L’impatto dell’inflazione di dicembre 2025 sui rinnovi annuali d’affitto: i canoni per città

L’Istat ha reso noti i dati che riguardano l’inflazione di novembre 2025: +1,2% su base annua per l’indice dei prezzi al consumo. Dati più o meno in linea con l’indice FOI: +1,1% rispetto a 12 mesi fa. Quest’ultimo rilevamento finirà per incidere sui bilanci famigliari degli inquilini che hanno il rinnovo annuale dell’affitto, per i quali scatterà un ritocco del canone di locazione. In Italia, in media, si pagheranno circa 10 euro in più al mese (e 120 euro all’anno). Scopriamo quanto aumentano gli affitti a seconda della città in cui si vive. L’aumento dell’inflazione incide in maniera tangibile sul bilancio domestico delle famiglie italiane, soprattutto per chi deve fare i conti con l’adeguamento annuale del canone di locazione (per i contratti 4+4). Gli aumenti più consistenti si registrano a Milano, dove gli affitti mensili aumenteranno di circa 21 euro al mese rispetto allo stesso periodo del 2024. Per gli inquilini romani, invece, l’incremento mensile sarà di circa 16 euro. Tale scenario emerge da un’analisi di idealista, portale leader per sviluppo tecnologico in Italia, che ha calcolato quanto inciderà l’aumento dell’inflazione sull’adeguamento dei contratti di locazione di un trilocale in base all’Indice dei prezzi al consumo aggiornato e pubblicato dall’Istat. L'aumento dell'inflazione incide direttamente sui contratti di locazione legati all’indice FOI, ovvero quelli che prevedono la formula di durata 4+4.

Il report si concentra sull’analisi della media dei canoni di locazione richiesti negli annunci di trilocali in affitto pubblicati su idealista. Il taglio immobiliare analizzato dallo studio è stato individuato in quanto risulta essere quello più richiesto dalle famiglie, la categoria su cui l’aumento dell’inflazione pesa maggiormente. In Italia, l’affitto per una casa con tre locali, secondo quanto rilevato a dicembre 2024, era di 900 euro al mese. Con l’adeguamento annuale calcolato con l’indice di inflazione FOI di novembre 2025, gli inquilini che dovranno fare i conti con il rinnovo del canone dovranno pagare circa 10 euro in più al mese (e 120 euro all’anno). A seconda della città analizzate (il report si è concentrato esclusivamente sui capoluoghi e non sulle province per via di una base dati molto più consistente) può variare anche considerevolmente. Gli inquilini che subiranno gli aumenti più evidenti dei canoni di locazione sono quelli che risiedono a Milano (+21 euro al mese e 252 euro in più all’anno). Un dato decisamente preventivabile, considerando che il capoluogo lombardo, ormai da tempo, rappresenta anche la città con la media degli affitti più cara d’Italia. Aumentano di circa 20 euro al mese (240 euro all’anno) gli affitti per gli inquilini che hanno il rinnovo annuale del canone di locazione residenti a Firenze e di circa 18 euro mensili (216 euro annui) a Como. Aumentano di 16 euro al mese (192 euro all’anno), invece, i canoni mensili a Roma. Mentre si registrano rialzi mensili di 15 euro a Venezia e di 14 euro a Bologna e Napoli. A Bergamo, Bolzano, Monza, Olbia e Padova gli aumenti non superano i 13 euro al mese. Più in generale, gli impatti minori sugli aumenti dei canoni d’affitto (non oltre i 4 euro mensili) si rilevano Caltanissetta e Isernia.

