Il mercato dei mutui sta rialzando la testa in Italia. Dopo qualche anno difficile - senza dubbio legato al violento aumento dei tassi di interesse operato dalla Banca centrale europa dall’estate del 2022 a settembre 2023 - nel 2024 la domanda di mutui (sia relativa all’acquisto della prima casa sia alle surroghe) è tornata a crescere. Secondo gli ultimi dati di Crif, nei primi nove mesi dell’anno le richieste sono cresciute del 7,2%, con un’accelerazione del 19,2% nel solo mese di settembre.
E’ evidente che gli aspiranti mutuatari che erano alla finestra in attesa di comprendere le nuove mosse della Banca centrale europa stanno via via uscendo allo scoperto, essendo ormai chiaro che la Bce ha intrapreso il percorso opposto, cioè quello della riduzione del costo del denaro. Nel corso di quest’anno, l’istituto guidato da Christine Lagarde ha attuato tre sforbiciate da 25 punti base l’una, nei mesi di giugno, settembre e ottobre. E dovrebbe proseguire in questa direzione - se nel frattempo non ci saranno cattive sorprese al rialzo da parte dell’inflazione - anche nel corso del 2025.
“Una politica monetaria che torna ad essere espansiva, e con possibili ulteriori tagli dei tassi per fine anno, infonde maggiore fiducia nelle famiglie italiane, che ritornano a programmare spese di lungo periodo. Un altro volano per il comparto dei mutui immobiliari sarà quello dell’effetto della Direttiva case green (Epbd). Dal nostro osservatorio prevediamo infatti che i finanziamenti green raggiungeranno nel 2030 percentuali che oscillano tra il 24-30% e nel 2050 più di un mutuo su due sarà verde”, spiega Simone Capecchi, executive director Crif.
Il mercato dei mutui quindi si sta riprendendo una boccata d’ossigeno in virtù delle mosse della Mce. Si tratta di un mercato molto vasto in Italia. Basti pensare che secondo una nuova ricerca di Changes Unipol, elaborata da Ipsos, quattro italiani su 10 vivono in una famiglia con un mutuo attivo. La stessa ricerca evidenzia inoltre che il 35% è insoddisfatto delle condizioni economiche del mutuo. Coloro i quali stanno rimborsando un tasso variabile, però, saranno certamente un pò più soddisfatti dopo le recenti manovre a ribasso di politica monetaria. Facciamo qualche esempio. Su un mutuo di 150mila euro a 30 anni stipulato non da molto (ipotesi 2022), 25 punti base in meno equivalgono a un risparmio mensile di 21 euro. Se consideriamo che i tagli effettuati dalla Bce dalla scorsa estate sono tre, l’impatto sulla rata è pari a 67 euro. In sostanza, la rata si è ridotta in pochi mesi dell’8%.
Sorridono anche le prospettive. Perché la Bce non dovrebbe fermarsi qui. I future sull’Euribor a 3 mesi - l’indice utilizzato dalle banche per calcolare la rata dei mutui variabili - stanno scontando altri cinque tagli da qui a fine 2025 con questo indice interbancario - utilizzato dalle banche per calcolare la rata del mutuo variabile - passare dal 3,25% al 2%. Un movimento che dovrebbe portare la rata dello stesso mutuo utilizzato come esempio a scendere a regime di 148 euro al mese. Circa 1.800 euro l’anno, il 20% in meno rispetto al periodo più buio, fine 2023.
Sia chiaro: non è previsto al momento un ritorno alle origini. Perché il mercato non “vede” al momento nella sua sfera di cristallo scendere ulteriormente l’Euribor. Ciò vuol dire che una rata iniziale di un mutuo di 150mila euro a 30 anni stipulato nel 2022 paro a 445 al mese, balzata fino a 790 euro a novembre 2023, per effetto dei tagli effettuati si è ridotta a 724 e per effetto di quello attesi a fine 2025 dovrebbe scendere a 627 euro. Siamo quindi ancora lontani dai 445 iniziali, calcolati in tempi forse irripetibili, quando l’Euribor a 3 mesi era addirittura negativo (-0,5%).
L’impatto della Bce ovviamente non riguarda solo coloro che stanno rimborsando un mutuo variabile, ma ridisegna anche il duello amletico con il fisso per chi sta pensando a stipulare adesso un nuovo mutuo.
Quale tasso preferiscono gli italiani?
“Oltre il 90% dei nuovi mutui, tanto di acquisto quanto di surroga, sono a tasso fisso. Nonostante il variabile stia diventando più conveniente rispetto a un anno fa continua a costare molto di più, tra l’1 e l’1,5% in più, rispetto al fisso - sottolinea Guido Bertolino, responsabile business development di MutuiSupermarket.it -. E’ molto probabile che il sorpasso in termini di convenienza iniziale del variabile sul fisso possa avvenire fra 18-24 mesi. Con un divario che dovrebbe essere comunque residuale. Anche per questo motivo, nel dubbio di un eventuale piccolo risparmio oggi molti italiani preferiscono la strada sicura del fisso che costa meno e assicura la rata da eventuali altre impennate dell’inflazione”.
Le dinamiche sui tassi stanno quindi riattivando la domanda. Ma il mercato sta cambiando anche molto dal lato dell’offerta, ormai sempre più tarata sulle caratteristiche del cliente. Se questi ha meno di 36 anni, chiede un mutuo non superiore al 50% del valore dlel’immobile e se l’immobile è green (classi A e B) allora in questo caso è come se ottenesse un triplice sconto. Se invece non rientra in nessuna di queste tre casistiche può pagare anche a parità di banca circa 200 punti base in più. Ipotizzando un mutuo a tasso fisso di 140mila euro a 25 anni le condizioni migliori vedono un Taeg (Tasso annuo effettivo globale) del 2,79%. Lo stesso mutuo chiesto da chi ha più di 36 anni per finanziare più dell’80% del valore di un immobile brown (di classe energetica inferiore) può superare il 4,5%. Quasi 200 punti base in più. In questo modo le banche vestono il mutuo su misura in funzione del rischio del cliente.
Se fino a qualche anno fa la scelta del mutuo migliore da parte di un consumatore si presentava come un processo di analisi delle offerte di mercato abbastanza semplice e immediato, oggi la situazione è decisamente mutata e maggiormente articolata. Sino al 2022, i tassi di interesse del mutuo e le condizioni economiche erano funzione di poche variabili: la tipologia di tasso (variabile o fisso), la durata del mutuo (dai 10 ai 40 anni) e da ultimo la percentuale di intervento del mutuo, il cosiddetto loan to value, ossia il rapporto fra l’importo del mutuo richiesto alla banca e il valore dell’immobiliare a garanzia dell’operazione, dove i mutui risultavano sempre più cari man mano che il rapporto tv cresceva dal 50% ad un massimo del 100%. Dal 2022 in avanti i tassi di interesse offerti dalle principali banche hanno iniziato ad essere funzione di due ulteriori variabili: l’età del richiedente al momento della stipula e la tipologia di immobile offerto in garanzia all’operazione di mutuo.
Per completezza, alcune banche offrono inoltre mutui per acquisto casa a tassi ulteriormente scontati in caso di richiesta Under 36 e operazioni di mutuo assistite dal Fondo di garanzia prima casa Consap, grazie ad una garanzia statale che può coprire fino all’80% dell’importo del mutuo riducendo il rischio per la banca finanziatrice. Anno dopo anno, le banche stanno quindi progressivamente adottando un sistema di risk based pricing, ossia un sistema di definizione sartoriale e personalizzata del prezzo finale del mutuo in funzione del rischio dell’operazione di finanziamento.
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