Quando beneficiare dell'ecobonus 110% per gli interventi sul singolo appartamento

Con la risposta n. 408, l'Agenzia delle Entrate ha offerto ulteriori chiarimenti in merito alla possibilità di beneficiare dell'ecobonus 110 per cento. Vediamo quanto spiegato in particolare in relazione al singolo appartamento.

L'Agenzia delle Entrate, fornendo la sua risposta, ha innanzitutto ricordato quanto disposto dall'articolo 119 del decreto rilancio e dalla circolare 8 agosto 2020, n. 24/E.

L'Agenzia delle Entrate ha dunque sottolineato che "tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai 'condomìni' e non alle 'parti comuni' di edifici, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione, è stato chiarito che l'edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista. A tal fine, si ricorda che il 'condominio' costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall'appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell'immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale".

Nel chiarire specificatamente i dubbi del contribuente, l'Agenzia delle Entrate ha evidenziato che è possibile accedere all'ecobonus 110 per cento per gli interventi autorizzati dall'assemblea condominiale relativi alla parte dell'involucro dell'edificio che riguarda la sua unità abitativa. Tali interventi però devono interessare l'involucro dell'edificio con una incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio stesso e devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio; nel caso in cui il conseguimento della classe energetica più alta non sia possibile è necessario che ciò sia dimostrato dall'attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. 

Per quanto riguarda gli interventi di isolamento termico realizzati sulle pareti interne dell'unità immobiliare, l'Agenzia delle Entrate ha sottolineato "che, in generale, qualora venga effettuato sulle parti comuni dell'edificio in condominio almeno un intervento 'trainante' tale circostanza consente a ciascun condominio di poter fruire del superbonus effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi 'trainati' che rientrano nel cosiddetto ecobonus".

Nel caso in cui l'intervento condominiale non venga effettuato in seguito al "diniego da parte degli organi competenti delle previste autorizzazioni amministrative", non sarà possibile fruire della detrazione del 110 per cento per gli interventi sulle pareti interne della propria abitazione. Ma, per tali interventi sarà eventualmente possibile fruire "delle detrazioni di cui all'articolo 14 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90". 

Da Agenzia Farini

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Modena

 

L’effetto covid può rivoluzionare il mercato delle case vacanze

L’effetto domino dell’emergenza sanitaria ha colpito duramente il settore del turismo, non risparmiando nemmeno  il mercato delle case vacanze (soprattutto nelle grandi città). Eppure, la ridefinizione dei tempi, degli spazi e delle modalità lavorative in un futuro neanche troppo lontano potrebbero rivoluzionare completamente il mercato degli affitti turistici. Al riguardo, idealista/news ha raccolto il parere di Francesco Roesler, Senior Landscape Architect & Masterplanner dello studio internazionale Dar Al-Handasah.

Ridefinizione della quotidianità

“L’imposizione del lockdown ha innescato un processo di ripensamento delle esigenze e priorità in tema di abitare e del valore degli spazi aperti e del verde pubblico all’interno delle città, come valvola di sfogo ed evasione dal paesaggio artificiale che abbiamo costruito”, spiega Roesler. Ma questo ripensamento dei parametri abitativi e del bisogno di spazi aperti va contestualizzato anche in un nuovo scenario, che permette ai lavoratori di svolgere le proprie mansioni da remoto, contribuendo alla ridefinizione di una nuova normalità o quotidianità, che dir si voglia.

Come sottolinea lo stesso architetto, “La densificazione urbana e la concentrazione delle attività lavorative e dei servizi nelle grandi città hanno portato, nel tempo, alla progressiva riduzione degli spazi domestici al minimo indispensabile per svolgere le funzioni vitali essenziali”. Questo è quanto, fino ad oggi, accadeva nelle grandi città.

