Expo e contratti turistici: un'occasione per ripensare la locazione abitativa

n. 3 - 2015 — PIETRA su PIETRA
Abitare
Expo e contratti turistici: un'occasione per ripensare la locazione abitativa .

la manifestazione EXPO che si avvia al termine ha registrato, insieme con la cospicua affluenza di visita-tori, la richiesta di alloggi privati per locazioni brevi. A questa richiesta ASPPI ha risposto fornendo (su Milano e comuni limitrofi) un servizio dedicato ai propri soci articolato su due tipologie: un servizio "chiavi in mano" con il quale il proprietario affida ad ASPPI tutta la gestione del contratto (a partire dalle fotografie dell'immobile, la predisposizione sui portali web dell'inserzione, il reperimento del conduttore, la transazione commerciale, il check-in e il check-out, le pulizie e il cambio biancheria, la manutenzione, ecc) ed un servizio più leggero che si limita a quelle prestazioni richieste di volta in volta dal socio. Il servizio è molto piaciuto e abbiamo l'intenzione di renderlo permanente: nelle città a forte impatto turistico così come nelle città sede di polo fieristico è sempre più sentita la voglia da un lato del conduttore di avere un'alternativa più como-da rispetto al classico albergo, da un altro del proprietario che non desidera imbarcarsi in locazioni troppo impegnative. I portali web che offrono servizi di questo tipo sono ormai numerosi e ben noti. ASPPI però, a differenza di essi, ha un "plus" costituito dal fatto di essere un organismo vivo, tangibile, a contatto di-retto con le persone, e dalla consolidata esperienza e affidabilità. ASPPI non si maschera dietro società di servizi con sedi all'estero, ha sedi fisiche ove ciascuno può recarsi ogni qual volta lo ritenga e chiedere e ottenere tutte le informazioni di cui necessita. La trasparenza e l'organizzazione di chi opera nel campo tutti i giorni costituiscono da sempre il nostro biglietto da visita. Ora, nei numeri precedenti della rivista abbiamo provato a fornire un quadro delle locazioni a carattere turistico. Qui
di Silvio Scarsi
intendiamo fornire un una sorta di documento di sintesi, prendendo il via proprio dall'esperienza fieristica di EXPO, accompagnato da una proposta di revisione, o meglio di aggiornamento, della disciplina di cui al nostro ordinamento giuridico in tema di locazioni. Sappiamo infatti che la locazione turisti-ca non ha ancora trovato una disciplina organica. Il codice civile si limita a dettar-ne i contorni, nel mezzo ci sono provvedimenti regionali, non necessariamente uniformi, uniti alla prassi che prova, non riuscendovi, a colmare i vuoti normativi. Oggi i proprietari di immobili che intendono concedere in locazione un alloggio si trovano di fronte ad una serie di problemi • l'assoluta incertezza circa i tempi di rilascio dell'immobile da parte del conduttore, non solo in caso di morosità (ciò che è più grave) ma anche in caso di finita locazione (ormai siamo a tempi di attesa di oltre un anno dopo l'ordinanza di convalida) • la difficoltà, quando non l'impossibilità, di recuperare il proprio credito per canoni e spese non pagati e per danni (in questo, il pur meritevole intervento legislativo circa il fondo sociale per l'affitto e per la morosità incolpevole non ha dato i risultati sperati) • la quasi impossibilità di ottenere idonei strumenti di garanzia • uno schema normativo ancora troppo vincolistico Il quadro normativo di cui alla Legge 431/98, che non smetteremo mai di salutare come una vera e propria Luce dopo gli anni bui dell'equo canone, prevede in-fatti solo 3 tipologie di contratto: • il contratto 4+4 a canone libero • il contratto 3+2 a canone concordato • il contratto transitorio (sempre a canone concordato) con la opportuna precisazione che il contratto transitorio prevede una durata
minima di sei mesi e la necessità, pena la sua invalidità, dell'allegazione dei documenti da parte del conduttore che testimonino la causa della transitorietà. Di fronte a questo quadro, è chiaro che restano escluse dalle tipologie previste dalla legge tutte quelle ipotesi (e sono moltissime) in cui la transitorietà non può essere documentata, così come quelle in cui le parti sono concordi nello stipulare contratti di durata inferiore ai sei mesi. Ecco perché sempre più proprietari cercano soluzioni contrattuali più snelle e meno rischiose. E' evidente che Io stato attuale delle cose non consente di spera-re in una vera e assoluta liberalizzazione delle locazioni (anche se non dobbiamo dimenticarci, come recitava il nostro manifesto dell'ultimo Congresso Nazionale tenutosi a Bologna due anni or sono, che l'Italia riparte se riparte la casa). E' possibile, tuttavia, tentare di intraprendere una strada che conduca sempre più verso una disciplina il meno vincolistica possibile (e ciò, sia per le locazioni abitative, sia per le locazioni commerciali che ancora, dal 1978, soffrono il limite del 6+6). Per dirla in parole più semplici, meno vincoli si mettono al mercato della locazione, più in fretta riparte il mercato della locazione. E non è vero che ciò danneggerebbe i conduttori. Da un lato infatti, spesso e volentieri sono gli stessi inquilini che pretendono contratti brevi, da un altro chi vuole mettere a reddito una seconda casa, magari per pagare un mutuo o avere una seconda entrata che in famiglia non c'è, è ben contento di affittare anche per periodi lunghi. Da un altro punto di vista, non meno importante, una normativa che desse disciplina organica a quelle "zone d'ombra" in cui ancora molti si trovano a vagolare e regolamentasse meglio tutte le locazioni brevi, sarebbe senza dubbio un forte incentivo per fare emergere e dare legittimità piena a tutte quelle situazioni ancora non in chiaro sotto il profilo fiscale, con incremento di gettito per lo Stato. Insomma, con l'EXPO i proprietari che si sono messi in gioco nelle locazioni brevi, hanno capito (e hanno fatto capire a noi) che è il momento di cambiare qualcosa. Noi metteremo in campo le nostre forze. Diamoci una mano tutti insieme.

