Come stipulare un contratto di usufrutto, dalla redazione ai limiti di durata

L’usufrutto è un diritto reale di godimento di beni altrui con il quale a un soggetto (usufruttuario) viene riconosciuto il diritto di utilizzare il bene di proprietà di altro soggetto e di godere dei benefici che ne derivano. Vediamo come stipulare un contratto di usufrutto.

Se riguarda beni immobili, il contratto di usufrutto deve essere necessariamente scritto (Art. 1350, n.2 del Codice civile). E’ nullo l’accordo verbale. Il contratto di usufrutto per beni immobili deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Per i medesimi atti, costitutivi di usufrutto su beni immobili, occorre osservare l’onere della trascrizione presso i pubblici registri immobiliari, per rendere opponibile il contratto a terzi (Art. 2643, n.2 cod. civile). Per i beni immobili una scrittura privata non autenticata avrebbe valore solo tra le parti, non essendo trascrivibile e, quindi, conoscibile a terzi.

Il legislatore ha disciplinato i limiti di durata del diritto di usufrutto. Nel dettaglio, è stato previsto un limite di durata a seconda della natura giuridica dell’usufruttuario (Art. 979 del Codice civile): se persona fisica, l’usufrutto non potrà durare oltre la vita dell’usufruttuario; se persona giuridica, l’usufrutto potrà avere una durata massima di trent’anni.

L’usufrutto si estingue:

• per conclusione naturale del contratto stipulato;
• per prescrizione per effetto del non uso durato per venti anni;
• per la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona;
• per il totale perimento della cosa su cui è costituito;
• per morte o rinuncia dell’usufruttuario;
• per abuso del diritto da parte dell’usufruttuario, come nei casi di alienazione del bene, oppure di suo deterioramento o perimento per mancanza di ordinarie riparazioni.

Fonte: "idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

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Sismabonus: quadro sintetico degli incentivi per l'edilizia esistente.

Sismabonus: quadro sintetico degli incentivi per l'edilizia esistente.

 

Sismabonus

L'introduzione di strumenti come il Sismabonus e la Classificazione del Rischio Sismico hanno come obiettivo la sensibilizzazione dell'opinione pubblica sul tema del rischio sismico avviata dal governo con la Legge di Stabilità 2017 e la conseguente messa in sicurezza delle strutture.
Il Sismabonus inoltre da quest'anno è legato agli incentivi dell'Ecobonus sui condomini con la finalità, comune alle numerose forme di incentivo previste dallo Stato, di riqualificare l'edilizia esistente.

Il Sismabonus può avere un impatto concreto sul mercato immobiliare: sono circa 6.000 i comuni italiani dove è possibile utilizzare gli incentivi previsti.

Inoltre l'applicazione sistematica della classificazione permette di definire una mappatura sia comunale che nazionale della sicurezza degli edifici, utile su più piani: la protezione civile, la gestione di finanziamenti o interventi pubblici e la pianificazione urbanistica.

Gli incentivi del Sismabonus

Nel nostro caso si parte da un vantaggio inverso: si richiede di realizzare un intervento su una struttura; la Norma prescrive di eseguire l'adeguamento sismico dell'intero edificio, ma il professionista dimostra che l'intervento migliora anche la risposta alle azioni sismiche della costruzione rispetto allo stato di fatto.

Oltre ad aver dunque risposto alla richiesta di sopraelevare l'edificio, si è riusciti a contenere i costi complessivi dell'opera grazie ai vantaggi del Sismabonus: per un tetto massimo di spesa pari a 96000 euro, il committente accede a detrazioni fiscali pari all'80% della spesa sostenuta per la realizzazione degli interventi indicati.

La detrazione fiscale è distribuita sui successivi 5 anni ed è così significativa (80%) per aver migliorato la sicurezza dell'edificio di più di 2 Classi di Rischio Sismico rispetto allo stato di fatto.

Le spese per la sopraelevazione ovviamente non sono contemplate nel calcolo

degli incentivi.

Da "Logical Soft"
Agenzia Farini 
059 454227 
 

Sondaggio abitazioni Bankitalia, nel I trim 2018 nuovo rafforzamento della domanda

Nel I trimestre 2018, secondo la consueta indagine sul mercato delle abitazioni di Bankitalia, si è assistito a un ulteriore rafforzamento della domanda. Secondo i giudizi espressi da oltre 1500 agenzie immobiliari, infatti, è aumentata la stabilità dei prezzi ed è cresciuto il numero dei potenziali acquirenti.

