IMU su immobile inagibile: cosa sapere per non sbagliare

L’IMU è una delle principali imposte che gravano sugli immobili in Italia e si presenta anche alquanto complessa. Ci sono dei casi particolari in cui si può evitare il pagamento o avere una riduzione, ma è bene conoscere a fondo l’attuale normativa per evitare di commettere errori. Tra i vari casi si segnala quello dell’IMU su un immobile inagibile, per il quale si può chiedere di versare un importo più contenuto del solito. Quando un immobile è considerato inagibile ai fini IMU? Quali sono le modalità per dichiarare l’inagibilità e ottenere eventuali esenzioni o riduzioni? Come comportarsi, invece, con una casa disabitata? Ecco alcune risposte. Quando un immobile è considerato inagibile ai fini IMU? Prima di vedere cosa prevede la legge in merito all’applicazione dell’IMU, partiamo dalla definizione di immobile inagibile ai fini IMU. Un fabbricato viene considerato tale quando presenta condizioni particolari da non permettere il suo utilizzo, né come abitazione né per fini produttivi o commerciali. Un immobile è inagibile quando il suo “degrado non è superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma solo con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia”. L’inagibilità, quindi, deve essere oggettiva e strutturale, non dipendendo in alcun modo dalla scelta del proprietario di lasciarlo eventualmente disabitato. Quando neanche interventi di restauro e risanamento sono sufficienti a risollevare l’immobile dal deterioramento, allora si parla di fabbricato collabente, per il quale nella maggior parte dei casi è prevista l’esenzione piena dall’IMU, ossia l’esonero totale dal pagamento. Come si dichiara un immobile inagibile per l’IMU? Per poter accedere alle agevolazioni IMU, è necessario dichiarare al Comune lo stato di inagibilità dell’immobile, secondo quanto prescritto in maniera molto chiara da un’ordinanza della Corte di Cassazione del 2022, nella quale si legge che: “il mancato adempimento dell'obbligo dichiarativo determina in via generale, per tutti i casi in cui è previsto detto onere, la decadenza dal beneficio stabilito dalle norme”. Per dichiarare un immobile inagibile è necessaria in primis una richiesta di accertamento da parte dell’Ufficio tecnico comunale, con conseguente avvio di una perizia a carico del proprietario. In caso di responso positivo, a seguito eventualmente di un sopralluogo, il Comune rilascerà la dichiarazione di inagibilità. In alternativa, il contribuente può presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, ossia un’autocertificazione, cui andrà allegata una perizia tecnica asseverata, redatta da un professionista abilitato, ad esempio un ingegnere, un architetto o un geometra, che certifichi l’inagibilità, fermo restando che sono sempre possibili controlli successivi da parte del Comune. Come non pagare l’IMU su un immobile inagibile La normativa attualmente in vigore prevede per gli immobili inagibili non un’esenzione totale dall’IMU, ma una riduzione al 50%. Per accedere a questa agevolazione è necessario essere in possesso della dichiarazione di inagibilità, da richiedere al Comune in uno dei due modi descritti poc’anzi. Il contribuente potrà così presentare apposita richiesta di agevolazione IMU per l’immobile inagibile, tenendo presente che la modulistica è depositata entro il 30 giugno, si potrà beneficiare del taglio al 50% della base imponibile a partire dall’anno in corso, diversamente bisognerà attendere il successivo. Da evidenziare che il diritto all’agevolazione, secondo quanto disposto da una sentenza della Corte di Cassazione, è riconosciuto anche nel caso di una seconda casa inagibile, previa presentazione della documentazione richiesta per attestare lo stato dell’immobile. C’è anche una particolare situazione in cui una casa inagibile può accedere alla riduzione IMU senza denuncia, ossia senza che sia presentata una richiesta da parte del contribuente. Ciò è possibile “quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente”, secondo quanto si legge nell’ordinanza n. 8592/2021 della Corte di Cassazione. Si paga l’IMU su un immobile inagibile per ristrutturazione? Sempre dalla Corte Suprema arriva con la stessa chiarezza un’altra importante indicazione in merito all’IMU relativa a un immobile inagibile per rifacimento. È prevista la riduzione IMU per i fabbricati in corso di ristrutturazione? Con la pronuncia