contratto di locazione

NUOVE SANZIONI CON RAVVEDIMENTO OPEROSO
  In seguito ad interpretazione fornita dall’AdE con Risoluzione 115/E dell’1 settembre 2017. In rosso le ultime novità
TARDIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
 entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta) ATT.NE: l’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso) • entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 24%, ovvero 1/5 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta) Codice tributo F24 Elide: 1500 (pagamento imposta); 1507 (sanzione); 1508 (interessi) N.B. In caso di tardiva registrazione con cedolare secca la sanzione andrà calcolata con riferimento all’imposta dovuta per l’intera durata contrattuale.
 TARDIVO PAGAMENTO DELLE IMPOSTE PER ADEMPIMENTI SUCCESSIVI (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni)  entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo - ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta)  entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta) oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta) se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 6%, ovvero 1/5 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta) Codice tributo F24 Elide: 1501/1502/1503/1504 (a seconda dello specifico adempimento); 1509 (sanzione); 1510 (interessi) TARDIVA PROROGA DI UN CONTRATTO IN CEDOLARE SECCA *  entro 14 giorni di ritardo: 0,334 euro per ogni giorno di ritardo (ovvero 1/15 di 1/10 della sanzione di 50 euro)  tra i 15 e i 30 giorni di ritardo: 5 euro (ovvero 1/10 della sanzione di 50 euro)  entro 90 giorni di ritardo: 11,12 euro (ovvero 1/9 della sanzione di 100 euro)  entro 1 anno di ritardo: 12,5 euro (ovvero 1/8 della sanzione di 100 euro)  entro 2 anni di ritardo: 14,29 euro (ovvero 1/7 della sanzione di 100 euro)  oltre 2 anni di ritardo: 16,67 euro (ovvero 1/6 della sanzione di 100 euro) Oltre alla sanzione, come in ogni caso di ravvedimento operoso, andranno pagati anche gli interessi, calcolati sulla base della sanzione (dunque dei 50 o 100 euro) in ragione dei giorni di effettivo ritardo e del tasso di interesse legale applicabile. Codici Tributo F24 Elide: l’Ade non ha fornito specifiche indicazioni, tuttavia possiamo dedurre che siano applicabili i seguenti: per la sanzione - “1511” denominato “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Sanzione per mancata comunicazione di proroga o risoluzione del contratto soggetto a cedolare secca”. per gli interessi: - “1510” denominato “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi”. * La tardiva proroga con mantenimento del regime cedolare è effettuabile a condizione che il locatore abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca anche per il periodo di proroga del contratto, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.
TARDIVA RISOLUZIONE DI UN CONTRATTO IN CEDOLARE SECCA
  entro 14 giorni di ritardo: 0,334 euro per ogni giorno di ritardo (ovvero 1/15 di 1/10 della sanzione di 50 euro)  tra i 15 e i 30 giorni di ritardo: 5 euro (ovvero 1/10 della sanzione di 50 euro) entro 90 giorni di ritardo: 11,12 euro (ovvero 1/9 della sanzione di 100 euro)  entro 1 anno di ritardo: 12,5 euro (ovvero 1/8 della sanzione di 100 euro)  entro 2 anni di ritardo: 14,29 euro (ovvero 1/7 della sanzione di 100 euro) oltre 2 anni di ritardo: 16,67 euro (ovvero 1/6 della sanzione di 100 euro) Oltre alla sanzione, come in ogni caso di ravvedimento operoso, andranno pagati anche gli interessi, calcolati sulla base della sanzione (dunque dei 50 o 100 euro) in ragione dei giorni di effettivo ritardo e del tasso di interesse legale applicabile. Codici Tributo F24 Elide: l’Ade non ha fornito specifiche indicazioni, tuttavia possiamo dedurre che siano applicabili i seguenti: per la sanzione - “1511” denominato “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI
– Sanzione per mancata comunicazione di proroga o risoluzione del contratto soggetto a cedolare secca”. (codice introdotto nel marzo 2017) per gli interessi: - “1510” denominato
“LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi”.
 TARDIVO VERSAMENTO IMPOSTA DI BOLLO (O REGOLARIZZAZIONE MARCHE) entro 14 giorni di ritardo: 0,67% (ovvero 1/15 di 1/10 del 100%) per ogni giorno di ritardo – ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 30 giorni di ritardo: 10%, ovvero 1/10 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 90 giorni di ritardo: 11,11%, ovvero 1/9 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 1 anno di ritardo: 12,5%, ovvero 1/8 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 2 anni di ritardo: 14,28%, ovvero 1/7 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) oltre 2 anni di ritardo: 16,66%, ovvero 1/6 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 20%, ovvero 1/5 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) Codice tributo F24 Elide: 1505 (pagamento imposta). Per le sanzioni e interessi non esiste un codice tributo specifico (che riproduca il vecchio codice 675T del modello F23). E’ possibile regolarizzare applicando una marca del valore corrispondente (in caso di marca apposta in ritardo), in alternativa (e in mancanza di indicazioni specifiche) verificare all’Ufficio AdE le modalità di versamento. N.B. Le percentuali indicate vanno applicate all’imposta dovuta.