Uno scenario che ha contribuito in maniera decisiva a determinare le attuali leggi di mercato: “ciò ha ampliato notevolmente il gap tra valore intrinseco e valore di mercato dell’abitazione, specialmente nei centri delle grandi capitali mondiali, creando un enorme divario tra potere di acquisto e valore di mercato”. Uno scenario, questo, che però sta per entrare in crisi e che potrebbe riservare le migliori opportunità di investimento lontano dalle zone con le quotazioni più alte.

Nuove opportunità

Investire in una casa vacanze lontano dai principali centri economici italiani, per costo degli immobili e opportunità di sviluppo a breve e medio termine, potrebbe rappresentare il trend da seguire. Secondo l’architetto dello studio internazionale Dar Al-Handasah: “Le conseguenze (positive) non tarderanno ad arrivare anche per il turismo; il settore forse più duramente colpito dalla pandemia, e che da questa potrebbe trarne i maggiori vantaggi”.

Per rendersene conto, basti tornare con la memoria a quanto successo solo poco tempo fa: “Sembra un paradosso ma molti di noi quest’estate hanno avuto la possibilità di trascorrere periodi più lunghi del solito in località considerate turistiche, specialmente nel Sud dell’Europa, complice il lavoro in remoto. Ciò ha inevitabilmente portato maggiore ricchezza nelle tasche degli imprenditori e commercianti locali perché il periodo medio di permanenza del turista in smartowrking è passato da una a due o anche tre settimane”.

Ma a cambiare, potrebbe essere il concetto stesso di vacanze, nel senso di tempo passato presso località turistiche, il che potrebbe ridefinire anche i termini della definizione di alta e bassa stagione. Facile infatti immaginare una copertura delle prenotazioni spalmata su porzioni più ampie dell’anno.

“Flessibilità vuol dire anche affrancarsi dal concetto di agosto uguale ferie – spiega Roesler – il lavoratore del futuro deve poter gestire il proprio tempo per concedersi pause o periodi di lavoro in remoto anche al di fuori dei canonici mesi dell’alta stagione; spalmando la domanda turistica su un periodo molto più ampio di quello attuale”.

Da seconda a prima casa

Lo stesso architetto mette in evidenza uno scenario futuribile: “I prezzi immobiliari decisamente inferiori nel Sud dell’Europa comparati alle Capitali stanno spingendo sempre più persone a interrogarsi se valga la pena investire in una proprietà in Toscana o Puglia, piuttosto che in una grande capitale, riattivando luoghi che in genere, finita la stagione turistica, si spopolano; portandovi ricchezza, rilocando servizi e potenziandone le infrastrutture; in alcuni casi addirittura trasformando il concetto di casa vacanze in prima casa”.

Un cambio di scenario che, per molti aspetti, potrebbe segnare un’inversione di tendenza epocale: “Se un fenomeno del genere si verificasse potrebbe stravolgere completamente il concetto di urbanità e dell’abitare, deviando investimenti e progetti urbanocentrici verso località ad oggi considerate periferiche per iniziare a perseguire la visione degli Smart Village piuttosto che l’utopia delle Smart Cities”.

Ma cosa significa, veramente, Smart Village? “Una rete di villaggi futuristici che, unendo un contesto geografico e climatico privilegiato, qualità architettonica e tecnologia possono rilanciare interi territori attirando maestranze, giovani professionisti, con relative famiglie, e quindi imprese e investimenti”.

Questo ulteriore passaggio, però, non sarà così automatico e immediato, come tiene a precisare Francesco Roesler: “Tale rivoluzione non avverrà in tempi brevi o senza resistenze, in primis da parte degli stessi Governi, che auspicano un (improbabile) ritorno alla ‘normalità’ nella disperata impresa di sostentare un modello di crescita ormai già superato dove la Città è puramente un bene di consumo. Accettare il cambiamento, coglierne le immense opportunità e migliorare il modo in cui viviamo è invece la sfida che dobbiamo intraprendere”.

