Risoluzione contratto di locazione: forma consensuale

 Risoluzione contratto di locazione: come funziona la forma consensuale

Quali sono i passi da seguire per porre in essere una risoluzione consensuale di un contratto di locazione. A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb
Articolo scritto dall'avv. Alessandro Gallucci di condominioweb
Partiamo dalla definizione di locazione: essa è definita dal codice civile come il contratto con il quale una parte - il locatore - mette a disposizione dell'altra - il conduttore - un bene mobile o immobile dietro un corrispettivo in denaro.
Con la firma del contratto di locazione - per i contratti a scopi abitativi essa è obbligatoria per legge - il conduttore diviene titolare di un diritto personale di godimento su cosa altrui.
Del contratto di locazione nonché dei dati del conduttore si deve dare comunicazione all'amministratore di condominio ai fini della regolare tenuta del registro di anagrafe condominiale (cfr. art. 1130 n. 6 c.c. e art. 13, primo comma, l. n. 431/98).
I contratti di locazione ad uso abitativo (legge n. 431 del 1998 e decreto ministeriale 30 dicembre 2002) hanno durata prestabilita dalla legge, ossia:

• contratti quadriennali con rinnovo di pari durata, salvo specifica causa di recesso da parte del locatore;
• contratti triennali con rinnovo biennale, salvo specifica causa di recesso da parte del locatore, e canone concordato sulla base di parametri fissati dalla legge e dagli accordi tra associazioni di categoria;
• contratti transitori e per universitari, con durata variabile tra un mese e diciotto mesi, salvo specifica causa di recesso da parte del locatore, e canone concordato sulla base di parametri fissati dalla legge e dagli accordi tra associazioni di categoria.

È, poi, possibile addivenire alla stipula di contratti di locazione per un periodo di tempo inferiore a trenta giorni.
Tutti i contratti ad eccezione di quest'ultimo devono essere registrati ai fini del pagamento delle imposte con deposito presso la locale sede dell'agenzia delle entrate.
Al conduttore è sempre riconosciuto il diritto di recedere unilateralmente dal contratto qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso da comunicarsi sei mesi prima al locatore.
I contratti di locazione per uso differente da quello abitativo, ai sensi degli artt. 27 e seguenti della legge n. 392/78, devono avere una durata minima di sei anni (nove per le locazioni alberghiere) con deroghe per le attività a carattere temporaneo o stagionale.

Risoluzione del contratto, come funziona

Differente dal recesso è la risoluzione contrattuale. Essa viene definita in ambito privatistico come lo "scioglimento con effetto immediato di un contratto valido ed efficace" (Fonte: Dizionario enciclopedico Treccani).
Risolvere un contratto, quindi, vuol dire liberarsi da quel vincolo facendo venire meno gli effetti dell'accordo e quindi i diritti ed gli obblighi da esso discendenti: risolvere un contratto di locazione per il conduttore vuol dire smettere di godere del bene mobile o immobile concessogli e di conseguenza cessare il pagamento dei canoni, mentre per il proprietario sta a significare riacquistare la materiale disponibilità del bene ma perdere la fonte di reddito data dal canone di locazione.
Nel nostro ordinamento si sente spesso parlare di risoluzione per inadempimento, per impossibilità sopravvenuta, per eccessiva onerosità e di risoluzione giudiziale e consensuale. Le prime due sono strettamente connesse, o meglio la prima è collegata alla seconda, poiché in caso di contestazioni è un giudice a dover accertare se l'inadempimento dedotto sia tale da fare ricorrere al risoluzione giudiziale.

Differente il caso della risoluzione consensuale. Essa altro non è che un accordo che serve per porre nel nulla un altro accordo già esistente ed in vigore tra le parti.
Tizio e Caio sono parti in un contratto di locazione della durata di quattro anni. Al termine dei quattro anni per differenti esigenze le parti si trovano d'accordo sulla decisione di chiudere anzi tempo il rapporto contrattuale. Così facendo firmano un accordo che serve per risolvere, cioè sciogliere, il vincolo locatizio.