del 24 febbraio 2023, i giudici hanno dichiarato che la riduzione dell’IMU al 50% per i fabbricati inagibili non è prevista in caso di ristrutturazione. Quando si svolgono attività puramente manutentive, queste non possono essere al contempo interventi di risanamento conservativo e tanto basta per escludere l’accesso all’agevolazione IMU. IMU su immobile inagibile per terremoto: come funziona? Diverso il discorso per un immobile reso inagibile da un terremoto, perché in tal caso le regole cambiano ancora, tanto che si arriva all’esenzione totale dall’IMU. Come accaduto nelle zone in cui la terra ha tremato negli scorsi anni, lo Stato ha esentato dal pagamento dell’imposta quegli immobili diventati inagibili a causa dell’evento sismico, esonerato dall’IMU fino alla completa ricostruzione e al ripristino dell’agibilità. Calcolo IMU su immobili inagibili Per quantificare la somma che il contribuente deve versare, ad esempio quest’anno, per il possesso di un immobile inagibile, bisogna sapere come si calcola l’IMU 2025. Una volta effettuato il calcolo, in base al periodo del possesso e all’aliquota applicata dal Comune di riferimento, sarà sufficiente dividere il risultato per due, vista la riduzione dell’imposta al 50% per le case inagibili. L’inagibilità ai fini IMU è retroattiva? La riduzione per inagibilità è un’agevolazione che richiede una dichiarazione e c’è un obbligo ben preciso in tal senso, ma non a pena di decadenza. Questo significa che è possibile ottenere un riconoscimento retroattivo dell’inagibilità ai fini IMU, a patto che si dimostri l’esistenza già in passato della condizione dell’immobile, tramite la presentazione di perizie, fotografie e documenti utili a provarlo. La decisione sugli effetti retroattivi dell’inagibilità ai fini IMU spetta però al singolo Comune che, caso per caso, può deliberare in merito al mancato riconoscimento di questa agevolazione, limitando la sua efficacia dalla data di presentazione della domanda fino alla effettiva sussistenza della condizione di inagibilità. Come non pagare l’IMU su casa disabitata Molti proprietari sperano di non versare l’IMU solo perché la casa non è abitata, ma ciò non implica automaticamente l’esenzione dall’imposta. Come non pagare l’IMU su una casa disabitata? Considerando che l’imposta è dovuta a prescindere dall’effettivo utilizzo dell’immobile, le uniche possibilità di non versarla sono legate al fatto che l’abitazione sia inagibile o inabitabile, o che sia censita come “collabente”, quindi in uno stato di degrado tale da renderla inagibile. Infine, è bene sapere che si deve pagare l’IMU anche sulla seconda casa disabitata.

Gli italiani tornano a comprare casa: sfide e opportunità del mercato residenziale

Nel 2024, il mercato immobiliare italiano ha mostrato segnali di ripresa, registrando 719.578 compravendite, con un incremento dell'1,3% rispetto all'anno precedente. Le dieci principali città italiane hanno evidenziato una crescita dell'1,5%, indicando un recupero rispetto ai periodi precedenti. Luca Dondi, nuovo Ad di Patrigest (gruppo Gabetti) commenta i dati individuando i principali trend del mercato. Prezzi e domanda immobiliare I prezzi medi nelle principali dieci città sono aumentati dello 0,7% rispetto al 2023. Il tempo medio di vendita è leggermente diminuito, passando da 128 a 122 giorni, e gli sconti medi tra il prezzo richiesto e il prezzo finale si sono ridotti al 10,3%. Si osserva una crescente preferenza per i comuni di dimensioni medio-piccole, influenzata dallo smart working, da costi più accessibili e da nuove esigenze abitative. Le abitazioni di grandi dimensioni (oltre 150 mq) hanno mantenuto una quota stabile sopra il 7% nel 2024, mentre le unità più piccole (meno di 50 mq) sono aumentate oltre il 6%. Tuttavia, le abitazioni di dimensioni medie (75–100 mq), pur restando rilevanti, hanno registrato una diminuzione. I trilocali continuano a dominare il mercato sia per domanda che per offerta, offrendo un equilibrio ideale. Bilocali e monolocali mostrano una domanda superiore all'offerta, soprattutto nel segmento delle nuove costruzioni, creando opportunità per costruttori e investitori. Al contrario, i quadrilocali e le abitazioni di grandi dimensioni presentano un'offerta eccedente, con un rischio di invenduto. Questo trend positivo è evidente sia nei capoluoghi (+1,3%) sia nei non capoluoghi (+1,3%). Le principali dieci città italiane hanno mostrato