Da Idealista

Agenzia Farini

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Modena

Affitti per gli studenti, come sta cambiando il mercato

L’emergenza coronavirus e le misure adottate proprio per contrastare la diffusione del Covid-19 hanno inevitabilmente avuto un impatto anche sul mercato immobiliare degli affitti per gli studenti. Per capire cosa è mutato e in che modo sta cambiando il comparto, idealista/news ha rivolto qualche domanda a Nello di Coste, addetto Ufficio Stampa del Gruppo Toscano. Secondo un’indagine dello stesso Gruppo, infatti, rispetto allo scorso anno è aumentato il numero dei proprietari che si rivolgono a un professionista per affittare il proprio immobile a uno studente universitario.

In particolare, l’indagine svolta dal Gruppo Toscano, confrontando il periodo 1 giugno/13 settembre 2020 con lo stesso periodo dello scorso anno, ha mostrato che il numero di incarichi di affitto presso le agenzie del Gruppo è cresciuto del 66,5%. Le zone universitarie esaminate sono state quelle di Roma e Milano.

Con un mercato degli affitti universitari rallentato, per ottenere dei risultati, si decide più che in passato di rivolgersi a un professionista. L’indagine ha inoltre evidenziato che la poca richiesta e la vasta offerta stanno portando i clienti ad essere più esigenti. Questo significa, dunque, prediligere case ben ammobiliate e ben tenute.

Esaminando i diversi mercati è emerso che a Roma gli incarichi di affitto sono cresciuti del 65%. Nello specifico, sono state esaminate cinque agenzie del Gruppo Toscano vicine all’Università “La Sapienza” (San Lorenzo/Castro Pretorio, Piazza Bologna, Provincie, Tiburtina e Tiburtino 2) ed è stato ascoltato Salvatore Paradiso, da 16 anni in Toscano e Real Estate Broker di tre di queste agenzie, il quale ha affermato: “La nostra situazione è esempio di ciò che sta accadendo in tutta Italia. E’ evidente che i proprietari degli immobili, che finora non avevano difficoltà a trovare affittuari, oggi stanno incontrando delle difficoltà. Negli anni passati gli studenti dovevano muoversi con largo anticipo per trovare una stanza o un appartamento in affitto nelle zone di piazza Bologna, San Lorenzo e Tiburtina. Tra giugno e agosto gli appartamenti duravano sul mercato appena 15 giorni, oggi invece si rischia di aspettare per mesi”.

A Milano è stato registrato un aumento degli incarichi pari al 68%. Le agenzie del Gruppo Toscano esaminate sono state quelle di Solari, Bocconi e Città Studi. Giada Calzolari, Real Estate Broker dell’agenzia Bocconi, ha affermato: “Siamo di fronte a un grande aumento dell’offerta e una riduzione drastica della richiesta. Inoltre, chi cerca casa è molto più esigente. Alcuni proprietari hanno abbassato subito il canone d’affitto per essere sicuri di affittare. Se da un lato l’offerta di immobili è cresciuta a causa della conversione di case vacanza in affitti di lungo periodo, dall’altro le università hanno garantito la propria formazione online, permettendo a tantissimi studenti di rimanere con le proprie famiglie. Dobbiamo sicuramente aspettare la fine dell’anno perché le cose si sblocchino”.

E’ stata infine presa in considerazione la situazione di Bologna, che ha mostrato un trend differente. Nel capoluogo dell’Emilia Romagna si sta infatti assistendo a un ritorno alla normalità dopo qualche anno di mercato degli affitti dominato dalle case vacanze. A tal proposito, Francesco Pizzolla, Sales Manager dell’agenzia Toscano Centro Bologna, ha spiegato: “Trovare una casa a Bologna era diventato difficilissimo ed estremamente costoso. Oggi l’offerta è sicuramente aumentata e la richiesta resta più o meno stabile. Ogni giorno c’è un bel via vai di studenti e famiglie alla ricerca di una stanza in affitto. I numeri non sono quelli degli anni passati, ma il mercato degli affitti non è fermo”.

