Sondaggio Bankitalia: crescono le compravendite, stabili i prezzi, ma per gli acquirenti sono ancora troppo alti

Nel quarto trimestre del 2015 prosegue il lento miglioramento del mercato immobiliare, con compravendite in aumento e valori stabili o in leggera diminuzione. A dirlo è il consueto sondaggio congiunturale di Bankitalia sul mercato delle abitazioni, che segnala come il divario tra prezzi offerti e domandati sia ancora la principale causa di cessazione degli incarichi a vendere.

Prezzi delle case e compravendite

Nell'ultima parte dell'anno, è diminuita la percentuale di operatori che segnalano una flessione dei prezzi di vendita, divenuta minoritaria per la prima volta dalla primavera del 2011 (46,4% rispetto al 67,6% della rivelazione di un anno fa), a fronte di una prevalenza dei giudizi di stabilità (52,3% del totale da 31,6%).
Per quanto riguarda le compravendite, è salita la quota di agenti che hanno venduto almeno un’abitazione (77,8%) dal 71,6 dell’indagine precedente. Nel trimestre di riferimento gli operatori hanno intermediato in prevalenza immobili di metratura fino a 140 mq, abitabili o parzialmente da ristrutturare, con classe energetica bassa.

Prezzi delle case ancora troppo alti

Il divario tra prezzi offerti e prezzi domandati è ancora la principale causa di cessazione degli incarichi: mentre la quota di coloro che segnalano proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi per il venditore è rimasta sostanzialmente stabile (al 59,8 per cento), l’incidenza degli agenti che riporta la percezione da parte degli acquirenti di prezzi di acquisto eccessivamente elevati è salita al 61,1 per cento (dal 58,6 della precedente indagine).

La quota di agenzie che riconduce la decadenza dell’incarico alle difficoltà degli acquirenti di reperire un mutuo è rimasta pressoché invariata (al 28,4 per cento; 35,7 un anno prima).

Prospettive del mercato

Le aspettative degli agenti immobiliari sulle tendenze a breve termine del proprio mercato di riferimento si ravvisano più favorevoli: il saldo fra attese di miglioramento e di peggioramento nel trimestre in corso è salito a 15,9 punti percentuali (da 7,4 della precedente rilevazione), con una tendenza comune a tutte le principali aree geografiche.
Per quanto riguarda il mercato nazionale, per a prima volta dal terzo trimestre del 2010 il saldo relativo alle attese circa l’evoluzione del mercato immobiliare nazionale è risultato significativamente positivo (8,1 punti percentuali contro valori sostanzialmente nulli nella precedente indagine. In un orizzonte di medio termine (due anni) si rafforza l’ottimismo degli operatori: la quota delle attese di miglioramento è aumentata al 55,9 per cento (dal 53,1 in ottobre), a fronte di una diminuzione dei giudizi di stabilità e, in misura più apprezzabile, di quelli di peggioramento (al 10,5 dal 12,1 per cento).

                                                                                            da idealista

Agenzia Farini

059 454227

Registrazione del contratto d'affitto, tutte le novità del 2016

Tra le novità introdotte dalla legge di Stabilità 2016 relative al settore immobiliare, vi sono anche delle modifiche riguardanti la normativa sugli affitti. Vediamo, in particolare, cosa stabiliscono le nuove regole sulla registrazione dei contratti di locazione.

Registrazione contratto locazione entro 30 giorni

In base a quanto stabilito dal nuovo articolo 13, comma 1, della legge 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), sostituito dalla legge 208/2015 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - legge di Stabilità 2016), quando si stilpula una nuova locazione abitativa con un contratto di quelli disciplinati dalla legge stessa, il locatore ha l’obbligo di registrarlo entro 30 giorni.

Invio della registrazione all’inquilino e all’amministratore

L’articolo 13, inoltre, impone al locatore – entro 60 giorni dalla registrazione – di comunicare l’avvenuta registrazione all’inquilino e all’amministratore del condominio in cui si trova l’unità immobiliare locata, anche ai fini della tenuta dell’anagrafe condominiale disciplinata dall’articolo 1130 del Codice civile.
Si tratta della comunicazione della sola avvenuta registrazione, non dei dettagli della registrazione (durata, canone, eventuale opzione per la cedolare secca), che non entrano nell’anagrafe condominiale.
Rimane l’articolo 10 del Dpr 131/1986, che alla lettere a) pone a carico delle “parti contraenti” di scritture private non autenticate l’obbligo di chiederne la registrazione. Secondo quanto previsto dalla normativa fiscale, dunque, il conduttore resta obbligato alla registrazione. In ogni caso, qualora la registrazione avvenisse a cura del conduttore l’obbligo di comunicazione all’amministratore resterebbe a carico del locatore. Sono tenuti al versamento dell’imposta sia il locatore che il conduttore.