LOCAZIONE LOCALE COMMERCIALE

Locazione locale commerciale: che fare se mancano le autorizzazioni? Autore : Maura Corrado Data: 18/08/2017 Locazione di un locale commerciale senza le autorizzazioni necessarie per usarlo in un determinato modo: non sempre l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto. Può succedere che una persona stipuli un contratto di locazione di un locale commerciale ma che, ben presto, si renda conto di non potervi svolgere l’attività, in quanto l'immobile non è idoneo per l’uso che si intende farne. Che fare in questo caso? Il conduttore può tirarsi indietro e chiedere la risoluzione del contratto? In altre parole, se l’immobile non ha le autorizzazioni amministrative necessarie perché possa essere usato nel modo che il conduttore ha previsto, quest'ultimo può ottenere lo scioglimento della locazione? Una sentenza del Tribunale di Enna

 chiarisce che solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene dipende da caratteristiche proprie dello stesso - che impediscono il rilascio dei relativi atti amministrativi - e solo se questa mancanza non consente l’esercizio dell’attività secondo quanto stabilito nel contratto, può configurarsi l’inadempimento del locato.  di chiarire meglio che fare se mancano le necessarie autorizzazioni, nell’ipotesi di locazione di un locale commerciale: esempi classici sono quello di un locale da adibirsi a cinema senza uscite di sicurezza oppure di un locale da adibirsi a fabbrica ma che non ha ottenuto l'agibilità o di quello per aprire un ristorante privo dell’autorizzazione allo scarico delle acque reflue.  Riproduzione riservata - La Legge per Tutti Srl La vicenda Un uomo si rifiutava di sottoscrivere il contratto di locazione definitivo sostenendo che il locatore era venuto meno all’impegno assunto con il preliminare di ottenere l’autorizzazione allo scarico delle acque reflue. Locale commerciale: contratto valido se mancano le autorizzazioni? Secondo il Tribunale di Enna, nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello abitativo (come un locale commerciale), se mancano le autorizzazioni o le concessioni amministrative necessarie per l’esercizio di una determinata attività (pensiamo a un ristorante, ad esempio), ci si trova di fronte a un inadempimento del locatore: tanto basta per chiedere la risoluzione del contratto (cioè il suo scioglimento), a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata. Il vero problema, quindi, è capire su chi incombe l'onere di verificare che il locale oggetto di una locazione ad uso commerciale ha tutta la documentazione amministrativa necessaria per essere destinato allo scopo indicato nel contratto. Sul proprietario o sull’inquilino? Locale commerciale: chi deve verificarne l’idoneità? Secondo la Cassazione , nel caso della locazione ad uso commerciale, occorre fare una distinzione tra: certificati generali richiesti per tutti i tipi di immobili, come il certificato di agibilità e certificati speciali se deve essere esercitata un’attività particolare e specifica, come un cinema o un ristorante. Mentre, infatti, per quanto riguarda i primi, è il proprietario a doverli procurare, per i secondi è l'inquilino che deve verificare se l'immobile possa ottenere la documentazione necessaria e se possa essere destinato all'uso specifico che intende © Riproduzione riservata - La Legge per Tutti Srl farne. Questa è la regola generale che si applica se, all’interno del contratto, le parti non hanno deciso cose diverse: al contrario, se hanno provveduto a regolare questo specifico aspetto stabilendo, ad esempio, che il proprietario deve ottenere sia la documentazione amministrativa generale che quella speciale è evidente che la responsabilità per la mancanza della documentazione darà addebitabile al proprietario. Nel caso della sentenza, le parti all’interno del contatto non avevano stabilito nulla in merito per cui la domanda di risoluzione è stata rigettata. 

