La seconda casa non va in crisi - Crescono prezzi e acquisti

 Se il mercato delle compravendite immobiliari residenziali ha subito nel 2013 un contraccolpo importante, con un calo medio del 10%, c'è un segmento che non ha mai mostrato cedimenti. È quello delle compravendite di case vacanza. Che siano al mare, in montagna, in campagna o ai laghi. Sono lusso e montagna, comunque, a trainare il mercato immobiliare, in un mix di ricerca di refrigerio da cambiamento climatico e di servizi (tra sport, spa e natura) alternativi allo sci. In vetta gli aumenti dei prezzi sono stati anche del 30% in dieci anni (sulle Dolomiti). 

È quanto emerge da una rilevazione ad hoc di Scenari Immobiliari - elaborata per Il Sole 24Ore - su 40 località turistiche campione (tra mare e montagna).La rilevazione evidenzia che, negli ultimi cinque anni, i prezzi medi al metro quadrato delle seconde case sono cresciuti di oltre il 17% (praticamente come a Milano) rispetto al +4% della media italiana e al +3,5% della media dei capoluoghi.

Su dieci anni, invece, la crescita dei prezzi medi nelle località di vacanza,è stata del 26,8% (più del 25% di Milano) e molto lontano dal +1.2% della media italiana è dal -8,2% della media dei capoluoghi.

I valori in montagna

Sulle Dolomiti, i valori a Cortina d'Ampezzo sono cresciuti del 38%, a Madonna di Campiglio e Ortisei del 34%, a San Martino di Castrozza del 33%, a Canazei del 29%, a Pinzolo del 27%, a Predazzo del 26%, a Moena del 25% e a Cavalese del 23%.

Significa - come fotografano le rivelazioni di Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) - che una casa in buon stato (non nuova) può costare tra i 9mila e i 12mila euro al mq a Madonna di Campiglio, tra 5mila e 9.300
euro a mq a Ortisei, tra 5mila e 6.800 euro al mq in Val di Fassa e Canazei. Alla montagna, segue il mare di Sardegna, Liguria, Campania, Puglia e Toscana. 

Le regioni del trend

Che il post Covid abbia rilanciato il turismo (già di massa anche prima, grazie ai voli low cost e alle piattaforme come Booking e Airbnb) è un fatto. Ma alcune abitudini sono cambiate. Gli italiani hanno scoperto la seconda casa. Per godersela o affittarla. O l’hanno ereditata. “Il lavoro da remoto” rende possibile una buona fetta di classe media italiana ed estera, lavorare lontano dall’ufficio, allungare il weekend e i ponti. Una classe media che in Europa si assottiglia, ma cresce, ad esempio, in Asia (e crescono i relativi turisti). Gli statunitensi hanno il dollaro forte e l’Europa conviene. Molti, poi, nel mondo hanno origini italiane e l’agiatezza per visitare i luoghi da dove nonni e bisnonni sono partiti. Da non sottovalutare, poi, l’ “effetto Clooney” al Nord e “l’effetto Madonna” al Sud. 

Con buona parte del bacino del Mediterraneo, purtroppo, instabile o inaccessibili al turismo di massa, l’Italia è già percepita come meta da visitare, piena di siti “instagrammabili”, oltre che, in questi anni, set cinematografico per film o serie tv - è tornata a essere un crocevia del turismo internazionale. “I prezzi sono cresciuti ovunque - ha affermato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, a commento dei dati - ma l’offerta di immobili di qualità è scarsa, e a parte il lusso, gli aumenti, soprattutto in fascia media, non sono correlati ai servizi presenti. Ci attendiamo, quindi, un rallentamento dei prezzi e, in alcune località, un calo, maggiore nella fascia media che in quella alta”. 

“Cresce la fascia di italiani che sta ereditando case da genitori o nonni. E la casa è anche un importante ammortizzatore sociale in un Paese dai redditi medi bassi - ha sottolineato Marco Celani, presidente di Aigab (associazione dei gestori degli affitti brevi) - Secondo l’Istat, sono 600mila i proprietari che hanno un’entrata integrativa con gli affitti brevi. Su 35milioni di abitazioni, le seconde case non utilizzate sono quasi il 30% (9,6 milioni), mentre quelle messe a reddito con affitti brevi sono 640mila, l’1,8% delle case esistenti in Italia”. 

Il successo del mare

In ogni caso, le preferenze degli italiani restano concentrate sul mare. Nel 2023 le compravendite di immobili residenziali nelle principali località marittime italiane, tra cui molte seconde case, sono cresciute: una media del +26,3% rispetto al 2019. In cinque anni, in pratica, un dato positivo e in controtendenza rispetto a quello registrato nelle otto città metropolitane, dove invece l’acquisto è complessivamente calato (in media, -9,2% in cinque anni). A scattare la fotografia degli ultimi cinque anni è stata l'analisi estiva effettuata da Abitare Co., che ha passato al setaccio 105 tra le località costiere italiane più rinomate. 

Una spinta che ha fatto volare i prezzi nei comuni marittimi, aumentati in media dal primo semestre 2019 al secondo semestre 2024 di ben il +26,7%, soprattutto ad Alassio (+45,8%), Viareggop (+44,5%) e Castiadas (+44,5%). Mentre i valori dei prezzi medi più alti per l’acquisto di un’abitazione nuova o ristrutturata si registrano Portofino (19.450 euro al mq, con punto fino 25.500 euro al mq) e Porto Cervo (19.375 euro al mq e valori massimi fino 27mila). 

I primi dieci comuni costieri, in media, hanno più che raddoppiato le compravendite rispetto al 2019: al primo posto troviamo Castiadas, in Sardegna (+264,5% di compravendite), seguita da Pantelleria, in Sicilia (+112,8%) e dalla ligure Portofino (+130%), dalla pugliese Rodi Garganico (+112,8%) e dalla lucana Maratea (+108%). 

