Morosità e manutenzione le insidie del
rent to buy
La
formula del rent to buy (affitto
con riscatto) per gli immobili piace sempre di più perché è un pratico sistema
che consente a chi vuole acquistare una casa di cominciare a condurla in
locazione versando un canone comprensivo di una quota che vale come acconto sul
prezzo di vendita. Quest’ultimo da subito viene determinato in modo immutabile.
Ma può nascondere qualche insidia che è bene affrontare fin dalla stesura del
contratto.
La formula contrattuale. Il rent to buy è un nuovo tipo di “patto” in cui si
fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile.
Si formalizza con la sottoscrizione di un contratto che ha trovato specifico
riconoscimento con il Dl 133/2014 (il cosiddetto decreto Sblocca Italia)
convertito nella legge 164/2014. Si tratta, secondo la definizione di legge,
del “contratto di
godimento in funzione della successiva alienazione del bene”, da
stipularsi per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e da
trascriversi nei registri immobiliari con efficacia sino a dieci anni, termine
quest’ultimo entro il quale, sotto pena di perdita di ogni effetto della
trascrizione stessa, deve intervenire l’atto definitivo di compravendita
dell’immobile. Nel caso di inadempimento del concedente, ferma la possibilità
per il promissario acquirente di ottenere una sentenza sostitutiva del rogito
(articolo 2932 del Codice civile), questi deve restituire la parte dei canoni
imputata al corrispettivo, più gli interessi legali. La vera criticità sorge
però quando è il conduttore-promissario acquirente a non rispettare i patti e
ad interrompere il versamento dei canoni per un numero minimo determinato dalle
parti e comunque non inferiore a 1/20 del loro complessivo ammontare. In questo
caso, l’immobile deve essere immediatamente rilasciato, con diritto del
concedente a trattenere, a titolo di indennità, quanto versatogli. Ed è proprio
la liberazione del bene che può penalizzare il promissario venditore, vuoi per
i tempi di rilascio e vuoi per lo stato manutentivo in cui è rilasciato.
(Augusto Cirla)
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