Sebbene non vi siano disposizioni di legge che impongano chiaramente che la risoluzione debba avvenire in forma scritta, ciò lo si può desumere dalla forma necessaria per la locazione - quanto meno per quella ad uso abitativo - o comunque dal contenuto dello stesso contratto che, di norma, prevede la forma scritta per qualunque modifica ad esso inerente.
Così come è obbligatorio registrare il contratto di locazione, allo stesso modo è indispensabile - per le parti che non vogliano continuare a pagare le tasse sui redditi derivanti da quell'accordo - provvedere a registrare la risoluzione del contratto stesso.
Come si legge sul sito istituzionale dell'agenzia delle entrate in tal caso è dovuta l'imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto che è pari alla misura fissa di 67 euro e che deve essere versata, entro 30 giorni dall'evento anche tramite modello F24; in tal caso, specifica l'agenzia delle entrate bisogna comunicare la risoluzione del contratto di locazione all'ufficio dove è stato registrato il contratto che ne ha dato origine, nello stesso termine di 30 giorni utilizzando un apposito modello.

Nel caso di contratto di locazione rispetto al quale s'è optato per il regime della cedolare secca, l'imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta e ci sono più locatori non è dovuta solamente se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
Anche in questo caso, ricordano dall'agenzia delle entrate, è comunque necessario depositare apposito modello di comunicazione della risoluzione del contratto.
Con l'accordo di risoluzione è sempre bene regolare le eventuali situazioni ancora pendenti, ad esempio restituzione della caparra, pagamento degli oneri accessori o comunque tempistica della richiesta e spese per la registrazione della risoluzione in modo tale da evitare problemi futuri che il semplice accordarsi potrebbe tranquillamente fare evitare.
Nulla vieta che le parti possano porre nel nulla la risoluzione con altro atto annullativo della stessa, oppure che dopo la risoluzione addivengano ad una stipula di un nuovo contratto a condizioni uguali o differenti e per periodi uguali o differenti. La libertà contrattuale, in tal senso, è molto ampia.

Da "Idealista" 

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Cauzione affitto

Cauzione affitto casa, quando può essere trattenuta dal proprietario

Nel momento in cui si prende in affitto una casa si versa una cauzione, richiesta dal proprietario al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Ma in quali casi il deposito cauzionale può essere trattenuto e non restituito? Andiamo a scoprirlo.

La legge stabilisce che le parti del contratto possono accordarsi per una somma a titolo di deposito cauzionale, pari all’ importo massimo di tre mensilità del canone di locazione. Scopo della cauzione è fungere da garanzia dell’adempimento da parte del conduttore degli impegni che questi si è assunto con il contratto: dal regolare pagamento dei canoni, alla restituzione dell’immobile locato allo spirare del termine finale, sino al ripristino dei danni eventualmente da lui arrecati all’ alloggio oggetto del contratto. Il proprietario dell’immobile non può trattenere la cauzione per la legittima usura dell’appartamento.

Con la sentenza n. 3882/2015, la Suprema Corte di Cassazione ha chiarito che la cauzione prevista da un contratto di locazione non può essere trattenuta dal proprietario neanche se dovessero essere presenti dei danni all’immobile riconsegnato. Deve, eventualmente, essere il giudice a stabilire se l’appartamento locato presenta danni meritevoli di risarcimento. La decisione non spetta al proprietario.

Il deposito cauzionale è previsto allo scopo di tutelare il proprietario di un appartamento contro ogni possibile inadempimento da parte dell’inquilino. Se l’inquilino non ha compensato il deposito cauzionale con le ultime mensilità dovute e se il locatore dovesse riscontrare danni all’immobile, quest’ultimo trattiene il deposito cauzionale in attesa che sia il giudice a risolvere la questione.

Da "Idealista"

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Detrazioni mutuo 2019: ci saranno ancora?

 

Dopo un periodo di dubbio sui possibili tagli alle detrazioni fiscali per l'anno appena cominciato, sono state confermate le detrazioni sui mutui anche per il 2019. Vediamo cosa prevede la manovra di bilancio in merito.

La manovra 2019, pubblicata in Gazzetta Ufficiale lo scorso 31 dicembre  (legge n. 145/2018), ha confermato la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo prima casa ovvero quello stipulato per l‘acquisto dell’abitazione principale in cui è posta la propria residenza e/o quella dei propri familiari più prossimi. Il tetto massimo di spesa detraibile è di 4 mila euro, per un massimo, quindi, di 760 euro annui scalabili dall’Irpef. La misura, rinnovata anche per il 2019, figura nell’articolo 15 del Testo Unico delle imposte sui redditi.

