Nel 2024, il mercato immobiliare italiano ha mostrato segnali di ripresa, registrando 719.578 compravendite, con un incremento dell'1,3% rispetto all'anno precedente. Le dieci principali città italiane hanno evidenziato una crescita dell'1,5%, indicando un recupero rispetto ai periodi precedenti. Luca Dondi, nuovo Ad di Patrigest (gruppo Gabetti) commenta i dati individuando i principali trend del mercato.
Prezzi e domanda immobiliare
I prezzi medi nelle principali dieci città sono aumentati dello 0,7% rispetto al 2023. Il tempo medio di vendita è leggermente diminuito, passando da 128 a 122 giorni, e gli sconti medi tra il prezzo richiesto e il prezzo finale si sono ridotti al 10,3%.
Si osserva una crescente preferenza per i comuni di dimensioni medio-piccole, influenzata dallo smart working, da costi più accessibili e da nuove esigenze abitative. Le abitazioni di grandi dimensioni (oltre 150 mq) hanno mantenuto una quota stabile sopra il 7% nel 2024, mentre le unità più piccole (meno di 50 mq) sono aumentate oltre il 6%. Tuttavia, le abitazioni di dimensioni medie (75–100 mq), pur restando rilevanti, hanno registrato una diminuzione.
I trilocali continuano a dominare il mercato sia per domanda che per offerta, offrendo un equilibrio ideale. Bilocali e monolocali mostrano una domanda superiore all'offerta, soprattutto nel segmento delle nuove costruzioni, creando opportunità per costruttori e investitori. Al contrario, i quadrilocali e le abitazioni di grandi dimensioni presentano un'offerta eccedente, con un rischio di invenduto.
Questo trend positivo è evidente sia nei capoluoghi (+1,3%) sia nei non capoluoghi (+1,3%). Le principali dieci città italiane hanno mostrato una crescita del mercato immobiliare dell’1,5%, evidenziando un recupero significativo rispetto ai periodi precedenti. I prezzi medi nelle principali dieci città urbane hanno visto un aumento dello 0,7% rispetto al 2023. Il tempo medio di vendita è leggermente calato, da 128 a 122 giorni, e gli sconti medi tra il prezzo richiesto e il prezzo di chiusura sono scesi al 10,3%”.
Ripresa del mercato residenziale: le ragioni
La ripresa, secondo Luca Dondi, Ad di Patrigest, è sostenuta da due fattori principali: una politica monetaria più accomodante e il bisogno di autogratificazione e benessere. Il primo fattore, di natura economica, si manifesta nell'aumento delle transazioni immobiliari sostenute dai mutui, mentre il secondo fattore, di carattere psicologico-comportamentale, riflette l'aumentata esigenza di benessere e piacere in un contesto di preoccupazioni e incertezze. La casa rappresenta uno strumento di protezione e di gratificazione, per cui le famiglie sono disposte a fare sacrifici.
“Il 2024 si è rivelato un anno di ripresa e crescita per il mercato immobiliare italiano. Con un aumento delle transazioni, una stabilizzazione dei prezzi e tempi di vendita ridotti, il settore dimostra di essere resiliente e in grado di adattarsi alle nuove esigenze dei cittadini "
Divario tra domanda e offerta immobiliare
Un crescente disallineamento tra le aspettative degli acquirenti e le caratteristiche dell'offerta immobiliare è rappresentato dalla sostenibilità economica degli immobili. Mentre cresce l'attenzione verso le prestazioni energetiche delle abitazioni, il patrimonio residenziale italiano rimane in gran parte energivoro e distante dalle direttive europee.
Un ulteriore elemento di disallineamento tra le preferenze degli acquirenti e le caratteristiche degli immobili disponibili riguarda la sostenibilità economica e l'efficienza energetica. Sebbene vi sia una crescente attenzione verso edifici con migliori prestazioni energetiche, il patrimonio residenziale italiano rimane in gran parte inefficiente dal punto di vista energetico e distante dagli standard europei. Il divario tra domanda e offerta si manifesta non solo nella tipologia degli immobili, ma anche nella quantità disponibile. In alcune grandi città, la scarsità di offerta ha contribuito all'aumento dei prezzi.
Locazioni, meno contratti disponibili
Nel settore delle locazioni, la domanda in crescita si scontra con una diminuzione degli alloggi disponibili, portando a una riduzione del numero di contratti stipulati. Le preoccupazioni dei proprietari riguardo alla morosità degli inquilini e la maggiore redditività degli affitti brevi influenzano la decisione di immettere immobili sul mercato della locazione tradizionale. Tuttavia, il segmento degli affitti brevi rappresenta ancora una parte minoritaria dello stock abitativo.
La mancanza di politiche settoriali efficaci e il limitato interesse degli investitori istituzionali contribuiscono alla progressiva riduzione di un canale fondamentale per la mobilità sociale e la competitività del Paese.
Il mercato immobiliare italiano secondo le agenzie
Un'indagine condotta su oltre 100 agenzie della rete in franchising del Gruppo Gabetti ha analizzato l'intero anno 2024. I risultati indicano che la domanda di acquisto è rimasta stabile nel primo semestre (44%) e in aumento nel secondo (49%). Solo il 24% ha segnalato una diminuzione nel primo semestre e il 15% nel secondo, confermando una crescita positiva nella seconda metà dell'anno. Per quanto riguarda gli affitti, la rete Gabetti ha registrato una crescita in entrambi i semestri: 85% nel primo e 76% nel secondo.