Ma vediamo quanto illustrato a idealista/news da Nello di Coste, addetto Ufficio Stampa del Gruppo Toscano, proprio in riferimento ai cambiamenti che stanno interessando il mercato immobiliare degli affitti per gli studenti.

Il lockdown e il largo utilizzo delle lezioni a distanza hanno modificato in pochi mesi il mercato immobiliare degli affitti per gli studenti. In base alle vostre rilevazioni, cosa sta accadendo?

“Chi può sta preferendo rimanere a casa presso le proprie famiglie. Questo si ripercuote sul mercato immobiliare degli affitti universitari.

Noi di Toscano abbiamo preso in esame le aree universitarie delle principali città italiane e abbiamo notato che la richiesta è crollata rispetto agli anni scorsi e sul mercato molti immobili sono rimasti vuoti. Questi si sommano alle case vacanze, anch'esse vuote, producendo una situazione con un'offerta vastissima e una richiesta molto bassa.

La difficoltà di affittare stanze e appartamenti sta spingendo sempre più proprietari ad affidare il proprio immobile a un professionista, e questo ci ha fatto rilevare un +65% degli incarichi d'affitto a Roma e +68% a Milano”.

Cosa significa questo?

“Per noi è l'ennesima conferma che per questo tipo di attività è necessario rivolgersi a un professionista. In una situazione di difficoltà come questa, tanti proprietari comprendono di avere bisogno di una mano e così facendo riconoscono la nostra esperienza, il nostro potenziale e la nostra professionalità”.

In questa situazione, sono cambiate le esigenze di chi cerca casa?

“Le esigenze di chi cerca casa in affitto per studiare in una grande città sono sempre le stesse: vicinanza all'ateneo, prezzo di mercato e un'abitazione moderna e confortevole. Potremmo aggiungere gli spazi esterni, che sono sempre apprezzati sia per la vendita che per l'affitto.

Il cliente che sta cercando casa o una stanza è semplicemente più esigente e più attento ai dettagli, perché si ritrova davanti una vasta scelta di immobili che gli permetto di prendere tempo e scegliere secondo i propri gusti e le proprie possibilità. Questo conferma il fatto che gli immobili che si presentano meglio saranno i primi ad essere affittati.

Chi ha cambiato esigenze abitative è più chi compra casa. Già a marzo avevamo previsto un cambiamento delle esigenze abitative e questo cambiamento è arrivato. In alcuni studi precedenti e intervistando i nostri agenti in tutta Italia, abbiamo notato quanto importante sia diventato lo spazio esterno, nelle vendite e negli affitti.

Se tra gennaio e marzo il 20% dei nostri clienti acquistava un bilocale, il 32% un trilocale, mentre il 33% preferiva immobili con 4 o 5 vani; a maggio, subito dopo il periodo di quarantena, abbiamo assistito a un vistoso cambiamento: il 40% dei clienti ha scelto immobili con 4 o 5 vani”.

A fronte di ciò, quali sono i consigli per i proprietari degli immobili messi in affitto?

“Abbiamo raccolto le esperienze dei nostri agenti che sono il nostro contatto diretto con i clienti. Chi vuole affittare il proprio appartamento ha due opzioni molto chiare: abbassare il prezzo del canone mensile oppure valorizzare l'immobile e renderlo competitivo sul mercato.

Sappiamo bene che gli affitti universitari rappresentano una spesa importante per gli studenti e le famiglie, e normalmente si è disposti a spendere una cifra più elevata pur di trovare una sistemazione, vista l'alta richiesta di stanze e appartamenti nei quartieri universitari. Oggi che questa richiesta non c'è non resta che abbassare il canone mensile.

Oppure si può scegliere di investire e ammodernare l'immobile rendendolo appetibile, confortevole e più bello per il cliente che lo visiterà. Non è una novità che le abitazioni riservate agli studenti spesso non siano nuove di zecca, perciò il nostro consiglio è proprio quello di rendere l'immobile più appetibile.

        

Da Idealista

Agenzia Farini

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Modena