L'AGENZIA INFORMA
FISCO CASA: AQUISTO E VENDITA
Gli aggiornamenti piu recenti:
- L'acquisto di fabbricati ristrutturati
- L'agevolazione per I'acquisto di abitazioni destinate alla locazione
- Le imposte dovute sull'acquisto
- I requisiti per le agevolazioni "prima casa"
1. PRIMA DI ACQUISTARE............................................................................................................................... 2
>>Il contratto preliminare................................................................................................................................... 2
>>L'obbligo di registrazione dell'agenzia immobiliare..................................................................................... 4
2.
LE IMPOSTE E LE AGEVOLAZIONI............................................................................................................ 5
>>Le imposte sull'acquisto................................................................................................................................. 5
>>Le agevolazioni per la "prima casa".............................................................................................................. 8
>>Quando si perdono i benefici fiscali............................................................................................................. 9
>>Il credito d'imposta per il riacquisto della "prima
casa"............................................................................ 13
>>L'agevolazione per l'acquisto o la costruzione di abitazioni
destinate alla locazione........................... 14
3.
DOPO L'ACQUISTO................................................................................................................................... 16
>>Il reddito dell'abitazione............................................................................................................................... 16
>>La detrazione della provvigione pagata all'agenzia immobiliare............................................................. 18
>>La detrazione degli interessi sul mutuo per acquisto abitazione
principale........................................... 18
>>La detrazione degli interessi sul mutuo per acquisto immobile
diverso dall'abitazione
principale........................................................................................................................................................... 21
>>La detrazione degli interessi sul mutuo per la costruzione
dell'abitazione principale........................... 22
>>La detrazione per gli acquirenti e gli assegnatari di immobili
ristrutturati............................................... 23
4. LE IMPOSTE SULLA VENDITA.................................................................................................................. 25
>>Il sistema ordinario di tassazione............................................................................................................... 25
>>L'imposta sostitutiva..................................................................................................................................... 25
Prima di acquistare un immobile è sicuramente utile avere più informazioni possibili sullo stesso e,
soprattutto, accertarsi di effettuare I'acquisto dal legittimo proprietario.
Premesso che verifiche di questo
tipo sono svolte dal notaio che redige I'atto di vendita, nella sua pubblica funzione di garanzia, è importante sapere che I'Agenzia delle Entrate
mette a disposizione di ogni cittadino alcuni strumenti pratici per conoscere
la situazione di un immobile.
Per esempio, effettuando un'ispezione ipotecaria è possibile visionare i dati riguardanti le tipologie di "formalita"' presenti nei Registri immobiliari. Quando si parla di 'formality', si intendono le
trascrizioni, alle iscrizioni e alle annotazioni:
• le trascrizioni vengono effettuate quando si
trasferisce, per esempio, una vendita o si costituisce un
diritto (per esempio, I'usufrutto) su un bene immobile
• un'iscrizione segue alla costituzione di
ipoteche su immobili derivanti, per esempio, da contratti di finanziamento
(mutui)
•
l'annotazione è redatta alla modifica di
precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni (per esempio, le
cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti).
In sintesi, con I'ispezione
ipotecaria è possibile verificare il legittimo proprietario dell'immobile e la
presenza sullo stesso di ipoteche o pendenze, anche
giudiziarie. Le ispezioni ipotecarie possono
essere richieste presso gli sportelli degli uffici provinciali - Territorio-
oppure online sul sito internet dell'Agenzia.
In tante occasioni, un passaggio
che precede il rogito è quello del contratto preliminare (il cosiddetto "compromesso"). Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si
obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di
compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile si conseguirà
solo con la firma di quest'ultimo.
Di regola, il preliminare viene
stipulato quando non è possibile la vendita immediata perchè, ad esemio, l'acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo)
oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una
nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il
preliminare è, appunto, quello di impegnare giuridicamente le parti durante il
tempo necessario a risolvere questi problemi.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la
registrazione sono dovute:
■ l'imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo
della compravendita
■ l'imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni
100 righe.
Se il preliminare è stipulato
con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta
giorni.
Quando il contratto prevede un
pagamento, è dovuta I'imposta proporzionale di registro:
■ 0,50% sulle somme previste a titolo
di caparra confirmatoria
■ 3% delle somme previste a titolo
di acconto sul prezzo di vendita.
In questi casi, dall'imposta dovuta
per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata
sul preliminare.
Se per le somme versate in
occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa
qualificazione, oppure se è dubbia I'intenzione delle parti sulla natura delle
stesse, le somme devono essere considerate acconti di prezzo.
Anche quando il trasferimento è
soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a
seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra
confirmatoria.
Il versamento di un acconto, rappresentando l'anticipazione del corrispettivo pattuito, deve essere fatturato con addebito dell'imposta. In questo caso, l'imposta di registro sarà
dovuta in misura fissa (200 euro).
La caparra confirmatoria, anche se
prevista da un'apposita clausola contrattuale, non costituisce, invece, il
corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. La
stessa non è, quindi, soggetta a Iva e dovrà essere pagata l'imposta di registro
proporzionale.
Come detto prima, la stipula del
preliminare determina solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente,
senza determinare il trasferimento della proprieta.
Pertanto, potrebbe accadere che,
nonostante il "compromesso", il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona, costituisca sullo stesso diritti reali di
godimento (per esempio un usufrutto) o iscriva ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà
chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, e non l'annullamento
della vendita o dell'iscrizione dell'ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una
situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. In tal modo, eventuali vendite
dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze
persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Per la trascrizione del preliminare è necessario l'intervento del notaio. In questo caso, all'imposta di
registro e all'imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento
dell'imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.
■ ai contratti preliminari
■ all'accettazione della proposta,
quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sè
sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto
preliminare di compravendita.
Non sono, invece, soggetti a
registrazione:
- gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
- la proposta di acquisto
- l'accettazione della proposta che non sia di per se sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
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Le imposte da versare quando si
acquista casa dipendono da vari fattori.
Sono diverse, per esempio, le
imposte dovute quando si acquista da un venditore "privato" o da
un'impresa. Sono di importo inferiore quando si acquista la "prima
casa".
Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata
all'imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e
catastale nella misura di 50 euro ciascuna. Se il venditore è un'impresa, a seconda dei casi, la cessione
potra essere:
■ esente da Iva, con I'imposta di registro pari
al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna
■ soggetta a Iva, con l'aliquota del 10% (o del
22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro,
ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.
Se il venditore è un'impresa, la
cessione è sempre esente da Iva, a eccezione di questi casi:
- vendite effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento, oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (la scelta va espressa nell'atto di vendita)
-
vendite di fabbricati abitativi
destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre
la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell'atto di vendita).