Cosa accade se la registrazione del contratto non avviene entro 30 giorni

Nel caso in cui non si effettui la registrazione del contratto entro 30 giorni dalla stipula, il contratto - anche se scritto - per la legge non esiste. Il comma 6 dell’articolo 13 concede la facoltà al conduttore, nel caso di omessa registrazione nei termini, di ricorrere avanti l’autorità giudiziaria al fine di fare “accertare l’esistenza del contratto” e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo definito dall’articolo 2 della medesima legge.
Lo stesso vale per i contratti stipulati solo verbalmente, ai quali sono parificati quelli scritti, ma non registrati, nonostante l’espressione “locazioni di fatto” sia stata eliminata dal vecchio testo dell’articolo 13 e sostituita con un più ampio richiamo ai “casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto” nei termini indicati.

Clausole nulle nel contratto di locazione

Sono inoltre nulle tutte quelle clausole del contratto che prevedono una durata inferiore a quella prevista dalla legge oppure un canone superiore a quello risultante dal documento scritto e registrato.
Nel caso in cui il contratto preveda una durata inferiore a quella prevista dalla legge, la durata del contratto viene automaticamente sostituita con quella legale.
C’è poi il caso in cui il contratto preveda un canone superiore a quello risultante dal documento scritto e registrato. Qui il legislatore ha fatto riferimento al “doppio contratto”, di cui uno solo viene registrato, mentre l’altro viene solo scambiato o rimane nell’ambito dei “taciti accordi”. Il legislatore non considera né il contratto privo di registrazione né l’accordo verbale e al conduttore viene data la possibilità di richiedere (in qualsiasi momento della durata del contratto o entro 6 mesi dalla riconsegna del bene) la restituzione di tutte le maggiori somme versate rispetto a quelle risultanti dal contratto registrato.

I dubbi relativi alla natura della sanzione e alla sanatoria

La riforma appare ambigua sulla natura della sanzione che va a colpire il contratto non registrato e sulla possibilità o meno di sanarlo con una registrazione tardiva. La nullità dovrebbe essere quella “di protezione”, prevista solo a favore del conduttore e quindi solo da lui rilevabile. Per quanto riguarda la natura della nullità, potrebbe prevalere la tesi della nullità non sanabile del contratto non registrato.

da Idealista

Agenzia Farini

059.454227 

Acquisto prima casa? Grande agevolazione: il bonus non si estingue MAI.

Agevolazione acquisto prima casa, il bonus non si estingue mai

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05 febbraio 2016, 8:10

La sentenza n. 2072 della Cassazione, depositata il 3 febbraio 2016, ha stabilito che nell’ambito dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa è ammissibile il credito d’imposta “a catena”. Questo vuol dire che il bonus fiscale non si estingue mai.

Il credito d’imposta

Ma andiamo per gradi. Innanzitutto bisogna ricordare che ai sensi della legge 448/1998, in capo a chi vende un’abitazione comprata con l’agevolazione prima casa ed entro un anno riacquista un’altra prima casa sorge un credito d’imposta. Tale credito d’imposta è pari all’imposta di registro o all’Iva pagate in sede di primo acquisto, nei limiti dell’importo dell’imposta di registro o dell’Iva assolti in sede di secondo acquisto.

Un caso esemplificativo

Immaginiamo il caso del signor X che a dicembre 2011 ha comprato la prima casa spendendo 900 euro per imposta di registro, a maggio del 2013 ha venduto la casa e a febbraio del 2014 ha comprato un’altra prima casa con un atto che avrebbe dovuto scontare 1.300 euro per imposta di registro. Avendo un credito di imposta scomputabile, il signor X ha dovuto pagare 400 euro, perché ha portato in compensazione i 900 euro di credito d’imposta.
Ma a luglio del 2015 il signor X ha venduto la casa acquistata nel 2014 e a febbraio del 2016 ha comprato un’altra prima casa con un atto per il quale sono dovuti 700 euro per imposta di registro. A questo punto cosa succede?
Il signor X deve pagare 700 euro perché ha consumato tutto il suo credito nel 2014?
Il signor X deve pagare 300 euro, ossia l’importo che risulta sottraendo dalla tassazione teorica del 2016 quanto concretamente speso nel 2014 (700 – 400)?
Il signor X non deve pagare alcunché, perché l’importo di 700 euro è totalmente assorbito dalla tassazione del febbraio 2014 (nonostante l’esborso concreto sia stato di 400 euro, in quanto alleggerito dall’utilizzo del credito d’imposta maturato ricomprando entro un anno dal maggio 2013)?
La Cassazione ha risposto nel modo più favorevole al contribuente. In pratica, il contribuente si può avvalere del credito d’imposta anche se tale credito si era formato non già con il pagamento di una somma, ma in virtù di utilizzo di altro credito d’imposta relativo al precedente acquisto.
Ciò dal momento che lo spirito della normativa sul credito d’imposta mira a incentivare l’acquisto della prima casa beneficiando il contribuente autorizzandolo ad avvalersi più volte sempre del medesimo credito d’imposta, anche qualora quest’ultimo per motivi personali sia indotto a rivendere l’immobile acquistato per acquistarne altro più adatto alle mutate condizioni personali o familiari.

