Certificazione energetica, il nuovo Ape regione per regione

Certificazione energetica, il nuovo Ape regione per regione

sono entrati in vigore i decreti in materia di efficienza energetica che istituiscono un unico attestato di prestazione energetica valido su tutto il territorio nazionale. Non tutte le regioni sono arrivate preparate all'appuntamento con il nuovo Ape. Vediamo qual è la situazione da nord a sud.
Ape regione Lombardia -   La Giunta regionale ha recepito i decreti interministeriali del 26 giugno 2015 attuativi del D.lgs 192/2005. I nuovi requisiti di prestazione energetica entreranno in vigore dal 1º gennaio 2016 per tutti gli edifici, indipendentemente dalla destinazione d'uso.
Obbligo Ape Emilia Romagna - La Giunta regionale ha approvato il provvedimento "Disposizioni regionali in materia di attestazione della prestazione energetica degli edifici", pubblicato sul bollettino ufficale regionale il 10 settembre
Ape Abruzzo - A partire dal 1º Ottobre 2015, l'unico attestato di prestazione energetica valido a fini legali sarà solo quello rilasciato attraverso il Sistema Informativo regionale per la Certificazione Energetica degli Edifici.
Attestato di Prestazione Energetica Regione Campania -  A partire dal 1º Ottobre è stata cambiata la procedura di consegna dell'Ape. Con la nuova normativa, l'attestato deve essere prima inviato alla Regione e poi consegnato entro quindici giorni al committente, allegando all'Ape il modulo di ricevuta di avvenuta presentazione compilato online sulla pagina del Sid
Certificazione Energetica Toscana - Dal 1º Ottobre sono in vigore anche in Toscana le linee guida nazionali per l'Attestato di Prestazione energetica. Sono state modificate profondamente obblighi e sanzioni in materia di certificazione energetica. il Testo della LR 39/2005 e del Regolamento regionale 17/2010 non sono ancora aggiornati alla L90/2013 non sono ancora aggiornati alle Linee guida, le cui disposizioni di diretta applicabilità sono comunque da rispettarsi.
Ape Umbria -  Anche in Umbria la normativa è stata aggiornata secondo quanto previsto dalle linee guida nazionali.  Il tecnico certificato dovrà utilizzare il software di calcolo aggiornato e dovrà trasmettere l'Ape così redatto agli uffici regionali per poi consegnarlo entro quindici giorni al richiedente.  La nuova Piattaforma regionale è aggiornata secondo le nuove linee guida e consente il caricamento automatico dei dati dell'Ape.
Certificazione energetica Friuli -  La regione sta ultimando la preparazione deel nuovo portale web per la trasmissione dei certificati Ape, dopo la chiusura del portale Vea.
Certificazione energetica Veneto -  La regione ha aggiornato la normativa secondo le linee guida nazionali entrate in vigore il 1º Ottobre.  Il soggetto certificatore accreditato all'utilizzo di Ve.Net.energia-edifici accede all'applicativo, compila on line il modello A.P.E. in tutte le sezioni che lo compongono, lo firma digitalmente e lo trasmette. Successivamente estrae copia dell'A.P.E., registrato in Ve.Net.energia-edifici, che consegna al committente entro 15 giorni dalla data di emissione assegnata automaticamente dal sistema.
Certificazione Energetica Ape Marche - A partire dal 1º Ottobre è accessibile il nuovo sistema per la trasmissione degli Ape. 
Provincia autonoma di Trento - Fino all'approvazione dei nuovi provvedimenti, in Trentino continuano ad applicarsi le disposizioni provinciali in materia di certificazione energetica degli edifici.
Provincia autonoma di Bolzano - Per la stesura del contratto di trasferimento o di locazione di un edificio o di singole unità immobiliari abitative è necessario la certificazione CasaClima o in sua mancanza l'attestato di prestazione energetica (Ape).

Certificazione energetica, lo schema di annuncio vendita e locazione

Con le nuove linee guida per l’attestato di prestazione energetica arriverà anche lo schema di annuncio di vendita e locazione contenente informazioni uniformi sulla qualità energetica degli edifici. In tale schema dovranno essere riportati anche gli indici di prestazione energetica parziali, come quello riferito all’involucro, quello globale e la relativa classe energetica corrispondente. Verranno anche inseriti simboli grafici per favorire la comprensione ai non tecnici.

Deduzione interessi passivi più "stretta" per le immobiliari

 Deduzione interessi passivi più "stretta" per le immobiliari

A partire dal periodo d’imposta 2016, le società che detengono immobili destinati alla locazione potranno dedurre senza limiti gli interessi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, solo se i ricavi derivanti dai canoni di locazione siano almeno pari a due terzi dei ricavi complessivi. 

