La seconda casa non va in crisi - Crescono prezzi e acquisti

 Se il mercato delle compravendite immobiliari residenziali ha subito nel 2013 un contraccolpo importante, con un calo medio del 10%, c'è un segmento che non ha mai mostrato cedimenti. È quello delle compravendite di case vacanza. Che siano al mare, in montagna, in campagna o ai laghi. Sono lusso e montagna, comunque, a trainare il mercato immobiliare, in un mix di ricerca di refrigerio da cambiamento climatico e di servizi (tra sport, spa e natura) alternativi allo sci. In vetta gli aumenti dei prezzi sono stati anche del 30% in dieci anni (sulle Dolomiti). 

È quanto emerge da una rilevazione ad hoc di Scenari Immobiliari - elaborata per Il Sole 24Ore - su 40 località turistiche campione (tra mare e montagna).La rilevazione evidenzia che, negli ultimi cinque anni, i prezzi medi al metro quadrato delle seconde case sono cresciuti di oltre il 17% (praticamente come a Milano) rispetto al +4% della media italiana e al +3,5% della media dei capoluoghi.

Su dieci anni, invece, la crescita dei prezzi medi nelle località di vacanza,è stata del 26,8% (più del 25% di Milano) e molto lontano dal +1.2% della media italiana è dal -8,2% della media dei capoluoghi.

I valori in montagna

Sulle Dolomiti, i valori a Cortina d'Ampezzo sono cresciuti del 38%, a Madonna di Campiglio e Ortisei del 34%, a San Martino di Castrozza del 33%, a Canazei del 29%, a Pinzolo del 27%, a Predazzo del 26%, a Moena del 25% e a Cavalese del 23%.

Significa - come fotografano le rivelazioni di Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) - che una casa in buon stato (non nuova) può costare tra i 9mila e i 12mila euro al mq a Madonna di Campiglio, tra 5mila e 9.300
euro a mq a Ortisei, tra 5mila e 6.800 euro al mq in Val di Fassa e Canazei. Alla montagna, segue il mare di Sardegna, Liguria, Campania, Puglia e Toscana. 

Le regioni del trend

Che il post Covid abbia rilanciato il turismo (già di massa anche prima, grazie ai voli low cost e alle piattaforme come Booking e Airbnb) è un fatto. Ma alcune abitudini sono cambiate. Gli italiani hanno scoperto la seconda casa. Per godersela o affittarla. O l’hanno ereditata. “Il lavoro da remoto” rende possibile una buona fetta di classe media italiana ed estera, lavorare lontano dall’ufficio, allungare il weekend e i ponti. Una classe media che in Europa si assottiglia, ma cresce, ad esempio, in Asia (e crescono i relativi turisti). Gli statunitensi hanno il dollaro forte e l’Europa conviene. Molti, poi, nel mondo hanno origini italiane e l’agiatezza per visitare i luoghi da dove nonni e bisnonni sono partiti. Da non sottovalutare, poi, l’ “effetto Clooney” al Nord e “l’effetto Madonna” al Sud. 

Con buona parte del bacino del Mediterraneo, purtroppo, instabile o inaccessibili al turismo di massa, l’Italia è già percepita come meta da visitare, piena di siti “instagrammabili”, oltre che, in questi anni, set cinematografico per film o serie tv - è tornata a essere un crocevia del turismo internazionale. “I prezzi sono cresciuti ovunque - ha affermato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, a commento dei dati - ma l’offerta di immobili di qualità è scarsa, e a parte il lusso, gli aumenti, soprattutto in fascia media, non sono correlati ai servizi presenti. Ci attendiamo, quindi, un rallentamento dei prezzi e, in alcune località, un calo, maggiore nella fascia media che in quella alta”. 

“Cresce la fascia di italiani che sta ereditando case da genitori o nonni. E la casa è anche un importante ammortizzatore sociale in un Paese dai redditi medi bassi - ha sottolineato Marco Celani, presidente di Aigab (associazione dei gestori degli affitti brevi) - Secondo l’Istat, sono 600mila i proprietari che hanno un’entrata integrativa con gli affitti brevi. Su 35milioni di abitazioni, le seconde case non utilizzate sono quasi il 30% (9,6 milioni), mentre quelle messe a reddito con affitti brevi sono 640mila, l’1,8% delle case esistenti in Italia”. 

Il successo del mare

In ogni caso, le preferenze degli italiani restano concentrate sul mare. Nel 2023 le compravendite di immobili residenziali nelle principali località marittime italiane, tra cui molte seconde case, sono cresciute: una media del +26,3% rispetto al 2019. In cinque anni, in pratica, un dato positivo e in controtendenza rispetto a quello registrato nelle otto città metropolitane, dove invece l’acquisto è complessivamente calato (in media, -9,2% in cinque anni). A scattare la fotografia degli ultimi cinque anni è stata l'analisi estiva effettuata da Abitare Co., che ha passato al setaccio 105 tra le località costiere italiane più rinomate. 

Una spinta che ha fatto volare i prezzi nei comuni marittimi, aumentati in media dal primo semestre 2019 al secondo semestre 2024 di ben il +26,7%, soprattutto ad Alassio (+45,8%), Viareggop (+44,5%) e Castiadas (+44,5%). Mentre i valori dei prezzi medi più alti per l’acquisto di un’abitazione nuova o ristrutturata si registrano Portofino (19.450 euro al mq, con punto fino 25.500 euro al mq) e Porto Cervo (19.375 euro al mq e valori massimi fino 27mila). 

I primi dieci comuni costieri, in media, hanno più che raddoppiato le compravendite rispetto al 2019: al primo posto troviamo Castiadas, in Sardegna (+264,5% di compravendite), seguita da Pantelleria, in Sicilia (+112,8%) e dalla ligure Portofino (+130%), dalla pugliese Rodi Garganico (+112,8%) e dalla lucana Maratea (+108%). 

I prezzi top per l’acquisto di un’abitazione nuova o ristrutturata riguardano come sempre località che attirano sempre più la domanda estera. Al primo posto in assoluto, come detto, c’è Portofino, dove i prezzi medi nel primo semestre 2024 si attestano a 19.450 euro al mq, e Porto Cervo, con prezzi medi pari a 19.375 euro al mq e valori fino 27mila euro al mq per le ville di pregio. 

Tra le mete esclusive, con prezzi medi superiori a 9mila euro al mq, ci sono anche Porto Rotondo con 12.050 euro al mq (punte di 18.500 euro al mq), Capri con 10.150 euro al mq (punte di 14.700 euro al mq), Santa Margherita Ligure con 9.875 euro al mq (punte di 15mila euro al mq) e Forte dei Marmi con 9.800 euro al mq (punte di 15.200 euro al mq). 

Ma in Italia ci sono anche località più “accessibili”. Sotto i 4mila euro/mq, ad esempio, si può acquistare un’abitazione a Lignano Sabbiadoro (3900 euro al mq), Chiavari (3.825 euro al mq), Villasimius (3.750 euro al mq), per arrivare alle più economiche Gallipoli (2.200 euro al mq), Otranto (2.310 euro al mq) e San Vito Lo Capo (2.200 euro al mq).