Le agevolazioni fiscali per l’acquisto di immobili invenduti o ristrutturati e per la costruzione

                                                                                                                                                                             FAST FIND: AR1159
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto di immobili invenduti o ristrutturati e per la costruzione.

A cura di:
Dino De Paolis

Bollettino di Legislazione Tecnica n. 12/2015
Questo articolo illustra tramite pratiche tabelle riepilogative tutte le caratteristiche delle agevolazioni per l’acquisto di
immobili invenduti o ristrutturati o per l’autocostruzione - con vincolo di successiva locazione per almeno 8 anni
continuativi - previste dall’art. 21 del D.L. “sblocca Italia” 133/2014 (L. 164/2014) e dal D.M. 08/09/2015 che ha
introdotto le disposizioni attuative e di dettaglio.
Sulla Gazzetta Ufficiale n. 282 del 03/12/2015 è stato pubblicato il D. Min. Infrastrutture e Trasporti 08/09/2015 che reca
le modalità di attuazione dell’art. 21 del D.L. 11/09/2014, n. 133 (cosiddetto decreto “sblocca Italia”, convertito in legge
dalla L. 164/2014), concernente misure di incentivo per l’acquisto delle abitazioni in locazione.
L’INCENTIVO PREVISTO DALL’ART. 21 DEL D.L. 133/2014
L’art. 21 incentiva per il quadriennio 2014-2017 l’acquisto - da parte di persone fisiche non esercenti attività di impresa o
professionali - di unità immobiliari a destinazione abitativa, di nuova costruzione invendute oppure sottoposte a interventi di
ristrutturazione edilizia o di restauro/risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lettere c) e d), del D.P.R. 380/2001), o la
loro costruzione su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’avvio dei lavori. L’incentivo opera a condizione
che le unità immobiliari vengano successivamente destinate alla locazione per almeno 8 anni continuativi.
L’incentivo consiste in una deduzione ([1]) dal reddito in misura pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante
dall’atto di compravendita, o al 20% del costo di costruzione sostenuto, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000
Euro, da ripartire in 8 quote annuali di pari importo. In aggiunta gli stessi soggetti possono altre sì dedurre gli interessi
passivi dell’eventuale mutuo, sempre nella misura massima del 20%; per questa seconda deduzione non opera alcun limite
di importo né di durata della deduzione stessa.
Per ulteriori dettagli in merito si rinvia al nostro precedente articolo “Le novità per il settore immobiliare dopo la
conversione del D.L. Sblocca Italia 133/2014” (Fast Find AR1020), dove il lettore troverà diversi esempi di calcolo del
risparmio fiscale conseguibile, anche in paragone con quello relativo alle agevolazioni per gli interventi di recupero edilizio
([2]), considerando che il bonus di cui al D.L. 133/2014 non è cumulabile con questi o altri incentivi. Di seguito invece uno
schema della disciplina che emerge dal combinato disposto dell’art. 21 del D.L. 133/2014 e del D.M. 08/09/2015.
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([1]) Trattandosi di una “deduzione”, essa agisce in riduzione della base imponibile del contribuente, di conseguenza il
vantaggio fiscale ricavabile dipende dal livello di reddito e quindi dall’aliquota d’imposta del soggetto che ne usufruisce.
([2]) Ci si riferisce in particolare a quanto disposto dall’art. 16-bis, comma 3, del D.P.R. 917/1986, ai sensi del quale spetta
una detrazione del 36% (al momento di scrivere questo articolo maggiorata nella misura del 50%), suddivisa in dieci quote
annue di uguale importo, per “interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle
lettere c) e d) del comma 1 dell’art. 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di
costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei mesi dalla data di termine
dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o
assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un’aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti,
che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di
compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l’importo massimo di 48.000 euro” (al momento di scrivere questo
articolo l’importo massimo è maggiorato a 96.000 Euro).

