Esenzione della seconda rata dell'Imu 2020 anche per i proprietari di cinema e teatri

Non solo alberghi. Via libera all'esenzione della seconda rata dell'Imu 2020 per cinema e teatri. Ma anche discoteche, night club e simili. I gestori devono però coincidere con i proprietari.

Poi, per gli anni 2021 e 2022, esenzione totale per cinema e teatri e proroga a tutto il 2020 dell'esenzione da Tosap/Cosap delle imprese di pubblico servizio. A stabilirlo il decreto agosto.

Ma vediamo, nel dettaglio come indicato dal Sole 24 Ore, a chi spetta l'esenzione della seconda rata dell'Imu 2020:

• immobili adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali nonché immobili degli stabilimenti termali;

• immobili della categoria catastale D/2 (alberghi e pensioni), immobili degli agriturismo, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case ed appartamenti pervacanze, dei bed & breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i proprietari coincidano con i gestori;

• immobili rientranti nella categoria catastale D in uso da parte di imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell'ambito di eventi fieristici o manifestazioni;

• immobili di categoria catastale D/3 destinati a spettacoli cinematografici e teatrali e le unità destinate a discoteche, sale da ballo, night-club e simili, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate. 

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

 La casa sarà la vera protagonista della ripresa

Nell’ultima settimana di lockdown indicatori in aumento sia per le vendite che per gli affitti.Torna a crescere la domanda nel mercato residenziale nell’ultima settimana prima dell’allentamento del lockdown, sia per le abitazioni in vendita che per quelle in affitto. A stabilirlo è idealista/data, divisione elaborazione dati del mercato immobiliare, che ha monitorato l’impatto della crisi sanitaria nel settore residenziale.

Le tabelle riassuntive qui in basso si riferiscono alla prima settimana di maggio e mostrano una situazione in netto miglioramento sul piano della domanda (visualizzazioni e contatti) contando il fatto che le agenzie erano ancora chiuse. In aumento visualizzazioni e contatti, rispettivamente del 2% e del 14% rispetto alla settimana prima, con un ritorno a livelli di 12 mesi fa (4% visualizzazioni; -3% contatti) per la vendita.

Il segmento affitti segna un rimbalzo della domanda ancora più marcato rispetto alla settimana precedente (4% visualizzazioni; 8% contatti), con un incremento addirittura del 27% dei contatti rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.

Se domanda è ritornata a crescere nelle ultime settimane ed è praticamente recuperata è l’offerta che sta registrando un andamento a ribasso nelle settimane dominate dal Covid-19 segnando un -1,5% nella vendita e un -1,4% nell’affitto, nella settimana oggetto di analisi, mentre a livello annuale il saldo resta positivo sia in vendita (3%) che in affitto (11%).

Prezzi stabili. Al momento non vediamo cambiamenti significativi. I proprietari hanno mantenuto i prezzi invariati in questo periodo. Una sorta di pausa di riflessione per capire come evolverà la crisi e quale impatto avrà sull'economia delle famiglie.

In conclusione c’è molta domanda accumulata durante tutta la fase di lockdown che attende di di essere soddisfatta da prodotti adatti alle nuove esigenze abitative degli italiani nell’era Covid-19.

Per Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: "Sarà un mercato nuovo sia sulla locazione che sulla vendita, che si riaprirà all'insegna di margini di negoziabilità maggiori".

“Durante la quarantena abbiamo scoperto la vivibilità delle case - prosegue De Tommaso -, e quindi ci sarà una ricerca ulteriore di abitazioni più consone alla nuova modalità di vita e di lavoro indotte dal Covid-19. In questo periodo molti italiani hanno capito che la casa in cui vivono non è più adatta alle loro esigenze attuali dal momento che, d’ora in avanti buona parte del nostro tempo lo spenderemo in casa, passeremo le nostre serate a cucinare insieme più che al ristorante, e il salotto diventerà il luogo dell’intrattenimento familiare più del cinema. Insomma: la priorità sarà l’abitazione quale spazio dove stare bene possibilmente con uno spazio all'aperto, in caso di nuovo lockdown. Per tutte queste ragioni casa potrebbe essere la vera protagonista della ripresa”.

Mercato residenziale vendita (Dati provinciali)

Questo il livello di “allerta immobiliare” nelle settimane del Covid-19. Come si può vedere la situazione attuale si è praticamente normalizzata in tutte le zone d’Italia rispetto al momento di massima allerta registratosi nel corso della prima settimana di Aprile. L’allerta massima, colorate in rosso, è legata a un calo della domanda di oltre il 30%.