Se chi acquista ha i requisiti per
usufruire delle agevolazioni "prima casa", le imposte saranno più basse, e
cioè:
■ nel caso di acquisto da privato
(o da impresa, ma con vendita esente da Iva)
- imposta di registro del 2%
- imposta ipotecaria fissa di 50
euro
■ nel caso di acquisto da impresa,
con vendita soggetta a Iva
- Iva al 4%
- imposta ipotecaria fissa di 200
euro
- imposta catastale fissa di 200
euro
- imposta di registro fissa di 200 euro
Per completare il quadro, bisogna aggiungere che l'imposta di registro proporzionale non può
comunque essere di importo
inferiore a 1.000 euro e che i trasferimenti assoggettati a tale
imposta sono esenti dall'imposta di
bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Oltre all'imposta di registro, alle
vendite assoggettate a Iva si applicano di regola, salvo casi particolari,
I'imposta di bollo di 230 euro (considerando il
caso del rogito notarile) e la tassa ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la
voltura catastale). Nelle tabelle seguenti, un
riepilogo delle imposte dovute dal 1° gennaio 2014 al momento dell'acquisto.|
ACQUISTO SENZA AGEVOLAZIONI
"PRIMA CASA"
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ACQUISTO CON AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA"
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Nelle compravendite di immobili,
anche se assoggettate a Iva, le parti devono inserire nel
rogito una "dichiarazione
sostitutiva di atto di notorieta" in cui segnalare:
■ le modalità di pagamento del
corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera)
■ se per I'operazione si è fatto
ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati
identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione
sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso
da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha
operato per la stessa societa, la partita Iva, il codice fiscale, il numero di
iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di
Commercio
■ le spese sostenute per
I'attivita di mediazione, con le analitiche modalita di pagamento.
In sostanza, l'ufficio applicherà
le imposte sul valore di mercato dell'immobile, anche se le parti avevano
richiesto la tassazione sulla base del valore catastale
(vedi paragrafo successivo). Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da
500 a 10.000 euro.
In caso di assenza dell'iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio è obbligato a
effettuare apposita segnalazione all'Agenzia delle Entrate.
Per evitare le compravendite di
unita immobiliari urbane non in regola con le norme catastali (immobili non
denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate), e
obbligatorio indicare nell'atto notarile, a pena di nullita, non soltanto i
dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto.
Inoltre, l'atto deve contenere
la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale
dell'immobile e conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle
planimetrie.
Prima di stipulare l'atto, il
notaio e tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare la loro
conformita con le risultanze dei registri immobiliari.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento
della registrazione dell'atto.
Quando la vendita della casa e
soggetta a Iva la base imponibile e costituita dal prezzo della cessione.
Per le cessioni dei fabbricati a
uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attivita
commerciali, artistiche o professionali, l'acquirente puo scegliere -
richiedendolo al notaio rogante - di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziche sul
corrispettivo pagato.
Il valore catastale viene
determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i
seguenti coefficienti:
• 110 per la prima casa e le relative
pertinenze
• 120 per i fabbricati (non prima casa)
appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie
A/10 e C/1).
Prima casa e pertinenze = R x 1,05 x 110 Altri fabbricati = R x 1,05 x 120 (R e la rendita castale)
Per esempio, per una abitazione,
non prima casa, che ha una rendita catastale di 800 euro, ^
l'importo su cui applicare
l'imposta di registro e pari a:
800 x 1,05 x 120 = 100.800 euro
E' possibile versare le imposte sulla base del valore catastale a condizione che nell'atto sia
indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione.
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L'occultamento, anche parziale, del
corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di un importo
inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti
conseguenze:
• le imposte di registro, ipotecaria
e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito
• sara inoltre applicata una sanzione
che va dal 50 al 100% della differenza tra I'imposta dovuta e quella gia
versata.
Questo sistema di determinazione dell'imposta e applicabile anche all'acquisto di
pertinenze (effettuato da persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di
attivita commerciali, artistiche o professionali), senza limitazione di numero,
a condizione che:
■
il bene principale cui accedono
sia un immobile a uso abitativo
I requisiti necessari per usufruire
delle agevolazioni "prima casa" sono i seguenti:
• l'abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8
(abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e
storici).
Prima dell'entrata in vigore del
decreto sulle semplificazioni fiscali (decreto legislativo del 21 novembre 2014, n. 175) per le vendite soggette ad Iva si poteva usufruire delle
agevolazioni quando l'abitazione era considerata "non di lusso",
sulla base dei criteri fissati dal Dm 2 agosto 1969).
Pertanto, nell'atto di
trasferimento dell'abitazione (per la quale si intende fruire dell'aliquota
Iva del 4%), oltre ad attestare la sussistenza delle altre condizioni
prescritte per usufruire dell'agevolazione, va dichiarata la classificazione o
la classificabilita catastale dell'immobile nelle categorie che possono beneficiare dell'aliquota agevolata (circolare dell'Agenzia delle
Entrate n. 31 del 30 dicembre 2014). Le categorie ammesse alle
agevolazioni prima casa sono:
A/2 (abitazioni di tipo civile) - A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare) - A/5 (abitazioni di tipo ultra
popolare) - A/6 (abitazioni di tipo rurale) - A/7 (abitazioni in villini) - A/11 (abitazioni ed alloggi tipici
dei luoghi)
• l'immobile deve essere ubicato
-
nel territorio del Comune in cui
l'acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler
stabilire la residenza nel Comune ove e situato l'immobile acquistato deve
essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto. Ai
fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di
residenza si considera avvenuto nella data in cui l'interessato rende al Comune
la dichiarazione di trasferimento
-
se diverso, nel territorio del Comune in
cui l'acquirente svolge la propria attivita, intendendo per tale anche quella
svolta senza remunerazione, come per esempio le attivita di studio, di
volontariato e sportive (circolare 2 marzo 1994, n. 1)
-
se trasferito all'estero per
ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in
cui ha sede o esercita l'attivita il soggetto da cui dipende
-
se l'acquirente e un cittadino
italiano emigrato all'estero, nell'intero territorio
nazionale purche l'immobile sia acquisito come "prima casa" sul
territorio italiano. La condizione di emigrato puo essere
documentata attraverso il certificate di iscrizione all'AIRE o pud essere
autocertificata dall'interessato mediante autocertificazione resa nell'atto di
acquisto (ai sensi dell'articolo 46 del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445)
Per il personale delle Forze
armate e delle Forze di polizia non e richiesta la condizione della residenza
nel comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima
casa.
Per richiedere i benefici fiscali,
inoltre, nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
■ di non essere titolare,
esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprieta, usufrutto, uso e
abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l'immobile
oggetto dell'acquisto agevolato
■ di non essere titolare, neppure
per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti
di proprieta, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprieta, su altro immobile
acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto
della prima casa.
Se, per errore, nell'atto di
compravendita queste dichiarazioni sono state omesse, e possibile rimediare
mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le stesse forme
giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti
soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.
L'agevolazione spetta allo stesso
modo per l'acquisto delle pertinenze dell'abitazione qualora le stesse siano
destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell'abitazione principale
per il cui acquisto si e gia beneficiato della tassazione
ridotta; questo, anche quando la pertinenza e acquistata con un atto separato.
