PERMESSO DI COSTRUIRE IN SILENZIO ASSENSO: QUALI SONO LE TEMPISTICHE

Quando un cittadino o un’impresa presenta una domanda per ottenere l’autorizzazione a edificare, il Comune ha l’obbligo di rispondere entro termini precisi. Ma cosa accade se, per svariate ragioni, l’amministrazione non fornisce una replica in tempo? In questi casi, la normativa vigente presenta dei meccanismi che, oltre a snellire le procedure edilizie, assicurano che i tempi non siano troppo estesi. Ad esempio, il silenzio assenso per il permesso di costruire permette ai richiedenti di procedere alla realizzazione dell’opera in assenza di risposta nei termini fissati per legge, purché ne siano rispettati i requisiti normativi: si tratta, in altre parole, di un’autorizzazione tacita.Cosa si intende per silenzio assenso La realizzazione di interventi edilizi, come ad esempio la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, è sempre soggetta ai titoli abilitativi previsti dal D.P.R. 380/2001, ovvero dal Testo Unico dell’Edilizia. Tali autorizzazioni devono essere richieste al Comune di competenza e variano - tra CILA, SCIA e permesso di costruire - a seconda della natura dell’intervento che si vuole realizzare. Per quanto l’amministrazione pubblica debba rispettare delle precise tempistiche di approvazione o rifiuto dei titoli abilitativi richiesti, può capitare che la risposta si prolunghi nel tempo. Affinché i cittadini e le imprese non debbano attendere troppo, per alcune richieste di approvazione - come, appunto, il permesso di costruire - è stato introdotto un apposito strumento: quello del silenzio assenso. Derivato dalla Legge 241/1990, questo meccanismo si applica agli interventi di costruzione o ristrutturazione degli immobili e prevede: - la possibilità per il richiedente di procedere agli interventi di cui si è richiesta autorizzazione, se non giunge risposta entro i termini massimi di legge; - purché i requisiti normativi dell’opera siano rispettati: gli interventi dovranno quindi essere realizzati nel pieno accordo con le norme urbanistiche ed edilizie vigenti. In altre parole, il silenzio assenso è uno strumento di tutela per cittadini e imprese che, di fronte alle lentezze burocratiche e decisionali, hanno garanzia che la mancata risposta non corrisponda a un diniego, bensì a un tacito assenso. Quanto tempo ha il comune per rispondere a un permesso di costruire In linea generale, il Comune è soggetto a tempistiche precise per poter esaminare, ed eventualmente approvare, una richiesta di permesso di costruire. In base all’articolo 20 del D.P.R. 380/2001, i tempi variano a seconda degli stati del procedimento: - la comunicazione del responsabile, ovvero di colui che si occuperà del procedimento, deve avvenire da parte dello Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) entro 10 giorni dalla presentazione della domanda; la fase di istruttoria dura invece fino a 60 giorni, affinché il responsabile abbia sufficiente tempo per completare l’esame tecnico, acquisire pareri interni e fornire una proposta motivata di provvedimento; - la decisione finale da parte del dirigente deve avvenire entro 30 giorni dal ricevimento della proposta, per giungere al provvedimento definitivo, che può concretizzarsi in un accoglimento o un diniego motivato. Di conseguenza, il tempo massimo complessivo per la risposta è di 90 giorni dalla presentazione della domanda, con tempistiche tipiche attorno ai 60, se non sono necessarie integrazioni. Tuttavia, bisogna considerare che: - entro i primi 60 giorni, il Comune può interrompere i termini - ma solo una volta - per richiedere integrazioni documentali. Il richiedente ha poi 30 giorni per rispondere; - per progetti complessi, i termini possono essere raddoppiati - di fatto, con una proroga prima del silenzio assenso per il permesso di costruire - purché vi sia una motivata risoluzione del responsabile del procedimento. I tempi per il silenzio assenso nel permesso di costruire Quando il Comune non emette un diniego motivato entro il termine massimo del procedimento, scatta la procedura di tacita approvazione, permettendo così al richiedente di avviare i lavori. Ma quali sono le tempistiche per il rilascio del permesso di costruire in silenzio assenso? In linea generale, la concessione del permesso di costruire in silenzio assenso è dopo 90 giorni, secondo le tempistiche d’approvazione già precedentemente elencate. In altre parole, la procedura scatta solo dopo: - i 60 giorni iniziali, necessari al responsabile del procedimento per completare l’istruttoria e formulare la proposta motivata; - i 30 giorni successivi, affinché il dirigente possa adottare il provvedimento finale. Quanti giorni per il silenzio assenso dalla Soprintendenza? In presenza di un progetto edilizio che coinvolge aree soggette a tutela, le procedure autorizzative vedono l’intervento di un soggetto aggiuntivo rispetto al responsabile del Comune, ovvero la Soprintendenza. Quest’ultima deve esprimere un parere vincolante sulla fattibilità dell’opera, in base all’analisi degli elementi storici, culturali o ambientali che caratterizzano l’area vincolata. La Soprintendenza dispone di termini specifici per esprimere questo parere, a seconda la procedura sia ordinaria o semplificata. In linea generale: - la procedura ordinaria di autorizzazione paesaggistica richiede fino a 90 giorni, affinché il parere vincolante sia espresso a seguito della ricezione degli atti dal Comune o dell’ente delegato; - la procedura semplificata vede tempistiche più ridotte, ad esempio di 20-45 giorni in base al tipo di intervento. Se il parere della Soprintendenza arriva oltre i termini, perde carattere vincolante e diventa un elemento istruttorio che l’amministrazione valuta e motiva autonomamente. Inoltre, per effetto della Legge 182/2025, si applicano i termini ordinari anche per il silenzio assenso del permesso di costruire in presenza di un vincolo paesaggistico, purché il richiedente abbia allegato i nulla osta o altre autorizzazioni acquisite autonomamente Quando non opera il silenzio assenso Per quanto sia utile, la disciplina sul silenzio assenso non si applica all’universalità delle procedure edilizie: vi sono infatti degli ambiti in cui questo meccanismo non può essere applicato. In base al D.P.R. 380/2001, e ad alcune novità introdotte dalla Legge 182/2025, la tacita approvazione non si applica o è limitata per: - le richieste di permesso di costruire con vincoli paesaggistici, se la domanda non include i nulla osta o autorizzazioni già acquisiti autonomamente dal richiedente e validi per lo stesso progetto; - il permesso di costruire in sanatoria, dove possono sussistere altri istituti o altre tempistiche. Ad esempio, per parziali difformità o variazioni essenziali, ai sensi dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, il silenzio assenso è previsto dopo 45 giorni per il permesso in sanatoria o dopo 30 per la SCIA in sanatoria. Per le procedure ordinarie su abusi gravi, prevale invece il silenzio-rifiuto; - la voltura del permesso di costruire, perché il trasferimento del titolo a un nuovo soggetto richiede una verifica formale dall’amministrazione e, di conseguenza, non può basarsi sul silenzio assenso; - le domande incomplete, con dichiarazioni false o mendaci, che portano al diniego automatico o a sanzioni. Un caso particolare è però rappresentato dal silenzio assenso nel permesso di costruire convenzionato: in questo caso, il tacito assenso non si forma automaticamente nella fase convenzionale - ovvero nell’approvazione e nella stipula della convenzione urbanistica - ma successivamente, cioè per i permessi che vengono rilasciati dopo che la convenzione è stata stipulata. È infine utile ricordare che l’approvazione tacita non garantisce immunità da controlli successivi: per questa ragione, è utile sempre verificare gli effettivi presupposti del silenzio assenso con l’aiuto di un professionista.