Expo e contratti turistici: un'occasione per ripensare la locazione abitativa

n. 3 - 2015 — PIETRA su PIETRA
Abitare
Expo e contratti turistici: un'occasione per ripensare la locazione abitativa .

la manifestazione EXPO che si avvia al termine ha registrato, insieme con la cospicua affluenza di visita-tori, la richiesta di alloggi privati per locazioni brevi. A questa richiesta ASPPI ha risposto fornendo (su Milano e comuni limitrofi) un servizio dedicato ai propri soci articolato su due tipologie: un servizio "chiavi in mano" con il quale il proprietario affida ad ASPPI tutta la gestione del contratto (a partire dalle fotografie dell'immobile, la predisposizione sui portali web dell'inserzione, il reperimento del conduttore, la transazione commerciale, il check-in e il check-out, le pulizie e il cambio biancheria, la manutenzione, ecc) ed un servizio più leggero che si limita a quelle prestazioni richieste di volta in volta dal socio. Il servizio è molto piaciuto e abbiamo l'intenzione di renderlo permanente: nelle città a forte impatto turistico così come nelle città sede di polo fieristico è sempre più sentita la voglia da un lato del conduttore di avere un'alternativa più como-da rispetto al classico albergo, da un altro del proprietario che non desidera imbarcarsi in locazioni troppo impegnative. I portali web che offrono servizi di questo tipo sono ormai numerosi e ben noti. ASPPI però, a differenza di essi, ha un "plus" costituito dal fatto di essere un organismo vivo, tangibile, a contatto di-retto con le persone, e dalla consolidata esperienza e affidabilità. ASPPI non si maschera dietro società di servizi con sedi all'estero, ha sedi fisiche ove ciascuno può recarsi ogni qual volta lo ritenga e chiedere e ottenere tutte le informazioni di cui necessita. La trasparenza e l'organizzazione di chi opera nel campo tutti i giorni costituiscono da sempre il nostro biglietto da visita. Ora, nei numeri precedenti della rivista abbiamo provato a fornire un quadro delle locazioni a carattere turistico. Qui
di Silvio Scarsi
intendiamo fornire un una sorta di documento di sintesi, prendendo il via proprio dall'esperienza fieristica di EXPO, accompagnato da una proposta di revisione, o meglio di aggiornamento, della disciplina di cui al nostro ordinamento giuridico in tema di locazioni. Sappiamo infatti che la locazione turisti-ca non ha ancora trovato una disciplina organica. Il codice civile si limita a dettar-ne i contorni, nel mezzo ci sono provvedimenti regionali, non necessariamente uniformi, uniti alla prassi che prova, non riuscendovi, a colmare i vuoti normativi. Oggi i proprietari di immobili che intendono concedere in locazione un alloggio si trovano di fronte ad una serie di problemi • l'assoluta incertezza circa i tempi di rilascio dell'immobile da parte del conduttore, non solo in caso di morosità (ciò che è più grave) ma anche in caso di finita locazione (ormai siamo a tempi di attesa di oltre un anno dopo l'ordinanza di convalida) • la difficoltà, quando non l'impossibilità, di recuperare il proprio credito per canoni e spese non pagati e per danni (in questo, il pur meritevole intervento legislativo circa il fondo sociale per l'affitto e per la morosità incolpevole non ha dato i risultati sperati) • la quasi impossibilità di ottenere idonei strumenti di garanzia • uno schema normativo ancora troppo vincolistico Il quadro normativo di cui alla Legge 431/98, che non smetteremo mai di salutare come una vera e propria Luce dopo gli anni bui dell'equo canone, prevede in-fatti solo 3 tipologie di contratto: • il contratto 4+4 a canone libero • il contratto 3+2 a canone concordato • il contratto transitorio (sempre a canone concordato) con la opportuna precisazione che il contratto transitorio prevede una durata
minima di sei mesi e la necessità, pena la sua invalidità, dell'allegazione dei documenti da parte del conduttore che testimonino la causa della transitorietà. Di fronte a questo quadro, è chiaro che restano escluse dalle tipologie previste dalla legge tutte quelle ipotesi (e sono moltissime) in cui la transitorietà non può essere documentata, così come quelle in cui le parti sono concordi nello stipulare contratti di durata inferiore ai sei mesi. Ecco perché sempre più proprietari cercano soluzioni contrattuali più snelle e meno rischiose. E' evidente che Io stato attuale delle cose non consente di spera-re in una vera e assoluta liberalizzazione delle locazioni (anche se non dobbiamo dimenticarci, come recitava il nostro manifesto dell'ultimo Congresso Nazionale tenutosi a Bologna due anni or sono, che l'Italia riparte se riparte la casa). E' possibile, tuttavia, tentare di intraprendere una strada che conduca sempre più verso una disciplina il meno vincolistica possibile (e ciò, sia per le locazioni abitative, sia per le locazioni commerciali che ancora, dal 1978, soffrono il limite del 6+6). Per dirla in parole più semplici, meno vincoli si mettono al mercato della locazione, più in fretta riparte il mercato della locazione. E non è vero che ciò danneggerebbe i conduttori. Da un lato infatti, spesso e volentieri sono gli stessi inquilini che pretendono contratti brevi, da un altro chi vuole mettere a reddito una seconda casa, magari per pagare un mutuo o avere una seconda entrata che in famiglia non c'è, è ben contento di affittare anche per periodi lunghi. Da un altro punto di vista, non meno importante, una normativa che desse disciplina organica a quelle "zone d'ombra" in cui ancora molti si trovano a vagolare e regolamentasse meglio tutte le locazioni brevi, sarebbe senza dubbio un forte incentivo per fare emergere e dare legittimità piena a tutte quelle situazioni ancora non in chiaro sotto il profilo fiscale, con incremento di gettito per lo Stato. Insomma, con l'EXPO i proprietari che si sono messi in gioco nelle locazioni brevi, hanno capito (e hanno fatto capire a noi) che è il momento di cambiare qualcosa. Noi metteremo in campo le nostre forze. Diamoci una mano tutti insieme.