I prezzi top per l’acquisto di un’abitazione nuova o ristrutturata riguardano come sempre località che attirano sempre più la domanda estera. Al primo posto in assoluto, come detto, c’è Portofino, dove i prezzi medi nel primo semestre 2024 si attestano a 19.450 euro al mq, e Porto Cervo, con prezzi medi pari a 19.375 euro al mq e valori fino 27mila euro al mq per le ville di pregio. 

Tra le mete esclusive, con prezzi medi superiori a 9mila euro al mq, ci sono anche Porto Rotondo con 12.050 euro al mq (punte di 18.500 euro al mq), Capri con 10.150 euro al mq (punte di 14.700 euro al mq), Santa Margherita Ligure con 9.875 euro al mq (punte di 15mila euro al mq) e Forte dei Marmi con 9.800 euro al mq (punte di 15.200 euro al mq). 

Ma in Italia ci sono anche località più “accessibili”. Sotto i 4mila euro/mq, ad esempio, si può acquistare un’abitazione a Lignano Sabbiadoro (3900 euro al mq), Chiavari (3.825 euro al mq), Villasimius (3.750 euro al mq), per arrivare alle più economiche Gallipoli (2.200 euro al mq), Otranto (2.310 euro al mq) e San Vito Lo Capo (2.200 euro al mq).

Occupazioni abusive di immobili, la Camera introduce il reato nel Codice penale

Approvato l'articolo 10 del DDL Sicurezza che introduce nel Codice penale il nuovo articolo 634-bis sul reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui. Pena della reclusione da 2 a 7 anni, le forze di polizia potranno liberare velocemente gli immobili

giovedì 12 settembre 2024 - Redazione Build News

 

È all'esame della Camera il disegno di legge “Disposizioni in materia di sicurezza pubblica, di tutela del personale in servizio, nonché di vittime dell’usura e di ordinamento penitenziario”, che all'articolo 10 prevede norme volte a contrastare l’occupazione abusiva di immobili, introducendo il reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui (o delle relative pertinenze) e una procedura d’urgenza per il rilascio dell’immobile e la reintegrazione nel possesso.

L'articolo 10 approvato dalla Camera prevede l’inserimento nel codice penale, nell’ambito dei delitti contro il patrimonio, dell’articolo 634-bis (Occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui) e nel codice di procedura penale dell’articolo 321-bis (Reintegrazione nel possesso dell’immobile).

Introdotto il reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui

Ai sensi del primo comma del nuovo art. 634-bis c.p. è punito con la reclusione da 2 a 7 anni, chiunque, mediante violenza o minaccia, occupa o detiene senza titolo un immobile destinato a domicilio altrui ovvero impedisce il rientro del proprietario o di colui che lo detiene legittimamente (primo periodo). È punito con la reclusione da 2 a 7 anni chiunque si appropria con artifizi o raggiri di un immobile altrui ovvero cede ad altri l’immobile occupato (secondo periodo).

Pertinenze

Le fattispecie di cui al primo comma, relative, rispettivamente, all’occupazione o detenzione di immobile destinato a domicilio altrui con violenza o minaccia (primo periodo), e all’appropriazione di domicilio altrui con artifizi o raggiri (secondo periodo), si applicano anche alle pertinenze dell’immobile medesimo. Analogamente, la procedura per la reintegrazione nel possesso dell’immobile di cui all’art. 321-bis c.p.p., introdotto dal comma 3 dell’articolo 10, si applica anche alle pertinenze.

Ai sensi del secondo comma dell’articolo 634-bis soggiace alla stessa pena chiunque, fuori dai casi di concorso, si intromette o coopera nell’occupazione dell’immobile, ovvero riceve o corrisponde denaro o altra utilità per l’occupazione.

Il terzo comma prevede una causa di non punibilità in favore dell’occupante che collabori all’accertamento dei fatti e ottemperi volontariamente all’ordine di rilascio dell’immobile.

Il quarto comma prevede che il delitto sia punibile a querela della persona offesa. Con una modifica apportata in sede referente, è stato tuttavia stabilito che nei casi in cui il fatto sia commesso ai danni di una persona incapace, per età o per infermità, il reato sia perseguibile d’ufficio.

Le forze di polizia potranno liberare velocemente gli immobili

Infine, è introdotto nel codice di procedura penale l’art. 321-bis, il quale stabilisce un procedimento d’urgenza finalizzato a consentire alle forze di polizia di poter liberare con celerità gli immobili e di restituirli agli aventi diritto.

Confedilizia: “Bene procedura accelerata contro occupazioni abusive”

“Esprimiamo apprezzamento per l’approvazione alla Camera di misure più efficaci per contrastare l’occupazione arbitraria di immobili, un problema diffuso che interessa tutto il territorio nazionale e che genera un crescente allarme sociale”, commenta Giorgio Spaziani Testa, Presidente di Confedilizia.

“In particolare, effetti positivi potranno giungere dal procedimento per la reintegrazione nel possesso degli immobili previsto dal nuovo articolo 321-bis del codice di procedura penale, che prevede – qualora l’immobile occupato sia l’unica abitazione effettiva del denunciante – l’intervento immediato degli ufficiali di polizia giudiziaria e consente a questi ultimi, ‘in caso di diniego all’accesso, resistenza, rifiuto di eseguire l’ordine di rilascio o assenza dell’occupante’, ove sussistano fondati motivi per ritenere l’arbitrarietà dell’occupazione, di disporre coattivamente il rilascio dell’immobile e di reintegrare il denunciante nel possesso, previa autorizzazione del pubblico ministero.

Il fenomeno dell’occupazione abusiva di immobili, che alcuni esponenti politici sono giunti addirittura a promuovere, va prevenuto e represso, sia che riguardi beni privati sia che interessi proprietà pubbliche”, conclude Spaziani Testa.