In ogni caso, va ricordato che il
beneficio spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle
categorie C/2, C/6 e C/7, ed e fruibile limitatamente a una pertinenza per categoria catastale.
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un'abitazione con i benefici "prima casa"
possono essere perse, con la necessita di versare le imposte
"risparmiate", gli interessi e una sanzione del 30% dell'imposta
stessa.
Questo pud accadere se:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false
- l'abitazione e venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile da adibire in tempi "ragionevoli" a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui venga stipulato, entro
non venga trasferita la
residenza nel Comune ove e situato l'immobile entro diciotto mesi dall'acquisto.
Le agevolazioni non si perdono
quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:
- il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, sempreche esistono strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che I'immobile acquistato e stato adibito a dimora abituale
- il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. Non e necessario che il fabbricato sia ultimato. E sufficiente che lo stesso, entro I'anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unita e deve essere stata completata la copertura per evitare di incorrere nella decadenza.Con riferimento alla causa di decadenza dell'agevolazione "prima casa" per mancato trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi, con la risoluzione n. 105/E del 3ottobre 2011 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che:
• se e ancora pendente il termine
di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, I'acquirente che non puo
rispettare I'impegno assunto puo revocare la dichiarazione formulata nell'atto
di acquisto dell'immobile. A tal fine, deve presentare un'istanza all'ufficio
presso il quale l'atto e stato registrato, chiedendo la riliquidazione
dell'imposta. L'ufficio riliquida l'atto di compravendita e notifica avviso di
liquidazione dell'imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla
data di stipula dell'atto. Non sara applicata, invece, la sanzione del 30%, in
quanto, entro il termine di diciotto mesi dalla data dell'atto non puo essere
imputato al contribuente il mancato adempimento dell'impegno assunto, cui
consegue la decadenza dall'agevolazione
• se, invece, il contribuente
lascia trascorrere il termine di diciotto mesi senza trasferire la residenza e
senza presentare un'istanza di revoca all'ufficio dell'Agenzia, si verifica la
decadenza dall'agevolazione "prima casa". In tale situazione, il
contribuente ha comunque la possibilita, se non gli e stato ancora notificato
un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, di ricorrere all'istituto
del ravvedimento operoso. E sufficiente che egli presenti un'istanza
all'ufficio dell'Agenzia presso il quale e stato registrato l'atto con cui
dichiari l'intervenuta decadenza dall'agevolazione e richieda la riliquidazione
dell'imposta e l'applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L'ufficio
riliquida l'atto registrato e notifica l'avviso di liquidazione dell'imposta
dovuta, degli interessi e della sanzione opportunamente ridotta, in
applicazione dell'istituto del ravvedimento operoso.
Riguardo al caso del
contribuente che vende I'abitazione, acquistata con i benefici "prima
casa", prima che sia decorso il termine di cinque anni, I'Agenzia delle
Entrate ha fornito le seguenti precisazioni (risoluzione n. 112/E del 27
dicembre 2012):
• se, prima che sia trascorso un
anno dalla rivendita dell'immobile acquistato con le agevolazioni (periodo
entro il quale e necessario, per non incorrere nella decadenza, riacquistare un
altro immobile da adibire a "prima casa"), il contribuente manifesta
I'intenzione di non voler acquistare un'altra casa di abitazione, puo chiedere,
presentando un'istanza all'ufficio presso il quale e stato registrato l'atto, la
riliquidazione dell'imposta. In tal modo, non scatta alcuna sanzione: il
contribuente dovra versare la differenza tra l'imposta pagata al momento
dell'acquisto e quella dovuta, oltre al pagamento degli interessi
• 
se, invece, il contribuente
lascia trascorrere il termine di dodici mesi, senza acquistare un nuovo
immobile o comunicare all'ufficio dell'Agenzia l'intenzione di non voler piu
fruire dell'agevolazione, si verifica la decadenza del beneficio "prima
casa" goduto al momento del primo acquisto. In tal caso, egli ha comunque
la possibilita di beneficiare del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione
delle sanzioni (sempreche non gli sia stato ancora notificato un atto di
liquidazione o un avviso di accertamento).
se, invece, il contribuente
lascia trascorrere il termine di dodici mesi, senza acquistare un nuovo
immobile o comunicare all'ufficio dell'Agenzia l'intenzione di non voler piu
fruire dell'agevolazione, si verifica la decadenza del beneficio "prima
casa" goduto al momento del primo acquisto. In tal caso, egli ha comunque
la possibilita di beneficiare del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione
delle sanzioni (sempreche non gli sia stato ancora notificato un atto di
liquidazione o un avviso di accertamento).
Persona trasferita all'estero: le agevolazioni spettano anche
alla persona trasferita all'estero per ragioni di lavoro, che acquisti
l'immobile nell'ambito territoriale del comune in cui ha sede o esercita
l'attivita il soggetto da cui dipende.
Questa ipotesi e riferibile al solo
rapporto di lavoro subordinato - con esclusione di qualsiasi altra tipologia di
rapporto - che puo essere instaurato anche con un soggetto che non
necessariamente rivesta la qualifica di imprenditore.
Cittadino italiano emigrato all'estero: il contribuente che sia cittadino
italiano emigrato all'estero puo acquistare in regime agevolato l'immobile,
quale che sia l'ubicazione di questo sul territorio nazionale.
Ovviamente l'agevolazione compete
qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare,
quello per cui l'immobile acquistato deve essere la "prima casa" sul
territorio nazionale.
Deroga all'obbligo di stabilire la
residenza entro 18 mesi: l'obbligo di stabilire la
residenza, entro 18 mesi, nel Comune dove avviene
l'acquisto, puo essere derogato esclusivamente nell'ipotesi in cui il
trasferimento e impedito da cause di forza maggiore sopravvenute in un momento
successivo rispetto a quello di stipula dell'atto.
L'ipotesi della forza maggiore
ricorre quando sopravviene un impedimento oggettivo non
prevedibile e tale da non potere essere evitato ovvero caratterizzato dalla non
imputabilita alla parte obbligata, inevitabilita e imprevedibilita.
Obbligo di residenza nel Comune in
cui s'intende effettuare l'acquisto: non e
sufficiente avere la dimora nel Comune dove si effettuera l'acquisto agevolato,
ma occorre la residenza o l'intenzione di trasferirla entro 18 mesi.
Termine entro il quale stabilire
l'abitazione principale: se l'acquirente procede, entro un anno dalla vendita, al riacquisto di altra abitazione da
destinare ad abitazione principale, non decade dall'agevolazione fruita in sede
di acquisto.