Investire in immobili commerciali: rendimenti, rischi e vantaggi

Quando si parla di investimenti immobiliari, una delle domande più frequenti è: quali immobili rendono di più? La risposta non è univoca, perché molto dipende dalla tipologia, dalla posizione e dalla domanda di mercato. Negli ultimi anni, sempre più investitori si chiedono quanto rende un immobile commerciale e se convenga puntare su locali commerciali a reddito rispetto ai classici appartamenti. La scelta tra immobili commerciali o residenziali non è scontata, fermo restando che investire in immobili commerciali può offrire entrate regolari e profitti interessanti, poiché gli affitti hanno in genere durate più lunghe e il valore degli immobili tende ad aumentare nel corso degli anni. Quali immobili rendono di più? Nel variegato mondo degli investimenti, il mercato immobiliare rappresenta da sempre uno dei settori più apprezzati, sia da società che da investitori privati. Non sempre però è facile scegliere su quale tipologia di investimento immobiliare puntare e l’interrogativo principale resta il seguente: quali sono gli immobili che rendono di più? In linea generale, gli immobili commerciali, che restano nel mirino degli investitori secondo i trend del 2025, tendono a offrire un rendimento più elevato rispetto a quelli residenziali. Questo perché i canoni di locazione di un appartamento sono spesso più bassi e regolati da normative pensate per tutelare l'inquilino, mentre la locazione commerciale è più flessibile, con margini di guadagno potenzialmente maggiori. Secondo uno studio realizzato da Idealista, nell’ambito dell’investimento residenziale, a rendere di più sono gli affitti brevi e turistici, ma ritorni elevati sono offerti anche dal settore del co-living e dello student housing, mentre sono meno appetibili in termini di rendimento gli affitti tradizionali, ossia quelli a lungo termine. Tra gli immobili commerciali, che vedono il comparto retail protagonista in assoluto nel 2025, il segmento più redditizio in Italia è quello dei negozi, seguito dagli uffici. Esulando dagli immobili commerciali e residenziali, in fondo alla classifica troviamo i garage, che rientrano nella categoria delle pertinenze immobiliari. I garage e i box, pur con le dovute differenze tra le varie città d’Italia, sono l’asset meno profittevole per gli investitori. Quanto rende un immobile commerciale? Il rendimento lordo di un immobile, sia esso commerciale o residenziale, si calcola dividendo il canone annuo di locazione per il prezzo di acquisto e moltiplicando per 100 il risultato ottenuto. Se un negozio è stato acquistato a 150.000 euro e il proprietario lo affitta a 1.000 euro al mese, dividendo il canone annuo, pari a 12.000 euro, per il valore d’acquisto, si ottiene come risultato 0,08, vale a dire l’8%, da cui andranno detratti i costi e le spese, approdando così al rendimento netto. Quanto rende un immobile commerciale? Non si può fornire una risposta univoca a questa domanda, perché il rendimento è un valore molto variabile che dipende da vari fattori quali: la città in cui si trova, la posizione all’interno della stessa, il tipo di attività, lo stato di immobile e l’andamento del mercato locale. In Italia, gli immobili commerciali offrono un rendimento lordo medio del 12,4%, secondo quanto emerge da uno studio realizzato da idealista, da cui si evince che nel secondo trimestre del 2025 si raggiunge un top a Genova con il 15,8%, mentre all’opposto troviamo Matera con il 7,3%. Seguono gli uffici con un rendimento medio annuo lordo del 10,2%: sale sul podio Roma con l’11,3%, mentre l’ultimo posto è occupato da Lecce, che spunta il 5,8%, un valore praticamente dimezzato rispetto a quello della capitale. Investire in locali commerciali a reddito: cosa sapere Chi è interessato al settore immobiliare, potrebbe valutare l’opzione di investire in locali commerciali a reddito, ossia di acquistare un immobile che ha già un inquilino che paga l’affitto e che genera quindi un reddito per il proprietario, ma in tal caso è importante valutare alcuni aspetti fondamentali: - posizione: la location è il fattore più determinante. Le aree con forte passaggio pedonale o automobilistico, buona accessibilità e presenza di servizi offrono maggiore sicurezza e rendimenti migliori; - inquilino: l’affidabilità dell’inquilino è cruciale, visto che un locatario stabile riduce il rischio di mancati pagamenti o periodi di sfitto. Meglio un inquilino con un business consolidato rispetto a una nuova attività senza storico; - contratto: contratti lunghi (6+6 anno o più) garantiscono flussi di cassa prevedibili; - stato dell’immobile e costi di manutenzione: valutare le condizioni strutturali e impiantistiche del locale e considerare le spese straordinarie future e la possibilità di adeguamenti normativi (barriere architettoniche, efficienza energetica, ecc.); - aspetti fiscali e giuridici: considerare imposte locali (IMU, TASI), regime fiscale dei canoni, IVA o imposta di registro e verifica eventuali vincoli urbanistici o limitazioni d’uso commerciale. Investire in immobili commerciali o residenziali: pro e contro In tanti si chiedono se conviene investire in immobili commerciali e per rispondere a questo interrogativo potrebbe tornare utile un confronto con gli investimenti in immobili residenziali, così da individuare i vantaggi e i rischi dell’una e dell’altra scelta.

