Pagamento riparazioni casa in affitto

Pagamento riparazioni casa in affitto

Interventi lavatrice, lavastoviglie, scaldabagno, caldaia, frigorifero: a chi spetta pagare il tecnico?

Quando la casa è concessa in affitto, è spesso scontro tra locatore e conduttore su chi debba sostenere le spese per le piccole riparazioni e per la manutenzione di elettrodomestici come lavatrice, lavastoviglie, scaldabagno, frigorifero e caldaia. La regola vorrebbe che la manutenzione ordinaria, quella di basso importo dovuta all’uso quotidiano, sia a carico dell’inquilino mentre tutte le restanti spese gravino sul proprietario dell’immobile. Ma non è sempre facile definire la linea di confine tra tali interventi. Se è vero, infatti, che il più delle volte è proprio l’usura giornaliera a determinare la necessità di interventi di tecnici, è anche vero che non si può attribuire all’affittuario l’onere di riparare pezzi come la scheda elettronica. 

Non esiste una regola chiara sul pagamento riparazioni casa in affitto. Bisogna chiaramente rifarsi alle indicazioni dei giudici e alle numerose sentenze che hanno affrontato il problema, interpretando caso per caso la risicata disciplina riportata nel Codice civile.

Di tanto parleremo nel seguente articolo in modo tale che, a prescindere dall’elettrodomestico rotto, si possa sapere, con un certo margine di probabilità, a chi spetta sostenere la spesa per la riparazione. Ma procediamo con ordine. 

Indice

• 1 Spese per riparazioni: come si ripartiscono tra inquilino e proprietario?
• 2 Cosa si intende per “piccole riparazioni”?
• 3 Riparazioni a carico del locatore
• 4 A chi spetta chiamare il tecnico?
• 5 L’inquilino può sospendere il pagamento del canone di affitto? 

Spese per riparazioni: come si ripartiscono tra inquilino e proprietario?

Non è la “colpa” il criterio per determinare a chi spetta procedere al pagamento delle riparazioni casa in affitto. Se, ad esempio, bisogna riparare un filtro del rubinetto o della lavatrice, il solo fatto che la rottura non è dipesa dall’inquilino non significa che non sia questi tenuto a pagare il pezzo nuovo. E ciò perché quel che conta, nel criterio di ripartizione di tali oneri, è la natura della manutenzione: se ordinaria o straordinaria.

In generale, possiamo dire che:

• le spese di straordinaria amministrazione, che implicano ad esempio la sostituzione di interi pezzi come gli elettrodomestici, gravano sul locatore, a meno che la rottura non sia dovuta a cattivo uso dell’inquilino;
• le spese di ordinaria amministrazione, quelle cioè conseguenti al normale e diligente uso dell’elettrodomestico che ne viene fatto quotidianamente, e che sono imputabili a una normale usura, sono così ripartite: le piccole spese sono a carico dell’inquilino (pomello della rubinetteria del lavandino, filtro anti calcare della lavastoviglie, manutenzione annuale caldaia, ecc.), mentre le spese più ingenti sono a carico del locatore (sostituzione scheda della lavatrice o delle persiane ormai rovinate dal tempo, ecc.).

L’articolo 1576 del Codice civile pone a carico del locatore tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Tanto per fare un esempio, l’intervento eseguito su una lavatrice vecchia di 15 anni è da ritenersi di manutenzione straordinaria a carico del locatore, stante la vetustà del macchinario. 

L’ultima norma che viene in rilievo – anch’essa sicuramente molto sintetica e poco chiara – è l’articolo 1621 cod. civ. in base al quale il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario.

Cosa si intende per “piccole riparazioni”?

La definizione delle «piccole riparazioni» che, come abbiamo appena detto, ricadono sull’inquilino, è rimessa al giudice caso per caso, il quale deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d’insieme, dell’entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell’immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia gravanti sul conduttore.