La normativa non stabilisce, pero,
un limite temporale entro il quale il contribuente e tenuto a §
fissare nel nuovo immobile la
propria abitazione principale. In ogni caso, l'acquirente non deve dilazionare
eccessivamente il suo proposito di trasloco, anche in presenza di diritti di
godimento di terzi vantati sulla nuova abitazione e, comunque, non oltre i tre anni previsti per
I'accertamento ed il recupero eventuale delle imposte.Titolarita di nuda proprieta su
altra abitazione: I'agevolazione "prima
casa" compete anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprieta su altra abitazione situata
nello stesso Comune in cui si trova I'immobile che viene acquistato, a
condizione che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.Il nudo proprietario, infatti, non
ha il possesso dell'immobile, che fa capo
all'usufruttuario. Tuttavia, il beneficio spetta solo se la nuda proprieta sia
stata acquistata senza fruire in precedenza delle agevolazioni "prima
casa", fatta salva l'ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l'immobile
dall'usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprieta.Comunione con soggetti diversi dal
coniuge: e possibile godere
dell'agevolazione "prima casa" se si e titolari in comunione con
persone diverse dal coniuge di diritti reali su beni immobili anche se situati nel medesimo Comune in cui si intende procedere al nuovo
acquisto, a condizione che tali diritti non siano stati acquistati fruendo
dell'agevolazione "prima casa".Fabbricato rurale: in presenza dei requisiti
previsti, trova applicazione l'agevolazione purche il fabbricato, o una
porzione dello stesso, sia idoneo all'utilizzo residenziale e non costituisca
pertinenza di un terreno agricolo.Acquisto reiterato di quote sullo
stesso immobile: il titolare di una quota di
diritti immobiliari, acquistato usufruendo delle agevolazioni,
che proceda all'acquisto di un'ulteriore quota dello stesso immobile, puo
fruire dell'agevolazione, purche ricorrano le altre condizioni previste dalla
specifica normativa agevolativa.Coniugi in regime di comunione
legale: nel caso in cui due coniugi, in
regime di comunione legale, acquistino un appartamento da adibire ad abitazione
principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire
dell'agevolazione "prima casa" (in quanto, per esempio, l'altro ha gia fruito dell'agevolazione in relazione a un immobile acquistato prima
del matrimonio o in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica
nella misura del 50%, vale a dire limitatamente alla quota acquistata dal
coniuge in possesso dei requisiti prescritti. L'acquisto agevolato
effettuato da uno dei coniugi in regime di comunione legale dei beni comporta
l'esclusione dall'agevolazione per entrambi su tutti i successivi acquisti.
Allo stesso modo, e esclusa l'applicabilita dell'agevolazione anche in caso di titolarita, in comunione con il coniuge, di altra abitazione
nel territorio del Comune in cui si intende acquistare un nuovo immobile.
Se, invece, il precedente acquisto agevolato e stato effettuato da uno dei coniugi in situazioni che
permettono di escludere la comproprieta (art. 177 c.c.), l'altro coniuge, cioe
quello che non ha fruito dell'agevolazione, puo beneficiare del regime di favore
per l'acquisto in comunione legale per la quota a lui attribuita
in presenza delle condizioni cd. "prima casa".
Acquisto di appartamenti contigui e
ampliamento: l'agevolazione "prima
casa" spetta anche in caso di acquisto
contemporaneo di immobili contigui destinati a costituire un'unica unita
abitativa, ovvero di un immobile contiguo ad altra abitazione acquistata dalla
stessa persona fruendo dei benefici "prima casa" e finalizzato a
costituire con quest'ultima un'unica unita abitativa.
Acquisto prima casa mediante
sentenza dichiarativa di usucapione: il contribuente che acquisti un
fabbricato mediante sentenza dichiarativa di usucapione pud usufruire
dell'agevolazione "prima casa", limitatamente all'imposta
di registro, a condizione che renda, nell'atto introduttivo, o nel corso del
giudizio le dichiarazioni richieste dalla normativa.
Decadenza parziale dovuta alla
vendita della nuda proprieta: si decade parzialmente
dall'agevolazione, qualora, prima dei 5 anni, si venda
esclusivamente la nuda proprieta dell'immobile acquistato con l'agevolazione.
La perdita del beneficio riguarda
la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto. In particolare,
si applicheranno al prezzo dichiarato nell'atto di acquisto i
coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto, con riferimento
alla data in cui il diritto e stato acquisito.
Riacquisto entro un anno a
qualsiasi titolo: non si decade dall'agevolazione
"prima casa", e inoltre si ha diritto al previsto credito
d'imposta, qualora si riacquisti a titolo oneroso, entro un anno, un'altra
abitazione (a qualsiasi titolo) da adibire a propria abitazione principale.
L'espressione ampia usata dal legislatore, quindi, include, tra gli atti che possono beneficiare del credito di imposta anche gli acquisiti di un
nuovo immobile mediante assegnazione provvisoria in via esclusiva a proprieta
divisa da parte di una cooperativa o l'acquisto sullo stesso di qualsiasi
diritto reale di godimento.
Il beneficio
del credito e riconosciuto a condizione che sussistano i requisiti soggettivi e
oggettivi in capo all'acquirente, che li dichiari nel verbale di assegnazione
da sottoporre a registrazione per avere data certa dell'assegnazione.
Locazione dell'immobile agevolato: la locazione dell'immobile
acquistato con l'agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in
quanto, non si ha la perdita del possesso dell'immobile.
Chi cede l'abitazione
"agevolata" ed entro un anno dalla vendita ne acquista un'altra
(anche se non ultimata) avente i requisiti "prima casa", ha diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'Iva pagata
per il primo acquisto agevolato.
Il credito d'imposta spetta anche
nell'ipotesi in cui l'altra abitazione venga riacquistata mediante contratto di
appalto o di permuta.
Il credito d'imposta non pud essere superiore all'imposta dovuta in relazione al secondo
acquisto e puo essere utilizzato:
■ in diminuzione dell'imposta di
registro dovuta in relazione al nuovo acquisto
■ in diminuzione delle imposte di
registro, ipotecaria, catastale, dovute su denunce e atti presentati dopo la
data di acquisizione del credito
■
in diminuzione dell'Irpef dovuta
in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto
■
in compensazione con altri
tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice
tributo 6602).
Per fruire del credito d'imposta, e
necessario che il contribuente manifesti tale volonta nell'atto
di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione
dall'imposta dregistro dovuta per lo stesso atto In particolare, I'atto di acquisto
dovra contenere (oltre alle "ordinarie" dichiarazioni di possessodei requisiti per l'agevolazione
prima casa), l'espressa richiesta del beneficio e dovra indicare gli elementi necessari per la
determinazione del credito. Occorrera, percio:
■ indicare gli estremi dell'atto
di acquisto dell'immobile sul quale era stata corrisposta I'imposta di registro
o l'lva in misura agevolata nonche l'ammontare della stessa
■ nel caso in cui era stata
corrisposta l'lva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa,
rendere la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato
diritto al beneficio alla data dell'acquisto medesimo
■ nell'ipotesi in cui risulti
corrisposta l'lva sull'immobile alienato, produrre le relative fatture
■ indicare gli estremi dell'atto
di vendita dell'immobile.