Si attenua la flessione dei prezzi e migliora la domanda

Nel primo trimestre del 2018 si è lievemente ridotta rispetto alla precedente rilevazione la quota di operatori che segnala una diminuzione dei prezzi di vendita (25,4 per cento da 28,0 nello scorso periodo; a fronte di un aumento dell’incidenza di coloro che esprimono giudizi di stabilità dei prezzi.

La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione si è attestata intorno all’80 per cento , in lieve calo rispetto al sondaggio precedente (83,3 per cento), ma le condizioni di domanda continuano a migliorare. Il saldo relativo al numero di potenziali acquirenti è aumentato a 10 punti percentuali (da 6 nella rilevazione di gennaio, soprattutto grazie al rialzo registratosi nelle regioni del Nord.

Il mutuo rimane la principale risorsa

La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario continua a collocarsi intorno all’80 per cento (tav. 6). Il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è salito marginalmente (75,9 per cento da 73,7 nel quarto trimestre;), risultando più elevato nelle aree non metropolitane e non urbane.

Migliori segnali dal mercato delle locazioni

La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile è aumentata rispetto al sondaggio precedente. Il saldo fra giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione è aumentato, pur mantenendosi lievemente negativo (-2,0 punti percentuali da -6,8).

Le valutazioni prospettiche sono rimaste sostanzialmente stabili, con un saldo fra attese di aumento e di riduzione dei canoni nel secondo trimestre dell’anno appena positivo. Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è sceso al 2,6 per cento, dal 3,6 (tav. 8). Il saldo tra le agenzie che indicano incarichi a locare in crescita nel trimestre di riferimento e quelle che hanno riscontrato una diminuzione è migliorato (-2,0 per cento da -7,0).

Buone prospettive sul futuro del mercato

I giudizi degli agenti immobiliari sulle condizioni del proprio mercato di riferimento nel trimestre in corso, misurati dal saldo fra la quota di quelli favorevoli e quelli sfavorevoli, si sono confermati positivi Rimangono positive anche le aspettative circa l’evoluzione a breve del mercato immobiliare nazionale, seppure in misura lievemente inferiore rispetto al trimestre precedente; il saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli si è collocato a 21,5 punti percentuali.

Fonte: "idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

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Ecobonus 2018, i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sulla cessione del credito d'imposta

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 11/E con la quale ha offerto i chiarimenti sulla cessione dell’Ecobonus, vale a dire il credito d’imposta per gli interventi di efficientamento energetico, ulteriormente rafforzato con la legge di Bilancio 2018.

Ecobonus 2018 cessione credito, le possibilità

La circolare n. 11/E chiarisce che i contribuenti possono cedere il credito d’imposta sia ai fornitori che hanno effettuato l’intervento sia ad altri soggetti privati, tra i quali rientrano gli organismi associativi, inclusi consorzi e società consortili, anche se partecipati da soggetti finanziari, ma non in quota maggioritaria e senza detenerne il controllo.

Allo stesso modo, la cessione dell’Ecobonus può avvenire nei confronti delle Energy Service Companies (le cosiddette “Esco”, ovvero società che effettuano interventi per l’efficientamento energetico, accettando un rischio finanziario) e delle Società di Servizi Energetici (Sse) che offrono servizi integrati per la realizzazione e l’eventuale successiva gestione degli interventi di risparmio energetico.

La circolare ribadisce - come prevede la norma - il divieto di cessione diretta a società finanziarie, fatta eccezione per i casi in cui il contribuente cedente sia un soggetto no tax area, unico caso nel quale la legge ammette l’eventuale cessione a banche e intermediari finanziari.

Ecobonus 2018 cessione credito, quante volte

La circolare dell’Agenzia affronta inoltre il tema del numero di cessioni di cui può esser oggetto il credito. Rispetto all’ambito applicativo della norma, l’Agenzia delle Entrate, acquisito il parere della Ragioneria Generale dello Stato per gli impatti della disciplina su debito e deficit pubblico, precisa che la cessione del credito d’imposta deve essere limitata a un solo “passaggio” successivo a quello effettuato dal contribuente titolare del diritto. Inoltre, viene previsto che i “soggetti privati”, ai quali il credito può essere ceduto, devono comunque essere collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione.

Ecobonus 2018 cessione credito, la misura delle detrazioni

La legge di Bilancio 2018 ha introdotto una detrazione maggiorata per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali abbinati a quelli di messa in sicurezza antisismica e a quelli di riqualificazione energetica.

