Decreto rilancio : il testo definitivo 

Il CDM guidato da Conte ha approvato il testo del dl rilancio da 55 miliardi 

Analizziamo tutte le misure del testo definitivo del decreto rilancio approvato mercoledì 13 maggio dal Cdm guidato da Conte per contrastare la crisi economica per il coronavirus e in attesa della pubblicazione del testo del decreto rilancio in Gazzetta Ufficiale. Una manovra bis da 55 miliardi per l'Italia è l'ex decreto maggio 2020 che contiene le ultime novità quali l'ecobonus, l'ampliamento dei giorni di permesso per la legge 104, gli aiuti a fondo perduto per le imprese o quelli per il turismo.

Decreto rilancio, taglio Irap e aiuti a fondo perduto per le imprese

Nell'ex decreto maggio, ora decreto aprile, un capitolo importante è rappresentato dalle misure a favore delle imprese. In primis troviamo un taglio dell'Irap, con la cancellazione della rata di giugno (saldo e acconto) che riguarderà tutte le imprese fino a 250 milioni di fatturato e i lavoratori autonomi con un corrispondente volume di fatturato.

Per quanto riguarda gli aiuti a fondo perduto per le piccole imprese fino a 5 milioni di fatturato, nel testo definitivo del decreto rilancio troviamo un indennizzo proporzionale alle perdite di fatturato subite ad aprile 2020 rispetto allo stesso mese del 2019. 

Bollette più leggere nell'ex decreto maggio, ora decreto rilancio, a favore di piccole e medie imprese per tre mesi, grazie a una rimodulazione delle componenti fisse della bolletta. Un taglio che vale 600 milioni.

Nel testo approvato dal Consiglio dei Ministri guidato da Conte c'è anche un doppio meccanismo di sostegno pubblico alle imprese. Per quelle sopra i 50 milioni di euro, il testo del decreto rilancio prevede che l'operazione sarà attuata attraverso "Patrimonio destinato" di Cassa Depositi e Prestiti, per le imprese da 10 a 50 milioni dovrebbe applicarsi il meccanismo del "Pari Passu" che prevede una ricapitalizzazione con fondi anche statali.

Aiuti alle famiglie nel decreto rilancio

Il nuovo decreto di maggio contiene aiuti importanti per le famiglie.  In primis c'è un raddoppiamento del bonus baby sitter (che passa dai 600 ai 1200 euro e fino a 2000 euro per sanitari e forze dell'ordine) che si potrà usare anche per pagare i centri estivi. In alternativa si potranno usare i congedi parentali fino a 30 giorni per genitori lavoratori dipendenti del privato con età non superiore a 12 anni con una retribuzione pari al 50%.

Nel testo definitivo del decreto rilancio contro il coronavirus, atteso in Gazzetta Ufficiale, anche il capitolo smart working. Fino a quando dura l'emergenza, i genitori di figli fino a 14 anni potranno proseguire con lo smart working. Per quanto riguarda la legge 104 a maggio e giugno si ampliano i giorni di permesso per chi ha persone con discapacità all'interno del nucleo famigliare. 

Nel dl rilancio tra le misure la sospensione dei versamenti fino al 16 settembre per le ritenute dell'Iva, dei contributi sospesi a marzo, aprile e maggio per le imprese che hanno subito cali del fatturato. Sospensione anche dei pignoramenti su stipendi, salari e pensioni effettuati dall'agente della riscossione fino al 31 agosto. Sospensione dei pagamenti per avvisi bonari e avvisi di accertamento fino al 16 settembre.

Viene approvato anche il reddito di emergenza per quelle categorie lasciate fuori dagli altri aiuti per l'emergenza coronavirus nel decreto rilancio approvato dal governo Conte per tutelare quei lavoratori esclusi dagli attuali sussidi. Nel testo del decreto rilancio si prevede una erogazione in due quote con una somma che oscilla dai 400 agli 800 euro e con domande da presentare all'Inps entro giugno.

Aiuti al turismo e capitolo bonus

Il capitolo bonus è particolarmente importante nel nuovo decreto di maggio. Per supportare il comparto del turismo nel decreto rilancio nel testo definitivo vengono confermate novità annunciate come il bonus vacanze, ovvero un credito di 500 euro per ogni nucleo familiare con figlio a carico e con isee non superiore a 40mila euro per la fruizione di servizi usufruiti nelle imprese turistico ricettive nostrane.

