzo 2019).

Fonte : “Articolo di Giornale

Agenzia immobiliare Farini

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"I tassi dei mutui calano ancora nonostante l'aumento degli spread"

"I tassi dei mutui calano ancora nonostante l'aumento degli spread"

Gli spread sui mutui sono in aumento, ma il 2019 è ancora l’anno giusto per stipulare un mutuo. Il perché lo spiega a idealista/news Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.

Tassi di interesse dei mutui ancora in calo nel 2019

Dallo scorso ottobre, le banche principali hanno messo mano agli spread bancari sui mutui, con ritocchi di 10-20 punti base. Eppure il temuto aumento dei tassi dei mutui è ancora di là da venire. Come mai?
“Bisogna considerare due aspetti, - spiega Stefano Rossini: - una cosa sono gli spread bancari, un’altra i tassi finiti sui mutui. Da un lato cioè ci sono i ricarichi delle banche, dall’altro quel che il consumatore materialmente paga. Se si guardano i migliori spread su un’offerta di mutuo ventennale da 140 mila euro, con valore immobile 220 mila euro, in effetti nel quarto trimestre 2018 e nella metà del primo trimestre 2019 gli spread sui mutui a tasso fisso e variabile sono saliti di circa 20 punti base. Le medie trimestrali  parlano di un 2018 con spread sui tassi fissi prossimi allo 0%, oggi allo 0,25. Per i tassi variabili si parla di un passaggio da 0,75% a 0,95% circa. Di fatto quindi l’aumento degli spread bancari è innegabile”.

Mutui a tasso fisso, il calo dell'Irs li rende convenienti

E dal punto di vista dei tassi finiti? “Il fenomeno interessante - risponde Rossini, - è che l’interesse totale che paga il consumatore, ovvero gli spread aggiunti a Irs per i mutui a tasso fisso e Euribor per i tassi variabili, in realtà resta basso. Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, essendo l’Euribor intorno a quota 0,30% da mesi ormai, il tasso totale è in effetti leggermente aumentato. Ma per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, l’Irs a 20 anni a ottobre era 1,50%, oggi è a 1,10%. Quindi in definitiva se anche le banche hanno aumentato di 20 punti base lo spread, il tasso fisso finito risulta addirittura più conveniente rispetto a 12 mesi fa”.
Cosa significa questo? Risponde Rossini: ”Se ne deduce che le banche hanno “approfittato” di questo calo dell’Irs (di 40 punti base) per aumentare gli spread esattamente della metà di questo calo (20 punti base) per recuperare in parte in ricarico senza però danneggiare la clientela, che si trova comunque a pagare meno di qualche mese fa. Rispetto a 12 mesi fa si parla di un calo di addirittura 50 punti base. Quindi in questo momento siamo in una posizione win-win. E i tassi fissi diventano ancora più convenienti”.

Tassi mutui, previsioni 2019

Quindi in conclusione è vero che gli spread stano aumentando, ma è vero anche che i tassi finiti in realtà sono ancora più convenienti rispetto ad un anno fa. Cosa ci si aspetta per i prossimi mesi? “Dopo gli aumenti degli scorsi trimestri - spiega l'ad di Mutuisupermarket, - non abbiamo sentore di una revisione del pricing dei prodotti per i prossimi mesi. Il che è coerente con la politica stagionale, che solitamente vede da parte delle banche prezzi più forti nei mesi primaverili, quando statisticamente c’è maggiore domanda di mutui. Che i prezzi saliranno è indubbio perché è difficile credere che andranno ancora più in basso. Ma va detto che veniamo da sei-sette anni di contrazione degli spread che daranno luogo se non altro a rimbalzi tecnici, come quello di fine 2018. Nei prossimi mesi tuttavia mi aspetto tranquillità”.

TLTRO e tassi dei mutui

Come influiscono le politiche monetarie della Bce?“Il Qe è finito, ma ora iniziano i prestiti TLTRO che continueranno a sostenere una politica espansiva che garantirà accesso alla liquidità a prezzi contenuti. Quindi la tensione che si è avuta a fine 2018 in previsione della fine del QE è svanita: se gli aumenti ci saranno, al dinamica sarà molto tranquilla”.

