PLUSVALENZE NELLA VENDITA DI APPARTAMENTI

Risponde il consiglio Notarile di Modena. 

 

Vendo un appartamento acquistato, come seconda casa, da meno di 5 anni a un prezzo superiore a quello di acquisto, e mi è stato detto che tale differenza è soggetta a plusvalenza. 

Nella legge di bilancio per il 2020 è previsto, all'articolo1 comma 695, un incremento dell'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito, applicabile in deroga alla disciplina dell'articolo 67 comma 1 lettera b del DPR 22/12/1986 n. 917. Nel caso di cessione a titolo oneroso di beni immobiliari acquistati o costruiti , la plusvalenza,ovvero la differenza tra il prezzo di acquisto o di costruzione aumentano di ogni altro costo inerente e il prezzo di rivendita, costituisce reddito imponibile, e quindi deve essere denunziata nella dichiarazione dei redditi. In alternativa alla detta tassazione, l'art.1 comma 496 legge 23 dicemmbre 2005 n. 266 , poi modificato ,consente di assoggettare tale plusvalenza, peraltro solo nel caso di fabbricati e terreni non edificabili acquistati o costruiti da meno di 5 anni , a un'importo sostitutiva sul reddito. 

Più in particolare rigaurdo alla misura dell'aliquota in quanto la Legge di stabilità 2020 ha modificato, con effetto dall'1 Gennaio 2020,la percentuale d'imposta sostitutiva, portandola dal 20 % al 26% e quindi la stessa è applicabile ai trasferimenti posti in essere a partire dal 1° Gennaio2020. Detta imposta sostitutiva si applica solo nel caso di cessione di fabbricati o terreni non edificabili.

Nel caso di terreni edificabili , a prescindere dal titolo di acquisto dell'epoca di acquisto, il contribuente non può avvalersi dell'impresa sostitutiva del 26 %, ma dovrà denunciare la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi.

Per valersi della norma occorre che il cedente sia un soggetto IRPEF , che non agisce nell'esercizio di impresa o professione, per il quale la plusvalenza realizzata costituisca un " reddito diverso" ; la plusvalenza si realizza infine in forza di cessione a titolo oneroso, e risultante da atto notarile. Non si applica agli atti di donazione e agli atti di divisione senza conguaglio.

Potrà applicarsi agli atti di divisione con conguaglio.

Agenzia Farini 

059 454227

Cambiamento climatico e valore dell'investimento immobiliare, cosa succede?

 

 

Alluvioni, piogge, siccità, coste che si erodono: gli effetti del cambiamento climatico possono costituire altrettanti rischi per il valore degli immobili. Quale sarà l’impatto di tutto questo sulle riqualificazioni degli edifici?
La questione è duplice: da un lato abbiamo il peso degli agenti atmosferici sulle case a rischio, che sorgono nelle aree più vulnerabili. Dall’altro abbiamo il valore delle riqualificazioni “green”, per tentare di arginare il fenomeno del climate change e i suoi riflessi sull’ambiente e sugli edifici che sorgono in determinate zone, che in questo modo assumono un valore diverso. Ma anche delle assicurazioni di cui occorre dotare gli edifici per ricompensare gli eventuali danni provocati.

L’impatto del cambiamento climatico sull’economia, secondo la stima della Relazione sullo Stato della Green economy, presentata a novembre a Ecomondo da Massimo Tavoni, docente di Economia dei Cambiamenti climatici al Politecnico di Milano,  dal 2050 potrebbe essere quantificato in una perdita di Pil sette volte superiore a quella prevista in altri studi simili. Conseguentemente il divario tra Nord e Sud aumenterebbe del 16% nel 2050 e del 61% nel 2080, anche a seguito delle diverse politiche adottate nelle diverse zone per arginare i problemi ambientali. A rischio, inoltre, non ci sono solo gli edifici d’uso, residenziale o no che si voglia, ma anche il patrimonio storico e monumentale.