In sintesi, si può evidenziare che l’investimento in immobili commerciali offre rendimenti più interessanti a fronte di un rischio maggiore, mentre quello in immobili residenziali è più sicuro, beneficia di una domanda caratterizzata da maggiore ampiezza e stabilità, ma offre ritorni meno allettanti in termini economici. Vale di più un appartamento o un negozio? La scelta di investire in un immobile commerciale o in uno residenziale non è così immediata e semplice, perché bisogna tenere conto di una serie di fattori, a partire dagli obiettivi che l’investitore intende perseguire. Per stabilire se vale di più un appartamento o un negozio, è necessario considerare innanzitutto la posizione. A parità di metratura, in una zona residenziale stabile, ma poco vivace, un appartamento vale di più di un negozio, mentre quest’ultimo vincerà in un’area dinamica e ricercata. In linea generale si può dire che gli appartamenti mantengono meglio il valore nel tempo e sono un investimento più sicuro e liquido, mentre un negozio vale di più come prezzo assoluto e potenziale rendita.

DONAZIONI IMMOBILIARI CHE GARANTISCONO ACQUISTI SICURI

È possibile acquistare una casa che il venditore ha ricevuto come donazione senza avere la preoccupazione di correre rischi. Entra infatti in vigore la novità sulle donazioni immobiliari introdotta dal Ddl Semplificazioni e fortemente voluta dal Consiglio Nazionale del Notariato. Una riforma importante, che lascia intatta la tutela degli eredi e che, come sottolineato da una nota dello stesso Notariato, mette la parola fine a un problema che per anni ha bloccato migliaia di compravendite in Italia. - Donazioni immobiliari, cosa accadeva prima - Cosa cambia con la riforma delle donazioni immobiliari - L’altra novità del Ddl Semplificazioni - Il Notariato: “La riforma va incontro ai cittadini rendendo più certe e sicure le donazioni dei beni immobili” Donazioni immobiliari, cosa accadeva prima Come spiegato dalla nota diffusa dal Consiglio Nazionale del Notariato, prima dell’entrata in vigore della novità sulla circolazione dei beni di provenienza donativa, se un acquirente comprava un immobile di provenienza donativa poteva correre il rischio che, dopo anni dalla firma del rogito e pur avendo pagato tutto regolarmente, gli eredi del donante originario potessero chiedergli di restituire la casa. Le vecchie regole, infatti, prevedevano che gli eredi esclusi dalla donazione e lesi dalla medesima nella loro quota di legittima potessero agire (esercitando l’azione di riduzione) anche e direttamente contro i terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene entro i dieci anni successivi alla morte del donatario. Cosa cambia con la riforma delle donazioni immobiliari Adesso le cose cambiano e, anche in tema di donazioni immobiliari, si procede ad acquisti più sicuri. Ma in cosa consiste esattamente la novità? Con la riforma non sarà più possibile far valere i propri diritti sul bene donato che è stato venduto. Ma attenzione: gli eredi legittimari (coniuge, figli e - nei casi previsti- i genitori) che sono stati lesi dalla donazione non perdono la tutela. Avranno infatti un diritto di credito nei confronti del donatario, come già avviene in altri Paesi europei. Le nuove regole si applicheranno subito alle successioni aperte e alle donazioni perfezionate dopo l’entrata in vigore della legge. Per le successioni già aperte resteranno in vigore le vecchie norme solo se l’azione di riduzione (in caso di successione aperta) o l’atto di opposizione (in caso di donazione effettuata) è già stata proposta o comunque viene trascritta entro sei mesi dalla entrata in vigore della norma. Superata questa finestra temporale, il nuovo regime diventerà valido, indistintamente, per tutte le ipotesi. L’altra novità del Ddl Semplificazioni Ma la riforma delle donazioni immobiliari non è l’unica importante novità prevista dal Ddl Semplificazioni 2025. Secondo quanto disposto, infatti, per chi eredita una casa o un terreno diventa più facile la trascrizione dell’accettazione tacita nei registri immobiliari, secondo il principio della continuità delle trascrizioni previsto dal nostro ordinamento. Il Notariato: “La riforma va incontro ai cittadini rendendo più certe e sicure le donazioni dei beni