Riparazioni a carico del locatore

La Cassazione [1] ha avuto modo di puntualizzare che «con riguardo alla locazione di immobile ad uso abitativo, che sia dotato di elettrodomestici, quale uno scaldabagno, la sostituzione o riparazione di tali accessori, che si renda necessaria non in conseguenza di un’utilizzazione inadeguata o anomala da parte del conduttore, ma in esito a normale processo di deterioramento nel tempo, dopo un uso normale, è a carico del locatore, ai sensi del combinato disposto degli articoli 1575 numero 2, 1576 e 1609 del Codice civile». E, dunque, solo in caso di uso anomalo, le spese per la riparazione/sostituzione dell’elettrodomestico competono all’inquilino.

Dunque, se l’immobile viene consegnato arredato, in assenza di una diversa pattuizione contenuta nel contratto, le spese di riparazione e/o di sostituzione degli elettrodomestici competono al locatore, salvo le piccole riparazioni, quelle cioè di importi modesti.

Guasti o deterioramenti degli elettrodomestici e dell’arredo dell’appartamento dato in affitto, se dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene, ricadono nell’obbligo di manutenzione posto dalla legge a carico del locatore.

A chi spetta chiamare il tecnico?

Se un elettrodomestico si rompe, compete dunque al locatore chiamare il tecnico per la riparazione. Resta fermo l’obbligo previsto dall’articolo 1577 del Codice civile, per il quale «quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore».

L’inquilino può sospendere il pagamento del canone di affitto? 

Se il locatore non dovesse adempiere all’obbligo di provvedere alle spese di riparazione a proprio carico l’inquilino non potrebbe sospendere il pagamento del canone di affitto, ma dovrebbe fargli causa o, in alternativa, anticipare la spesa e poi chiedere il rimborso. Come spiega la giurisprudenza, se è vero che grava sul locatore l’obbligo di mantenere la cosa concessa in godimento in stato da servire all’uso convenuto, dovendo procedere alle riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione, ed essendo esposto all’azione di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo se la cosa sia affetta da vizi gravi, è altrettanto vero che al conduttore non è consentito di astenersi dal pagamento del canone né procedere a riduzioni unilaterali del canone medesimo, salvo si tratti di vizi che impediscano in modo assoluto il godimento del bene.

La sospensione totale o parziale del pagamento del canone è, infatti, considerata legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, tale da impedire di poter vivere nell’immobile (si pensi a un’abitazione priva di acqua o riscaldamento).

note

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Come funziona la detrazione del 110% e le novità per le seconde case

L'ecobonus al 110 è una detrazione del 110 per cento delle spese effettuate dal 1º luglio al 31 dicembre 2020 per i lavori di efficientamento energetico e adeguamento sismico che danno diritto a un rimborso Irpef in cinque anni, o, in alternativa, alla cessione del credito o a uno sconto in fattura. Vediamo come funziona la detrazione 110% anche per la seconda casa, secondo le ultime modifiche al decreto rilancio.

Detrazione 110 dal condizionatore alla caldaia?

La detrazione 110 per cento è ammessa per queste tipologie di lavori, come deciso dall'articolo 119 del decreto rilancio:

• Isolamento termico superfici opache verticali e orizzontali
• Materiali isolanti in rispetto ai criteri minimi ambientali
• Impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda
• Impianti a pompa di calore
• Impianti ibridi o geotermici abbinati ad impianti fotovoltaici

Se tutti gli interventi oggi incentivati con l'ecobonus sono abbinati ai lavori maggiori elencati prima possono usufruire anch'essi della detrazione del 110% e non di quella "standard" del 65%. Quindi la detrazione 110 per cento può valere anche interventi quali la sostituzione degli infissi, della caldaia o del condizionatore.

Ecobonus da certificare

I lavori dovranno portare a un miglioramento di due classi energetiche o almeno una se l'immobile si trova già in classe A. Un miglioramento che dovrà essere attestato attraverso un attestato di prestazione energetica (APE).

In caso di false attestazioni o dichiarazioni non veritiere si andrà incontro a una sanzione da duemila a 15mila euro, oltre alla decadenza immediata da tutti i benefici.

Detrazione 110 per cento fotovoltaico

La detrazione del 110 per cento delle spese spetta anche le spese sostenute dal 1º luglio 2020 al 31 dicembre 2020 per l'installazione di un impianto fotovoltaico.  In questo il tetto delle spese di 48mila euro, con un vincolo di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di
pari importo.