Locazioni non registrate o parzialmente "in nero": stop definitivo alle maxi-sanzioni

Locazioni non registrate o parzialmente "in nero": stop definitivo alle
maxi-sanzioni (C. Cost. n. 50/2014 e 169/2015)
A cura di:
Anna Petricca

Cancellate dalla Consulta anche le norme del D.L. "Casa" che
sanavano, fino al 31/12/2015, gli effetti delle norme sulle le supersanzioni
contro i proprietari che affittano abitazioni in nero. La
possibilità per l’inquilino di denunciare il proprietario, ottenendo un
canone scontato, non esiste più. Ed è come se non fosse mai esistita.
La Corte Costituzionale torna a bocciare (Sentenza n. 169 del
16/07/2015) le norme che prevedevano pesanti conseguenze per i
contrati di locazione non registrati o registrati con importo inferiore,
dopo che il Parlamento (a seguito della prima bocciatura costituzionale
avvenuta con la sentenza 50/2014) aveva previsto, con l'art. 5, comma
1-ter, del D.L. 47/2014 (cosiddetto D.L. "Casa", convertito in legge dalla L. 80/2014) la sanatoria fino al 31/12/2015
degli effetti prodotti dalle norme censurate (cfr. in proposito l'articolo "Le novità del D.L. 47/2014 dopo la
conversione in legge").
LA VICENDA
Con la Sentenza n. 50 depositata il 14/03/2014 la Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità
costituzionale dell’art. 3, commi 8 e 9, del D. Leg.vo 14/03/2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo
Fiscale Municipale) specificamente quei commi che regolavano la questione degli affitti in nero dando la
possibilità agli inquilini che denunciavano l’irregolarità di ottenere sostanziali vantaggi.
Per gli inquilini che erano in affitto senza contratto era infatti prevista la possibilità di registrare unilateralmente il
contratto di locazione denunciando così il proprietario ed ottenendo in cambio il diritto ad un canone con sostanziale
sconto. Il contratto derivante da quella operazione era «quattro più quattro», quindi poteva durare potenzialmente
fino a otto anni, e il canone subiva un decurtamento che poteva arrivare fino all'80%: una vera manna dal cielo per
gli affittuari contro i proprietari di casa che affittavano in nero il proprio immobile.
Questa piccola rivoluzione in materia di affitti è stata cancellata dalla sentenza di cui si discute che, tra l’altro,
prevede anche la retroattività. Finiranno, quindi, nel nulla anche i contratti che sono stati registrati dagli inquilini e
dai funzionari del Fisco a partire dal 06/06/2011. Le super-sanzioni, infatti, sono scattate 60 giorni dopo l'entrata in
vigore del decreto, che era il 07/04/2011. In pratica, i proprietari potranno chiedere agli inquilini di liberare
l'abitazione, perché il contratto cadrà insieme alla norma di legge che lo prevedeva. Ma bisognerà anche regolare il
periodo in cui il conduttore ha occupato l’alloggio: se è vero che il canone di legge non esiste più, il proprietario ha
diritto a un’indennità per l’arricchimento senza causa, e alla fine potrebbe essere il giudice a risolvere la questione.
Il rischio-caos è concreto.
Una bocciatura questa della Corte Costituzionale che censura l’eccesso di delega da parte del Governo nel
confezionare una norma su richiesta del Parlamento che doveva occuparsi di federalismo fiscale.
Secondo la Consulta le sanzioni previste dal D. Leg.vo n. 23 del 2011 erano spropositate rispetto a quella che era
la violazione fiscale nella quale si andava ad incorrere non registrando un contratto di affitto: una violazione
perpetrata ai danni dei proprietari di immobili che si vedevano applicare una sanzione ritenuta eccessiva.
LE NUOVE NORME INTRODOTTE E LA NUOVA BOCCIATURA
Con il menzionato art. 5, comma 1-ter, del D.L. 47/2014 il Legislatore ha ritenuto necessario tutelare i soggetti che,
in forza di quanto previsto dall’art. 3, commi 8 e 9, del D. Leg.vo n. 23/2011, abbiano denunciato contratti di
locazione “in nero” (parzialmente o totalmente) o, comunque, non registrati.
A tal fine, il comma 1-ter dell’articolo 5 del D.L. “Casa” ha disposto che “Sono fatti salvi, fino alla data del 31
dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi
dell’art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”.
Anche questa disposizione, tuttavia, è stata ritenuta incostituzionale con la Sentenza n. 169 del 16/07/2015,
mantenendo pertanto salvi in toto gli effetti della prima declaratoria di incostituzionalità di cui sopra.

Agevolazioni acquisto prima casa, dal 1° gennaio è più facile cambiare abitazione

La legge di Stabilità 2016 ha introdotto importanti novità anche per quanto riguarda l’acquisto della prima casa. Dal 1° gennaio non è più ostativo il possesso di un’altra abitazione acquistata con i benefici fiscali, purché sia alienata entro un anno.