Per il sostegno al turismo arriva anche la cancellazione della prima rata dell'Imu 2020 per gli alberghi e gli stabilimenti balneari, a patto che proprietario e gestore coincidano. Fino al 31 ottobre non si pagano gli spazi aggiuntivi necessari ai gestori per rispettare il distanziamento sociale.

Nel dl rilancio atteso in gazzetta ufficiale spazio anche ai bonus bicicletta, con incentivi per l'acquisto di biciclette o monopattini. Previste riduzioni anche per l'abbonamento per il trasporto locale.

Lavoratori stagionali, dipendenti e fragili

Misure a favore di lavoratori stagionali, dipendi e fragili nel decreto rilancio. A colf e badanti nel decreto del 13 maggio 2020 con uno o più contratti di lavoro è riconosciuta un'indennità mensile di 500 euro, sempre e quando non convivano con il datore di lavoro e non abbiano beneficiato di altre indennità. Per i lavoratori domestici, come anche per i braccianti, via libera alle regolarizzazione, con uno scudo per chi presenta l'istanza sempre e quando non sia stato condannato in via anche non definitiva per reati di favoreggiamento all'immigrazione, sfruttamento della prostituzione o lavoro minorile.

Nel nuovo decreto di maggio 2020 si accorceranno i tempi per la Cig (altre 9 settimane) e anche per la casseintegrazione in deroga, che non passerà più dalle Regioni ma direttamente dall'Inps. L'istituto di previdenza sociale in 15 giorni dalla domanda erogherà un anticipo del 40% dell'assegno.

Il bonus 600 euro rimane tale ad aprile nel testo definitivo del dl rilancio. A maggio ci sarà un bonus di 1000 euro per i liberi professionisti titolari di partita Iva che hanno perso almeno il 33% del reddito nel secondo bimestre 2020 rispetto allo stesso periodo del 2019 e per i co.co.co che hanno terminato il rapporto di lavoro.

 Ecobonus nel decreto rilancio 2020

Nel testo definitivo del decreto rilancio 2020, per rilanciare l'edilizia entra il tanto atteso ecobonus al 100%. Si tratta di un superbonus al 110 per cento per i lavori di riqualificazione energetica e antisismica che potrà prendere la forma di uno sconto in fattura. L'ecobonus e il sismabonus al 110 per cento sono ammessi solo nel caso in cui gli interventi finanziati garantiscano un miglioramento di due classi energetiche da dimostrare mediante attestato di prestazione energetica. Nel testo del decreto rilancio che andrà in Gazzetta Ufficiale sul capitolo seconde case ci potrebbe essere delle novità.

Testo decreto rilancio in Gazzetta Ufficiale, quando?

Il testo del decreto rilancio è atteso in Gazzetta Ufficiale. A mancare ancora è un passaggio fondamentale: la bollinatura da parte della Ragioneria generale dello Stato. Sembra che uno dei punti più controversi riguarda il blocco dei licenziamenti nell'ex decreto maggio: il decreto cura Italia sospendeva i licenziamenti per 60 giorni, il decreto rilancio estende la sospensione per altri tre mesi. Ma i primi 60 giorni sono scaduti venerdì 15 maggio, quindi teoricamente fino alla pubblicazione del testo del decreto rilancio in Gazzetta Ufficiale le imprese potrebbero licenziare.

Si può affittare un ufficio come abitazione?

Se l’uso dell’appartamento è diverso rispetto alla categoria catastale si rischiano serie sanzioni fiscali, ma non penali.

Sei proprietario di un immobile accatastato a uso ufficio che, da diverso tempo, è vuoto e inutilizzato non avendo sino ad oggi trovato alcun interessato all’affitto. Secondo l’agenzia immobiliare, le ragioni dello scarso appeal sono probabilmente collegate alla dimensione e alla collocazione geografica, poco appetibile per un uso professionale. Più facile sarebbe trovare un inquilino qualora l’appartamento venisse adibito a casa privata. Ma lo puoi fare? Si può affittare un ufficio come abitazione? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

La medesima questione potrebbe porsi anche in senso inverso: si può affittare un’abitazione come ufficio? Cosa rischieresti se, un giorno, la polizia municipale dovesse accorgersi che, al posto di un negozio o di uno studio di avvocati o commercialisti, nell’appartamento vi vive una famiglia? 