immobili” Il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Vito Pace, ha così commentato l’entrata in vigore della riforma delle donazioni immobiliari: “Il Notariato rivendica con orgoglio e soddisfazione la paternità di questa riforma che ha portata storica e va incontro ai cittadini rendendo più certe e sicure le donazioni dei beni immobili”. Pace ha quindi spiegato: “Da oltre un decennio proponevamo questa importante semplificazione che adegua il diritto delle successioni alle mutate esigenze della società. Le tutele pensate ormai tanto tempo fa hanno creato negli ultimi decenni grande precarietà nella circolazione dei beni immobili donati, determinando la possibilità per chi acquistava un bene donato di vederselo portare via anni dopo l’acquisto effettuato in buona fede. Questa semplificazione, dunque, rafforza la sicurezza del sistema giuridico lasciando intatta la tutela degli eredi e darà un nuovo impulso alla circolazione dei beni immobili donati”. Il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato ha poi aggiunto: “Nel 2024 sono state 217.749 le donazioni di beni immobili, in crescita del 6,8% rispetto all’anno precedente perché cresce il numero di anziani che desidera sistemare le proprie questioni patrimoniali, mentre sono ancora in grado di farlo con lucidità e volontà, e le donazioni rappresentano uno strumento efficace per regolare in vita la futura successione, garantendo ai beneficiari una gestione più semplice e certamente meno conflittuale”.

Decreto semplificazioni edilizie: novità in arrivo su condoni e titoli

Il decreto semplificazioni edilizie si riferisce, principalmente, al disegno di legge delega sul Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni, approvato dal Consiglio dei ministri il 4 dicembre 2025. Il testo del provvedimento contiene norme di ricorso al silenzio assenso, di riordino dei titoli edilizi e di sanatoria più veloce dei lavori eseguiti prima del 1967, oltre a proseguire il tracciato già avviato dal governo con il decreto "Salva casa" e a riformare il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001). Tuttavia, l’approvazione del disegno di legge non è che l’inizio di un iter legislativo che durerà parecchi mesi e che porterà all’approvazione del decreto semplificazioni edilizie. Quando è entrato in vigore il decreto semplificazioni Con l’approvazione del Ddl di riforma del Testo Unico dell’Edilizia, il Consiglio dei ministri punta a varare una serie di norme sul silenzio assenso, sulla sanatoria delle irregolarità - con una corsia preferenziale per i lavori più vecchi del 1° settembre 1967 - e sulla digitalizzazione delle procedure edilizie. L’approvazione del testo porta nuove regole e procedure più lineari, l'accelerazione delle pratiche, in particolare quelle pendenti, e incentivi per chi sia proprietario di casa e per le imprese del settore edile. Tuttavia, ora che è stato approvato il testo, non rimane che affrontare il lungo iter parlamentare, prima di arrivare, probabilmente nel 2027, a un decreto legislativo sulle semplificazioni edilizie che costituisca un nuovo Codice dell'Edilizia a tutti gli effetti. Cosa prevede la nuova sanatoria edilizia Tra i criteri contenuti nel testo, si enuncia la norma che regolarizza gli abusi edilizi realizzati prima che entrasse in vigore la legge numero 765 del 1967. La norma fa in modo, quindi, di restituire la regolarità e la commerciabilità degli edifici, in prosecuzione del tracciato di regolarizzazione e di semplificazione già intrapreso con la legge "Salva casa" (legge 105/2024) per la disciplina delle piccole irregolarità formali. Inoltre, il decreto delegato di semplificazione delle tolleranze edilizie dovrà contenere le modalità e i termini per definire le procedure amministrative legate alle pratiche di condono delle tre edizioni (1985, 1994 e 2003). Da questo punto di vista, i provvedimenti dovranno indicare qual è la data certa per concludere le attività istruttorie e l’adozione degli atti di conclusione delle domande di condono, buona parte delle quali risultano sospese da parecchi anni. Cosa rientra in edilizia libera nel 2026 Un intervento di grande rilievo che il governo dovrà affrontare nell'ambito della riforma edilizia del 2026 con l'adozione dei decreti delegati, è quello della