La detrazione spetta nella misura dell’80% per i lavori eseguiti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, se determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore, e dell’85% in caso di passaggio a due classi di rischio inferiori. La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali e si applica su un ammontare massimo di 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari.

Ecobonus 2018 cessione credito, chi può cederlo

Il credito per gli interventi di efficienza energetica può essere ceduto da tutti i contribuenti teoricamente beneficiari della detrazione, anche se non tenuti al versamento dell’imposta; la possibilità di cedere la detrazione, pertanto, riguarda tutti i soggetti che sostengono le spese in questione.

Ecobonus 2018 cessione credito, decorrenza dei 

chiarimenti

Rimangono valide le cessioni dei crediti effettuate sulla base delle indicazioni contenute nel Provvedimento del 28 agosto 2017, se compiute prima della circolare n. 11/E del 18 maggio 2018.

Fonte: "idealista"

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"Quattro direttrici fondamentali spiegano com'è cambiato il rapporto tra gli italiani e l'affitto"

Intervenendo a immonext 2018 (forum sul mercato immobiliare organizzato a Milano) – Silvia Spronelli, ceo di Solo Affitti, ha spiegato in che modo è cambiato il rapporto tra gli italiani e l’affitto e ha analizzato le quattro motivazioni principali che spingono a cercare una casa in locazione.

“Occupandoci di affitti da oltre 20 anni – ha detto Spronelli – abbiamo colto le opportunità di sviluppo del mercato della locazione e abbiamo anche assistito a un cambiamento del rapporto tra gli italiani e l’affitto. Un’evoluzione del mercato che ha accompagnato e sempre più accompagnerà anche l’evoluzione della società. Nell’analizzare questo cambiamento abbiamo individuato quattro direttrici: chi va in affitto va per scelta, chi per forza, chi per relax, chi per soldi”.

Come cambia l’affitto

Il ceo di Solo Affitti ha spiegato che un fenomeno che ha portato gli italiani a cambiare stile di vita e ad avvicinarsi all’affitto è sicuramente la mobilità, una mobilità che negli ultimi 20 anni è cresciuta.

“Gli italiani – ha affermato Spronelli – sono più disponibili oggi a trasferirsi all’interno della Nazione da Comune a Comune, questo porta a scegliere come soluzione l’abitazione in affitto”. Aggiungendo: “Questa mobilità in larga parte è dettata da ragioni di lavoro. L’Eurostat ci dice che se gli italiani sono restii a trasferirsi all’estero per motivi di lavoro, sono invece propensi a trasferirsi sul territorio italiano per cercare un’occupazione. Infatti, il 20% dei giovani disoccupati ha dichiarato di essere disponibile a trasferirsi sul territorio per trovare un’occupazione e un impiego. Se è vero che gli italiani non vogliono andare all’estero, è invece vero che tanti stranieri sono immigrati in Italia e vediamo come negli ultimi 15 anni, con una crescita costante, è quasi quadruplicato il numero di stranieri residenti in Italia. Per queste persone alla ricerca di un’abitazione è naturale cercarla nel mercato dell’affitto anziché in quello dell’acquisto”.

Affitto per scelta

“Un altro fenomeno che ha contribuito in larga misura a incentivare l’interesse degli italiani nei confronti dell’affitto – ha sottolineato il ceo di Solo Affitti – è sicuramente l’evoluzione della famiglia. Una famiglia più liquida, come si suol dire. Oggi la situazione delle famiglie italiane è molto più ricca di sfumature. In questi 20 anni sono le separazioni sono quasi raddoppiate. E così anche l’andamento dei divorzi. Chi esce, a volte anche di tutta fretta, da un matrimonio ed è alla ricerca di un’abitazione si rivolge al mercato dell’affitto”.

E ancora: “Così come crescono le separazioni e i divorzi crescono anche le convivenze. Vediamo come in meno di 20 anni è quasi decuplicato il numero di convivenze. Le coppie si sperimentano sempre di più e per sperimentarsi cercano una soluzione abitativa meno vincolante. Indubbiamente quindi il mercato dell’affitto è il loro mercato di riferimento. Aumentano le convivenze e aumenta anche la condivisione degli immobili, non solo tra studenti, ma anche tra persone già adulte, lavoratori o amici che vanno ad abitare sotto lo stesso tetto per ridurre il budget”.