QUANDO NON SPETTA
Il credito d'imposta non spetta se:
■ e stato perso il beneficio prima
casa in relazione al precedente acquisto
■ il contribuente ha acquistato il
precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioe usufruire del beneficio
"prima casa"
■ il nuovo immobile acquistato non
ha i requisiti "prima casa"
Il decreto legge n. 133 del 12
settembre 2014 (convertito dalla legge n. 164 dell '11 novembre 2014) ha
introdotto, in favore delle persone fisiche che non esercitano attivita
commerciali, una deduzione dal reddito complessivo Irpef per l'acquisto di
unita immobiliari, a destinazione residenziale, che saranno successivamente
date in locazione. Deve trattarsi di immobili di nuova
costruzione, invenduti alla data del 12 novembre 2014 (data di entrata in
vigore della legge di conversione del Dl n. 133/2014), o sui quali sono stati
effettuati interventi di ristrutturazione edilizia o di
restauro e di risanamento conservativo (cioe gli interventi indicati nell'art.
3, comma 1, lettere d e c del Dpr 380/2001).
Essa va ripartita in otto quote annuali di pari importo (a
partire dall'anno in cui viene stipulato il contratto di locazione) e non e
cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le stesse spese.
Fermo restando il limite massimo
complessivo di 300.000 euro, l'agevolazione spetta anche u per
la costruzione di un'abitazione su un'area edificabile gia posseduta. In
sostanza, si possono
In sostanza, l'abitazione principale
e le relative pertinenze assoggettate a Imu non hanno effetti diretti
sull'Irpef, dal momento che il loro reddito (la rendita catastale) viene neutralizzato da una deduzione di pari
importo.
Gli acquisti agevolati sono
quelli effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017.
La deduzione e pari al 20% del prezzo di acquisto
dell'immobile risultante dall'atto di compravendita, nel limite massimo
complessivo di spesa di 300.000 euro, e degli interessi passivi
dipendenti da mutui contratti per l'acquisto delle stesse unita immobiliari.
portare
in deduzione anche le spese sostenute dal contribuente persona fisica, non
esercente
attivita
commerciale, per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti di appalto,
per la costruzione di un'unita
immobiliare a destinazione residenziale.
 |
Le principali condizioni
necessarie per poter usufruire dell'agevolazione sono le seguenti:
■ l'unita immobiliare non deve
essere classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
■ entro sei mesi dall'acquisto o
dal termine dei lavori di costruzione, l'immobile deve essere concesso in
locazione, per almeno otto anni continuativi, a un canone non superiore a
quello indicato nella convenzione riportata nell'art. 18 del Dpr n. 380/2001, o
a un canone non superiore al minore importo tra il canone concordato (legge
431/1998) e quello stabilito dalla legge che ha istituito i canoni speciali
(legge n. 350/2003).
La deduzione, comunque, non viene meno se, per motivi non attribuibili al locatore, il contratto
di locazione si risolve prima del tempo previsto e ne viene stipulato un altro
entro un anno dalla data di risoluzione
■
tra locatore e locatario non
devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado
■
l'unita immobiliare deve essere
a destinazione residenziale e non deve trovarsi nelle zone territoriali
omogenee classificate E (Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile
1968, n. 1444), vale a dire, in parti del territorio destinate ad usi agricoli
■ l'immobile deve conseguire
prestazioni energetiche certificate in classe A o B (allegato 4 delle Linee
Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al
Decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009 o normativa
regionale, laddove vigente).
L'agevolazione fiscale e
riconosciuta anche quando l'unita immobiliare acquistata e ceduta in usufrutto,
anche contestualmente all'atto di acquisto e anche prima della scadenza del
periodo minimo di locazione di otto anni, a soggetti giuridici pubblici o
privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell'alloggio sociale.
In tal caso, e pero
indispensabile che venga mantenuto il vincolo alla locazione con lo stesso
canone sopra indicato e che il corrispettivo dell'usufrutto, calcolato su base
annua, non sia superiore all'importo dei canoni di locazione (come sopra
specificati).
Le modalita attuative per
richiedere l'agevolazione saranno stabilite con un apposito decreto del
Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell'economia e
delle finanze.
Una volta acquistata casa, c'e
tutta una serie di adempimenti da effettuare. Infatti,
ogni atto immobiliare va registrato, trascritto nei Registri immobiliari,
volturato nella banca dati catastale.
Questi adempimenti, tuttavia, sono
effettuati direttamente dal notaio, che trasmette telematicamente il cosiddetto
"Modello unico informatico".
Questo modello puo contenere:
■ la richiesta di registrazione
■ le note di trascrizione e di
iscrizione
■ la domanda di annotazione
■ la domanda di voltura catastale.
Spetta, invece, al proprietario occuparsi dei riflessi reddituali dell'acquisto.
L'immobile produce, generalmente,
un reddito che va dichiarato nel modello 730 o nel modello Unico. Allo stesso
tempo, in dichiarazione possono essere richieste agevolazioni fiscali (sotto
forma di detrazioni Irpef) per oneri sostenuti per
l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile, per l'accensione di un mutuo,
eccetera.
Per fare qualche esempio, il
proprietario puo portare in detrazione dall'Irpef l'eventuale commissione pagata all'agenzia immobiliare per l'acquisto
dell'abitazione principale o una parte degli interessi compresi nella rata di
mutuo acceso per acquistare l'immobile stesso.
Gli
immobili producono un reddito che e dato, a seconda dei casi, dalla loro
rendita catastale rivalutata o dal canone d'affitto. Questo reddito va indicato
nella dichiarazione annuale dei redditi e, di norma, concorre alla formazione
del reddito complessivo da assoggettare ad Irpef.
Vi sono, tuttavia, alcune
eccezioni. Tra queste, e previsto per esempio:
■ che l'Imu sostituisca l'Irpef e
le relative addizionali regionali e comunali dovute in riferimento ai redditi
dei fabbricati non locati (compresi quelli concessi in comodato d'uso
gratuito).
Dal 2013, comunque, il reddito
degli immobili a uso abitativo non locati e situati nello stesso Comune nel
quale si trova l'immobile adibito ad abitazione principale, anche se
assoggettati all'Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell'Irpef
e delle relative addizionali nella misura del 50%
concorra alla formazione del
reddito complessivo Irpef.E' comunque riconosciuta una
deduzione dal reddito complessivo di un importo pari a quello della rendita
catastale dell'unita immobiliare stessa e delle relative pertinenze.
 |
Per abitazione principale si intende, ai fini Irpef, quella in cui il contribuente o i suoi
familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo
grado) dimorano abitualmente.
ABITAZIONE PRINCIPALE
La regola generale e quella in base
alla quale per gli immobili non locati il reddito e pari alla rendita catastale, il cui valore va
rivalutato del 5%: Reddito = Rendita x 1,05
Per I'abitazione principale spetta,
come gia detto, una deduzione dal reddito complessivo fino all'ammontare della
rendita catastale della casa e delle sue pertinenze.