Tasso di interesse legale: determinazione e misura

Tasso di interesse legale: determinazione e misura
 A cura di:
Redazione Legislazione Tecnica

Indicazioni sulle modalità per la determinazione del tasso. Ultimo decreto
di aggiornamento: D.M. 11/12/2015 che ha determinato il nuovo saggio
in misura pari allo 0,2%, in vigore dal 01/01/2016.
Ai sensi dell'art. 1284, comma 1, del Codice Civile, la misura del saggio
degli interessi legali, inizialmente fissata al 2,5% in ragione d'anno, può
essere modificata dal Ministro del tesoro (ora Ministero dell'economia e
delle finanze), con proprio decreto pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica italiana non oltre il 15 dicembre dell'anno precedente a
quello cui il saggio si riferisce, sulla base del rendimento medio annuo
lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a 12 mesi e tenuto conto
del tasso di inflazione registrato nell'anno.
L'ultimo decreto di variazione è il D.M. 11/12/2015 - pubblicato in G.U. n. 291 del 15/12/2015 - con il quale il
Ministero dell'economia e delle finanze ha aggiornato il saggio dell'interesse legale al valore dello 0,2%. Il nuovo
valore dello 0,2% entra in vigore a partire dal 01/01/2016, sostituendo il precedente 0,5% approvato con D.M.
11/12/2014 ed in vigore dal 01/01/2015.
Si precisa altresì che gli interessi legali decorrono dal giorno della "messa in mora" (data della intimazione
del pagamento o della richiesta di adempimento) fino al giorno dell'effettivo pagamento, ed inoltre che,
stante il disposto dell'art. 1284, comma 3, del Codice civile, gli interessi superiori alla misura legale (cosiddetti
"interessi di mora") devono essere determinati per iscritto, altrimenti sono dovuti nella misura legale.
MISURA DELL'INTERESSE DI MORA IN CASO DI PROPOSIZIONE DI DOMANDA GIUDIZIALE
Il D.L. 12/09/2014, n. 132, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12/09/2014 ed in vigore dal giorno
successivo - poi convertito in legge dalla L. 10/11/2014, n. 162, ha aggiunto i nuovi commi quarto e quinto all'art.
1284 del Codice civile, in forza dei quali:
Se le parti non ne hanno determinato la misura (dell'interesse di mora, NdR), da quando ha inizio un
procedimento di cognizione il saggio degli interessi legali è pari a quello previsto dalla legislazione
speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali.
La disposizione del quarto comma si applica anche all’atto con cui si promuove il procedimento arbitrale.
In altri termini, se la pretesa risarcitoria viene perseguita nell'ambito di un procedimento - sia esso in sede civile,
amministrativa o penale, ed anche un procedimento arbitrale ai sensi del Codice di procedura civile - ai fini del
calcolo dell'interesse di mora, la misura del saggio di interesse legale si intende sostituita da quella prevista dal D.
Leg.vo 231/2002 (come modificato dal D. Leg.vo 192/2012), e determinato semestralmente con comunicato del
Ministero dell'economia e delle finanze.