I requisiti per detrarre gli interessi passivi del mutuo nel 2019

Quali sono i requisiti per la detrazione? Per poter detrarre gli interessi passivi occorre che il mutuatario sia titolare sia dell’immobile acquistato (o almeno di una sua quota) che del mutuo stipulato per acquistarlo. L’immobile, come detto, deve essere “prima casa”, quindi abitazione principale per sé o per i propri familiari (in particolare coniugi, figli, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado). La detrazione quindi vale anche per chi acquisti con mutuo la casa per un proprio familiare.

Prorogate le detrazioni 2019 per le ristrutturazioni

Prorogate anche per il 2019 le detrazioni per i finanziamenti finalizzati alla ristrutturazione o agli interventi in genere sulla casa, finanziabili a loro volta con mutui. In particolare sono ancora validi il bonus ristrutturazione (il 50% dei detrazione fino ad un massimo di 96 mila euro), il bonus per gli interventi di efficientamento energetico (il 65% di detrazione), il bonus mobili (il 50% fino a 10 mila euro), il bonus green (36% fino a 5 mila euro). Tali bonus vengono applicati in caso gli interventi interessino la “prima casa”. Tutte queste detrazioni sono cumulabili con la detrazione degli interessi passivi sui mutui.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Farini

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Legge di Bilancio 2019, le misure per gli immobili

 

A un passo dalla fine del 2018 la legge di Bilancio 2019 è stata approvata in via definitiva e quindi pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale. Molte le disposizioni in essa contenute e diverse le misure fiscali per gli immobili. Ecco gli interventi per il settore immobiliare.

Fiscalità delle imprese immobiliari – Per le società esercenti in via effettiva e prevalente attività immobiliare, i limiti e le regole di deducibilità previsti dal Tuir in materia di interessi passivi non si applicano agli interessi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.

Deducibilità Imu immobili strumentali – Viene elevata dal 20% al 40% la percentuale di deducibilità dalle imposte sui redditi dell’Imu dovuta sugli immobili strumentali.

Cedolare secca sugli immobili commerciali – Per i contratti di locazione, stipulati nel 2019, relativi a locali commerciali, rientranti nella categoria catastale C/1 (fino a 600 mq di superficie, escluse le pertinenze) è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca (aliquota 21%).

Estromissione immobili strumentali – La disciplina dell’estromissione agevolata dei beni immobili strumentali viene estesa alle esclusioni dal patrimonio dell’impresa dei beni posseduti al 31 ottobre 2018, effettuate dal 1° gennaio al 31 maggio 2019. I versamenti rateali dell’imposta sostitutiva dell’8% devono essere eseguiti, rispettivamente, entro il 30 novembre 2019 e il 16 giugno 2020.

Detrazioni recupero edilizio, risparmio energetico e acquisto mobili ed elettrodomestici – Anche per il 2019, vengono confermate le detrazioni fiscali relative alle spese sostenute per gli interventi di efficienza energetica (a seconda dei casi, 50%, 65%, 70%, 75%, 80%, 85%), di recupero edilizio (50%) e per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (50%).

Bonus verde – Il bonus verde (detrazione Irpef del 36%, nel limite massimo di 5mila euro, per gli interventi di sistemazione a verde) si applica anche nel 2019.

Esenzione Imu comuni terremotati Emilia-Romagna – Nei comuni dell’Emilia-Romagna colpiti dal sisma del 20 e 29 maggio 2012, l’esenzione Imu è prorogata fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati interessati e comunque non oltre il 31 dicembre 2019.

Imu-Tasi per immobili concessi in comodato – La riduzione del 50% della base imponibile dell’Imu e della Tasi prevista per gli immobili concessi in comodato d’uso a parenti in linea retta entro il primo grado che li utilizzano come abitazione principale viene estesa, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

Acconto cedolare secca – A partire dal 2021 la misura dell’acconto dovuto per la cedolare secca (attualmente pari al 95%) viene innalzata al 100%.

Proroga maggiorazione Tasi – Per il 2019, i Comuni possono continuare a mantenere con espressa deliberazione del Consiglio comunale la stessa maggiorazione Tasi già confermata per gli anni 2016, 2017 e 2018.

 Fonte : "Idealista"

Agenzia immobiliare Farini

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