La deduzione si calcola tenendo
conto della quota di possesso e del periodo dell'anno in cui la casa e stata
adibita ad abitazione principale. Essa spetta anche quando la casa e la dimora
principale soltanto dei familiari del contribuente,
che li risiedono.
La deduzione per l'abitazione
principale compete per una sola unita immobiliare, per cui se il contribuente
possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l'altro
utilizzato da un proprio familiare, la deduzione
spetta esclusivamente per il reddito dell'immobile che il contribuente utilizza
come abitazione principale.
La deduzione spetta, infine, anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale per il
ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purche la casa non
venga locata.
IMMOBILE AFFITTATO
Quando l'immobile viene concesso in
locazione, il locatore puo scegliere di non far cumulare i canoni derivanti
dal contratto di locazione agli altri suoi redditi (sul cui totale andra
calcolata l'Irpef), optando per il regime fiscale della "cedolare
secca".
La cedolare secca
La "cedolare secca" e un
regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un'imposta
sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito
dell'immobile). A seconda del tipo di contratto, l'aliquota dell'imposta e pari
al 21% o al 10% (15% dal 2018).
Se si sceglie questo regime, non andranno pagate l'imposta di registro e l'imposta di bollo,
ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti
di locazione.
La scelta, pero, implica la rinuncia alla facolta di chiedere, per tutta la durata
dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se e previsto nel
contratto, inclusa la variazione, accertata dall'Istat, dell'indice nazionale
dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell'anno
precedente.
Possono optare per il regime della
cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprieta o del
diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l'immobile
nell'esercizio di attivita di impresa o di arti e
professioni.
L'opzione puo essere esercitata per
unita immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa
l'A10 - uffici o studi privati), locate a uso abitativo, e per le relative
pertinenze locate congiuntamente all'abitazione.
Sono esclusi dal regime della cedolare i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attivita di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalita abitative di collaboratori e dipendenti.
Quando non e possibile (o non si
desidera) scegliere il regime fiscale della cedolare secca, il reddito del fabbricato locato
sara costituito dall'importo maggiore fra:
■ la rendita catastale rivalutata
del 5% (il 50% della rendita catastale rivalutata, per gli immobili
riconosciuti di interesse storico o artistico)
■ il canone annuo, ridotto di una
percentuale pari al 5% (25%, per i fabbricati situati nella citta di Venezia
centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano; 35%, se I'immobile e
riconosciuto di interesse storico o artistico).
Se il fabbricato si trova in un
Comune ad alta densita abitativa ed e locato a "canone
concordato", in base agli accordi territoriali definiti tra le
organizzazioni dei proprietari e degli inquilini piu rappresentative a livello
nazionale, e prevista un'ulteriore riduzione del 30% del canone.
I compensi, comunque denominati,
pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'immobile
da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella
misura del 19% su un importo massimo di 1.000 euro.Se l'unita immobiliare e acquistata
da piu persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, va ripartita tra i
comproprietari in base alla percentuale di proprieta. II beneficio, pertanto, pud essere attribuito al proprietario dell'immobile, in percentuale,
qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari.
In particolare, nell'ipotesi di:
La detrazione va calcolata su un
importo annuo massimo di 4.000 euro e ripartita tra tutti gli
intestatari del mutuo.
l'intero importo delle maggiori
somme pagate a causa delle variazioni del cambio per
Se, in futuro, l'immobile dovesse
ritornare a essere adibito ad abitazione principale propria o dei propri
familiari, si potra ricominciare a fruire della detrazione.
Nell'ipotesi inversa
(sostituzione di un mutuo con un solo coniuge intestatario, con un altro
stipulato da entrambi), entrambi gli intestatari del nuovo mutuo possano
beneficiare della detrazione; se, poi, uno dei coniugi e fiscalmente a carico
dell'altro, la detrazione spettera a quest'ultimo, anche per la quota di
competenza di quello a carico.
■ fattura intestata a un solo
proprietario, ma immobile in comproprieta, al fine di consentire la detrazione
pro-quota anche al comproprietario che non e indicato nella fattura, sara
necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest'ultimo
■ immobile intestato a un solo
proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un'altra persona, al
fine di consentire la detrazione dell'intero importo all'unico proprietario
sara necessario integrare la fattura, annotando che l'onere per
l'intermediazione e stato sostenuto interamente da quest'ultimo
■ fattura intestata esclusivamente
a una persona che non sia proprietaria dell'immobile,
spese per l'intermediazione non
potranno essere detratte neanche dal proprietario.
Quando si stipula un mutuo
ipotecario per acquistare l'abitazione principale, propria o di suoi O familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini
entro il secondo), e possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli interessi
passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati all'istituto di credito.
|
|
Per avere diritto alla detrazione e
necessario essere intestatari del mutuo e proprietari
dell'abitazione.
Inoltre, la detrazione spetta:
■ dalla data in cui I'immobile e
adibito ad abitazione principale, e comunque entro due anni dall'acquisto, se
I'immobile e oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla
relativa concessione edilizia o da un atto equivalente
■ nel caso di acquisto di un
immobile locato se, entro tre mesi dall'acquisto, l'acquirente notifica al
locatario l'atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e
se, entro un anno dal rilascio, l'immobile e adibito ad abitazione principale.
La detrazione e fruibile anche se
il mutuo e acceso in un momento differente rispetto all'acquisto. In sostanza,
l'acquisto dell'abitazione puo avvenire nei 12 mesi precedenti o successivi
alla stipula del mutuo.
La detrazione spetta a
condizione che l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno
dall'acquisto. Questo vincolo non vale per il personale in servizio permanente
appartenente alle forze armate e alle forze di polizia o ordinamento militare,
e per quello dipendente dalle forze di polizia a ordinamento civile, purche si
tratti dell'unica casa di proprieta.
Non danno diritto alla detrazione
gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di
stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di
finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con
garanzia ipotecaria su immobili.
Gli interessi detraibili sono
esclusivamente quelli riferibili al costo di acquisto dell'immobile,
che e dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli
altri oneri accessori.
Pertanto, se l'ammontare del mutuo
supera il prezzo di acquisto dell'immobile, sara necessario quantificare la
parte di interessi sulla quale calcolare la
detrazione, utilizzando la seguente formula:
(costo acquisto dell'immobile +
oneri accessori) x interessi passivi pagati capitale erogato a titolo di
mutuo
Gli oneri accessori sui quali e
consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del
contratto di mutuo.
Tra queste, si comprendono:
l'intero importo delle maggiori
somme pagate a causa delle variazioni del cambio per
mutui stipulati in altra valuta
la commissione che spetta agli
istituti per la loro attivita di intermediazione Jj!j
gli oneri fiscali, compresa
l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l'imposta ^ sostitutiva sul capitale prestato
la cosiddetta
"provvigione" per scarto rateizzato 0
le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica la penalita per
anticipata estinzione del mutuo.
 |
Le spese notarili includono sia
I'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di
quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal
notaio per conto del cliente (per esempio, l'iscrizione e la cancellazione
dell'ipoteca).
