CON IL SALVA CASA SI E’ IN REGOLA CON L’ATTESTAMENTO TECNICO

La normativa sulla compravendita immobiliare non fissa alcuna specifica regola sulle compravendite di edificio o unità immobiliare in zone sismiche. Ma il peculiare regime di autorizzazione delle opere da eseguire in queste zone impone varie verifiche se si vuole valutare correttamente un acquisto nelle aree a più rischio di terremoto.

Il testo unico dell’edilizia

In primo luogo, occorre ricordare alcune previsioni del Testo unico per l’edilizia (Tue, cioè il Dpr 380/2001). Molto importante è l’articolo 94, in base al quale “fermo restando l’obbligo del titolo abilitativo all’intervento edilizio, nelle località sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità (...), non si possono iniziare lavori senza preventiva autorizzazione del competente ufficio tecnico della Regione” (comma 1). La norma prevede il silenzio - assenso in caso quando passano 30 giorni. 

La disciplina del Dpr 380/2001 - integrata anche a livello regionale - individua poi (articolo 94 - bis) alcune ipotesi di esenzione dell’autorizzazione preventiva (come visto anche tramite silenzio - assenso)  per le quali vigono forme di deposito e controlli anche a campione. Il rapporto tra titolo abilitativo sismico e titolo abilitativo edilizio in senso stretto è tale per cui quest’ultimo risulta inefficace ( se non addirittura illegittimo in radice, come ritiene una parte minoritaria della giurisprudenza) in assenza della pratica abilitativa ex articoli 94 e 94-bis. Dunque, in sede di acquisto di immobili ricadenti in zona sismica (dunque, salvo le zone a bassa sismicità), occorrerà verificare non solo la sussistenza dei necessari titoli edilizi, ma anche il rispetto delle disposizioni attinenti le costruzioni in 

zona sismica. Laddove si versi in ipotesi di acquisto di immobili da regolarizzare sotto il punto di vista edilizio, occorre considerare come il regime d i regolarizzazione dal punto di vista sismico-strutturale sia particolarmente restrittivo. E, infatti, atteso che il Dpr 380/2001 non disciplina espressamente la cosiddetta sanatoria sismica (salvo quanto vedremo per le ipotesi regolate dal decreto Salva casa, D1 69/2024, convertito in legge 105/2024) , sussiste nella giurisprudenza un contrasto circa la possibilità di ottenere, a livello amministrativo, un'autorizzazione sismica ex post idonea a inserirsi validamente nell'iter di accertamento di conformità, ex articolo 36 del Dpr citato. Secondo la Cassazione penale (ad esempio, nella pronuncia 2357 del 20 gennaio 2023) l'assenza di una norma ad hoc rende, di fatto,improcedibile qualunque accertamento di conformità che implichi la sanatoria di violazioni degli articoli 93 e seguenti del Tue .

Nella giurisprudenza amministrativa, dopo un iniziale seguito all'orientamento penalistico, il Consiglio di Stato ha di recente affermato l'esistenza - sia pur non espressamente codificata dal Testo unico - della sanatoria sismica (Consiglio di Stato, Sezione II, 23 aprile 2024, sentenza 3645). Peraltro,anche l'orientamento in questione presuppone sempre - in armonia con la Corte costituzionale, sentenza 101/2013 - la cosiddetta doppia conformità strutturale che richiede, per la sanatoria, la conformità sia alle norme strutturali vigenti al momento di esecuzione dell'opera sia quelle vigenti al tempo di presentazione della domanda.

Le novità del Salva casa

Un'attenuazione di tale regime si è registrata con il decreto Salva casa: infatti, per le sole ipotesi di parziale difformità, assenza d i Scia e di variazione essenziale, l'articolo 36-bis, comma 3-bis ammette la regolarizzazione secondo le condizioni d i cui all'articolo 34-bis, comma 3-bis. In base a questo, per gli immobili oggi ricadenti in zona sismica (non a bassa sismicità), è sufficiente una attestazione del tecnico circa il «rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell'intervento».

Il legislatore, tuttavia, prevede che la pubblica amministrazione possa comunque, per motivate ragioni di sicurezza, imporre in tal caso taluni interventi di adeguamento alla normativa vigente. Il medesimo meccanismo - quello dell’attestazione circa il rispetto delle norme tecniche vigenti al tempo di realizzazione dell’intervento e possibili adeguamenti - opera peraltro anche in sede di attestazione delle tolleranze (di cui, appunto, all’articolo 34-bis, Dpr 380/2001). 

Di conseguenza +, è di particolare importanza appurare, in sede di compravendita,che l’eventuale accertamento di tolleranze costruttive (ricognizione compiuta dal tecnico della relazione sullo stato legittimo) abbia tenuto conto del procedimento delineato dal citato articolo 34-bis, comma 3-bis del Dpr 380/2001. 

Come tutelarsi 

In sede di compravendita va verificato che nella relazione dello stato legittimo dell’immobile, sia stata effettuata una ricognizione di un tecnico