Nuovo taglio dei tassi Bce, le conseguenze sui mutui casa in Italia

Femiani, idealista/mutui: "Possibile risparmio di 30 euro mensili sui mutui variabili"

Lo scorso luglio la Bce aveva deciso per uno stallo nei tassi di interesse di riferimento dopo il primo taglio di 25 punti base a giugno. Giovedì 12 settembre l’istituto di Francoforte ha optato, come atteso dai mercati, per un ulteriore taglio di 25 punti base, portando i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale rispettivamente al 3,65%, al 3,90% e al 3,50%. Cosa accadrà nelle prossime riunioni della Bce e come cambiano le rate di mutui e finanziamenti dopo il taglio dei tassi Bce? Le simulazioni e il commento di idealista.

1. La Bce taglia i tassi, i perché della decisione
2. Il commento di idealista/mutui sui tassi Bce
3. Quanto costa un mutuo da 200 mila euro dopo il taglio Bce
4. Tassi Bce, quando potrebbero scendere ancora

La Bce taglia i tassi, i perché della decisione

Il Consiglio direttivo della Bce ha deciso di ridurre di 25 punti base il tasso di interesse sui depositi presso la banca centrale, ossia il tasso mediante il quale orienta la politica monetaria. "Inoltre, - si legge nella nota che spiega la decisione della Bce - come annunciato lo scorso 13 marzo a seguito del riesame dell’assetto operativo, il differenziale tra il tasso di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali e il tasso sui depositi presso la banca centrale sarà fissato a 15 punti base".

"Il Consiglio direttivo viene spiegato nella nota Bce - è determinato ad assicurare il ritorno tempestivo dell’inflazione al suo obiettivo del 2% a medio termine. Manterrà i tassi di riferimento su livelli sufficientemente restrittivi finché necessario a conseguire questo fine. Per determinare livello e durata adeguati della restrizione, il Consiglio direttivo continuerà a seguire un approccio guidato dai dati in base al quale le decisioni vengono definite di volta in volta a ogni riunione. In particolare, le decisioni sui tassi di interesse saranno basate sulla sua valutazione delle prospettive di inflazione, considerati i nuovi dati economici e finanziari, della dinamica dell’inflazione di fondo e dell’intensità della trasmissione della politica monetaria, senza vincolarsi a un particolare percorso dei tassi".

Il commento di idealista/mutui sui tassi Bce

"Come previsto, la BCE ha ridotto il costo del denaro dello 0,25%, uno sconto già anticipato nella quotazione dell'Euribor, - è il commento di Juan Villen, direttore generale di idealista/mutui. - Sono buone notizie per coloro che hanno un mutuo a tasso variabile, poiché vedranno una sensibile riduzione della loro rata alla prossima revisione. Sebbene ci sia ancora strada da fare, i dati sull'inflazione, la crescita economica e l'occupazione dei prossimi mesi saranno fondamentali per vedere se questo percorso di riduzioni continuerà o se, al contrario, la BCE continuerà ad essere prudente nell'aggiustare i tassi".

“La BCE ha tagliato nuovamente i tassi di 25 bp, replicando la mossa già registrata a giugno scorso”, segnala Fabio Femiani, responsabile idealista/mutui Italia. “Una decisione che dipende dagli indicatori sull’inflazione – che ad agosto scorso è stata del 2,2%, pertanto non lontana dal target 2% fissato da Francoforte, - e delle stime sul PIL dell’area euro, che nel trimestre scorso è stato dello 0,3% con proiezione in area 1% per la fine dell’anno.

Molti attendevano un taglio più marcato (almeno 50 bp), ma la BCE, come altre volte in passato, ha preferito la via della cautela, probabilmente in attesa della conferma delle mosse della FED che si riunirà la prossima settimana e del consolido in area 2% del dato dell’inflazione da qui a fine anno”.

Quanto costa un mutuo da 200 mila euro dopo il taglio Bce

Ma quanto costa oggi la rata del mutuo? Secondo le simulazioni di idealista/mutui, la rata di un mutuo trentennale da 200 mila euro a tasso variabile con spread allo 0,75 per cento scende dai 1026 euro di gennaio 2024 ai 985 euro di oggi, con un risparmio di 41 euro mensili e 492 euro annuali. In calo anche i mutui a tasso fisso che passano da una rata di 843 euro al mese in media a inizio anno per un mutuo con scadenza a 30 anni e spread allo 0,5 per cento agli attuali 819 euro, con un risparmio di 24 euro mensili e 288 euro annuali.

Al momento, sempre secondo idealista/mutui, il migliore tasso disponibile per un mutuo trentennale da 200 mila euro a tasso fisso, con ltv dell’80 per cento, è del 3,20 per cento, con rata mensile pari a 691 euro, mentre per un mutuo a tasso variabile alle stesse condizioni il migliore tasso sul mercato ammonta al 5,02 per cento, con rata pari a 860 euro.

“Relativamente ai mutui a tasso variabile, - commenta Femiani, - analizzando la dinamica dell’Euribor, possiamo affermare che, come spesso accade, il mercato aveva  già anticipato e assorbito la decisione della BCE. Le rate dei mutui variabili in questi mesi estivi sono tornate a scendere. Rispetto alla rata pre-taglio di giugno, oggi per ripagare lo stesso mutuo si risparmiano 15 euro. Ovviamente il taglio di 0,25 bp è a valere sul tasso BCE, ma se comunque immaginassimo un abbassamento di “pari passo” anche dell’Euribor, la rata potrebbe scendere di 30 euro arrivando a 955 euro. A inizio anno, i titolari del medesimo finanziamento a tasso variabile si trovavano nelle tasche ben 70 euro in meno al mese”.

Le linee guida del Ministero della salute e del SIMA per ridurre i problemi che può portare l’aria condizionata

Redazione Build News

 

Con il caldo estremo che sta caratterizzando l’Italia negli ultimi anni, il condizionatore sembra essere l’unico in grado di riportare un po’ di frescura nelle case. Tuttavia, il suo utilizzo non è privo di conseguenze. Il Ministero della Salute e il SIMA (Società Italiana di Medicina Ambientale) propongono delle linee guida da seguire per l’uso dell’aria condizionata, che aiutano a evitare piccoli malanni.