Cerchiamo di fare il punto della situazione tenendo conto che la soluzione che prospetteremo qui di seguito vale per entrambi i casi ossia: affittare un ufficio come abitazione oppure affittare una abitazione come ufficio.

Ma procediamo con ordine.

Accatastamento: è vincolante?

Il contratto di affitto, come noto, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate a cura del locatore, entro 30 giorni dalla sottoscrizione (la giurisprudenza oggi ammette anche una registrazione tardiva con effetto retroattivo e sanante). 

Questo adempimento si svolge ormai in forma telematica.

Il contratto di locazione non registrato è inesistente: non esplica cioè i suoi tipici effetti. Con la conseguenza che il locatore potrà sciogliere in qualsiasi momento il contratto, obbligando l’inquilino ad andare via, ma non potendo a tal fine usare la normale – e più rapida – procedura di sfratto. Allo stesso modo, l’inquino potrebbe anche smettere di pagare i canoni concordati, non essendo obbligato alle clausole contrattuali; in tal caso il locatore potrà esigere comunque una indennità per l’occupazione. Inoltre, in caso di recesso, non è dovuto il preavviso.

Quando si registra il contratto di affitto è obbligatorio indicare i dati catastali dell’immobile [1]. È sulla base infatti di tali indicazioni che viene calcolata l’imposta di registro dovuta per la registrazione nonché la successiva imposta sui rifiuti (la Tari) che verserà il proprietario. 

Chi indica una categoria catastale diversa da quella reale, quindi, commette un’evasione fiscale, non già un reato. 

Le conseguenze per chi non indica la destinazione catastale dell’immobile all’atto della registrazione dell’affitto sono:

• il recupero a tassazione dell’imposta effettivamente dovuta;
• una sanzione da un minimo del 120 a un massimo del 240% dell’imposta dovuta.

Si può affittare un ufficio come appartamento?

La legge non vieta espressamente di utilizzare un ufficio ad uso appartamento e viceversa, ma a questa soluzione si arriva ugualmente in via interpretativa dalle norme che abbiamo appena citato [1]. In particolare, un diverso uso di un immobile rispetto alla categoria catastale indicata nel contratto è equiparato all’omessa indicazione della categoria catastale. Dunque le sanzioni sono le medesime che abbiamo visto sopra:

• verrà innanzitutto richiesta la differenza delle imposte non versate dal proprietario. Come noto, infatti, l’Imu e la Tari sono calcolate sulla base dell’uso dell’immobile. Si tenga tuttavia presente che il recupero dell’imposta può spingersi solo agli ultimi 5 anni, oltre i quali invece si forma la prescrizione;
• l’importo dovuto a titolo di differenza d’imposta viene maggiorato di una sanzione che va da un minimo del 120% a un massimo del 240%.

Si tratta, insomma, di un costo assai rilevante per il contribuente che ha sfruttato l’immobile per un uso diverso da quello dichiarato.

Dunque, la destinazione catastale è vincolante. Pertanto, non è possibile affittare l’immobile per un uso differente rispetto a quello riportato nel contratto stesso. Né è possibile indicare falsamente nel contratto di locazione una categoria catastale differente da quella effettiva. 

 

E se l’inquino destina l’ufficio a uso abitazione senza dire nulla? 

Cosa potrebbe succedere se il locatore, affidando l’immobile secondo la sua effettiva destinazione, e quindi nel rispetto della legge, dovesse scoprire che l’inquilino lo ha invece destinato a un uso diverso (quindi usando l’ufficio come abitazione privata)?

In tale ipotesi si verificherebbe una violazione delle norme contrattuali che garantirebbero al locatore di richiedere lo sfratto.

Come affittare un ufficio a uso abitativo

L’unico modo per affittare un ufficio a uso abitativo è cambiare la destinazione d’uso. In altre parole il locatore, prima di sottoscrivere il contratto, dovrà eseguire una variazione catastale. Infine, dovrà essere indicata la nuova categoria catastale nel contratto di locazione.  

note

[1] Art. 19 DL n. 78/2010: «la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni o proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili.

