NON SOLO SOLDI: CONTANO ANCHE FLESSIBILITA’ E ASPETTATIVE

Abitare in affitto o in proprietà? Meglio essere inquilini o comprare casa? Decisione non facile. E per alcuni il problema di scegliere non si pone neanche: chi è molto benestante, con più case di proprietà, potrebbe non avere solo quella in cui vive e probabilmente ha poco interesse a un affitto anche solo per le vacanze, mentre tanti non hanno possibilità di scelta perchè con le loro disponibilità economiche, l’affitto è una decisione necessaria, che oltretutto alcuni possono soddisfare sacrificando altri bisogni (e ottenere una casa popolare comporta un percorso di incerto esito e non facile). 

La scelta tra proprietà e affitto, per le famiglie che possono farla, dipende da più di un fattore. Influiscono le possibilità e le aspettative individuali e familiari, ma anche i fattori su cui le persone hanno poca o nessuna possibilità di incidere. Tra questi, va considerata anche la direttiva europea sulle case green (si vede a pagina 56). I suoi effetti sull’alternativa proprietà o affitto dipenderanno dal piano attuativo che l’Italia, come tutti gli Stati Ue, dovrà adottare per individuare le opere necessarie, per elevare gli standard energetici, e dagli eventuali aiuti pubblici per realizzarle. 

Aumenteranno i prezzi di vendita delle case con più efficienza energetica; i proprietari cercheranno di recuperare i costi sostenuti per quelle che affittano aumentando i canoni. Ci sono ragioni a favore e contro, sia per la proprietà sia per l’affitto. 

La situazione economica 

Il fattore principale da considerare è, comunque, la condizione economica. Una famiglia o una persona singola può iniziare a interrogarsi su proprietà o affitto solo quando raggiunge livelli di reddito e di risparmio che rendono realistico soppesare i costi e i benefici di ognuna delle soluzioni. 

L’acquisto della casa in cui vivere, per la maggioranza delle famiglie, è probabilmente una delle principali e appaganti aspirazioni e, al tempo stesso, il più rilevante investimento economico della vita. La maggior parte non ha il denaro per pagare l’intero prezzo della casa e deve ricorrere a un finanziamento. 

Gli italiani sono diventati un popolo di proprietari con i mutui ipotecari concessi dalle banche (mai per tutto il prezzo). Nel farsi una casa, tante volte una famiglia deve fare sacrifici, prima di comprarla, per risparmiare almeno una parte della somma necessaria. E, una volta acquistata, per pagare le rate. 

L’entità delle rate del mutuo 

Se il loro importo è uguale o dello stesso ordine di grandezza del canone d’affitto che stava pagando (o che dovrebbe pagare, una coppia di sposi novelli oppure un giovane che esce di casa) il reddito disponibile per soddisfare le altre necessità resta uguale: sul versante economico la proprietà dovrebbe essere preferita all’affitto. La scelta potrebbe essere meno facile se la rata del mutuo è più alta, in misura non trascurabile, del canone. In questo caso, il parametro decisivo è il reddito familiare. Se, pagata la rata, resta sufficientemente elevato da permettere un livello di vita comparabile con quello tenuto da inquilino, l’acquisto resta una scelta economica razionale. 

Se il mutuo intacca il reddito in misura significativamente maggiore di quanto non succedesse con il canone, costringendo a rinunciare a consumi importanti, può sorgere qualche indecisione sul se valga la pena acquistare o continuare con l’affitto. Allora la decisione andrebbe presa tenendo conto non solo del presente ma anche del futuro. Per esempio, delle aspettative sul reddito. Una sua crescita fa ridurre, nel tempo, la parte di quest’ultimo da destinare al pagamento delle rate, ovviamente se è stato fatto un mutuo con il tasso d’interesse fisso. Non va dimenticato, infatti, che il livello del tasso è fondamentale.

La casa quale riserva di valore 

In ogni caso, la casa resta e può essere lasciata in eredità ai figli. E può essere anche una riserva di valore per la vecchiaia o in caso di una non prevista necessità di fondi liquidi. Una sorta di gruzzolo tenuto in freezer che all’occorrenza può essere scongelato per far fronte a spese mediche impreviste o per integrare una pensione e disporre di una somma di denaro in più per passare meglio l’ultimo scampolo di vita. Ci sono soluzioni che permettono di soddisfare le esigenze di liquidità continuando a vivere nella propria casa fino alla fine. Accanto allo strumento rodato della vendita della nuda proprietà, da qualche anno è possibile ricorrere anche al prestito vitalizio ipotecario. E’ noto come mutuo inverso: la banca concede una somma al proprietario della casa, il quale accetta che su di essa sia posta un’ipoteca. Una forma di finanziamento, cui si fa molto ricorso negli Stati uniti, poco usata in Italia. Ma la possibilità di ricorrere va segnata tra gli aspetti positivi della proprietà. 

Ragioni di sicurezza

Non sono, però, solo valutazioni di ordine economico da indirizzare verso la proprietà o verso l’affitto. La percezione di chi abita una casa di proprietà può essere più spesso di sicurezza. Quella dell’inquilino può essere più di precarietà: per l’incertezza sia sulle intenzioni del proprietario di rinnovargli il contratto alla scadenza sia sulle condizioni economiche del contratto. 

La casa in proprietà dà stabilità, ma può costituire anche un ostacolo a cogliere le opportunità o a soddisfare le necessità che comportano lo spostamento da una città all'altra o da una zona all’altra nella stessa città. La proprietà aiuta a piantare le radici, ma è sempre stata considerata un ostacolo alla mobilità del lavoro. Anche da sola spesa per la compravendita non è trascurabile: i costi dell’agenzia immobiliare per la vendita della vecchia casa e l’acquisto della nuova, le spese notarili e le imposte per quest’ultima transizione; sperando che non ci sia necessità di interventi di ristrutturazione. 

Le politiche pubbliche 

Anche le politiche pubbliche possono indirizzare di più verso la proprietà o verso l’affitto. Per valutare quanto possano incidere sulla propensione delle famiglie ad affrontare il loro problema della casa in una direzione o nell’altra, occorre considerare, ovviamente, le azioni settoriali e gli interventi di politiche abitative, promossi dai governi, principalmente statali, e delle altre amministrazioni pubbliche. Contano però anche le scelte politiche più generali delle autorità pubbliche; senza neanche trascurare gli orientamenti ideologici delle forze politiche e delle classi dirigenti governanti. In Italia alcune scelte politiche hanno creato condizioni favorevoli alla diffusione della casa in proprietà. L’erogazione in regime universalistico, per esempio, delle prestazioni inerenti alla salute con l’istituzione di un sistema sanitario nazionale e le politiche per l’istruzione superiore hanno permesso alle famiglie di destinare i loro risparmi e parte dei loro redditi al pagamento degli anticipi dei prezzi delle case acquistate e delle rate dei mutui. 

A queste politiche generali indirettamente incentivanti della proprietà sono stati affiancati anche interventi settoriali. Le detrazioni fiscali sugli interessi sui mutui accesi per l’acquisto della prima casa contribuiscono ad alleggerire, soprattutto nei primi anni, le rate da pagare alle banche. I programmi di edilizia agevolata, fino a quando sono stati finanziati, hanno indirizzato le risorse soprattutto allla realizzazione di alloggi destinati alla proprietà.