EXPO ed oltre: una panoramica sui contratti turistici

EXPO ed oltre: una panoramica sui contratti turistici

Molti associati chiedono consigli circa la stipulazione di contratti di locazione ad uso turistico, anche con riferimento ad EXPO. Riassumiamo dunque gli elementi necessari perché possa validamente stipularsi un contratto di questo tipo.

La locazione di immobili ad uso turistico non è disciplinata dalla legge 431/98 (che regola le locazioni abitative e che espressamente esclude la locazione "esclusivamente" turistica) né da altri provvedimenti speciali. La fonte normativa di riferimento è quindi il Codice Civile, il quale lascia un ampio margine di discrezione alle parti e deve essere integrato con gli assunti giurisprudenziali consolidatisi negli anni. Perché il contratto ad uso turistico possa essere validamente stipulato e non soggetto ad eventuale impugnativa da parte del conduttore (che è l‘unico soggetto legittimato a ciò) è indispensabile specificare nel contratto i motivi che hanno indotto le parti a stipularlo. Le esigenze turistiche comprendono, per esempio, tutte quelle sorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi. A questa stregua, se si tratta di locazione stipulata in occasione della manifestazione Expo o altre assimilabili (salone del mobile, settimana della moda, ecc.), sarà opportuno dedurre la circostanza nel contrat­to. Dovremo inoltre prestare attenzione a che cosa stiamo affittando: se non si tratta di un immobile posto in località effettivamente tu­ristiche o di villeggiatura, a maggior ragione, come sopra detto, dovrà essere dato risalto alla circostanza che rende appunto "turistica" la locazione in un luogo che normalmente non lo sarebbe. II contratto non necessita per la sua validità né di una durata minima, né della forma scritta. È ritenuta valida anche la locazione di porzioni di alloggio (singole camere con uso delle parti comuni). II canone è liberamente pattuito dalle parti. Se redatto in forma scritta, il contratto dovrà contenere i patti standard di una locazione immobiliare, ovvero i dati delle parti, la descrizione dell'immobile, l‘eventuale deposito cauzionale, le modalità di pagamento del canone, l‘entità