Surrogare il mutuo, il 2019 è ancora un buon momento

E' quindi ancora un buon momento per stipulare un mutuo? "Assolutamente sì, - risponde Rossini, - perché il numero di compravendite residenziali è aumentato nel 2018, quindi c’è da aspettarsi prima o poi un aumento dei prezzi a seguire. Al momento però siamo ancora su livelli molto bassi di prezzo al metro quadro, quindi va colto l’attimo visti anche i tassi estremamente favorevoli sui mutui".
E per quanto riguarda invece le surroghe? "Il momento della surroga non è ancora passato, dato il calo dell’Irs che rende i tassi finiti in definitiva più convenienti di 12 mesi fa, - spiega Rossini. - Nel 2018 il miglior mutuo fisso a 20 anni aveva un tasso dell’1,6%, oggi all’1,3%. Se la domanda di surroga cala è a causa dell’esaurimento fisiologico del bacino di coloro che erano interessati a farla. Ad ogni modo parliamo pur sempre di erogazioni da surroga che rappresentano oggi il 30-35% del totale (contro il 60% di un paio d’anni fa), che resta un numero di tutto rispetto. A fine 2018 c’è stata anzi un’accelerazione delle erogazioni di surroghe appunto perché si credeva in una ripartenza dei tassi dopo la fine del Qe. Volendo, però, ci sarebbe spazio anche oggi per ulteriore miglioramento delle condizioni di mutuo, migrando ad esempio da un tasso variabile verso un tasso fisso".

Da "Idealista" 

Agenzia Farini

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Affitto NERO

Affitto in nero, il contratto verbale è nullo!

 

La legge 431/1998 stabilisce la nullità dei contratti di locazione non registrati e con l’ordinanza n. 5794 dello scorso 28 febbraio la Cassazione ha ribadito che in caso di affitto in nero, il contratto verbale è nullo.
Con questa pronuncia, in particolare, sono state fissate le conseguenze di un affitto in nero, distinguendo il caso in cui l’omessa registrazione è scaturita dal consenso reciproco del padrone di casa e l’affittuario oppure è stata voluta solo dal primo.

Si parla di affitto in nero quando l’accordo è a voce, senza un contratto scritto; quando viene redatto per iscritto, ma tale contratto non viene registrato; quando il canone corrisposto mensilmente è superiore rispetto a quello riportato nel contratto registrato.
L’omessa registrazione dell’affitto comporta due conseguenze: la prima di carattere civilistico, la nullità del contratto; la seconda di carattere tributario, l’applicazione delle sanzioni per l’evasione fiscale.

Quando si parla di affitto in nero e quindi di contratto verbale nullo, cosa accade se è il padrone di casa a non voler registrare l’affitto o se il padrone di casa e affittuario sono d’accordo?
Se il padrone di casa non registra il contratto di affitto e quindi l’affitto in nero è il frutto della volontà unilaterale del padrone di casa, secondo quanto evidenziato dalla Cassazione la nullità del contratto è “relativa”: il contratto ha valore solo per il locatore e non per l’affittuario. Il primo è tenuto a rispettarlo mentre il secondo può anche disattenderlo.
Questo, ad esempio, significa che l’inquilino può lasciare l’immobile in qualsiasi momento, senza dover dare disdetta. Oppure se l’inquilino smettesse di corrispondere le somme concordate, non potrebbe subire né lo sfratto né un decreto ingiuntivo.
In questo caso, inoltre, l’inquilino può agire davanti al giudice per far accertare l’esistenza della nullità del contratto con equiparazione del contratto a quelli a canone concordato che, di norma, hanno un prezzo molto più basso.
Nel caso in cui invece le parti si accordino per non registrare l’affitto e quindi il contratto verbale è stato adottato di comune accordo, il contratto stesso è nullo per entrambe le parti e non solo per l’inquilino. Il locatore potrà agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile, occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore potrà solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato.

Da "Idealista" 

Agenzia Farini

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