Mercato residenziale affitto (Dati provinciali)

Questo il livello di “allerta immobiliare” nelle settimane del Covid-19. Come si può vedere la situazione attuale si è praticamente normalizzata in tutte le zone d’Italia rispetto al momento di massima allerta registratosi nel corso della terza settimana di Marzo. L’allerta massima, colorate in rosso, è legata a un calo della domanda di oltre il 30%.

come diventare proprietari di casa

Tanti modi per diventare proprietari di casa.

Prendere in affitto una casa o comprarla?Questo il principale dilemma per chi non sa cosa scegliere e vuole conoscere i vantaggi di una soluzione rispetto all’altra. Le valutazioni principali riguardano le questioni economiche: chi sceglie di acquistare spesso si pone il dubbio di avere la sufficiente liquidità per farlo. Nella gran parte dei casi dovrà ricorrere alla banca per accendere un mutuo, procedura che fino a qualche anno fa appariva semplice ma oggi risulta un po’ più complessa. Nonostante ciò le condizioni di oggi sono più vantaggiose rispetto al passato. Alla semplice erogazione del mutuo, infatti, si affiancano altre forme più complesse e convenienti, come ad esempio l’accollo del mutuo.

Le statistiche continuano a confermare la peculiarità italiana che ci vuole propensi ad acquistare (o meglio sognare di acquistare) la casa in cui si vive. Il problema sorge quando il desiderio/sogno incontra la realtà e i due devono fare i conti: quasi il 40% delle famiglie che dichiarano di avere intenzione di accendere un mutuo per acquistare una casa ha un reddito netto più basso di 1.800 euro al mese.

Per questo motivo e per la minore disponibilità delle banche a “rischiare” di concedere un mutuo (cosa che aveva messo in crisi il settore), l’erogazione di mutui continua ad essere molto bassa rispetto al numero di persone che fanno richiesta. Per questo si cercano altre strade che possano agevolare l’incontro tra domanda e offerta e sostenere il mercato.
Tra queste forme particolari di erogazioni del mutuo risulta di indubbia convenienza e di particolare interesse l’accollo del mutuo.

Cos’è l’accollo del mutuo?

L’accollo del mutuo funziona come un subentro, quindi con la classica formula di una sostituzione: uno prende il posto di qualcun altro. In questo caso parliamo di sostituirsi al titolare del mutuo in corso in tutte le sue obbligazioni.

Come funziona l’accollo del mutuo?

Previsto e regolato dall’articolo 1273 del codice civile, l’accollo si concretizza in corrispondenza del rogito, al momento dell’acquisto, davanti al notaio. Diciamo che oltre nella proprietà del bene, l’accollante subentra anche nel pagamento alla banca delle rate del mutuo (definita accollataria) e in tutte le altre pattuizioni stipulate dal precedente titolare (definito accollato).

Esistono diversi tipi di accollo?

Proprio come nel caso di subentro nell’attività per i contratti ad uso diverso dall’abitativo.

Esistono due tipi di accollo:
• L’accollo cumulativo in cui l’accollato rimane legato e quindi responsabile (in seconda battuta) nei confronti della banca nel caso in cui il nuovo titolare non paghi;
• L’accollo liberatorio: in questo caso l’accollato è del tutto svincolato dal debito e può considerare chiusa la sua posizione.

Vantaggi?

Per chi subentra nel mutuo in essere il vantaggio consiste soprattutto nel risparmio delle spese per l’apertura di un nuovo mutuo (perizie, istruttorie, spese notarili ecc.) mentre per chi cede il mutuo un grosso beneficio è rappresentato dal risparmio delle spese per l’estinzione anticipata del mutuo e la relativa cancellazione dell’ipoteca.
Inoltre con l’accollo è possibile ricevere il benestare della banca, la quale difficilmente si opporrà, potendo continuare a garantirsi le rate del mutuo.

Occhio a!

Ci sono alcuni aspetti da valutare attentamente prima di decidere di accollarsi il mutuo. Ve ne riportiamo i principali:
• Accertarsi che chi vi passa il mutuo sia in regola con il pagamento della rate del mutuo;
• Verificare il tipo di mutuo che è stato stipulato: tassi di interesse, spese, ecc...
• Controllare che la banca sia disponibile ad applicare le stesse condizioni che valevano per il precedente contraente.

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Le tasse sui canoni non percepiti per gli immobili ad uso diverso da quello abitativo

 Le tasse sui canoni non percepiti per gli immobili ad uso diverso da quello abitativo

 Riteniamo utile e interessante per i nostri lettori riprendere l'argomento già ottimamente affrontato nell'ultimo numero di Pietra su pietra da Angelo del Vescovo, cioè quello della tassazione dei canoni di locazione per gli immobili ad uso diverso dall'abitativo (negozi, capannoni e simili), anche in caso di mancata percezione degli affitti.