Come comprare una camera di Hotel

Come comprare una camera di hotel e poi affittarla Autore : Redazione Data: 13/08/2017 Condhotel: un modo per avere sempre a disposizione una camera, fare guadagni affittandola e, nello stesso tempo, non dover trasformare la propria casa in un bed and breakfast. Immagina un luogo di villeggiatura dove ormai torni tutti gli anni; trovare una camera di hotel non è sempre facile e, d’altro canto, acquistare un appartamento e mantenerlo per i restanti mesi è poco conveniente. Oggi questa esigenza può essere soddisfatta grazie a un nuovo decreto che rende possibile comprare una camera di hotel. E che dire di tutte quelle situazioni in cui, per viaggi di lavoro, sei costretto a recarti spesso nella Capitale o in un’altra città e lì hai bisogno di un posto dove andare a dormire? Comprare una camera di albergo ti sottrae alla necessità della prenotazione della stanza e, magari, riaffittandola su internet, per i periodi in cui non la usi, puoi fare anche un utile. Si chiama condhotel, formula poco conosciuta in Italia ma usata già da tempo all’estero. Il condhotel è disciplinato da un decreto del presidente del Consiglio dei Ministri, attuativo del decreto Sblocca Italia
: il testo ha appena avuto il parere del Consiglio di Stato ed è sul tavolo del Cds per la definitiva consacrazione. Grazie al condhotel gli alberghi possono vendere camere purché dotate di cucina. La vendita non può essere superiore al 40% delle camere presenti. Il contratto di compravendita dell'unità abitativa ubicata nel condhotel dovrà essere trascritto nei registri immobiliari. L'unità immobiliare non occupata dai proprietari potrà essere.
affittata dall'albergo ripartendo il canone con l’acquirente in base agli accordi stretti con quest’ultimo. Lo schema di Dpcm stabilisce che le unità abitative private all'interno degli hotel debbano beneficiare dei servizi accessori della struttura «per un numero di anni non inferiore a dieci dall'avvio dell'esercizio del condhotel, fatti salvi i casi di cessazione per cause di forza maggiore». I proprietari, come detto, potranno usufruire dei servizi offerti dalla struttura alberghiera. Si dovrà anche prevedere che il proprietario dell'albergo subentri negli obblighi del gestore in caso di interruzione dell'erogazione dei servizi comuni. Quali sono i vantaggi del condhotel? Da un lato il proprietario della struttura può garantirsi una immediata liquidità magari da reinvestire nell’ammodernamento delle mura. Dall’altro lato l’acquirente, oltre ad assicurarsi una stanza, può utilizzare i servizi dell’hotel, come la pulizia; potrà inoltre affittarla a propria volta, magari grazie all’ausilio di un portale internet e facendoci un utile. Quali sono gli svantaggi del condhotel? L’acquirente dipende dalle scelte imprenditoriali del titolare della struttura: se questi fallisce o chiude, l’investimento potrebbe essere vanificato. Ma vediamo, più nel dettaglio, cosa prevede la legge . Il decreto Sblocca Italia ha previsto in condhotel ma la norma non è stata mai attuata. Fino ad oggi. Il testo della legge stabilisce che: «Al fine di diversificare l'offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro dei beni e delle attività culturali e del turismo di concerto con il Ministro dello sviluppo economico, da adottare previa intesa tra Governo, Regioni e Province autonome di Trento e Bolzano, in sede di Conferenza Unificata sono definite le condizioni di esercizio dei condhotel, intendendosi tali gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso Comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il 40% della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati». Riproduzione riservata - La Legge per Tutti Srl Note:  Art. 31 dl n. 133/2014.  La successiva parte della norma recita nel seguente modo: . Con il decreto di cui al comma 1 sono altresi’ stabiliti i criteri e le modalita’ per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unita’ abitative a destinazione residenziale di cui al medesimo comma. In ogni caso, il vincolo di destinazione puo’ essere rimosso, su richiesta del proprietario, solo previa restituzione di contributi e agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti ove lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato. 3. Le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano adeguano i propri ordinamenti a quanto disposto dal decreto di cui al comma 1 entro un anno dalla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. Restano ferme, in quanto compatibili con quanto disposto dal presente articolo, le disposizioni di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 13 settembre 2002, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 225 del 25 settembre 2002, recante il recepimento dell’accordo fra lo Stato, le Regioni e le Province autonome sui principi per l’armonizzazione, la valorizzazione e lo sviluppo del sistema turistico».