una crescita del mercato immobiliare dell’1,5%, evidenziando un recupero significativo rispetto ai periodi precedenti. I prezzi medi nelle principali dieci città urbane hanno visto un aumento dello 0,7% rispetto al 2023. Il tempo medio di vendita è leggermente calato, da 128 a 122 giorni, e gli sconti medi tra il prezzo richiesto e il prezzo di chiusura sono scesi al 10,3%”. Ripresa del mercato residenziale: le ragioni La ripresa, secondo Luca Dondi, Ad di Patrigest, è sostenuta da due fattori principali: una politica monetaria più accomodante e il bisogno di autogratificazione e benessere. Il primo fattore, di natura economica, si manifesta nell'aumento delle transazioni immobiliari sostenute dai mutui, mentre il secondo fattore, di carattere psicologico-comportamentale, riflette l'aumentata esigenza di benessere e piacere in un contesto di preoccupazioni e incertezze. La casa rappresenta uno strumento di protezione e di gratificazione, per cui le famiglie sono disposte a fare sacrifici. “Il 2024 si è rivelato un anno di ripresa e crescita per il mercato immobiliare italiano. Con un aumento delle transazioni, una stabilizzazione dei prezzi e tempi di vendita ridotti, il settore dimostra di essere resiliente e in grado di adattarsi alle nuove esigenze dei cittadini " Divario tra domanda e offerta immobiliare Un crescente disallineamento tra le aspettative degli acquirenti e le caratteristiche dell'offerta immobiliare è rappresentato dalla sostenibilità economica degli immobili. Mentre cresce l'attenzione verso le prestazioni energetiche delle abitazioni, il patrimonio residenziale italiano rimane in gran parte energivoro e distante dalle direttive europee. Un ulteriore elemento di disallineamento tra le preferenze degli acquirenti e le caratteristiche degli immobili disponibili riguarda la sostenibilità economica e l'efficienza energetica. Sebbene vi sia una crescente attenzione verso edifici con migliori prestazioni energetiche, il patrimonio residenziale italiano rimane in gran parte inefficiente dal punto di vista energetico e distante dagli standard europei. Il divario tra domanda e offerta si manifesta non solo nella tipologia degli immobili, ma anche nella quantità disponibile. In alcune grandi città, la scarsità di offerta ha contribuito all'aumento dei prezzi. Locazioni, meno contratti disponibili Nel settore delle locazioni, la domanda in crescita si scontra con una diminuzione degli alloggi disponibili, portando a una riduzione del numero di contratti stipulati. Le preoccupazioni dei proprietari riguardo alla morosità degli inquilini e la maggiore redditività degli affitti brevi influenzano la decisione di immettere immobili sul mercato della locazione tradizionale. Tuttavia, il segmento degli affitti brevi rappresenta ancora una parte minoritaria dello stock abitativo. La mancanza di politiche settoriali efficaci e il limitato interesse degli investitori istituzionali contribuiscono alla progressiva riduzione di un canale fondamentale per la mobilità sociale e la competitività del Paese. Il mercato immobiliare italiano secondo le agenzie Un'indagine condotta su oltre 100 agenzie della rete in franchising del Gruppo Gabetti ha analizzato l'intero anno 2024. I risultati indicano che la domanda di acquisto è rimasta stabile nel primo semestre (44%) e in aumento nel secondo (49%). Solo il 24% ha segnalato una diminuzione nel primo semestre e il 15% nel secondo, confermando una crescita positiva nella seconda metà dell'anno. Per quanto riguarda gli affitti, la rete Gabetti ha registrato una crescita in entrambi i semestri: 85% nel primo e 76% nel secondo. Chi compra casa: famiglie, coppie, single Analizzando le preferenze delle famiglie italiane, emerge che l'acquirente tipo è costituito principalmente da nuclei familiari con figli, rappresentando mediamente il 57% delle richieste. Questa fascia di popolazione è motivata dalla necessità di spazi adeguati per la crescita dei figli, dalla ricerca di stabilità abitativa e dalla volontà di investire in un bene durevole come la casa. Segue, con una quota media del 34%, la giovane coppia, spesso alla prima esperienza di acquisto immobiliare. In questo caso, l'acquisto è motivato da progetti futuri di espansione familiare o dal desiderio di indipendenza abitativa. I single rappresentano solo il 9% della domanda, probabilmente a causa di una minore capacità di spesa, maggiore flessibilità abitativa