delle spese accessorie e del rimborso utenze, l’obbligo di custodia e di riconsegna, l‘obbligo di osservanza del regolamento di condominio, ecc... È possibile forfettizzare l‘importo di spese e utenze per locazioni molto brevi. II conduttore ha sempre obbligo di custodia dell'immobile ed è responsabile di tutti i danni che in esso dovessero verificarsi. È in ogni caso opportuno che locatore e conduttore, all'atto della stipula del contratto, predispongano un verbale di consegna dell’appartamento in cui vengano descritti stato dei luoghi e inventario del mobilio e del corredo presenti nell'unita locata. È sempre bene specificare l’autorizzazione (o il divieto} all’ingresso di animali nell'appartamento locato. II conduttore può avere diritto di recesso in un termine stabilito dalle parti. È frequente la dazione di una caparra a titolo confirmatorio, che sarà computata in conto canoni una volta sottoscritto il contratto, o incamerata a titolo di cauzione per danni e poi restituita una volta accertato il buono stato di conservazione. Se si pensa di affittare online (per esempio attraverso portali immobiliari) il pagamento del canone antici­pato attraverso la transazione via internet fa fede circa l’ avvenuta stipula del contratto (al momento del check-in è ovviamente possi­bile far comunque sottoscrivere al condutto­re - come consigliamo noi - un foglio che dia atto della presa in consegna dell'immobile e degli arredi). Come abbiamo detto, la forma scritta non è indispensabile (contrariamente a quanto si dice, essa non è prevista nè dall'art. 1, comma 346 della Legge 311/2004, nè dalla Legge 431/98, per i motivi di cui sopra) ma co­munque altamente consigliabile per esigen­ze di garanzia e tutela della proprietà per le locazioni di durata oltre i trenta giorni, come vedremo in appresso. La durata può essere an­che solo di pochi giorni (sarà senz'altro questo il caso di locazione per I ‘Expo et similia), così come anche di alcuni mesi (si pensi al caso di affitti stagionali). II contratto ad uso turistico che si avvicina, nello spirito, ad una locazione a carattere alberghiero (pur non essendo paragonabile né all'attività di affittacamere, per la quale è necessaria la licenza, né al Bed & Bre­akfast) non deve essere confuso con il contratto transitorio, previsto dall'art. 5 L. 431/98, ovvero la locazione abitativa per esigenze transitorie delle parti. In questo caso infatti siamo difronte a un contratto molto meno libero. In primo luogo il prezzo della locazione è stabilito dalle parti con riferimento ai canoni previsti dagli Accordi Locali territoriali che i comuni hanno ratificato alla presenza delle organizzazioni sindacali che li hanno siglati. In secondo luogo l‘esigenza di transitorietà dev'essere tra quelle espressamente previste dall'Accordo Locale  di riferimento; in terzo luogo la durata minima è di sei mesi. Se il contratto turistico è stipulato per una durata che non supera i 30 giorni all'interno di un anno  con lo stesso conduttore non è sottoposto all'obbligo di registrazione (in altre parole, scatta l‘obbligo di registrazione se per esempio loco al medesimo conduttore con diversi contratti di 20 giorni ciascuno). E' possi­bile accedere all'opzione della cedolare secca. Ovviamente il reddito deve essere dichiarato ai fini IR- PEF a prescindere
dall'avvenuta registrazione. In conclusione, se vi sono reali esigenze turi­stiche del conduttore da soddisfare, via libera al contratto turistico, molto più agevole nella forma, nel prezzo, nei contenuti, nella durata. L'avvertenza d'obbligo è sempre quella di non mascherare una locazione abitativa "classica"con un contratto turistico. II conduttore, ancorché firmatario del contratto, potrebbe impugnarlo deducendo l’illiceità del patto e chiedendo la riconduzione del rapporto alle forme e ai limiti di cui alla L. 431 /98 (per esem­pio chiedendo un contratto 4+4). Un'ulteriore avvertenza, di non poca importanza, è presta­re sempre attenzione al regolamento di condominio, perché ove esso contenesse clausole (l‘ipotesi non è infrequente) che vietassero la destinazione degli immobili condominiali ad attività di carattere alberghiero o ad esse assimilabili, ci troveremmo di fronte a un serio ostacolo alla possibilità di stipulare il contratto di cui parliamo. In altre parole, se la ratio del divieto condominiale risiede nella volontà dei partecipanti di evitare il "via vai" di persone non facenti parte dei condominio, è evidente che locare ad uso turistico di settimana in settimana contravverrebbe alla norma. ASPPI Milano ha implementato un servizio ad hoc "chiavi in mano" per la gestione integrale della locazione (dalle foto dell’appartamento, alla pubblicazione sui principali siti e motori di ricerca, all’assistenza alla stipula e agli incassi, ai servizi accessori di check-in, check-out, pulizia, cambio biancheria, manutenzione, ecc). Le nostre sedi sono sempre a Vostra disposizione per tutti i chiarimenti necessari.