Il diritto a detrarre gli interessi
passivi si perde in caso di trasferimento della dimora abituale. In
particolare, la detrazione non potra piu essere usufruita dall'anno successivo
a quello in cui la casa non e piu utilizzata come abitazione
principale propria o dei propri familiari.
Se, in futuro, l'immobile dovesse
ritornare a essere adibito ad abitazione principale propria o dei propri
familiari, si potra ricominciare a fruire della detrazione.
Il contribuente non perde il
diritto alla detrazione se trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro.
Conserva il beneficio fiscale anche il contribuente che si trasferisce in un
istituto di ricovero o sanitario, a condizione che non affitti l'immobile.
Il diritto alla detrazione degli
interessi permane anche quando il contribuente trasferisce la propria residenza
in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Se cessano
le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale, a partire dall'anno successivo non si potra piu
fruire della detrazione.
■ il coniuge che ha stipulato un
contratto di mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale in comproprieta
con l'altro (che non ha stipulato il contratto di mutuo) pud detrarre (entro il
limite di 4.000 euro) tutti gli interessi pagati (e non solo il 50%)
■ la detrazione spetta anche per
l'acquisto della nuda proprieta dell'immobile da adibire ad abitazione
principale.
Il nudo proprietario che abbia
contratto il mutuo per l'acquisto della piena proprieta di una unita
immobiliare, concedendone l'usufrutto al figlio, puo esercitare la detrazione
su tutti gli interessi pagati, rapportati all'intero valore dell'immobile (a condizione
che vi siano gli altri requisiti prescritti dalla norma)
■ gli interessi passivi sul mutuo
ipotecario stipulato per l'abitazione principale da entrambi i coniugi
comproprietari dell'immobile possono essere detratti interamente dal coniuge
che, a seguito di separazione, per effetto dell'atto di trasferimento di
diritti immobiliari in esecuzione di decreto di omologazione di separazione
consensuale tra coniugi, e diventato proprietario esclusivo dell'immobile e si
e accollato - secondo lo schema del cosiddetto "accollo interno" - le residue
rate di mutuo, anche se non c'e stata alcuna modifica del contratto di mutuo stipulato con
l'istituto di credito, che continua a risultare cointestato ad entrambi i
coniugi.
Questo vale a condizione che
l'accollo risulti formalizzato in un atto pubblico o in una scrittura privata
autenticata e che le quietanze relative al pagamento degli interessi siano integrate dall'attestazione che
l'intero onere e stato sostenuto dal coniuge proprietario anche per la quota riferita
all'ex coniuge
in caso di separazione legale,
anche il coniuge separato, finche non interviene l'annotazione della sentenza di
divorzio, rientra tra i familiari.In caso di divorzio, al coniuge
che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque la detrazione per
la quota di competenza, se nell'immobile hanno la propria dimora abituale i
suoi familiari
■ il coniuge superstite puo
usufruire della detrazione per gli interessi passivi e oneri accessori relativi
al mutuo ipotecario contratto per I'acquisto dell'abitazione principale di cui
era contitolare insieme al coniuge deceduto, a condizione che provveda a
regolarizzare l'accollo del mutuo (e sempreche sussistano gli altri requisiti).
Questo vale anche nel caso di
subentro nel rapporto di mutuo da parte degli eredi, sempreche anche in capo a
questi ultimi risultino soddisfatte le condizioni previste dalla norma per
usufruire della detrazione.
Ferme restando le formalita da
assolvere ad altri fini, in presenza delle altre condizioni richieste la
detrazione puo essere riconosciuta agli eredi anche nel periodo che precede la
regolarizzazione del contratto di mutuo tra gli stessi e la banca
■ nel caso di estinzione del mutuo
originario e stipula di un nuovo contratto, se il secondo mutuo e di importo
superiore alla residua quota di capitale da rimborsare per il primo
finanziamento (maggiorata delle spese e degli oneri correlati), la detrazione degli
interessi pagati per il nuovo contratto e riconosciuta in proporzione
all'importo residuo del capitale del primo mutuo stipulato
■ quando il vecchio mutuo
(cointestato a entrambi i coniugi) viene sostituito da uno nuovo, stipulato da
uno solo dei due, quest'ultimo puo beneficiare della detrazione in relazione
all'intero ammontare degli interessi passivi corrisposti in dipendenza del
nuovo contratto (rispettando, naturalmente, tutti gli altri limiti e condizioni
imposti dalla norma).
Nell'ipotesi inversa
(sostituzione di un mutuo con un solo coniuge intestatario, con un altro
stipulato da entrambi), entrambi gli intestatari del nuovo mutuo possano
beneficiare della detrazione; se, poi, uno dei coniugi e fiscalmente a carico
dell'altro, la detrazione spettera a quest'ultimo, anche per la quota di
competenza di quello a carico.
Sono detraibili nella misura del 19% gli interessi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione
dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari, stipulati prima
del 1993, per l'acquisto di altri immobili.
Per i mutui stipulati fra il 1° gennaio 1991 e il 31 dicembre 1992, la detrazione spetta solo per
l'acquisto di immobili da adibire a propria abitazione diversa da quella
principale, e per i quali non sia variata tale condizione (per esempio, la
locazione dell'immobile).
Per i mutui, stipulati a partire
dal 1° gennaio 1993, per l'acquisto di immobili diversi da quelli destinati ad
abitazione principale non e prevista alcuna detrazione.
Il contribuente che si e accollato
un mutuo, anche per successione a causa di morte,
dopo il 1° <
gennaio 1993, ha diritto alla
detrazione se ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste per i mutui
stipulati a partire dalla data di accollo.
 |
Gli interessi relativi a mutui
ipotecari per la costruzione dell'abitazione principale sono detraibili nella
misura del 19%, su un importo massimo di 2.582,28 euro.
La detrazione riguarda gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di
rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari
contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia
di unita immobiliari da adibire ad abitazione principale.
Essa e ammessa a condizione che la
stipula del contratto di mutuo, da parte del possessore a titolo di proprieta o
di altro diritto reale dell 'unita immobiliare, avvenga nei sei mesi
antecedenti o nei diciotto mesi successivi all'inizio dei lavori di
costruzione.
Il beneficio e riconosciuto anche
agli appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e
Forze di polizia a ordinamento militare, nonche a quello
dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile, per i mutui ipotecari
relativi alla costruzione dell'unica abitazione di proprieta, a prescindere dal
requisito della dimora abituale.
Per poter usufruire della
detrazione in questione e necessario che vengano
rispettate le seguenti condizioni:
■ l'unita immobiliare che si
costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari
(coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo) intendono dimorare
abitualmente
■ l'immobile deve essere adibito
ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione
■ il contratto di mutuo deve
essere stipulato dalla persona che avra il possesso dell'unita immobiliare a
titolo di proprieta o di altro diritto reale.