Dove posizionare il condizionatore?

È fondamentale installare il condizionatore a una distanza adeguata dalle persone. Inoltre, le stanze dotate di condizionatori dovrebbero avere oscuranti come tapparelle o persiane da chiudere durante l’uso.

Regolazione temperatura

Si consiglia di impostare la temperatura tra i 25°C e i 27°C, senza mai andare sotto i 24°C. Quando si è fuori casa è meglio accendere il condizionatore una volta entrati e non prima, in modo da rendere il passaggio dal caldo al freddo graduale.

Si può accendere di notte?

Sebbene il freddo faciliti il sonno, è preferibile rinfrescare la stanza aprendo le finestre. Se si usa il condizionatore, attivare la modalità deumidificatore e impostare un timer per spegnerlo un’ora dopo essere andati a dormire, riaccendendolo al mattino.

Manutenzione

È bene ricordarsi di pulire il condizionatore prima dell’arrivo dell’inverno per evitare che l’eventuale inattività porti lo sporco a incrostarsi. Bisogna pulire i filtri e l’unità esterna per evitare accumulo di polveri e scorie e per aumentare l’efficienza, abbassare i costi di funzionamento e ridurre i rischi di incendio e corrosione.

 Nei luoghi pubblici

In negozi o uffici con aria condizionata, coprire spalle e gola con una sciarpa leggera o un golf per evitare sbalzi termici che possono causare mal di gola o torcicollo.

Rischi dell’aria condizionata

Come si è visto, il passaggio improvviso dal caldo al freddo, anche di soli 2-3°C, può causare lievi fastidi come tosse e mal di gola. Problemi più seri in spazi chiusi come auto e uffici dove il riciclo dell’aria tiene germi e virus in continuo circolo. Gli esperti segnalano che molti problemi sorgono in impianti industriali mal regolati dove il riciclo dell'aria. Anche in ambienti domestici può presentarsi questo problema, ma spesso è sufficiente aprire le finestre per cambiare l’aria e disperdere le droplet, goccioline respiratorie vettori di infezioni.

Il freddo può avere anche effetti negativi sui muscoli, che rischiano di contrarsi in modo anomalo, causando torcicollo e mal di schiena. Inoltre, il passaggio repentino dal caldo al freddo può provocare mal di testa, disturbi digestivi, mal di pancia e congiuntiviti.

E per gli animali domestici?

L’ASPCA (American Society for the Prevention of Cruelty to Animals) raccomanda di impostare la temperatura del climatizzatore tra i 21 e i 26 °C per cani e gatti e di tenere l’umidità dell’ambiente intorno al 50%.

Come per gli esseri umani, è bene evitare che l’animale non riposi sotto il flusso diretto dell’aria condizionata, questo può portare a problemi respiratori, dolori articolari e altre patologie.

Quando l’aria condizionata non è disponibile, cercate di offrire sempre acqua fresca e pulita, mettete a disposizione un tappetino refrigerante o un asciugamano bagnato per sdraiarsi e assicuratevi che abbia un luogo ombreggiato dove ripararsi dal sole.

Rogito notarile: il notaio spiega a cosa serve e come funziona

La compravendita di una casa è una delle scelte più importanti nella vita di una persona. Per questa ragione è fondamentale conoscere tutti i passi necessari che vanno dalla scelta di un'abitazione all'atto di compravendita vero e proprio. Tra questi, uno step importante è il rogito stipulato dal notaio. Flavia Fiocchi, consigliere nazionale del Notariato con delega alla comunicazione spiega a idealista/news cos'è il rogito notarile, cosa serve e come funziona.

Cos’è il rogito notarile e a cosa serve

L’acquisto di una casa è certamente una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e, per tutelare al meglio i cittadini, lo Stato richiede che il contratto sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia: il notaio.

Come spiega il notaio Flavia Fiocchi: "Il notaio, per legge, tutela acquirente e venditore, garantendo che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge. Per questo è consigliabile rivolgersi a lui fin dall’inizio delle trattative prima ancora di firmare proposte di acquisto o contratti preliminari, che sono già vincolanti"

Ma cosè il rogito notarile? "Il rogito è l’atto pubblico con cui il notaio stipula un contratto di compravendita, permuta o divisione, un mutuo ipotecario, un verbale societario e molto altro.

Deriva dal termine latino corrispondente, che significa, tra le altre cose, “chiedere”. Il notaio è infatti “richiesto” dalle parti di stipulare l’atto con cui le stesse intendono raggiungere un obiettivo economico (acquistare, vendere, costituire una società, ecc.) e a sua volta “richiede” alle parte di manifestargli la loro volontà,  al fine di ridurla per iscritto n un atto che consenta di realizzare l’effetto giuridico voluto.

Qual è la differenza tra rogito e atto notarile

Spesso si sente parlare di rogito notarile e di atto notarile. Ma qualè la differenza tra i due? "Nessuna differenza, di fatto. L’atto notarile è il termine generale che comprende atti pubblici, scritture private autenticate dal notaio, verbali societari ricevuti dal Notaio, atti unilaterali come procure, atti successori ecc."

Qual è la documentazione richiesta per il rogito

Per la redazione del rogito notarile sono richiesti tutti una serie di documenti che riguardano principalmente il venditore, ma anche l'aspirante acquirente. Come spiega Fiocchi la documentazione richiesta "Dipende dal tipo di rogito che si vuole stipulare. Per la compravendita di una casa ad esempio si richiede al venditore

• il rogito di provenienza dell’immobile,
• la documentazione dalla quale evincere la regolarità edilizia dell’immobile (licenze, abitabilità o dichiarazione riassuntiva di un tecnico),
• attestato di prestazione energetica per gli immobili abitativi e produttivi,
• certificato di destinazione urbanistica per i terreni,
• estratto di matrimonio ( per verificare lo stato patrimoniale del venditore e l’esistenza o meno di fondi patrimoniali o altri vincoli)
•  altri documenti che possono variare in base alla tipologia di atto richiesta,

All’acquirente vengono richiesti

• documenti anagrafici e estratto matrimonio
• titoli utilizzati per il pagamento del prezzo .