Il presupposto della non contemporaneità potrà essere realizzato in un secondo momento

Ad introdurre la novità l’art. 1, comma 55, della legge n. 208/2015, attraverso un’integrazione della disciplina dell’agevolazione contenuta nella nota II-bis. In poche parole, cambiare casa è ora più semplice, poiché il presupposto della non titolarità contemporanea di più alloggi acquistati con l’agevolazione potrà essere realizzato in un secondo momento.

Il regime fiscale agevolato per l’acquisto prima casa differenziato in base all’applicabilità o meno dell’Iva

Se la cessione è imponibile ad Iva, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’aliquota ridotta del 4%. Sono inoltre dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna, l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
Se invece la cessione non è imponibile ad Iva, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro ridotta del 2% con il minimo di 1.000 euro, nonché delle imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

Agevolazioni acquisto prima casa, i requisiti

Non cambiano i requisiti dell’agevolazione acquisto prima casa:
- a) l’abitazione deve essere situata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, oppure nel territorio del comune in cui egli svolge la propria attività o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende; nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, deve trattarsi della prima casa sul territorio italiano; la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune in cui è situata l’abitazione acquistata deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto;
- b) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- c) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” che si sono susseguite dal 1982 in poi.

Agevolazioni acquisto prima casa, le novità

Con la legge di Stabilità 2016 è stata integrata la nota II-bis con l’inserimento del comma 4-bis. Quest’ultimo stabilisce che l’agevolazione si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato precedentemente con l’agevolazione, a condizione che quest’ultimo sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. Nel caso in cui tale consizione non si realizzi, si renderanno applicabili le imposte ordinarie, gli interessi e la sanzione del 30% sulla differenza d’imposta.

da Idealista

Agenzia Farini

059.454227

Istat: nel III trimestre del 2015 le compravendite sono cresciute dell’8,4%

Il III trimestre del 2015 ha fatto registrare un vero e proprio boom per le compravendite immobiliari. Secondo quanto rilevato dall’Istat, le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari complessivamente considerate (144.487) sono cresciute dell’8,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Si tratta del rialzo tendenziale più alto dal 2008, ossia da quando è partita la serie statistica.

Una ripresa trasversale

La ripresa è risultata essere trasversale a tutti i comparti immobiliari: si è attestata a +8,9% per i trasferimenti di immobili ad uso abitazione ed accessori e a +1,6% per i trasferimenti di proprietà immobiliari ad uso economico.
Il 93,8% delle convenzioni rogate ha riguardato trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo ed accessori (135.580), il 5,6% unità immobiliari ad uso economico (8.100) e lo 0,6% unità immobiliari ad uso speciale e multiproprietà (807).

Valori sopra la media nel Nord-est e Nord-ovest

La crescita ha coinvolto tutte le ripartizioni, sia per il complesso delle compravendite di unità immobiliari sia per i trasferimenti ad uso abitativo ed accessori. Tuttavia, per entrambe le tipologie immobiliari, valori sopra la media nazionale si sono osservati nel Nord-est (rispettivamente +10,7% e +10,9%) e nel Nord-ovest (+10,1% e +10,8%).
Nel settore dei trasferimenti ad uso economico le variazioni sono positive nel Nord-est (+5,7%), nelle Isole (+2,5%) e nel Nord-ovest (+1,8%) e negative al Sud (-1,3%) e al Centro (-0,8%).

Le differenze tra centro e periferia

Per quanto riguarda le differenze tra centro e periferia, l’Istat ha spiegato  che sia gli Archivi notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane che gli archivi dei piccoli centri beneficiano della ripresa immobiliare nel settore dell’abitativo (+9,2% sull’anno precedente nei grandi centri e +8,7% nelle piccole città). In quello economico, invece, i grandi centri hanno chiuso il trimestre in negativo (-0,6% contro +3,1% nei piccoli centri).

Bene anche i mutui

L’Istat ha poi fatto sapere che variazioni molto positive sullo stesso trimestre dell’anno precedente (+29,2%) sono state registrate per le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (85.705).
La crescita di mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca è risultata forte in tutte le ripartizioni geografiche, con percentuali sopra la media al Sud (+37,5%), Isole (+30,3%) e Centro (+29,9%).
Mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca hanno chiuso i primi nove mesi del 2015 con un aumento del 20,4%, per un totale di 242.039 convenzioni.

Da Idealista

Agenzia Farini

059.454227