Un riflesso di questo sono gli aumenti dei premi assicurativi legati ai rischi ambientali degli edifici: in alcuni casi, si calcola, possono raggiungere costi proibitivi e scoraggiare gli investimenti, accompagnandosi a quello che già si nota, ovvero ad un crollo dei valori immobiliari nelle zone particolarmente a rischio, che diventano in questo modo ancora più preda della obsolescenza divenendo la ricostruzione sempre più onerosa. A tutto detrimento dei patrimoni dei proprietari.
Calcolare correttamente l’impatto del climate change è impossibile, quindi ci provano alcuni algoritmi, che calcolano l’esposizione al rischio climatico di migliaia di spazi residenziali commerciali, come  Four Twenty Seven che pone Venezia e Milano, rispettivamente, al 5° e 6° posto sul rischio alluvioni (col 22% degli spazi retail esposti ) e al 10° posto Torino (con l’11%).
O come Geophy, che calcola i valori immobiliari a seguito dell’impatto ambientale, secondo cui i valori al metro quadro di una casa a Venezia (tra 5400 e 11mila euro) non potranno certo proseguire a lungo.

In Italia per ora l’unica mossa compiuta verso l’arginamento dei problemi ambientali è affidata ai bonus ristrutturazione, green e sisma, che secondo fonti dell’Agenzia delle Entrate hanno convogliato circa 30 miliardi di euro. Ma di lavoro per ristrutturare il vetusto patrimonio immobiliare italiano ce n’è ancora molto: secondo Mario Breglia, Scenari Immobiliari, l’incidenza della ristrutturazione nel comparto terziario si ferma al 3% per un 1,3% di riqualificato mentre le unità commerciali sono ristrutturate solo per meno del 2% del totale e riqualificate per meno dell’1%.

Da " Idealista" 

Agenzia Farini

059 454227 

Cosa dice la sentenza n. 32441 della Corte di cassazione

Riscaldamento centralizzato, possibile il distacco del singolo condomino

I chiarimenti della Cassazione

In tema di riscaldamento centralizzato, il singolo condomino ha la facoltà di procedere al distacco. Ad affermarlo la Cassazione con la sentenza n. 32441. Vediamo quanto precisato nello specifico.
Come riportato da Italia Oggi, secondo quanto ribadito dalla sentenza n. 32441 della Cassazione, “i condomini hanno sempre diritto a separare la propria unità immobiliare dall’impianto comune e a provvedere diversamente a mantenerla confortevole durante la stagione fredda. E questo anche ove il regolamento condominiale di natura contrattuale vieti espressamente il distacco e obblighi i comproprietari a sostenere le relative spese”.

Nel caso in esame, è stato chiesto da una coppia di condomini “l’accertamento giudiziale del proprio diritto a distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento, con determinazione della quota di partecipazione a loro carico in relazione alle spese di esercizio”. I condomini hanno impugnato “le delibere assembleari con le quali era stata loro negata la relativa autorizzazione ed erano stati approvati il consuntivo e il preventivo delle spese condominiali”.

In tribunale e in appello non è stata data ragione ai condomini. In particolare, i giudici di secondo grado hanno confermato la sentenza impugnata, sottolineando che “il regolamento condominiale, di natura contrattuale”, prevedeva “espressamente il divieto di distacco dall’impianto centralizzato e l’obbligo di tutti i condomini di concorrere alle relative spese di esercizio”. Ma i condomini non si sono fermati e hanno presentato ricorso in Cassazione.

Sebbene la riforma del condominio abbia chiarito questo punto – con l’ultimo comma dell’articolo 1118 c.c. secondo il quale “il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento (o di condizionamento) se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini” e, nel caso in cui il distacco sia possibile, “il condomino rinunciante resta comunque tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma” –, ci sono state in merito alcune decisioni di merito che, come precisato da Italia Oggi, hanno negato il diritto dei condomini al distacco o lo hanno reso molto più difficile.

Con la sentenza n. 32441, la Cassazione ha confermato il diritto del singolo condomino al distacco dal riscaldamento centralizzato, sottolineando in particolare che “anche eventuali ostacoli frapposti dal regolamento di natura contrattuale al diritto di distacco previsto dall’art. 1118 c.c. sono destinati a non avere alcuna rilevanza ove sussistano le condizioni (oggettive) che ne rendono possibile l’esercizio”. La Cassazione ha poi spiegato che il regolamento condominiale “può invece legittimamente obbligare il condomino rinunciante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall’art. 1123 c.c. è derogabile”.

Da "Idealista"

Agenzia Farini

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