Expo e contratti turistici: un'occasione per ripensare la locazione abitativa

n. 3 - 2015 — PIETRA su PIETRA
Abitare
Expo e contratti turistici: un'occasione per ripensare la locazione abitativa .

la manifestazione EXPO che si avvia al termine ha registrato, insieme con la cospicua affluenza di visita-tori, la richiesta di alloggi privati per locazioni brevi. A questa richiesta ASPPI ha risposto fornendo (su Milano e comuni limitrofi) un servizio dedicato ai propri soci articolato su due tipologie: un servizio "chiavi in mano" con il quale il proprietario affida ad ASPPI tutta la gestione del contratto (a partire dalle fotografie dell'immobile, la predisposizione sui portali web dell'inserzione, il reperimento del conduttore, la transazione commerciale, il check-in e il check-out, le pulizie e il cambio biancheria, la manutenzione, ecc) ed un servizio più leggero che si limita a quelle prestazioni richieste di volta in volta dal socio. Il servizio è molto piaciuto e abbiamo l'intenzione di renderlo permanente: nelle città a forte impatto turistico così come nelle città sede di polo fieristico è sempre più sentita la voglia da un lato del conduttore di avere un'alternativa più como-da rispetto al classico albergo, da un altro del proprietario che non desidera imbarcarsi in locazioni troppo impegnative. I portali web che offrono servizi di questo tipo sono ormai numerosi e ben noti. ASPPI però, a differenza di essi, ha un "plus" costituito dal fatto di essere un organismo vivo, tangibile, a contatto di-retto con le persone, e dalla consolidata esperienza e affidabilità. ASPPI non si maschera dietro società di servizi con sedi all'estero, ha sedi fisiche ove ciascuno può recarsi ogni qual volta lo ritenga e chiedere e ottenere tutte le informazioni di cui necessita. La trasparenza e l'organizzazione di chi opera nel campo tutti i giorni costituiscono da sempre il nostro biglietto da visita. Ora, nei numeri precedenti della rivista abbiamo provato a fornire un quadro delle locazioni a carattere turistico. Qui
di Silvio Scarsi
intendiamo fornire un una sorta di documento di sintesi, prendendo il via proprio dall'esperienza fieristica di EXPO, accompagnato da una proposta di revisione, o meglio di aggiornamento, della disciplina di cui al nostro ordinamento giuridico in tema di locazioni. Sappiamo infatti che la locazione turisti-ca non ha ancora trovato una disciplina organica. Il codice civile si limita a dettar-ne i contorni, nel mezzo ci sono provvedimenti regionali, non necessariamente uniformi, uniti alla prassi che prova, non riuscendovi, a colmare i vuoti normativi. Oggi i proprietari di immobili che intendono concedere in locazione un alloggio si trovano di fronte ad una serie di problemi • l'assoluta incertezza circa i tempi di rilascio dell'immobile da parte del conduttore, non solo in caso di morosità (ciò che è più grave) ma anche in caso di finita locazione (ormai siamo a tempi di attesa di oltre un anno dopo l'ordinanza di convalida) • la difficoltà, quando non l'impossibilità, di recuperare il proprio credito per canoni e spese non pagati e per danni (in questo, il pur meritevole intervento legislativo circa il fondo sociale per l'affitto e per la morosità incolpevole non ha dato i risultati sperati) • la quasi impossibilità di ottenere idonei strumenti di garanzia • uno schema normativo ancora troppo vincolistico Il quadro normativo di cui alla Legge 431/98, che non smetteremo mai di salutare come una vera e propria Luce dopo gli anni bui dell'equo canone, prevede in-fatti solo 3 tipologie di contratto: • il contratto 4+4 a canone libero • il contratto 3+2 a canone concordato • il contratto transitorio (sempre a canone concordato) con la opportuna precisazione che il contratto transitorio prevede una durata
minima di sei mesi e la necessità, pena la sua invalidità, dell'allegazione dei documenti da parte del conduttore che testimonino la causa della transitorietà. Di fronte a questo quadro, è chiaro che restano escluse dalle tipologie previste dalla legge tutte quelle ipotesi (e sono moltissime) in cui la transitorietà non può essere documentata, così come quelle in cui le parti sono concordi nello stipulare contratti di durata inferiore ai sei mesi. Ecco perché sempre più proprietari cercano soluzioni contrattuali più snelle e meno rischiose. E' evidente che Io stato attuale delle cose non consente di spera-re in una vera e assoluta liberalizzazione delle locazioni (anche se non dobbiamo dimenticarci, come recitava il nostro manifesto dell'ultimo Congresso Nazionale tenutosi a Bologna due anni or sono, che l'Italia riparte se riparte la casa). E' possibile, tuttavia, tentare di intraprendere una strada che conduca sempre più verso una disciplina il meno vincolistica possibile (e ciò, sia per le locazioni abitative, sia per le locazioni commerciali che ancora, dal 1978, soffrono il limite del 6+6). Per dirla in parole più semplici, meno vincoli si mettono al mercato della locazione, più in fretta riparte il mercato della locazione. E non è vero che ciò danneggerebbe i conduttori. Da un lato infatti, spesso e volentieri sono gli stessi inquilini che pretendono contratti brevi, da un altro chi vuole mettere a reddito una seconda casa, magari per pagare un mutuo o avere una seconda entrata che in famiglia non c'è, è ben contento di affittare anche per periodi lunghi. Da un altro punto di vista, non meno importante, una normativa che desse disciplina organica a quelle "zone d'ombra" in cui ancora molti si trovano a vagolare e regolamentasse meglio tutte le locazioni brevi, sarebbe senza dubbio un forte incentivo per fare emergere e dare legittimità piena a tutte quelle situazioni ancora non in chiaro sotto il profilo fiscale, con incremento di gettito per lo Stato. Insomma, con l'EXPO i proprietari che si sono messi in gioco nelle locazioni brevi, hanno capito (e hanno fatto capire a noi) che è il momento di cambiare qualcosa. Noi metteremo in campo le nostre forze. Diamoci una mano tutti insieme.