La detrazione e cumulabile con
quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti
per l'acquisto dell'abitazione principale, soltanto per il periodo di durata
dei lavori di costruzione dell'unita immobiliare, nonche per il periodo di
sei mesi successivi al termine dei lavori.
Il diritto alla detrazione viene
meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non
e piu utilizzato come abitazione principale.
Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro.
La mancata destinazione ad abitazione principale dell'unita immobiliare entro sei mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione comporta la perdita del diritto alla detrazione.
La detrazione non spetta se i
lavori di costruzione dell'unita immobiliare da adibire adabitazione principale non sono
ultimati entro il termine previsto dal provvedimento edilizio che ha consentito la costruzione
dell'immobile stesso (salva la possibilita di proroga). Il diritto alla
detrazione non viene meno in caso di ritardi imputabili esclusivamente
all'Amministrazione comunale nel rilascio delle
abilitazioni amministrative richieste.
Per fruire della detrazione occorre
conservare, esibire o trasmettere, a richiesta degli uffici ^ dell'Agenzia, le quietanze di
pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo, la copia del
Per ogni anno si potra quindi
fruire di 2.500 euro di detrazione.
contratto di mutuo ipotecario (dal
quale risuiti che lo stesso e assistito da ipoteca e che e stato stipulato per
la costruzione dell'immobile da destinare ad abitazione principale), le
abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia e le copie
delle fatture o ricevute fiscali comprovanti le spese di costruzione
dell'immobile stesso.
La detrazione spetta solo sulla
parte di mutuo che copre le spese documentate.
Anche per gli acquisti di
fabbricati, a uso abitativo, ristrutturati sono previsti dei vantaggi fiscali.
In particolare,
a determinate condizioni, gli acquirenti degli immobili (o, nel caso di
cooperative edilizie, gli assegnatari degli stessi) hanno diritto a una
detrazione da ripartire in
10 anni.
11 beneficio spetta nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati,
eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da
cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori,
alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile.
Questo termine e stato elevato
da 6 a 18 mesi dalla legge di stabilita 2015 (legge n. 190 del 23 dicembre
2014).
La detrazione e, ordinariamente,
del 36% del valore degli interventi eseguiti, che si assume pari al 25% del
prezzo dell'unita immobiliare (come risultante
nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione) e, comunque, entro un
importo massimo di 48.000 euro.
Norme successive a quella che ha
introdotto l'agevolazione hanno incrementato la percentuale di detrazione e l'importo
massimo della stessa.
In particolare, la detrazione e
stata elevata dal 36 al 50% per le spese di acquisto
sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2015 e
spetta entro l'importo massimo di 96.000 euro (invece che 48.000 euro).
Dal 1° gennaio 2016 la
detrazione ritornera, invece, alla misura ordinaria (36% su un importo massimo
di 48.000 euro).
Il 15 gennaio 2015 un
contribuente acquista un'abitazione al prezzo di 200.000 euro.
Il costo forfetario di
ristrutturazione si assume pari a: 25% di 200.000 euro = 50.000 euro
Essendo questo importo inferiore
al limite di 96.000 euro (previsto per gli acquisti effettuati dal 26 giugno
2012 al 31 dicembre 2015), la detrazione potra essere calcolata sull'intera
cifra.
Pertanto, la detrazione (da
ripartire in 10 anni) e pari a: 50% di 50.000 euro = 25.000 euro
Per ogni anno si potra quindi
fruire di 2.500 euro di detrazione.
Il limite massimo di spesa
ammissibile (48.000 o 96.000 euro) deve essere riferito alla singola unita
abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa.
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Di conseguenza, questo importo va
suddiviso tra tutte le persone aventi diritto all'agevolazione.
La detrazione si applica quando
sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo e di
ristrutturazione edilizia, indicati alle lettere c) e d) del comma 1
dell'articolo 3 del Dpr 380/2001.
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INTERVENTI DI RESTAURO E
RISANAMENTO CONSERVATIVO
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INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE
EDILIZIA
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sono quelli fatti per la
conservazione sono quelli volti a trasformare un edificio
dell'edificio e per assicurarne la
funzionalita mediante un insieme sistematico di opere
(per esempio, consolidamento,
ripristino che possono portare a un organismo edilizio
e rinnovo degli elementi
costitutivi in
tutto o in parte diverso dal precedente
dell'edificio, inserimento di elementi accessori e di impianti necessari)
Riassumendo, la detrazione Irpef
spetta alle seguenti condizioni:
■ l'acquisto o l'assegnazione
dell'unita abitativa deve avvenire entro 18 mesi dalla data del termine dei
lavori
■ l'immobile acquistato o
assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti
interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione
edilizia riguardanti l'intero edificio.
L'agevolazione trova
applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino
l'intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante)
In caso di compromesso, per
fruire della detrazione occorre che il rogito venga stipulato entro i termini
previsti.
Per fruire dell'agevolazione non
e necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico.
Dalla cessione dell'abitazione puo derivare una plusvalenza, vale a dire una differenza positiva tra
l'incasso della vendita percepito nell'anno e il prezzo di acquisto o il costo
di costruzione dell'immobile ceduto, aumentato dei costi inerenti l'immobile
stesso.
Questo valore, se deriva da una
cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non piu di
cinque anni e considerate come uno dei redditi appartenenti alla
categoria "redditi diversi" e, come tale, va tassato con le normali
aliquote Irpef (la plusvalenza va, quindi, dichiarata nel modello Unico o nel
modello 730).
In altri termini, la plusvalenza
concorre, insieme agli eventuali altri redditi del venditore, alla
determinazione del suo reddito imponibile ai fini Irpef.
Fanno eccezione a questa regola (la plusvalenza non e, quindi,
tassabile):
■ gli immobili pervenuti per
successione o usucapione
■ quelli ricevuti in donazione,
se, con riferimento alla persona che ha donato l'immobile, sono trascorsi
cinque anni dall'acquisto o costruzione dello stesso (in questo caso, il costo
d'acquisto o di costruzione e quello sostenuto dal donante)
■ 
le unita immobiliari urbane che,
per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e
la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi
familiari, cioe, il coniuge, dei parenti entro il terzo grado e degli affini
entro il secondo. Va considerato familiare anche il coniuge in regime di
separazione.
le unita immobiliari urbane che,
per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e
la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi
familiari, cioe, il coniuge, dei parenti entro il terzo grado e degli affini
entro il secondo. Va considerato familiare anche il coniuge in regime di
separazione.
Per la tassazione di queste
plusvalenze e previsto anche un sistema alternativo a quello
"ordinario". Infatti, il venditore ha la facolta di chiedere
all'atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle
plusvalenze realizzate sia applicata un'imposta sostitutiva di quella sul
reddito.
L'aliquota d'imposta sostitutiva
applicabile e pari al 20%.
Il notaio stesso provvede ad
applicare e a versare l'imposta sostitutiva, ricevendo dal venditore la somma
relativa. Quindi, comunica all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla
compravendita.
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