Il tasso fisso vs variabile

Il tasso fisso batte il variabile: ma qual è la scelta giusta?

Gli ultimi dati sul mercato dei mutui registrano una netta preferenza del tasso fisso sul variabile, oggi scelto da tre mutuatari su quattro. La ragione è semplice da comprendere: la volontà di congelare il prestito per i prossimi venti o trent'anni ancorandolo a un indice di riferimento, l'Eurirs, oggi ai minimi storici. Ma si tratta davvero della scelta giusta? Vito Lops, del Sole 24 Ore, analizza l'attuale mercato dei mutui, cercando di capire quali sono le direttrici future.
Il 75% dei mutui è a tasso fisso, la ragione sta nella congiuntura del mercato attuale che sta portanto i tassi a livelli mai visti, minimi, se non addirittura negativi. Sebbene il tasso fisso costi in partenza più del variabile (tra lo 0,8% e l'1%) gli italiani preferiscono puntare su qualcosa di sicuro e quanto mai conveniente.
Sebbene il tasso variabile più conveniente sia addirittura inferiore all'1%, oggi è possibile contrattare uno fisso per poco meno del 2%. Una differenza che i nuovi mutuatari sembrano accettare senza troppi problemi con la certezza di poter congelare un tasso nominale così basso per i prossimi venti o trent'anni.

Come funziona il tasso fisso

A priori, dice l'analisi, non si può sapere se una scelta sia giusta o sbagliata, ma è importante capire come funzionano il tasso fisso e variabile e come potrebbero muoversi in futuro. Chi sceglie il tasso fisso deve sapere che questo è ancorato all'Eurirs (che deve sommarsi allo spread deciso dalla banca), oggi allo 0,7% vicinissimo al minimo storico. L'Eurirs dipende dal rendimento del Bund tedesco e segue il suo andamento. Quindi chi vuol stipulare un tasso fisso deve farlo nel momento in cui il secondo è basso. Eventuali fluttazioni future dell'indice non influiranno sugli interessi da pagare perché il prestito rimane ancorato al momento della stipula

Previsioni tasso Euribor

Nel momento in cui Bund e Eurirs sono bassi, ad essere basso è anche l'Euribor, indice di riferimento per il tasso variabile. L'Euribor a tre mesi è infatti oggi addirittura negativo (-0,3%) e si pensa che lo sarà anche per i prossimi anni, perché tali sono le previsioni sull'nflazione. Nell'ipotesi che si decida di stipulare un mutuo a 20 anni (dove gli interessi in gran parte si pagano per i primi 10 anni) deve preoccuparsi dell'andamento dell'indice solo per i primi 10. La prospettiva per chi sceglie il variabile e' quindi quella di pagare un tasso di partenza inferiore all'1% a quello fisso e di dover preoccuparsi solo di lievi rialzi futuri.

Articolo visto su :
Mutui, il 75% è a tasso fisso. Come sapere se è la scelta giusta (il sole 24 ore)

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Agenzia Farini

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Vendere una casa ricevuta in eredità: i passi da seguire

Chi vuol vendere un immobile ricevuto in eredità deve seguire una serie di adempimenti obbligatori, in primis la dichiarazione di successione e la trascrizione dell'accettazione di eredità.

Perché la vendita di una casa ricevuta in eredità sia legale è necessario seguire una serie di adempimenti  che saranno indicati dal notaio incaricato del trasferimento immobiliare. 

Il primo passo da seguire è la dichiarazione di successione. In questo documento - che può essere redatto direttamente dagli interessati con l'apposito modulo disponibile presso l'Agenzia delle Entrate, da un notaio, un commercialista o un caf - devono essere indicati tutti i beni del defunto, conti correnti, titoli, autoveicoli, immobili. La dichiarazione deve essere presentata entro un anno dalla morte alla Agenzia delle Entrate del luogo in cui il defunto aveva la sua ultima residenza.

Trascrizione dell'accettazione dell'eredità - Questo non implica un'accettazione espressa dell'eredità, perché non momento in cui l'erede vende un bene si presume che abbia intenzione di accettarlo. E' la cosiddetta accettazione tacita. La trascrizione ha la funzione di "tracciare" il passaggio del bene per garantire a chi compra un controllo preventivo sull'effettiva intestazione del bene.