Chi compra casa: famiglie, coppie, single
Analizzando le preferenze delle famiglie italiane, emerge che l'acquirente tipo è costituito principalmente da nuclei familiari con figli, rappresentando mediamente il 57% delle richieste. Questa fascia di popolazione è motivata dalla necessità di spazi adeguati per la crescita dei figli, dalla ricerca di stabilità abitativa e dalla volontà di investire in un bene durevole come la casa.
Segue, con una quota media del 34%, la giovane coppia, spesso alla prima esperienza di acquisto immobiliare. In questo caso, l'acquisto è motivato da progetti futuri di espansione familiare o dal desiderio di indipendenza abitativa. I single rappresentano solo il 9% della domanda, probabilmente a causa di una minore capacità di spesa, maggiore flessibilità abitativa e un approccio più orientato all'affitto.
Tipologie di immobili
Queste dinamiche si riflettono anche nella tipologia di immobile più richiesta: il trilocale è preferito dal 63,5% degli acquirenti, considerato il miglior compromesso tra spazio, funzionalità e costi. Seguono i quadrilocali (23,1%), i bilocali (6,5%) e le abitazioni con più di quattro locali (6,3%), queste ultime destinate a famiglie numerose o a chi desidera spazi extra per studio o smart working. I monolocali risultano quasi irrilevanti (0,6%), confermando il ridotto interesse per soluzioni abitative minime, poco compatibili con le esigenze familiari prevalenti.
Motivazioni all'acquisto
Tra i principali fattori che influenzano la decisione degli italiani di acquistare un'abitazione vi è la stabilità economica personale e familiare (32%). La certezza di un reddito costante e sicuro rappresenta la base per affrontare un impegno finanziario di lungo periodo come l'acquisto di un immobile. La disponibilità di credito (19%) è anch'essa determinante: condizioni favorevoli per l'accesso ai mutui, come tassi di interesse bassi o politiche bancarie flessibili, possono agevolare la decisione d'acquisto, mentre restrizioni o costi elevati possono scoraggiarla.
Altri elementi significativi includono i progetti di crescita familiare (18%), come il matrimonio o la nascita di figli, e il costo della vita (17%), che incide sulla capacità di risparmio e quindi sulla possibilità di destinare risorse all'acquisto di un immobile. Infine, l'andamento dei tassi di interesse (14%) influenza direttamente la rata del mutuo, con tassi in aumento che possono rallentare il mercato immobiliare, mentre tassi favorevoli incentivano l'acquisto.
Una casa migliore
L'analisi delle motivazioni che portano le famiglie italiane a sostituire la loro prima abitazione evidenzia esigenze concrete, spesso legate a cambiamenti nello stile di vita o nella composizione del nucleo familiare. La necessità di modificare la metratura dell'abitazione riguarda ben il 92% dei casi, sia per ingrandire lo spazio disponibile, sia per ridurlo, come nel caso delle coppie anziane che desiderano semplificare la gestione domestica.
Un altro fattore significativo, segnalato dal 56% degli intervistati, è il desiderio di disporre di uno spazio esterno, come un giardino, un balcone o una terrazza. L'esperienza della pandemia ha accentuato questa esigenza, spingendo molte persone a rivalutare l'importanza di un collegamento diretto con l'esterno per il benessere quotidiano.
Altre motivazioni pratiche includono la vicinanza ai servizi principali (25%) e il miglioramento della classe energetica dell'immobile (18%), legato non solo alla sostenibilità ambientale ma anche alla riduzione dei costi di gestione. Una minoranza (10%) ha citato la prossimità ai mezzi di trasporto, un aspetto rilevante soprattutto in contesti urbani o per chi lavora fuori città.
Il 69% degli acquirenti ha preferito un immobile usato ma già riqualificato, mentre solo il 12% ha optato per nuove costruzioni. Il budget si colloca solitamente tra i 150.000 e i 300.000 euro (54%), meno di 150.000 euro per il 33% e tra i 300.000 e i 450.000 euro per il 13%.
Preferenze abitative di giovani e anziani
Le preferenze abitative dei giovani si concentrano su tre aspetti principali: prezzo, classe energetica e vicinanza ai mezzi pubblici. Il prezzo è spesso il fattore decisivo, data la limitata disponibilità economica tipica di chi è all'inizio del percorso lavorativo. La classe energetica viene valutata per il risparmio sui costi di gestione e per una maggiore sensibilità ambientale. Infine, la vicinanza ai trasporti pubblici è fondamentale per chi desidera muoversi agilmente senza dipendere dall'auto.
Il target più anziano mostra esigenze abitative differenti rispetto alle fasce più giovani, privilegiando soluzioni che garantiscano sicurezza, comfort e accessibilità. Tra gli aspetti più ricercati vi è la presenza di ascensori o l'assenza di barriere architettoniche, elementi fondamentali per mantenere l'autonomia anche in età avanzata. Allo stesso tempo, assume particolare importanza la vicinanza a servizi medici e sanitari, così come a farmacie e strutture assistenziali, che offrono un senso di protezione e praticità nella gestione quotidiana. Queste preferenze riflettono il bisogno di una casa che possa accompagnare la persona anche in caso di ridotta mobilità o assistenza crescente.
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