Il
decalogo del Notariato sulle nuove tutele per gli acquirenti di
immobili in costruzione
1
– Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli
immobili da costruire?
Con il dlgs
122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone
fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto
che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in
corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi
dell’impresa costruttrice, l'acquirente subisca la perdita degli
acconti versati per l’acquisto.
La
tutela per chi compra prevede:
• l’obbligo
del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che
garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le
somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della
proprietà; •
l’obbligo
di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della
proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd.
decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali
e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o
da gravi difetti costruttivi.
2
- Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)?
Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti
effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente
disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e
comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma
non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche
la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il
costruttore di essere considerato “garantibile”.
3
– Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da
costruire? La
nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il
contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata
autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di
verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve
essere conforme ad un modello ministeriale). Il notaio non stipulerà
l’atto in assenza di fidejussione. Inoltre, in base alle nuove
norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal
futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza
indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di
compravendita dell’immobile.
4
- Da quando si applica la nuova legge?
Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i
contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi
per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA)
sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo
2019.
5
– La fidejussione ha una scadenza? La
fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca
che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di
trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del
rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Fino a quel
momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa
dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice,
se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal
contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto
ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della
polizza decennale postuma.
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Via Pisacane, 6 - 46100
Mantova (Italy) | Pi 01584810202 | CCIAA MN 199124 | T.
+39.0376.263305 | F. +39.0376.263304
6
– Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel
preliminare? Il
notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate
tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di
ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il
notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei
registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente
dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa
(purché la vendita intervenga entro tre anni).
7
- Cosa deve contenere il preliminare? Oltre
all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione
della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve
contenere:
• la
descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle
pertinenze;
• l’indicazione
degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o
trascrizioni pregiudizievoli;
• il
termine pattuito per l'esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità
di pagamento; • gli estremi del permesso di costruire e
l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
• il
capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di
progetto.
8
– La legge tutela l’acquirente anche al momento della
compravendita. Come? La
legge prevede che al momento della stipula del contratto di
compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una
polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni
materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o
parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.
Il
contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli
estremi della polizza decennale.
In
caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a
ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria
volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla
società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il
risarcimento di quanto versato al costruttore.
9
- Cosa succede se non si rispetta la norma? Il
mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto
pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità
assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del
notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto
definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della
fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel
definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.
10
- Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un
immobile non ancora ultimato? Ciò
che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un
obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione,
oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di
altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione
Fonte
: “ Corsi di Estimo”
Agenzia
Immobiliare Farini
059454227