Tasse da pagare per successione ereditaria 

Chi vuole vendere un immobile dovrà inoltre tenere in conto le seguenti spese:

• Le imposte da pagare per presentare la dichiarazione di successione e l'eventuale compenso che spetta al professionista che prepara tale dichiarazione.
• Le imposte da pagare per la trascrizione dell'accettazione dell'eredità
  

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Agenzia Farini

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Crescita mercato immobiliare

Omi: cresce ancora il mercato immobiliare, +21,8% nel II trimestre 2016. Il residenziale segna un +22,9% 

Nuovo rialzo per il mercato immobiliare italiano. Nel secondo trimestre dell’anno le compravendite registrano un +21,8% rispetto allo stesso periodo del 2015, migliorando il già consistente +17,3% del primo trimestre. Il mercato delle abitazioni segna un incremento del 22,9%, il produttivo del 28,7%, il terziario del 14,7% e il commerciale del 12,9%.
Molto positivo l’andamento del mercato residenziale nelle grandi città, soprattutto a Bologna (+33,5%), Milano (+29,7%) e Napoli (+25,3%). Questi i principali dati contenuti nella Nota 0rimestrale dell’Omi, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate che analizza l’andamento del mercato del mattone italiano.

Il mercato delle abitazioni

Nel secondo trimestre del 2016 il settore residenziale registra un importante aumento delle compravendite del 22,9%. Questo notevole incremento, osservato anche nel primo trimestre 2016 (+20,6%), sta riportando il mercato ai livelli di compravendita antecedenti la crisi del 2012.
La ripresa nel comparto abitativo è più accentuata a nord (+24,9%), che rappresenta oltre la metà del mercato complessivo, seguita dal sud (+20,8%) e dal centro (+20,7%). Anche le pertinenze mostrano una crescita a doppia cifra, segnando un +23,2%.

Le compravendite nelle grandi città

Lo sviluppo del mercato della casa è ancora più  marcato nelle otto maggiori città  italiane. Spicca in particolare il dato di Bologna, che dopo il balzo di 12 punti percentuali nel primo trimestre cresce di altri 14 punti, attestandosi ad un +33,5%.
Seguono Milano, che sfiora una variazione del 30 per cento (+29,7%), Napoli  (+25,3%), Torino (+24,3%) e Firenze (+23,3%). Crescita a doppia cifra, sebbene ridimensionata rispetto alle altre città, anche per Roma (+12,4%) e Palermo (+12%).

Uffici, negozi e capannoni

Anche i settori dell’immobiliare non residenziale mostrano una buona crescita, con un aumento complessivo del 16,4% rispetto allo stesso trimestre del 2015. Il tasso di crescita più elevato, nonostante sia riferito a un numero contenuto di scambi, è quello del settore produttivo, con un rialzo del 28,7%. Aumenta inoltre il volume delle transazioni per il settore terziario, che segna un +14,7%, e il comparto commerciale che guadagna un 12,9%.

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Agenzia Farini

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Esecuzione immobiliare, come funziona e quali sono le novità

La procedura di esecuzione immobiliare prende vita quando il debitore non provvede ad onorare il suo debito nei confronti del creditore e quest’ultimo si rivolge al giudice competente. Ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto e di superficie su beni immobili.
Nel corso della medesima procedura esecutiva possono essere espropriati, oltre all’immobile, anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano.