Il notaio indagherà poi presso l’acquirente sulle possibilità per il medesimo di godere o meno di agevolazioni, richiedendo di produrre la relativa documentazione necessaria per attestarne i requisiti"

Cosa succede il giorno del rogito?

Il momento algido nel processo di compravendita immobiliare riguarda il giorno del rogito.

"Le parti si presentano personalmente o a mezzo di un procuratore -  munito di procura notarile-  davanti al notaio incaricato della stipula, che dá loro lettura integrale dell’atto, ne richiede la conformità alla loro volontà e, in caso affermativo, lo fa sottoscrivere, sottoscrivendolo a sua volta per concluderlo"

"Da quel momento l’atto è perfezionato ed operativo, fatte salve le formalità fiscali che il notaio adempie, tempestivamente, in luogo delle parti e quale loro sostituto di imposta, versando allo Stato, senza alcun aggio o aggravio, le giuste imposte dal medesimo Notaio auto liquidate in base al tipo di atto posto in essere e ai requisiti oggettivi e soggettivi relativi, nel rispetto della legge e della normativa fiscale.

Quali sono i documenti che rilascia il notaio dopo il rogito?

Contestualmente al rogito, il Notaio può rilasciare alle parti, a loro richiesta

• un certificato di avvenuta stipula che attesta, indicando i dati anagrafici delle parti e gli estremi catastali dell’immobile ovvero i dati dell’operazione svolta, che l’atto di cui trattasi è stato effettivamente stipulato dai soggetti ivi indicati ed è perfezionato ed operativo.

Dopo l’espletamento delle formalità fiscali, il Notaio rilascia alle parti:

• una copia cartacea o digitale, conforme all’atto originale stipulato, il cui unico originale rimane invece depositato presso il Notaio e raccolto, insieme agli suoi rogiti, in appositi volumi rilegati, che rimarranno presso lo studio del notaio fino al suo pensionamento o al suo decesso, quando verranno  poi trasferiti all’archivio notarile distrettuale.

MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE 

DECRETO 8 marzo 2024 

Aggiornamento dei coefficienti, per l'anno 2024, per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D ai fini del calcolo dell'imposta municipale propria (IMU) e dell'imposta immobiliare sulle piattaforme marine (IMPi). (24A02636) (GU Serie Generale n.120 del 24-05-2024) 

IL DIRETTORE GENERALE DELLE FINANZE 

 Visto l'art. 1, comma 738 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 il quale stabilisce che, a decorrere dall'anno 2020, l'imposta unica comunale (IUC) di cui all'art. 1, comma 639, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, è abolita, con conseguente eliminazione del tributo per i servizi indivisibili (TASI) e che l'imposta municipale propria (IMU) è disciplinata dalle disposizioni di cui ai commi da 739 a 783 del medesimo art. 1; Visto il comma 745 dell'art. 1 della legge n. 160 del 2019 il quale dispone che la base imponibile dell'IMU è costituita dal valore degli immobili; Visto il successivo comma 746 a norma del quale per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino al momento della richiesta dell'attribuzione della rendita il valore è determinato, alla data di inizio di ciascun anno solare ovvero, se successiva, alla data di acquisizione, secondo i criteri stabiliti nel penultimo periodo del comma 3, dell'art. 7, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, applicando i coefficienti ivi previsti, da aggiornare con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze;

Visto l'art. 38 del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 dicembre 2019, n. 157, il quale prevede a decorrere dall'anno 2020 l'istituzione dell'imposta immobiliare sulle piattaforme marine (IMPi) in sostituzione di ogni altra imposizione immobiliare locale ordinaria sugli stessi manufatti; Visto il comma 1 del medesimo art. 38, il quale stabilisce che per piattaforma marina si intende la piattaforma con struttura emersa destinata alla coltivazione di idrocarburi e sita entro i limiti del mare territoriale come individuato dall'art. 2 del Codice della navigazione; 

 Visto il successivo comma 2, che determina la base imponibile in misura pari al valore calcolato ai sensi dell'art. 5, comma 3, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, richiamato dall'art. 13, comma 3, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, in virtu' del quale per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino all'anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita, il valore è determinato, alla data di inizio di ciascun anno solare ovvero, se successiva, alla data di acquisizione, secondo i criteri stabiliti nel penultimo periodo del comma 3, dell'art. 7 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, applicando i coefficienti aggiornati con decreto del «Ministro delle finanze»; 

 Visto il comma 782 dell'art. 1 della legge n. 160 del 2019, in base al quale restano ferme le disposizioni recate dall'art. 1, comma 728, della legge 27 dicembre 2017, n. 205, nonché' dall'art. 38 del decreto-legge n. 124 del 2019, in ordine al quale il rinvio al citato art. 13 del decreto-legge n. 201 del 2011 deve intendersi riferito alle disposizioni della legge sulla riforma dell'IMU;

Considerato che il citato art. 13, comma 3 del decreto-legge n. 201 del 2011 deve intendersi riferito al comma 746 della legge n. 160 del 2019 che ha definito il valore della base imponibile dei fabbricati classificati nel gruppo D;

Visto il decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165, recante norme generali sull'ordinamento del lavoro alle dipendenze delle amministrazioni pubbliche; Considerato che occorre aggiornare i coefficienti indicati nell'art. 1, comma 746, della legge n. 160 del 2019, ai fini dell'applicazione dell'IMU e dell'IMPi dovute per l'anno 2024; Tenuto conto dei dati risultanti all'ISTAT sull'andamento del costo di costruzione di un capannone; 

Decreta: 

