Cosa succede se la casa in affitto non è a norma

Cosa succede al contratto di affitto qualora l’immobile oggetto di locazione non sia a  norma sotto il profili di agibilità, abitabilità o abusivismo? Risponde il consulente Fimaa Michele Pizzullo.

Relativamente alla regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile, la Cassazione si è più volte pronunciata riguardo al rapporto che si viene a determinare tra il godimento della cosa locata e la mancanza di un titolo idoneo a garantire la destinazione d’uso della stessa, sostenendo che il carattere abusivo di una costruzione, concretandosi in un’illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non comporta l’invalidità del contratto di locazione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme.

In materia locativa, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili — ovvero alla abitabilità dei medesimi — non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d’uso convenuta sia stato definitivamente negato, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.

Inoltre, l’eventuale non conformità dell’immobile locato alla disciplina edilizia ed urbanistica non determina l’illiceità dell’oggetto cui ha riguardo l’art. 1346 c.c. che non va riferito al bene in sé (e dunque alla condizione giuridica abusiva o meno dell’immobile locato in relazione alla vigente disciplina normativa edilizia ed urbanistica), ma alla prestazione, e dunque al contenuto dell’atto di autonomia negoziale che, nel rapporto locativo deve individuarsi, secondo lo schema legale, nella concessione in godimento dell’immobile dietro pagamento del corrispettivo, nonché qualora il conduttore sia messo al corrente dello stato dell’immobile, l’eventuale omessa concessione delle autorizzazioni urbanistiche all’utilizzo non sono di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio.

In conclusione, è consigliabile che nei contratti di locazioni si ponga la necessaria attenzione riguardo alle disposizioni in materia urbanistica ed edilizia evitando di inserire clausole riguardanti la conformità del bene a tali normative, ivi compresa la presenza dell’agibilità, senza averne prima verificato la rispondenza ovvero precisi obblighi da parte del locatore di provvedere al rilascio dell’agibilità.

Nel dubbio, il conduttore dovrà dare espressamente atto di essere a conoscenza della mancanza dell’agibilità e di accettare consapevolmente l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.