È quanto emerge dalla lettura dell’art. 1, co. 36, della legge n. 244/2007 a seguito delle modifiche apportate dall’art. 4, co. 4, del D.Lgs. n. 147/2015 (decreto crescita e internazionalizzazione), il cui testo vigente prima delle modifiche in questione prevede che non si applicano le limitazioni dell’art. 96 del Tuir agli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Con il citato decreto n. 147/2015 da un lato viene confermata la norma in questione, ma dall’altro si delimita in maniera più "stretta" l’ambito soggettivo di applicazione, ed in particolare stabilendo che sono interessate le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, intendendosi per tali quelle che presentano i seguenti due requisiti: valore dell’attivo costituito in prevalenza dal valore normale degli immobili destinati alla locazione (confronto da eseguirsi non in base ai dai contabili, bensì tenendo conto del valore effettivo), e ricavi rappresentati per almeno due terzi da canoni di locazione.
A seguito della novità vengono quindi meno i chiarimenti espressi dall’Agenzia delle Entrate nella citata circ. n. 37/E/2009, in cui era stato individuato un ambito soggettivo limitato alle sole immobiliari di gestione, individuandole in quelle società il cui valore del patrimonio (assunto a valori correnti) è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività, nonché dagli immobili direttamente utilizzati nell’esercizio dell’impresa. È bene evidenziare che la modifica inserita dal decreto crescita e internazionalizzazione incide solamente sull’ambito soggettivo, ragion per cui restano validi gli altri chiarimenti a suo tempo forniti con la circ. n. 37/E/2009: gli immobili interessati sono sia quelli patrimoniali (abitativi iscritti nell’attivo) sia quelli strumentali, purché destinati all’attività locativa, non essendo determinante la natura dell’immobile posto a garanzia dell’impegno assunto. Tuttavia, affinché la previsione di deducibilità piena degli interessi passivi ipotecari trovi applicazione è necessario inoltre che il mutuo ipotecario abbia ad oggetto gli stessi immobili successivamente destinati alla locazione. Anche tale novità entrerà in vigore dal 2016.
In merito agli effetti derivanti dalle modifiche intervenute (che ricordiamo prestano efficacia dal periodo d’imposta 2016), pare di poter affermare che se da un lato il legislatore non limita l’applicazione della norma alle sole immobiliari di gestione, dall’altro restringe l’ambito applicativo della norma stessa, in quanto ripropone la prevalenza del valore dell’attivo composto da immobili destinati alla locazione (e quindi alle società immobiliari di gestione) e dall’altro richiede quale nuova condizione la prevalenza (almeno due terzi) dei ricavi derivati dai canoni di locazione. Tale ultima condizione pare eccessivamente penalizzante poiché consentirà la possibilità di dedurre gli interessi passivi senza i limiti dell’art. 96 del TUIR (limitatamente a quelli relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca) solamente in presenza di immobili effettivamente locati, altrimenti la condizione dei due terzi di ricavi rivenienti dagli affitti non potrà essere verificata. Lascia quindi perplessi la scelta del legislatore, ricordando che la disposizione di cui all’art. 1, co. 36, della Legge n. 244/2007 è "provvisoria" in attesa del riordino della fiscalità immobiliare, con particolare riguardo a quello abitativo, che tuttavia ad oggi non é ancora arrivato. È facile constatare ancora una volta la scarsa affidabilità del nostro legislatore fiscale, a scapito delle nostre imprese che devono fare i conti con norme "provvisorie" e dall’ambito applicativo non sempre chiaro.

Sandro Cerato

Agenzia Immobiliare Farini

07/10/2015

CEDOLARE SECCA SI, NO, BOH!, FORSE

CEDOLARE SECCA SI, NO, BOH!, FORSE

Published on 2 ottobre 2015 by Diego Caponigro in News e Comunicati Stampa

Siamo alle solite!
In Italia non c’è mai niente di certo, neppure nel campo fiscale e, l’agenzia delle Entrate riesce persino a darsi torto da sola!

La questione tiene banco da qualche tempo e riguarda l’applicabilità del regime di Cedolare Secca sulle locazioni abitative in cui sia presente un soggetto diverso dalla persona fisica (società).
Basta leggere le FAQ pubblicate sul sito dell’agenzia per capire quale sia la posizione della stessa sull’argomento, [...]

"Non possono accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali”,
e "[...]sono esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti."