semplificazione e del riordino dei titoli edilizi. Da questo punto di vista, il Testo Unico dell'Edilizia non ancora aggiornato contribuisce a creare un contesto di incertezza amministrativa e burocratica. L’impianto della norma punta a mantenere i tre tipi di titoli edilizi, ovvero la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e il permesso di costruire, ma si punterà a una più precisa associazione di ciascun titolo con la categoria di intervento e a "una complessiva modernizzazione" di tutte le procedure. Nell’ambito della chiarezza delle attività costruttive comprese in ciascuna categoria e dell’applicazione del relativo regime amministrativo, il decreto semplificazioni edilizie dovrà procedere anche con l’aggiornamento del perimetro dei lavori da eseguire in regime di edilizia libera per la cui esecuzione non si necessita di permessi e comunicazioni. L’obiettivo del riordino dei titoli edilizi è, pertanto, quello di incrementare la certezza del diritto, accelerando i tempi entro i quali devono essere conclusi i procedimenti, nonché di favorire la digitalizzazione delle procedure di avvio dei lavori in ambito edilizio. Decreto semplificazioni edilizie e silenzio assenso In ambito di semplificazione delle procedure amministrative, il disegno di legge prevede il maggior ricorso al silenzio assenso in caso di inerzia della Pubblica amministrazione. In particolare, il provvedimento ammette il silenzio assenso "devolutivo" riguardante un’amministrazione differente da quella consultata. Con questo istituto si punta a velocizzare i tempi di risposta della PA e ad abbattere l’eccesso di burocrazia. La semplificazione realizza, inoltre, anche l’eliminazione delle duplicazioni mediante la presentazione di un’unica pratica per risolvere una pluralità di sanatorie oppure per ottenere più autorizzazioni riguardanti lo stesso lavoro. Legge 182/2025: novità e semplificazioni edilizie Un’ulteriore semplificazione riguarda il rilascio del permesso di costruire per gli immobili vincolati. Con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale numero 281 del 3 dicembre 2025 della legge 182/2025, recante le "Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese", si prevede, infatti, l'estensione del silenzio assenso anche al rilascio dei permessi di costruire sugli immobili vincolati qualora l’istanza presentata contenga già atti di assenso, nulla osta e autorizzazioni. L’articolo 40 della norma riforma, quindi, quanto prevede il comma 8, dell’articolo 20, del Testo Unico per l’Edilizia in merito ai permessi relativi a immobili soggetti a vincoli ambientali, idrogeologici, culturali o paesaggistici, situazioni nelle quali l’istituto del silenzio assenso non operava e lo Sportello Unico dell’Edilizia si appellava alla Conferenza di Servizi. Cosa prevede il decreto Salvini salva casa I contenuti del disegno di legge di decreto semplificazioni edilizie proseguono il lavoro già cominciato con il "Salva casa", diventato legge nel 2024. Con questo provvedimento si è dato il via libera alle regole di tolleranza e di sanatoria delle irregolarità formali. L’ambito di intervento della sanatoria 2024 riguarda la possibilità di tolleranza costruttiva, di aumenti di cubatura e di possibilità di rendere abitabili le mini-abitazioni. Il decreto interviene anche sui lavori in edilizia libera, semplificando l’iter burocratico per alcuni interventi all’interno delle abitazioni. Pertanto, con il decreto Salva casa le cui linee guida si possono reperire sul portale del MIT, il governo ha provveduto a: rendere abitabili i monolocali di 20 m2 (rispetto alla misura minima precedente di 28 m2) e i sottotetti, anche in assenza delle distanze minime tra gli edifici; escludere il blocco agli interventi di riqualificazione di un'unità abitativa per difformità presenti nelle parti comuni di un condominio; semplificare l’iter burocratico per i lavori in edilizia libera che si possono svolgere senza richiedere i permessi preventivi; regolare il cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare, sempre consentito a patto che l'utilizzo sia conforme a quello prevalente delle altre unità dell’immobile; revisionare gli importi delle sanzioni per gli abusi edilizi che variano da un minimo di 1.032 a un massimo di 10.328 euro.