L'installazione di un impianto fotovoltaico deve essere collegato ai lavori maggiori elencati prima o anche agli interventi relativi al sismabonus.

Per quanto riguarda la detrazione del 110 per i lavori del sismabonus, in caso di cessione del credito a un'impresa di assicurazione con contestuale stipula di una polizza, si avrà diritto alla detrazione del 90% della polizza stessa.

Seconda casa, novità in un emendamento

La detrazione 110 vale per gli interventi eseguiti sui condomini e sulle villette unifamiliari. Secondo una prima formulazione del decreto rilancio, quella pubblicata in Gazzetta Ufficiale, la detrazione 110 o bonus 110 era valida anche per i lavori eseguiti sulle seconde case se facenti parti di condomini. Ad essere escluse erano quindi le villette unifamiliari adibite a seconde case. 

Secondo un emendamento voluto da Italia Viva, e attualmente in discussione nella maggioranza, la detrazione del 110 sarebbe estesa a tutte le seconde case comprese le villette unifamiliari.

Agenzia Farini

Viale Gramsci 387

Modena

Risparmiare sul riscaldamento

Come risparmiare sul riscaldamento domestico: il decalogo dell’Enea

L'Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile dà consigli per abbassare la bolletta

Con il freddo, puntuale, arriva anche l’aumento delle bollette energetiche. Eppure, risparmiare sul riscaldamento, non solo è possibile, ma può essere anche più facile del previsto. Tra i trucchi per consumare meno gas, ad esempio, è impostante sapere come impostare la caldaia per mantenere la temperatura costante. Enea ha raccolto tutti i consigli da seguire in un unico decalogo.

1 - Effettuare la manutenzione degli impianti

È la regola numero uno, per avere sicurezza e per risparmiare. Un impianto correttamente mantenuto, con i filtri puliti, senza incrostazioni di calcare e ben regolato, consuma e inquina meno.

2 - Controllare la temperatura degli ambienti

Avere in casa, in inverno, temperature estive è uno spreco, basta l’usuale abbigliamento a proteggerci; l’aria calda e secca, inoltre, nuoce alla salute. La normativa autorizza a mantenere in casa una temperatura che non superi i 22 gradi, ma 19 gradi sono più che sufficienti a garantire il comfort necessario. Ogni grado in più comporta consumi anche notevolmente maggiori, in dipendenza del grado di isolamento delle pareti esterne.

3 - Attenti alle ore di accensione

È inutile tenere acceso giorno e notte l’impianto termico, di giorno spesso non si è in casa e di notte si è sotto le coperte; in entrambi i casi, basta che la temperatura non scenda al di sotto dei 12-13 gradi ad evitare la formazione di eventuali condense. In una casa ben costruita il calore che le strutture accumulano quando l’impianto termico è acceso garantisce un sufficiente grado di confort anche nel periodo di spegnimento.

Per questo motivo, la Legge prevede un tempo massimo di accensione giornaliero dell’impianto. Il numero di ore cambia naturalmente a secondo della zona climatica. Nelle fasce costiere del sud Italia, classificate come zone climatiche “B”, ad esempio, nel periodo di riscaldamento, che va dal 1º dicembre al 31 marzo, l’impianto non può venire accesa per più di 8 ore al giorno, mentre nella zona “E” di gran parte dell’Italia del Centro Nord, l’impianto potrà venire acceso dal 15 ottobre al 15 aprile e per un massimo di 14 ore giornaliere.

4 - Schermare le finestre durante la notte

Chiudendo persiane e tapparelle o mettendo tende pesanti si riducono le dispersioni di calore verso l’esterno.

5 - Evitare ostacoli davanti e sopra i termosifoni

Collocare tende, mobili o schermi estetici davanti ai termosifoni o usarli come stendi biancheria ostacola la diffusione di calore ed è fonte di sprechi. È invece opportuno ed efficace, inserire un pannello riflettente tra parete e termosifone, specie nei casi in cui il calorifero è incassato nella parete riducendone spessore e grado di isolamento.