Questo infatti è un argomento molto importante (e assai spinoso) per i proprietari di immobili ad uso commerciale, e lo sarà fino a quando non verrà approvata una norma di legge analoga a quella ora vigente per gli usi abitativi (art. 8, comma 5, L, 431 /'98), la quale (modificando l'art.23 D.P.R 22.12.1986 N.917) prevede l'esonero dalla tassazione dei canoni non percepiti in caso di emissione del provvedimento di convalidità di sfratto. Ma fino a quando non otterremo, cosa che chiediamo da sempre e non ci stancheremo mai di chiedere, l'estensione anche agli usi non abitativi di tale sgravio, è necessario trovare soluzioni alternative per ottenere un analogo risultato. Nell'articolo succitato Del Vescovo richiama alcune sentenze emesse recentemente da diverse Commissioni tributarie provinciali (Latina, Bergamo e Reggio Emilia), favorevoli ai proprietari. Ad esse possiamo aggiungere l'altrettanto recente sentenza della Commissione tributaria provinciale di Brescia (sez. V 4.04.2014 n. 365). Ma cosa dicono, in soldoni, queste sentenze? In buona sostanza dicono che il contribuente non è tenuto a dichiarare i canoni non percepiti una volta che si è verificata la risoluzione del contratto. E ciò, non solo nel caso in cui la risoluzione sia stata dichiarata da un Tribunale, ma anche nel caso in cui la risoluzione si sia verifi­cata di diritto. Queste sentenze si basano su un'importante precedente: la senten­za della Corte Costituzionale n. 864 del 26.07.2000, con la quale la Corte era già intervenuta sull'argomento. Pur non avendo effetti vincolanti in quanto sentenza "interpretativa" la sentenza di cui sopra afferma un pnncipio molto importante e tuttora valido: la risoluzione del contratto, per qualsiasi motivo avvenga, comporta che i canoni di locazione non percepiti non vengano tassati (dal momento della riso­luzione) e che la tassazione debba essere fattai sulla base della sola rendita catastale; e inoltre che, anche nel caso gli stessi dovessero essere successivamente percepiti dal locatore, non potranno essere assoggettati a tassazione, avendo essi natura risarcitoria (art.1591 c.c.) e non reddituale. Scrive infatti la Corte: "il riferimento al canone di locazione (anzichè alla rendita catastale) (ai fini della tassazione n.d.r.) potrà operare nel tempo solo fin quando risulterà in vita un contratto di locazione e quindi sarà dovuto un canone di locazione in senso tecnico. Quando invece la locazione (rapporto contrattuale) sia cessata per scadenza del termine (art. 1596 c.c.) e il locatore pretenda la restituzione (del bene n.d.r), ovvero quando si sia verificata una qualsiasi causa di risoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersi della clausola (art.1456 c.c.), o di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.), tale riferimento al reddito locativo non sarà piu praticabile, tornando in vigore la regola generale (cioè quella della rendita catastale n.d.r.)" II giudice costituzionale suggerisce quindi al locatore, in caso di morosità, di risolvere il contratto di locazione comunicando al conduttore di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa prevista nel contratto in caso di inadempimento dell'inquilino, ai sensi dell'art.1456 del codice civile, oppure una diffida ad adempiere ai sensi dell'art.1454 c.c.; ciò indipendentemente dal fatto che sia stata intrapresa o meno un'azione giudiziale volta alla convalida di sfratto o alla risoluzione contrattuale per inadempienza del conduttore. Tale risolu­zione "immediata" permetterebbe di chiu-

dere subito il contratto presso I'Agenzia delle Entrate, con le conseguenze fiscali di cui sopra.

Scrive infatti la Corte che, in tal modo, "tale evento risolutorio di chiusura del contratto presso l'Agenzia delle Entrate n.d.r.)... può concretarsi, seppure per i profili strettamente fiscali, anche attraverso una dichiarazione unilaterale".

Alla luce di queste precisazioni, appare dunque fondamentale inserire nei contratti di locazione la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. in caso di morosi­tà del conduttore, precisando esattamen- te il numero di canoni non corrisposti e/o gli oneri accessori non versati che determinano l'inadempimento del conduttore. Altrettanto fondamentale è comunicare subito al conduttore inadempiente la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa. Tale dichiarazione può essere inserita anche nell'atto di intimazione di sfratto, nel qual caso gli ef­fetti risolutori di cui sopra si verificheranno al momento del ricevimento dell'atto da parte del conduttore. Dopodichè provvedere alla chiusura del contratto presso l'A­genzia delle Entrate. Qualora il contratto di locazione, già in essere, non contenga la clausola risolutiva espressa per il caso di morosità, il locatore potrà provocare la ri­soluzione contrattuale inviando al condut­tore moroso una diffida ad adempiere ai sensi dell'art.1454 c.c.Trascorso inutilmente il termine per l'adempimento indicato nellalIettera di diffida, si potra procedere alla chiusura del contratto presso I'ufficio del registro.