La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131».

Articolo visto Su " La Legge è uguale per tutti"

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Affitti: cosa sta cambiando con il Coronavirus

Il mercato delle locazioni di case e negozi è in trasformazione: canoni e tipo di contratti si stanno modificando, mentre i provvedimenti del Governo tardano ad arrivare. 

Il mercato degli affitti, che comprende le locazioni abitative e quelle commerciali, ha subito grossi contraccolpi durante l’emergenza Coronavirus. Adesso lo scenario sta cambiando e si intravedono nuove tendenze, perché i fattori economici in gioco sono diversi e i movimenti del mercato si stanno manifestando a prescindere dagli interventi sinora annunciati, ma non ancora varati, dal Governo.
In un recente report, il Centro studi di Tecnocasa mette in evidenza che i canoni di locazione nelle grandi città erano in aumento nel secondo semestre 2019 rispetto al primo periodo dell’anno: +2,9% per i monolocali, +3,1% per bilocali e trilocali. Le realtà con l’aumento più importante sono state Bologna e Milano.

La discesa dei canoni di locazione

Ma ora la pandemia di Coronavirus potrebbe provocare diversi effetti sul trend delle locazioni. Il principale e più visibile è il calmieramento dei canoni, che avverrà “soprattutto se la crisi economica dovesse intaccare in modo importante i redditi delle persone che chiederebbero una revisione al ribasso”, sottolinea all’Adnkronos il Centro studi di Tecnocasa.
C’è da considerare che dal 2009 ad oggi i canoni di locazione si sono quasi riportati ai livelli pre-crisi, recuperando quanto avevano perso durante quest’ultima. Adesso il Coronavirus rimette in gioco tutte le dinamiche dei prezzi di affitto delle case e dei negozi.

Meno proprietari, più inquilini

Per Tecnocasa “il mercato della casa, ed in questo caso quello degli affitti, mette in luce dei risultati che rispecchiano i cambiamenti in atto nella società: sempre più persone (soprattutto giovani) scelgono volutamente la locazione per essere più liberi di cambiare e in molti casi perché non possono accedere al credito. Infatti, è elevata la percentuale di chi opta per la locazione come scelta abitativa (64,7%)”.

Il boom dei contratti a canone concordato

Così aumentano gli italiani che per vari motivi prendono casa in locazione anziché acquistarla. E cresce il numero dei contratti a canone concordato, che secondo l’indagine di Tecnocasa “rappresenta il 30%. La percentuale più elevata si registra a Genova (79,4%). Interessante il 61,4% rilevato a Roma, dove questa tipologia contrattuale è in aumento. Al capoluogo lombardo, invece, spetta la percentuale più alta di chi ricorre al canone libero (77,3%)”.

Più case in affitto

Un altro effetto della pandemia, oltre al calmieramento dei canoni di locazione, potrebbe riguardare l’incremento dell’offerta: “essendo stato colpito in particolare il segmento turistico, chi aveva comprato per mettere a reddito con affitti brevi potrebbe decidere di immettere questi immobili sul segmento residenziale, con il conseguente aumento di offerta, in particolare in quelle città e in quelle aree in cui il mercato delle locazioni turistiche era saturo”, spiega Tecnocasa.

Bonus affitti e rimborso canoni per imprese e negozi

Sul fronte delle misure che il Governo si accinge a varare con il Decreto Rilancio, intanto è in arrivo “il ristoro integrale del costo sopportato per tre mesi per l’affitto di tutte le imprese, di qualsiasi natura e dimensioni, che abbiano subito un calo del fatturato”, ha annunciato il ministro dell’Economia Roberto Gualtieri.
Il Decreto Rilancio dovrebbe contenere anche il bonus affitti, un credito d’imposta del 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione di immobili a uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo. Spetterà, stando all’ultima bozza, ai soggetti con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente. Solo alle strutture alberghiere, si legge, il credito di imposta spetta “indipendentemente dal volume di affari registrato nell’anno”.
La percentuale del credito riconosciuto scende invece 30% dei canoni in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.
Condizione necessaria per fruire delle agevolazioni è che i soggetti locatari abbiano subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% nel mese di aprile 2020 rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.

Articolo Visto Su " La Legge Per tutti" 

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