La riforma rende sicura la compravendita di immobili donati

Lo scorso 18 dicembre è entrata in vigore la nuova legge sulle donazioni immobiliari, una novità introdotta con l'articolo 44 ("Semplificazioni in materia di agevolazione della circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni") del Ddl Semplificazioni (Legge 182/2025) e fortemente voluta dal Consiglio Nazionale del Notariato. Il presidente Vito Pace ha parlato di una riforma dalla portata storica, che va incontro ai cittadini rendendo più certe e sicure le donazioni dei beni immobili. Ma perché è così importante? E cosa bisogna sapere sul fronte delle tutele per acquirenti ed eredi? idealista/news ne ha parlato con Flavia Fiocchi, Consigliere Nazionale del Notariato. Cosa prevede e cosa modifica la nuova legge sulle donazioni immobiliari Qual è l’importante cambiamento apportato da questa riforma? “Si tratta di una riforma davvero epocale, un anno zero dal quale ricominciare, garantendo senza limiti e senza oneri per gli acquirenti la circolazione degli immobili di provenienza donativa. La riforma ha trasformato infatti il diritto del legittimario escluso dalla donazione di rivalersi sull’immobile donato, anche nel caso in cui fosse già stato venduto a terzi estranei, in un diritto di credito nei confronti del solo donatario”. La novità introdotta dal Ddl Semplificazioni prevede maggiori tutele per l’acquirente di un immobile di provenienza donativa? “Assolutamente sì. Come si diceva, l’acquirente di un immobile che al venditore era pervenuto per donazione non correrà più il rischio di vedersi prendere l’immobile acquistato o una quota di esso, o in alternativa di dover sborsare somme rappresentanti il valore dell’immobile o quota di esso, anche dopo molto anni dall’acquisto. Questo perché gli eredi esclusi dalla donazione avranno esclusivamente un diritto di credito nei confronti del donatario pari al valore della lesione della loro legittima e non potranno più rivalersi direttamente sull’immobile”. Gli eredi invece rischiano di non essere tutelati? “Gli eredi hanno la medesima tutela che avevano prima della riforma, con la sola differenza che la stessa si ferma al patrimonio del donatario, con tutto il quale egli risponde alle pretese dei legittimari. I terzi acquirenti, sono finalmente lasciati fuori da ogni vicenda successoria”. Questa riforma che impatto avrà sul mercato immobiliare? “Avrà l’impatto, auspicato da anni dal Notariato, di semplificare la circolazione degli immobili con provenienza donativa, rendendola sicura, con la conseguenza, a favore degli acquirenti - giovani e giovani coppie soprattutto - di poter accedere a un mutuo per l’acquisto, senza dover contrarre costose assicurazioni e senza vedersi negare il credito a causa della provenienza donativa. Avrà inoltre la diretta conseguenza di consentire ai cittadini di programmare con serenità la devoluzione del proprio patrimonio in vita, attraverso donazioni a uno o più figli, o al coniuge, senza timore di bloccare la commerciabilità dei beni donati e ferma restando la tutela dei propri legittimari, confermata dalla legge”. Quando entra in vigore la nuova legge sulle donazioni Come spiegato da una nota del Consiglio Nazionale del Notariato all'indomani dell'entrata in vigore della riforma sulle donazioni immobiliari, le nuove regole si applicano subito alle successioni aperte e alle donazioni perfezionate dopo l’entrata in vigore della legge. Per le successioni già aperte restano in vigore le vecchie norme solo se l’azione di riduzione (in caso di successione aperta) o l’atto di opposizione (in caso di donazione effettuata) è già stata proposta o comunque viene trascritta entro sei mesi dall'entrata in vigore della norma. Superata questa finestra temporale, il nuovo regime diventa valido, indistintamente, per tutte le ipotesi.