Art. 1 

Aggiornamento dei coefficienti per i fabbricati a valore contabile 

 1. Agli effetti dell'applicazione dell'imposta municipale propria (IMU) e dell'imposta immobiliare sulle piattaforme marine (IMPi) dovute per l'anno 2024, per la determinazione del valore dei fabbricati di cui all'art. 1, comma 746 della legge 27 dicembre 2019, n. 160, i coefficienti di aggiornamento sono stabiliti nelle seguenti misure:  

===================================================================== |                Anno | Coefficiente | Anno | Coefficiente | +========+========================+========+========================+ 

| 2024 | 1,02 |             2002 |         1,76 | 

+--------+------------------------+--------+------------------------+ 

| 2023 | 1,04             | 2001 |         1,80 | 

+--------+------------------------+--------+------------------------+ 

| 2022 | 1,17             | 2000 |         1,86 |

+--------+------------------------+--------+------------------------+ 

| 2021 | 1,21             | 1999 |         1,89 | 

+--------+------------------------+--------+------------------------+ 

| 2020 | 1,22             | 1998 |         1,92 | 

+--------+------------------------+--------+------------------------+ 

| 2019 | 1,22             | 1997 |         1,96 | 

+--------+------------------------+--------+------------------------+ 

| 2018 | 1,24            | 1996 |          2,03 |

Prezzi in aumento e poche nuove costruzioni: il rapporto sull'abitare 2024 rivela un gap di 2.000€ al mq tra nuovo e usato

Mercato residenziale. Secondo il Rapporto sull’Abitare 2024 di Scenari Immobiliari, meno cantieri (quasi tutti in periferia) ma crescono i prezzi. Il gap di valore con il costruito sfiora i 2mila euro al mq

• di Laura Cavestri 23 maggio 2024 Il Sole 24 Ore
  
• Residenziale

Un’abitazione nuova, nelle principali città italiane, vale in media quasi il 40% in più di una usata (esattamente il +37,5 per cento). Significa, sempre mediamente, che il nuovo vale quasi 2mila euro al mq in più (1.850 euro) del già costruito. Il problema è che di nuovo continua ad essercene troppo poco: nelle undici città prese a campione, tra quest’anno e parte del prossimo, sono attese sul mercato 25mila nuove abitazioni. E i ritardi accumulati con la pandemia, i tassi alti, i costi cresciuti (che riducono i margini dei costruttori), uniti al crollo dei mutui e alla normativa sulle costruzioni – recentemente interpretata (a Milano) in chiave più restrittiva – non stimoleranno un’accelerazione dell’offerta. Soprattutto l’offerta di residenzialità nuova a prezzi accessibili di cui proprio nelle città c’è più bisogno.

A fotografare lo scollamento tra le esigenze abitative delle famiglie, l’offerta a disposizione e la sua localizzazione è l’ultimo “Rapporto sull’Abitare 2024”, che sarà illustrato giovedì, a Milano, da Scenari Immobiliari, in collaborazione con Abitare.Co, al Forum dell’Abitare.

«Si stima – spiega Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – che nel corso del 2024, le compravendite residenziali possano tornare a crescere (+1,4% circa e 720mila compravendite complessive, di cui 50mila nuove abitazioni) e i valori cresceranno, complessivamente, del 2% (ma per il nuovo l’incremento dovrebbe raggiungere il 3,2 per cento). Nel 2024, si attendono, complessivamente 50mila nuove case (il 16,7% in meno del 2023,erano state 74mila nel 2022). Che però, sulla torta complessiva delle compravendite residenziali, peseranno per appena il 7% (meno dell’8% dell’anno scorso). Hanno pesato i ritardi post covid, i costi dei materiali e di costruzione e il superbonus che ha distolto l’attenzione di imprese e costruttori».

«Milano e il suo hinterland – ha dichiarato Giuseppe Crupi , ceo di Abitare Co – consolidano il ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali nonostante l’incertezza amministrativa che dalla seconda metà del 2023, sta e rallentando, o addirittura fermando, i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città , con una ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo».

Il mercato immobiliare italiano del 2023: calo delle compravendite e dei mutui

Lo rileva l’ultimo Rapporto Dati Statistici Notarili (DSN). La regione nella quale sono stati scambiati più immobili rimane la Lombardia, con il 19,52 % del totale rispetto all’intero territorio nazionale. Seguono il Piemonte con il 9,29% e il Veneto con il 9,11%

giovedì 16 maggio 2024 - Redazione Build News

Nel 2023 continua il calo delle compravendite degli immobili abitativi: passate da 589.486 del 2022 a 547.838 nel 2023 (accentuandosi ulteriormente il calo registrato dal 2021, quando si erano concluse 628.137 transazioni) segnando quindi una diminuzione complessiva del 7%.

Lo rileva l’ultimo Rapporto Dati Statistici Notarili (DSN) 2023, che registra come il calo delle compravendite di prima casa nel 2023 rispetto al 2022 è del 10% per acquisti da privati e del 22,5% per acquisti da impresa, mentre si riscontra una sofferenza minore nel comparto delle seconde case: il calo tra il 2023 e 2022 è stato del 2,4% nell’acquisto tra privati e del 2,7% nell’acquisto da impresa. Raffrontando i dati relativi ai due semestri del 2023, si registra in Italia un leggero aumento delle vendite nel corso del secondo semestre, pari al +3,29%, con una punta del + 10 % nelle Marche, +9,69% nel Trentino Alto Adige, +9,58% in Basilicata e +9,3% in Sardegna.