Esecuzione immobiliare, come funziona

In sintesi, se il debitore non paga il debito, il creditore richiede il decreto ingiuntivo; il debitore riceve l’atto di precetto; il decreto ingiuntivo diventa esecutivo; si procede al pignoramento immobiliare con espropriazione dei beni immobiliari; i beni espropriati vengono venduti all’asta, con conseguente recupero del credito. Ma andiamo a vedere l’iter nel dettaglio.
Come sottolineato da La legge per tutti, si parla di procedura di esecuzione immobiliare quando, a seguito del mancato pagamento di una certa somma, fattura, o altro titolo, il debitore non provvede ad onorare il suo debito nei confronti del creditore. Quest’ultimo, pertanto, per ottenere quanto gli spetta di diritto, si rivolge prima al giudice competente, per la firma del decreto ingiuntivo, cioè un ordine al debitore di adempiere l’obbligazione assunta entro un determinato periodo di tempo.
A questo punto, deve far notificare il cosiddetto atto di precetto presso il domicilio del debitore, con il quale avverte ed intima il debitore stesso di saldare il suo debito entro 10 giorni dalla notifica, pena l’esecutività del titolo entro 90 giorni dal precetto.
L’atto di precetto è una comunicazione ufficiale e formale di preavviso di esecuzione immobiliare, mediante la quale il debitore viene informato dell’inizio della procedura esecutiva entro 10 giorni dalla notifica, se non provvederà a pagare quanto da lui dovuto.
Inoltre, viene messo a conoscenza delle modalità attraverso le quali è possibile comunque rimediare e sanare il debito, interrompendo così la procedura espropriativa.
La procedura esecutiva immobiliare ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto e di superficie su beni immobili. Nel corso della medesima procedura esecutiva possono essere espropriati, oltre all’immobile, anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano.
Se, quindi, il debitore, dopo aver ricevuto l’atto di precetto, continua a non voler o non poter pagare il suo debito, il creditore, dopo 45 giorni, può richiedere la trascrizione dell’atto di pignoramento dell’immobile e pignorare in tal modo i beni immobili posseduti del debitore, per la somma che serve a coprire il debito, gli interessi e le spese legali: il pignoramento, quindi, è l’atto con cui si dà inizio all’esecuzione vera e propria.
Subito dopo la notifica del pignoramento, l’ufficiale giudiziario o lo stesso creditore pignorante consegnano copia autentica dell’atto presso la conservatoria dei registri immobiliari affinché venga trascritto, a fini pubblicitari, il pignoramento dell’immobile interessato. Una nota di trascrizione viene restituita al depositante . L’ufficiale giudiziario, dopo aver eseguito l’ultima notifica, consegna senza ritardo al creditore l’originale dell’atto di pignoramento e la nota di trascrizione.
Il creditore, quindi, provvede a depositarli in copia conforme presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione competente per territorio insieme alla nota di iscrizione a ruolo e alle copie conformi del titolo esecutivo e del precetto. Il deposito deve avvenire entro 15 giorni, pena perdita di efficacia del pignoramento. A questo punto, il cancelliere, forma il fascicolo dell’esecuzione.
Una volta decorso il termine di 10 giorni dal pignoramento, il creditore procedente può fare istanza di vendita dell’immobile pignorato. La vendita forzata ha lo scopo di trasformare i beni pignorati in denaro liquido e, una volta autorizzata, viene fatta al pubblico incanto oppure senza incanto. In quest’ultimo caso, chi è interessato all’acquisto può fare un’offerta in busta chiusa al giudice la quale, tuttavia, non può essere accolta se perviene oltre il termine stabilito o se è inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza o, infine, se l’offerente non presta cauzione in misura non inferiore al decimo del prezzo proposto. Il ricavato dalla vendita viene distribuito tra i creditori, con precedenza dei creditori privilegiati ed ipotecari.

Esecuzione immobiliare, le novità

Con l’entrata in vigore del decreto banche cambiano le procedure per il pignoramento. La novità più significativa riguarda il numero massimo di aste dopo le quali la procedura viene chiusa dal giudice, ma è stato modificato anche il contenuto dell’atto di pignoramento.
Ora l’atto di pignoramento deve contenere un nuovo avvertimento per il debitore: se egli intende opporsi all’esecuzione per espropriazione, deve farlo prima che il giudice disponga la vendita o l’assegnazione del bene pignorato; in caso contrario tale opposizione è inammissibile, a meno che sia fondata su fatti sopravvenuti o se non è stata proposta tempestivamente per causa non imputabile al debitore.
Il pignoramento, inoltre, finisce dopo tre aste: se la casa non viene venduta dopo il terzo tentativo di ribasso, la procedura esecutiva si chiude e il bene ritorna nella disponibilità del proprietario. L’asta deve essere svolta con modalità telematica, sempre che non sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori.
Al terzo tentativo di vendita andato deserto e in assenza di istanze di assegnazione, il giudice può stabilire un prezzo base inferiore al precedente fino al limite della metà.
Il d.l. sulle banche ha, poi, introdotto una norma nuova che dispone l’obbligo del creditore assegnatario di un bene immobile di dichiarare in cancelleria, entro 5 giorni dalla pronuncia del provvedimento di assegnazione, il nome del terzo a favore del quale deve essere trasferito il bene stesso. Se non lo fa, il trasferimento è fatto a favore del creditore.
La riforma, infine, prevede l’immediata esecutività del decreto ingiuntivo per le somme non contestate, anche se è in corso il giudizio di opposizione. Ciò significa che il debitore è costretto a dover pagare quanto intimato nel decreto ingiuntivo senza alcuna dilazione, anche in caso di opposizione. Il decreto obbliga il giudice a concedere la provvisoria esecutività, anche se il debitore contesti un credito solo parzialmente, sulla parte non contestata.

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