e un approccio più orientato all'affitto. Tipologie di immobili Queste dinamiche si riflettono anche nella tipologia di immobile più richiesta: il trilocale è preferito dal 63,5% degli acquirenti, considerato il miglior compromesso tra spazio, funzionalità e costi. Seguono i quadrilocali (23,1%), i bilocali (6,5%) e le abitazioni con più di quattro locali (6,3%), queste ultime destinate a famiglie numerose o a chi desidera spazi extra per studio o smart working. I monolocali risultano quasi irrilevanti (0,6%), confermando il ridotto interesse per soluzioni abitative minime, poco compatibili con le esigenze familiari prevalenti. Motivazioni all'acquisto Tra i principali fattori che influenzano la decisione degli italiani di acquistare un'abitazione vi è la stabilità economica personale e familiare (32%). La certezza di un reddito costante e sicuro rappresenta la base per affrontare un impegno finanziario di lungo periodo come l'acquisto di un immobile. La disponibilità di credito (19%) è anch'essa determinante: condizioni favorevoli per l'accesso ai mutui, come tassi di interesse bassi o politiche bancarie flessibili, possono agevolare la decisione d'acquisto, mentre restrizioni o costi elevati possono scoraggiarla. Altri elementi significativi includono i progetti di crescita familiare (18%), come il matrimonio o la nascita di figli, e il costo della vita (17%), che incide sulla capacità di risparmio e quindi sulla possibilità di destinare risorse all'acquisto di un immobile. Infine, l'andamento dei tassi di interesse (14%) influenza direttamente la rata del mutuo, con tassi in aumento che possono rallentare il mercato immobiliare, mentre tassi favorevoli incentivano l'acquisto. Una casa migliore L'analisi delle motivazioni che portano le famiglie italiane a sostituire la loro prima abitazione evidenzia esigenze concrete, spesso legate a cambiamenti nello stile di vita o nella composizione del nucleo familiare. La necessità di modificare la metratura dell'abitazione riguarda ben il 92% dei casi, sia per ingrandire lo spazio disponibile, sia per ridurlo, come nel caso delle coppie anziane che desiderano semplificare la gestione domestica. Un altro fattore significativo, segnalato dal 56% degli intervistati, è il desiderio di disporre di uno spazio esterno, come un giardino, un balcone o una terrazza. L'esperienza della pandemia ha accentuato questa esigenza, spingendo molte persone a rivalutare l'importanza di un collegamento diretto con l'esterno per il benessere quotidiano. Altre motivazioni pratiche includono la vicinanza ai servizi principali (25%) e il miglioramento della classe energetica dell'immobile (18%), legato non solo alla sostenibilità ambientale ma anche alla riduzione dei costi di gestione. Una minoranza (10%) ha citato la prossimità ai mezzi di trasporto, un aspetto rilevante soprattutto in contesti urbani o per chi lavora fuori città. Il 69% degli acquirenti ha preferito un immobile usato ma già riqualificato, mentre solo il 12% ha optato per nuove costruzioni. Il budget si colloca solitamente tra i 150.000 e i 300.000 euro (54%), meno di 150.000 euro per il 33% e tra i 300.000 e i 450.000 euro per il 13%. Preferenze abitative di giovani e anziani Le preferenze abitative dei giovani si concentrano su tre aspetti principali: prezzo, classe energetica e vicinanza ai mezzi pubblici. Il prezzo è spesso il fattore decisivo, data la limitata disponibilità economica tipica di chi è all'inizio del percorso lavorativo. La classe energetica viene valutata per il risparmio sui costi di gestione e per una maggiore sensibilità ambientale. Infine, la vicinanza ai trasporti pubblici è fondamentale per chi desidera muoversi agilmente senza dipendere dall'auto. Il target più anziano mostra esigenze abitative differenti rispetto alle fasce più giovani, privilegiando soluzioni che garantiscano sicurezza, comfort e accessibilità. Tra gli aspetti più ricercati vi è la presenza di ascensori o l'assenza di barriere architettoniche, elementi fondamentali per mantenere l'autonomia anche in età avanzata. Allo stesso tempo, assume particolare importanza la vicinanza a servizi medici e sanitari, così come a farmacie e strutture assistenziali, che offrono un senso di protezione e praticità nella gestione quotidiana. Queste preferenze riflettono il bisogno di una casa che possa accompagnare la persona anche in caso di ridotta mobilità o assistenza crescente.