Restano al Nord i maggiori volumi di scambio: la regione nella quale sono stati scambiati più immobili rimane la Lombardia, con il 19,52 % del totale rispetto all’intero territorio nazionale. Seguono il Piemonte con il 9,29% e il Veneto con il 9,11%. La fascia d’età in cui viene maggiormente effettuato l’acquisto di fabbricati si conferma quella tra 18-35 anni, con una percentuale nel 2023 pari al 26,67% delle transazioni (in calo rispetto al 2022, anno in cui aveva registrato il 28,57% delle contrattazioni). Il 50,8% degli immobili abitativi è stato acquistato con l’agevolazione prima casa (anche questa percentuale è in calo rispetto sia al 2022, anno in cui il 53,12% degli immobili era stato acquistato con l’agevolazione prima casa, sia al 2021, anno in cui la percentuale si assestava sul 56,05%). Anche nel 2023 è confermato che le compravendite di immobili abitativi effettuate da privati sono maggiori rispetto alle vendite effettuate dalle imprese.

Esaurito l’effetto rimbalzo successivo al blocco forzato del 2020, l’attività economica ha risentito pesantemente sia delle conseguenze degli eventi bellici che hanno preso il via in Ucraina all’inizio del 2022 e non hanno visto la fine nel periodo esaminato, sia del verticale innalzamento dei costi in generale, e di quelli nell’ambito dell’attività edilizia in particolare, oltre che dell’impennata dei tassi dei mutui, normalmente utilizzati dai ceti medi per far fronte all’acquisto di immobili.

I prezzi

Nel 2023 il valore medio di scambio delle case si assesta sui 154.416 in riduzione rispetto ai 158.074 del 2022 e ai 155.118 del 2021. Nel secondo semestre del 2023, il valore (mediano) degli immobili abitativi acquistati da privati con agevolazione prima casa è sceso a €113.000 rispetto ai €115.000 dei precedenti anni 2021 e 2022. Al contrario, gli immobili acquistati da imprese hanno mostrato un incremento significativo nel valore, salendo a €265.000, rispetto ai €235.000 del 2022. La maggior parte degli immobili acquistati da privati con l'agevolazione prima casa ha un valore inferiore a €99.000 (43,77%), mentre solo lo 0,34% supera il milione di euro. Per gli acquisti da imprese, il 27,82% si colloca nella fascia tra €200.000 e €299.999.

Il mercato delle seconde case mostra che la maggior parte dei valori rimane sotto €99.000. L'interesse per immobili di lusso rimane elevato, con 7.772 transazioni oltre il milione di euro nel 2023, nonostante una leggera diminuzione rispetto al 2022 (erano 7.960 nel 2022). Di questi 4.815 sono immobili abitativi, di cui 3.691 acquistati come seconda casa.

Si tratta prevalentemente di immobili acquistati da imprese che ne hanno curato direttamente la costruzione o la ristrutturazione (2.526), numeri in leggero calo rispetto all’anno precedente.

Infine, nell’intero 2023 sono stati trasferiti 38.162 terreni edificabili (rispetto ai 40.804 nel 2022, ai 42.950 nel 2021 e ai 31.218 terreni edificabili del 2020), dei quali il 56,54% con un valore inferiore a 19.999 euro confermando così un trend decrescente degli ultimi anni, in sintonia con le nuove politiche abitative diffuse sui territori italiani.

I terreni agricoli oggetto di contrattazione sono stati 178.332 (inferiori rispetti ai 184.378 del 2022 ed ai 181.303 del 2021) e la maggioranza degli stessi (il 57,50%) ha fatto registrare un valore inferiore a 9.999 euro.

Mutui

Il 2023 vede un fortissimo calo dei mutui, come già ampiamente previsto a margine delle rilevazioni fatte nel rapporto 2022, pari ad una flessione del 26%, che porta il dato a valori perfino inferiori a quelli pre-pandemia. Sono stati 322.098 i finanziamenti nel 2023, a fronte di oltre 435.174 nel 2022 e 386.000 nel 2019. Significativo appare anche il trend negativo del secondo semestre rispetto al primo che segna un -3%. Unica eccezione è l’area del Nord-Est, che segna un trend positivo nel secondo semestre rispetto al primo.

Nel corso del 2023 sono stati particolarmente penalizzati i mutui sotto i 50.000 euro e quelli sopra i 350.000 euro, a dimostrazione nel primo caso della rinuncia da parte di determinate fasce di popolazione di ceto medio basso ad acquistare tramite finanziamento, e nel secondo caso della evidente difficoltà del ceto medio, stante sempre l’aumento dei tassi, a sostenere il peso delle rate crescenti.

Analogo andamento può osservarsi anche alla luce del capitale complessivo erogato dagli Istituti di Credito per i finanziamenti ipotecari che nel 2023 è diminuito di oltre il 25%, passando dai quasi 71 miliardi di euro erogati nel 2022 (già in riduzione rispetto al 2021) ai poco più di 53 miliardi euro del 2023. Tale dato appare ancor più significativo se letto in combinazione con quelli sulle tipologie dei finanziamenti, dai quali emerge che le operazioni di surroga hanno inciso per solo il 4% del totale dei mutui concessi. L’unico trend positivo dell’anno si registra sulla popolazione di età compresa tra i 18 ed i 35 anni, segno che le politiche di sostegno fiscale ai mutui per gli “under36” hanno effettivamente funzionato.

Infine, nel 2023 è la Lombardia la regione a primeggiare nelle erogazione di mutui, seguita dal Friuli Venezia Giulia. Al terzo posto sale la Valle d’Aosta, che supera di poco l’Emilia-Romagna. Si assesta in coda la regione Calabria.

Assicura la Tua Sicurezza: Clausola Sospensiva per Verificare lo Stato Legittimo dell'Immobile

 

Clausola sospensiva per verificare Stato Legittimo dell’immobile Carlo Pagliai 27/02/2024

Condizionare la conclusione dell’affare e compravendita immobiliare all’accertamento della regolarità dell’immobile fornisce maggiore sicurezza

A molti operatori non piacerà questa idea, ma chi se ne frega della loro opinione: continuo a ricevere commenti e lamentele di persone che si sono sentite truffate nell’acquisto di immobili affetti da irregolarità edilizie, scoperte dopo l’atto notarile.