Anche un semplice foglio di carta stagnola contribuisce a ridurre le dispersioni verso l’esterno. Attenzione inoltre a non lasciare troppo a lungo le finestre aperte: per rinnovare l’aria in una stanza bastano pochi minuti e si evitano inutili dispersioni di calore.

6 - Fare il check-up alla propria casa

Chiedere a un tecnico di valutare il grado di efficienza di un immobile è l’unico modo per misurare oggettivamente consumi e costi, e per determinare interventi per risparmiare energia tecnicamente efficaci ed economicamente convenienti. L’elaborazione di una diagnosi energetica o di un attestato di prestazione energetica (APE) ha un costo alla portata di tutti e, se condotte da esperti certificati, rappresentano lo strumento indispensabile quando si vuol ristrutturare casa investendo i soldi in modo più oculato.

E intervenire diventa ancora più conveniente se si sfruttano le detrazioni fiscali IRPEF od IRES dell’Ecobonus, che vanno dal 50% fino all’85% nel caso di Sismabonus dei condomini, o quello per la ristrutturazione edilizia del 50% o gli incentivi a fondo perduto del “Conto termico”.

7 - Impianti di riscaldamento innovativi

È sempre opportuno valutare se non sia il caso di sostituire la vecchia caldaia. I nuovi generatori di calore, oggi in commercio, presentano soluzioni tecniche, accorgimenti costruttivi e sistemi di controllo, che assicurano rendimenti davvero molto elevati. Anche per questo motivo la legge impone, ad esempio, l’installazione delle cosiddette “caldaie a condensazione” e delle pompe di calore ad alta efficienza.

Ove possibile si potrà anche installare sistemi ibridi (caldaia a condensazione e pompa di calore) specie in connessione con collettori solari per l’acqua calda o fotovoltaici per l’energia elettrica. Si potrà anche valutare di installare caldaie alimentate a biomassa, in questo caso facendo molta attenzione ad assicurare la manutenzione e la pulizia del bruciatore, per assicurare una buona combustione e ridurre al massimo le emissioni.

8 - Regolazione della temperatura e soluzioni tecnologiche innovative

È indispensabile dotare il proprio impianto di una centralina di regolazione automatica della temperatura ambiente. Tale strumento, rilevando i gradi effettivi all’esterno e all’interno della casa, riesce infatti ad ottimizzare i consumi fornendo la quantità di energia necessaria per mantenere la temperatura impostata ed evitando inutili picchi o sbalzi di potenza.

La possibilità di programmazione oraria, giornaliera e settimanale, della centralina garantisce inoltre un ulteriore risparmio energetico, permettendo di riscaldare solo nei periodi di tempo in cui l’immobile risulta abitato. Anche la domotica aiuta a risparmiare.

Cronotermostati, sensori di presenza e regolatori elettronici consentono di regolare, adesso anche a distanza tramite il cellulare, la temperatura delle singole stanze e il tempo di accensione degli impianti di riscaldamento, in modo da regolarli, mantenerli in funzione o di attivarli preventivamente, quando necessario.

9 - Applicare valvole termostatiche

Queste apparecchiature servono a regolare il flusso dell’acqua calda nei termosifoni, consentendo di non superare, negli ambienti dove sono installate, la temperatura impostata in media per l’intero appartamento, specie nelle stanze esposte verso sud, spesso riscaldate già dal sole.

10 - Contabilizzazione del calore

Nei condomini dove è presente una utenza centralizzata di teleriscaldamento o una semplice caldaia condominiale, è necessaria l’installazione di un sistema di contabilizzazione di calore, in molti casi, addirittura obbligatoria per legge.

La contabilizzazione del calore rappresenta una concreta possibilità di risparmio in quanto consente di gestire in autonomia e indipendenza, il riscaldamento del proprio appartamento e permette, al singolo utente, di pagare al condominio solo in base al proprio consumo e non secondo una quota forfettaria derivante dai consumi dell’intero palazzo.

In questo caso è ancora più importante prevedere l’installazione di valvole termostatiche e di sistemi domotici: il risparmio di combustibile e quindi di soldi, sono di chi li fa.

Da "Idealista"

Agenzia Farini 

059 454227