Tra le spiagge più belle d’Europa ci sono tre meravigliose località italiane

Se avete voglia di mare, ma ancora non sapete dove trascorrere le vacanze estive, potete dare un’occhiata alla classifica stilata da European Best Destination, un’agenzia di viaggi con sede a Bruxelles che promuove la cultura e il turismo in Europa. Tra le 10 migliori spiagge europee prese in considerazione figurano tre meravigliose località italiane. E a primeggiare sono le acque cristalline della Sardegna. Ma non mancano suggerimenti per chi preferisce andare all’estero. Vediamo dunque quali sono le spiagge più belle d’Europa. Le migliori spiagge italiane del 2025 Le migliori spiagge italiane, secondo European Best Destination, si trovano tutte in Sardgena. E sono: Cala Brandinchi, Cala Luna, La Pelosa. Quest’ultima è stata inserita anche nella classifica “The World’s 50 Best Beaches del 2025”. Nel dettaglio, al secondo posto della classifica stilata da European Best Destination si trova Cala Brandinchi. Ed è stato spiegato: “Spesso definita la ‘Piccola Tahiti’, Cala Brandinchi vanta sabbia bianca e fine e acque cristalline e poco profonde, che la rendono ideale per le famiglie. Questa spiaggia, premiata come una delle spiagge più belle d’Europa, è circondata da una pineta e macchia mediterranea, offrendo un ambiente sereno”. Al quarto posto c’è Cala Luna. In merito, si legge: “Quest’estate scopri una delle spiagge più belle d’Europa, Cala Luna in Sardegna. Raggiungibile in barca o con un’impegnativa escursione, Cala Luna offre una spiaggia a forma di mezzaluna con sabbia dorata, acque cristalline e grotte marine uniche. È un paradiso per gli amanti dell’avventura e della natura”. Al sesto posto si trova un’altra perla italiana: La Pelosa. A tal proposito, viene affermato: “La Pelosa è una delle spiagge più belle d’Europa. È rinomata per le sue acque cristalline, turchesi e poco profonde, e per la sabbia bianca e fine, spesso paragonata a paradisi caraibici. L’iconica Torre della Pelosa, risalente al XVI secolo, aggiunge un fascino storico a questo scenario pittoresco”. Le migliori spiagge d'Europa 2025 La classifica delle migliore spiagge d'Europa 2025, come spiegato, riflette le preferenze dei viaggiatori di tutto il mondo, evidenziando le spiagge più amate e votate in tutta Europa. La Top Ten comprende: Spiaggia di Port Glarokavos Lagan, Penisola di Kassandra, prolungamento della Penisola Calcidica, Grecia. Cala Brandinchi, Sardegna, Italia. Cala Pregonda, Minorca, Spagna. Cala Luna, Sardegna, Italia. Spiaggia Gale Fontainhas, Grandola, Alentejo, Portogallo. La Pelosa, Stintino, Sardegna, Italia. Spiaggia Los Muertos, Carboneras, Almeria, Andalusia, Spagna. Spiaggia di Assos, Assos, Isola di Cefalonia, Grecia. Spiaggia di Banje, Dubrovnik, Croazia. Spiaggia Gulpiyuri, Llanes, Asturie, Spagna.