Casa e sapere

Si può affittare un ufficio come abitazione?

Se l’uso dell’appartamento è diverso rispetto alla categoria catastale si rischiano serie sanzioni fiscali, ma non penali.

Sei proprietario di un immobile accatastato a uso ufficio che, da diverso tempo, è vuoto e inutilizzato non avendo sino ad oggi trovato alcun interessato all’affitto. Secondo l’agenzia immobiliare, le ragioni dello scarso appeal sono probabilmente collegate alla dimensione e alla collocazione geografica, poco appetibile per un uso professionale. Più facile sarebbe trovare un inquilino qualora l’appartamento venisse adibito a casa privata. Ma lo puoi fare? Si può affittare un ufficio come abitazione? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

La medesima questione potrebbe porsi anche in senso inverso: si può affittare un’abitazione come ufficio? Cosa rischieresti se, un giorno, la polizia municipale dovesse accorgersi che, al posto di un negozio o di uno studio di avvocati o commercialisti, nell’appartamento vi vive una famiglia? 

Cerchiamo di fare il punto della situazione tenendo conto che la soluzione che prospetteremo qui di seguito vale per entrambi i casi ossia: affittare un ufficio come abitazione oppure affittare una abitazione come ufficio.

Ma procediamo con ordine.

Accatastamento: è vincolante?

Il contratto di affitto, come noto, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate a cura del locatore, entro 30 giorni dalla sottoscrizione (la giurisprudenza oggi ammette anche una registrazione tardiva con effetto retroattivo e sanante). 

Questo adempimento si svolge ormai in forma telematica.

Il contratto di locazione non registrato è inesistente: non esplica cioè i suoi tipici effetti. Con la conseguenza che il locatore potrà sciogliere in qualsiasi momento il contratto, obbligando l’inquilino ad andare via, ma non potendo a tal fine usare la normale – e più rapida – procedura di sfratto. Allo stesso modo, l’inquino potrebbe anche smettere di pagare i canoni concordati, non essendo obbligato alle clausole contrattuali; in tal caso il locatore potrà esigere comunque una indennità per l’occupazione. Inoltre, in caso di recesso, non è dovuto il preavviso.

Quando si registra il contratto di affitto è obbligatorio indicare i dati catastali dell’immobile [1]. È sulla base infatti di tali indicazioni che viene calcolata l’imposta di registro dovuta per la registrazione nonché la successiva imposta sui rifiuti (la Tari) che verserà il proprietario. 

Chi indica una categoria catastale diversa da quella reale, quindi, commette un’evasione fiscale, non già un reato. 

Le conseguenze per chi non indica la destinazione catastale dell’immobile all’atto della registrazione dell’affitto sono:

• il recupero a tassazione dell’imposta effettivamente dovuta;
• una sanzione da un minimo del 120 a un massimo del 240% dell’imposta dovuta.

Si può affittare un ufficio come appartamento?

La legge non vieta espressamente di utilizzare un ufficio ad uso appartamento e viceversa, ma a questa soluzione si arriva ugualmente in via interpretativa dalle norme che abbiamo appena citato [1]. In particolare, un diverso uso di un immobile rispetto alla categoria catastale indicata nel contratto è equiparato all’omessa indicazione della categoria catastale. Dunque le sanzioni sono le medesime che abbiamo visto sopra:

• verrà innanzitutto richiesta la differenza delle imposte non versate dal proprietario. Come noto, infatti, l’Imu e la Tari sono calcolate sulla base dell’uso dell’immobile. Si tenga tuttavia presente che il recupero dell’imposta può spingersi solo agli ultimi 5 anni, oltre i quali invece si forma la prescrizione;
• l’importo dovuto a titolo di differenza d’imposta viene maggiorato di una sanzione che va da un minimo del 120% a un massimo del 240%.

Si tratta, insomma, di un costo assai rilevante per il contribuente che ha sfruttato l’immobile per un uso diverso da quello dichiarato.

Dunque, la destinazione catastale è vincolante. Pertanto, non è possibile affittare l’immobile per un uso differente rispetto a quello riportato nel contratto stesso. Né è possibile indicare falsamente nel contratto di locazione una categoria catastale differente da quella effettiva. 

 

E se l’inquino destina l’ufficio a uso abitazione senza dire nulla? 

Cosa potrebbe succedere se il locatore, affidando l’immobile secondo la sua effettiva destinazione, e quindi nel rispetto della legge, dovesse scoprire che l’inquilino lo ha invece destinato a un uso diverso (quindi usando l’ufficio come abitazione privata)?

In tale ipotesi si verificherebbe una violazione delle norme contrattuali che garantirebbero al locatore di richiedere lo sfratto.

Come affittare un ufficio a uso abitativo

L’unico modo per affittare un ufficio a uso abitativo è cambiare la destinazione d’uso. In altre parole il locatore, prima di sottoscrivere il contratto, dovrà eseguire una variazione catastale. Infine, dovrà essere indicata la nuova categoria catastale nel contratto di locazione.  

note

[1] Art. 19 DL n. 78/2010: «la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni o proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili.

La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131».

Articolo visto Su " La Legge è uguale per tutti"

Agenzia Immobiliare Farini

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