Per come è impostato l’attuale groviglio normativo e i capziosi gradi di tutele offerte per venditori e compratori, non restano altre strade: formulare proposte irrevocabili di acquisto e stipulare preliminari di vendita la cui validità rimaste sospesa fintanto non sia stata accertata da entrambe le parti la piena regolarità dell’immobile.

La soluzione è semplice: inserire in questi contratti preliminari o proposte una clausola sospensiva con cui condizionare la validità delle promesse di vendita alla verifica dello Stato Legittimo dell’immobile entro le relative tolleranze edilizie, obbligo peraltro già imposto per lo svolgimento dei successivi atti di trasferimento immobiliare ai sensi dell’articolo 34-bis comma 3 D.P.R. 380/01. Consiglio comunque di far verificare lo Stato Legittimo (anche) dal Tecnico della parte promittente l’acquisto, anche se comporta pagare la sua discreta parcella, ma vi assicuro che sono soldi ben spesi per prevenire lunghi contenziosi immobiliari.

L’effetto giuridico conseguente è di differire in avanti anche la formazione dell’affare “commerciale”, che non può considerarsi concluso fintanto non sia accertata la regolarità urbanistico-edilizia dai Tecnici incaricati (meglio se disgiuntamente da ambo le parti); salvo altre condizioni particolari come richieste di mutuo ipotecario, a quel punto è superato lo scoglio principale per stipulare il rogito definitivo di compravendita.

In sostanza l’esistenza dell’affare, inteso come accordo di vendita con reciproche prestazioni corrispettive, si configurerebbe per la prima volta con l’accertamento della regolarità dell’immobile: si prende così una condizione obbligatoria imposta dal D.L. 76/2020 nel Testo Unico edilizia per compravendite e pratiche edilizie, e se ne anticipa il suo ingresso nella trattativa già nelle fasi precontrattuali, di negoziazione e di stipula per contratti ad effetti obbligatori. E suggerisco di imporre con forza e tassativamente questa condizioni, soprattutto da parte dei promittenti l’acquisto.

Basta usare il buonsenso: visto che l’obbligo di attestare il rispetto delle tolleranze e Stato Legittimo esiste col T.U.E, tanto vale anticiparlo e affrontarlo piuttosto di scoprire prima, durante o dopo l’atto notarile di compravendita irregolarità edilizie.

E a maggior ragione consiglio l’inserimento di queste clausole sospensive sotto ogni profilo di affare coerentemente con la disposizione dell’articolo 34-bis comma 3 D.P.R. 380/01, la quale ne prevede l’obbligo di verifica ma non prevede sanzioni, precetti e conseguenze in caso di mancato rispetto: ciò significa che in caso di problematiche e contenziosi sarà il giudice a dover valutare caso per caso, situazione ideale per profilarsi un enorme contenzioso, a cui tra qualche anno il legislatore dovrà mettere mano introducendo quei contrappesi. D’altronde in Italia le norme “bianche” sono come inesistenti, molti operatori mi hanno risposto con totale sfacciataggine che “non essendoci sanzione, non succede nulla”: così costoro andranno poco lontano.

Si rammenta ancora che tale obbligo di attestazione regolarità immobiliare, per come è scritta genericamente la norma nel T.U.E., non trova limitazioni o attribuzione di responsabilità verso un particolare soggetto e pertanto è applicabile a tutti i soggetti coinvolti nell’atto di alienazione immobiliare; e anche in questo caso, vedremo come si orienterà la giurisprudenza tra qualche anno, basterà pazientare.

Facendo diversamente, soprattutto il promittente acquirente, si aprono gli scenari di rischio contenzioso con margini di incertezza perchè si intersecano profili civilistici con quelli di tipo amministrativo urbanistico, difficile da gestire in sede di contenziosi. E’ consigliato ai soggetti promittenti l’acquisto di segnalare formalmente al Comune le presunte irregolarità edilizie: una volta accertate dalla P.A. con ordinanza di rimessa in pristino, in tribunale ci vanno con argomenti rafforzati.

Di converso, il differimento in avanti dell’avvenuta formazione dell’affare non sarà a vantaggio di qualche operatore del settore, ma quanto meno tra parti venditrici e acquirenti si avrà l’indiscutibile vantaggio di prevenire ed evitare contenziosi immobiliari caratterizzati da incertezza e durata notevole.

In un paese ad alto grado di irregolarità immobiliare forse è il caso di parcheggiare la buona fede e adottare adeguate cautele preventive, senza che sia il legislatore a dover prevenirle tutte.

Stato Legittimo immobili deriva da norme e titoli edilizi già prima del D.L. 76/2020 Carlo Pagliai 22/09/2023

Verifica obbligatoria della conformità immobiliare introdotta nel 2020 era comunque vigente alla sua introduzione nella normativa

Dal 17 luglio 2020, cioè all’entrata in vigore del Decreto Semplificazioni D.L. 76/2020, è stato introdotto nell’articolo 9-bis Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01 un ulteriore comma 1-bis: la definizione di Stato Legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Contemporaneamente è stato sostituito e coordinato con esso il regime delle tolleranze edilizie rispetto allo Stato Legittimo, nell’articolo 34-bis T.U.E.
Quest’ultimo dispone al terzo comma l‘obbligo di effettuare una verifica delle tolleranze edilizie negli atti di trasferimento tra vivi (es. compravendita) e nelle pratiche edilizie, comparando lo stato attuale ed effettivo dell’immobile a quanto risultante nello Stato Legittimo.

In definitiva, un vero “check-up” preventivo per capire se l’immobile sia pulito da irregolarità edilizie di ogni tipo. Per comprendere meglio, la definizione di Stato Legittimo contenuta nell’articolo 9-bis comma 1-bid DPR 380/01 stabilisce che:

“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare e’ quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo e’ quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresi’ nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.

Indice

• Stato Legittimo immobile, quali motivi hanno portato ad inserirlo?

• Regime edificatorio dalla L. 1150/42 in poi

• Il regime di Stato Legittimo ante ’67 e post ’67.