Affitto per forza

Ma a volte l’affitto è anche una scelta obbligata. E questo è il caso classico della precarietà del lavoro. “Oggi nella nostra società – ha affermato Spronelli – il fenomeno della precarietà ha raggiunto quota 16% della forza lavoro. Si tratta di persone destinate a procrastinare nel tempo l’interesse per l’acquisto della casa. Questo dato tra l’altro è confermato anche dall’accesso al mutuo, che in meno di 5 anni è aumentato di 26 mesi. Oggi possono acquistare casa persone che hanno ormai raggiunto il 41esimo anno di età”.

Affitto per relax

Affitto non solo come soluzione abitativa stabile, ma anche affitto per relax, o meglio affitto in alternativa alla classica ricettività alberghiera. In questo caso di parla di affitto per chi vuole sentirsi a casa anche in vacanza, oppure per chi vuole il comfort di una casa anche per brevi soggiorni di lavoro. In merito, Spronelli ha evidenziato: “Secondo un dato del 2016, dato che è notevolmente aumentato, sono 200.000 le abitazioni disponibili sui portali online destinati alle locazioni di breve periodo. Aumenta anche il numero di locazioni di breve durata. E’ l’extra-alberghiero la nuova frontiera del turismo? Indagini recenti ci dicono che nel periodo 2010-2016 l’extra-alberghiero è cresciuto del 37,3% contro un più modesto aumento della ricettività alberghiera, che è cresciuta del 13,7%”.

Affitto per soldi

Il ceo di Solo Affitti ha poi sottolineato: “Oggi l’affitto è un fenomeno in crescita, che non ha conosciuto soluzioni di continuità. Tant’è che il trend dell’affitto è in grande crescita”. E ha aggiunto: “E’ da notare come l’aumento dell’affitto non sia strettamente legato alla crisi delle compravendite: nel 2014 con la ripresa delle compravendite l’affitto ha continuato a schizzare in alto. Tutto questo boom dell’affitto non sarebbe stato possibile se molti dei proprietari di seconde case non avessero colto le opportunità di guadagno che l’affitto può offrire loro”.

Spronelli ha affermato: “Oggi il mercato dell’affitto può svilupparsi ancora perché sono quasi 6 milioni gli immobili che potrebbero essere messi a disposizione del mercato e incentivare ancora il mercato delle locazioni. Ma è così conveniente affittare casa piuttosto che tenerla vuota? Sicuramente sì, perché innanzitutto c’è la possibilità da parte del proprietario di recuperare la gravosa fiscalità che incide sulla seconda casa, in più il rendimento da locazione, soprattutto se paragonato a investimenti a basso rischio (ad esempio i titoli di Stato), è sicuramente interessante, perché fonte Nomisma ci dice che il rendimento da locazione è pari al 5,3% lordo. Un rendimento lordo che diventa particolarmente interessante anche al netto, soprattutto se applichiamo il canone concordato, che prevede la possibilità di una cedolare secca al 10% senza avere imposte di bollo e di registro e anche con uno sconto dell’Imu pagata del 25%”.

Dove stiamo andando

Spronelli ha infine sottolineato: “E’ vero che c’è stato un boom dell’affitto, ma è altrettanto vero che il popolo italiano è ancora legato alla casa di proprietà, tant’è che la popolazione in affitto è ancora al di sotto della media europea. In Italia la popolazione in affitto è pari al 27,7% contro un 30,8% della media europea e siamo molto distanti da nazioni con un’economia più sviluppata, come Francia, Germania e Svizzera”.

Come possiamo fare dunque per avvicinarci a queste nazioni e alla media europea? A tal proposito, Spronelli ha affermato: “Abbiamo provato a lanciare quattro azioni concrete:

1. un’agevolazione fiscale per i giovani inquilini, agevolazione fiscale che proprio come per la prima casa preveda un sostegno per l’affitto della prima casa con misure che possano superare le attuali frammentazioni locali e così spingere i giovani a uscire di casa e a rendersi sempre più autonomi;
2. una politica economica a sostegno dell’offerta;
3. una riforma dell’attuale normativa che possa eliminare alcune delle attuali rigidità, dalla durata degli sfratti che disincentivano i proprietari a mettere l’immobile in locazione alla durata contrattuale con forme più flessibili;
4. una riqualificazione delle periferie urbane attraverso formule di rent to buy del patrimonio pubblico inutilizzato e a volte anche in stato di degrado con formule che possano prevedere la ristrutturazione da parte dell’inquilino e un’eventuale possibilità di riscatto a prezzi agevolati”.

Fonte: "idealista"

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