E allora perché ci sono state due sentenze di Commissioni Tributarie che hanno affermato il contrario, in particolar modo sostenendo che anche se il conduttore è diverso da persona fisica, si possa accedere alla cedolare secca?
(pronuncia n. 470/03/14, della Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia, e la sentenza 3529/25/15 della C.T. Prov. Milano).
Forse semplicemente perché si sono rifatte alla legge e non alla circolare 26/E/2011 dell’agenzia delle entrate che forniva indicazioni contrarie in tal senso ma che, secondo i giudici, non trovando riscontro nel disposto normativo, non sono vincolanti per il contribuente.
E quindi cosa si fa?
Bisogna a tale proposito però essere cauti, sino a quando l’Agenzia stessa non invertirà rotta in modo definitivo.
Le sentenze infatti riguardano singoli casi, che vanno studiati nelle loro peculiarità. Direi che chi vuole provare ad applicare la cedolare secca ad un conduttore “società” debba partire già disposto ad una eventuale contestazione da parte dell’agenzia delle entrate di riferimento e quindi, già disposto a ricorrere in commissione tributaria, senza però la certezza che si esprima a favore del contribuente.

 Regold.it

Agenzia Farini 059.454227

Quanto si risparmierebbe di imposte patrimoniali senza Imu e Tasi?

Quanto si risparmierebbe di imposte patrimoniali senza Imu e Tasi?
Senza il gettito Imu e Tasi le imposte patrimoniali che gravano sui contribuenti scenderebbero del 10%, arrivando a quota 44 miliardi di euro. A dirlo è un'analisi della Cgia di Mestre, secondo la quale l'anno scorso le tasse sul patrimonio sono costate agli italiani la cifra record di 48,6 miliardi di euro.
Nel suo studio la Cgia di Mestre ha analizzato l'impatto che le tasse patrimoniali - Imu e Tasi comprese - hanno sulle tasche dei contribuenti. Se per l’anno in corso il gettito complessivo dovrebbe attestarsi sul livello raggiunto nel 2014, solo dal 2016 dovremmo registrare una decisa inversione di tendenza.
“Se il Governo confermerà l’abolizione delle tasse che gravano sulla prima casa, dell’Imu agricola e quella sugli imbullonati –commenta Paolo Zabeo della CGIA – nel 2016 dovremmo risparmiare 4,6 miliardi di euro: vale a dire uno sconto che sfiora il 10 per cento”.
Quante sono le patrimoniali che pesano sui portafogli degli italiani ? Una quindicina – conclude Zabeo – anche se le due imposte che gravano sulle abitazioni e sugli immobili strumentali, ovvero Tasi e Imu, garantiscono oltre la metà del gettito complessivo. L’anno scorso, ad esempio, per onorare questi due tributi famiglie, imprese e lavoratori autonomi hanno versato ben 24,7 miliardi di euro”.

Quali sono le imposte patrimoniali?

Le imposte patrimoniali sono quelle che di fatto gravano sulla ricchezza posseduta dalle persone in un determinato momento. La ricchezza è intesa in senso ampio e comprende i beni immobili (case, terreni), i beni mobili (auto, moto, aeromobili, imbarcazioni), gli investimenti finanziari, etc. Di solito, nei manuali di diritto tributario le imposte patrimoniali sono classificate come imposte dirette.
Queste ultime sono quelle che colpiscono direttamente la capacità contributiva del contribuente senza attendere che si verifichino fatti o atti particolari. Mentre le imposte indirette richiedono, per poter essere applicate, il verificarsi di un determinato evento. L’Iva, ad esempio, si applica quando avviene la cessione di un bene o la prestazione di un servizio.
Le imposte sulle successioni e sulle donazioni, sebbene classificate come imposte indirette, vengono considerate come una forma di imposizione patrimoniale, in quanto colpiscono la ricchezza. Si tratta delle uniche imposte indirette che i testi di diritto tributario includono tra le il imposte di carattere patrimoniale.
La prima parte dell’ analisi della CGIA è stata dedicata ad individuare le imposte il cui gettito complessivo sia espressione di imposizione patrimoniale in modo da studiarne l’evoluzione nel tempo. Il criterio seguito è stato quello di considerare quelle forme di imposizione che colpiscono la ricchezza nelle diverse forme in cui questa si manifesta (ad esempio immobili, auto, barche, aeromobili, disponibilità finanziarie) sia che la tassazione riguardi la semplice detenzione che il suo trasferimento.

Elenco imposte patrimoniali

Le imposte patrimoniali considerate in questa serie storica dall’Ufficio studi della CGIA sono:
1) Imposta di registro e sostitutiva;
2) Imposte di bollo;
3) Imposta ipotecaria;
4) Diritti catastali;
5) Ici/Imu/Tasi;
6) Bollo auto;
7) Canoni su telecomunicazioni e Rai Tv;
8) Imposta sulle transazioni finanziarie;
9) Imposta sul patrimonio netto delle imprese;
10) Imposta su secretazione dei capitali scudati;
11) Imposte sulle successioni e donazioni;
12) Imposta straordinaria sugli immobili;
13) Imposta straordinaria sui depositi;
14) Imposta sui beni di lusso;

Certificazione energetica, le sanzioni per chi non si atterrà al nuovo Ape in vigore dal 1° ottobre

Mancano ormai pochi giorni al 1° ottobre, quando entreranno in vigore le nuove linee guida per l’attestato di prestazione energetica. Una data da ricordare. Sono, infatti, previste sanzioni per chi non si atterrà al nuovo Ape.