Prezzi delle case: continua il trend positivo nelle due principali città italiane

Nel 2025 continua il trend positivo dei prezzi delle case nelle due principali città italiane. Secondo le analisi elaborate dall'ufficio studi di idealista, portale immobiliare n 1 in Italia, i tassi di crescita sono però diversi a Milano e nella Capitale. Mentre nel capoluogo meneghino, infatti, i valori registrano un incremento più moderato del 2,3%, a Roma assistiamo a una crescita più consistente dei prezzi (+7%). Roma, il mercato immobiliare accelera: nel 2025 prezzi delle abitazioni in crescita del 7% l mercato immobiliare romano chiude l’anno con un andamento decisamente positivo. I prezzi delle abitazioni nella Capitale registrano una crescita del 7% su base annua, portando il valore medio a 3.306 euro al metro quadro. La dinamica rialzista interessa anche l’ultimo trimestre dell’anno, che segna un incremento del 2,4%, e il dato mensile di dicembre, in aumento dello 0,9%. È quanto emerge dall’ultimo report dell’Ufficio Studi di idealista, portale immobiliare N.1 in Italia. L’andamento dei valori risente anche del contesto eccezionale che ha caratterizzato Roma nel corso dell’anno. Il Giubileo, la scomparsa del precedente Pontefice e la successiva elezione del nuovo Papa hanno contribuito ad accrescere l’attenzione internazionale sulla Capitale, rafforzando la domanda abitativa sia per uso residenziale sia per investimento. A questi fattori si aggiunge il miglioramento delle infrastrutture di trasporto, in particolare l’apertura delle nuove fermate della linea C della metropolitana, incidendo positivamente sull’attrattività e sui valori immobiliari dei quartieri interessati. Quartieri L’analisi dei 27 quartieri monitorati evidenzia come solo cinque aree mostrino una flessione dei valori immobiliari. Trigoria-Castel di Leva registra una riduzione del 4,3%, mentre Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria e Ottavia-Primavalle segnano entrambe un calo del 2,7%. Più contenute le diminuzioni rilevate a Labaro-Prima Porta, con una contrazione dell’1%, e a Casal Palocco-Infernetto, dove i prezzi scendono dello 0,1%. Tutti gli altri distretti della Capitale evidenziano aumenti, con le crescite più rilevanti concentrate nei distretti di maggiore pregio e nelle aree residenziali più richieste. I rialzi più marcati si registrano ai Parioli, dove i valori crescono dell’8,4%, Prenestino (8,2%), Prati (7,5%), Montesacro (6,9%) e Cinecittà (6,6%). Gli altri quartieri presentano rialzi compresi tra il 6,4% di Trionfale-Monte Mario e l’1,8% di Casalotti-Selva Nera-Valle Santa. Anche il Centro storico della Capitale registra una crescita significativa, pari al 4,3%, e si conferma l’area più cara della città con un valore medio di 7.577 euro al metro quadro. Seguono Prati con 6.341 euro al metro quadro, Parioli con 6.134 euro al metro quadro, Nomentano-Tiburtino con 5.164 euro al metro quadro e Appio Latino con 4.527 euro al metro quadro. Altri otto quartieri superano la media cittadina di 3.306 euro al metro quadro, con valori che vanno dai 4.160 euro al metro quadro di Cassia-Flaminia ai 3.545 euro al metro quadro di Eur-Torrino-Giuliano Dalmata. Le restanti zone della Capitale si collocano invece al di sotto della media, con prezzi che oscillano dai 3.285 euro al metro quadro di Portuense-Magliana fino ai 2.194 euro al metro quadro di Roma Est-Autostrade, che risulta il quartiere più economico per l’acquisto di