Le sanzioni

Ecco le sanzioni pecuniarie previste.
- Il certificatore dovrà pagare una multa da 700 euro a 4.200 euro per un Ape compilato nel modo sbagliato.
- Al costruttore o al proprietario spetta una sanzione da 3.000 euro a 18.000 euro se non presenta l’Ape per gli edifici nuovi, ristrutturati e se mette in vendita o in affitto l’immobile.
- Il direttore dei lavori dovrà pagare una multa da 1.000 euro a 6.000 euro se non presenterà l’Ape al Comune.

Un certificato unico

Ricordiamo che la normativa prevede la definizione di un unico certificato per tutto il territorio nazionale, con una metodologia di calcolo omogenea a cui le regioni dovranno adeguarsi entro due anni. Le classi energetiche non saranno più sette, ma dieci: dalla A4 (la migliore) alla G (la peggiore). L’Ape dovrà contenere i consumi energetici per il riscaldamento invernale e per le attività di rinfrescamento estivo. Dovrà, poi, riportare l’emissione di anidride carbonica e l’energia esportata. Sono stati, inoltre, aggiornati i requisiti e le competenze del certificatore energetico. Verrà anche realizzato un sistema informativo comune in tutta Italia, contentente tutti i dati relativi agli attestati di prestazione energetica, in modo che le regioni potranno attivare i relativi controlli.

Lo schema di annuncio vendita e locazione

Con le nuove linee guida per l’attestato di prestazione energetica arriverà anche lo schema di annuncio di vendita e locazione contenente informazioni uniformi sulla qualità energetica degli edifici. In tale schema dovranno essere riportati anche gli indici di prestazione energetica parziali, come quello riferito all’involucro, quello globale e la relativa classe energetica corrispondente. Verranno anche inseriti simboli grafici per favorire la comprensione ai non tecnici.

Dal rent to buy all'esenzione fiscale per gli immobili invenduti, 5 proposte per il rilancio del mattone

 Dal rent to buy all'esenzione fiscale per gli immobili invenduti, 5 proposte per il rilancio del mattone

Confindustria e Ance si sono messe insieme per proporre degli interventi volti a rilanciare l’edilizia, considerata una priorità per la crescita economica del Paese. Misure che non riguardano solo le costruzioni, ma che coinvolgono tutta la filiera. Il pacchetto di proposte verrà inviato al governo. Vediamo di cosa si tratta.

Le proposte per l’edilizia di Confindustria e Ance

Incentivi di riqualificazione – La proposta è quella di una detassazione degli acquisti di abitazioni nuove in classe energetica elevata effettuati fino al 2018 con un credito d’imposta pari al 50% dell’Iva pagata sull’acquisto insieme all’esenzione triennale dall’Imu, dalla Tasi o dalla futura Local Tax.
Bonus ristrutturazioni – L’obiettivo è estendere anche per il 2016 il bonus del 65% per la riqualificazione energetica degli edifici e stabilizzare il bonus per le ristrutturazioni edilizie.
Energia per imprese e Pa – In questo caso, si punta a potenziare il meccanismo della nuova Sabatini, incentivando il profilo dell’efficienza energetica e del rinnovo impianti, macchinari e attrezzature.
Rent to buy – La proposta è quella di estendere al mercato privato le misure fiscali adottate oggi soltanto per gli alloggi dell’edilizia popolare.
Deducibilità Imu e Irap – L’intento è quello di superare la limitata deducibilità Imu e la deducibilità Irap.
Immobili invenduti – In questo caso, si parla di esenzione Imu e Tasi per gli immobili invenduti e non locati costruiti dalle imprese per la vendita.
Il presidente di Confindustria, Giorgio Squinzi, e il presidente dell’Ance, Claudio De Albertis, hanno deciso di mettere insieme questo pacchetto di proposte urgenti proprio per dare una spinta all’edilizia e favorire di conseguenza il rilancio dell’economia. Si va dagli interventi nelle infrastrutture alla riqualificazione del patrimonio abitativo, passando per le riforme necessarie al Paese. Si tratta di misure che, secondo De Albertis, non incideranno sull’erario. Il presidente dell’Ance valuta che tali interventi potrebbero portare a 20mila all’anno il numero delle abitazioni da ristrutturare, una spinta virtuosa alla crescita.