un’abitazione a Roma. Provincia di Roma Nel corso dell’ultimo anno anche il mercato immobiliare della provincia di Roma mostra un rafforzamento significativo, con una crescita complessiva del 4,4%. L’andamento positivo si riflette sia nell’ultimo trimestre, che registra un incremento del 3,4%, sia nel mese di dicembre, che segna un aumento dell’1,1%. Dei 64 comuni dell’hinterland monitorati da idealista, 40 evidenziano rialzi dei valori immobiliari. Le crescite più rilevanti si osservano a Santa Marinella, con un aumento del 12,2%, seguita da Bracciano con l’11,3%, Rocca di Papa con il 9,9%, Trevignano Romano con il 9,8% e Anguillara Sabazia con il 9,5%. Gli altri incrementi si distribuiscono tra il 9,1% di Morlupo e lo 0,1% di Tivoli. In controtendenza, 24 comuni hanno registrato cali, con i ribassi più marcati a Olevano Romano (-10,3%), Artena (-8,4%), Tolfa (-7,8%) e Monte Compatri (-7,4%). Frascati è il comune più costoso della provincia con un prezzo medio di 2.821 euro/m², seguito da Grottaferrata (2.763 euro/m²) e da Fiumicino (2.659 euro/m²) e Santa Marinella (2.554 euro/m²). Al contrario, Agosti è il comune con il valore medio più basso, attestandosi a soli 714 euro/m². Milano, prezzi delle abitazioni continuano a crescere nel 2025: +2,3% Il mercato immobiliare milanese continua a mostrare segnali di crescita anche nel 2025, con un incremento dei prezzi delle abitazioni del 2,3%, portando il valore medio a 5.184 euro al metro quadro. I dati, elaborati dall’Ufficio Studi di idealista, portale immobiliare N.1 in Italia, confermano un trend positivo rispetto al trimestre precedente (0,8%) e su base annua (0,2%). Tra i fattori che sostengono questa crescita vi è anche l’attesa per le imminenti Olimpiadi invernali Milano-Cortina, evento che rafforza l’attrattività della città e stimola investimenti nel settore immobiliare. Analizzando i quartieri della città, su 18 distretti monitorati 13 hanno registrato aumenti dei prezzi. I rialzi più significativi si sono osservati nel Centro Storico (10,3%), seguito da Città Studi-Lambrate (6,4%), Forlanini (5,5%), Vialba-Gallaratese (4,5%) e Corvetto-Rogoredo (4,1%). Altri distretti hanno visto incrementi superiori alla media cittadina, come Fiera-De Angeli (3,9%), Lorenteggio-Bande Nere e San Siro-Trenno-Figino (entrambi 3,5%), Cermenate-Missaglia (3,4%) e Comasina-Bicocca (2,9%). Crescite più contenute si registrano a Greco Turro (1,5%), Vigentino-Ripamonti (1,3%) e Garibaldi-Porta Venezia (0,6%). In controtendenza, alcuni quartieri hanno evidenziato una leggera flessione, come Porta Vittoria (-0,4%), Famagosta-Barona e Baggio (-0,3%) e Certosa e Navigli-Bocconi (-0,1%). Il Centro Storico si conferma il quartiere più caro della città, con 11.131 euro al metro quadro, seguito da Garibaldi-Porta Venezia (7.309 euro/m²), Fiera-De Angeli (7.225 euro/m²), Navigli-Bocconi (6.996 euro/m²) e Porta Vittoria (6.309 euro/m²). Gli altri quartieri presentano valori inferiori alla media cittadina, da 4.928 euro di Città Studi-Lambrate ai 3.002 euro di Baggio, il più conveniente per chi desidera acquistare casa ai piedi della Madonnina. Provincia di Milano Anche la provincia di Milano evidenzia una forte crescita, con un aumento dei prezzi del 5,4% rispetto allo scorso anno e un valore medio provinciale di circa 3.710 euro al metro quadro. La domanda di abitazioni nell’hinterland, ancora più accessibile rispetto al capoluogo, spinge i valori verso nuovi picchi. Il 71% dei 99 comuni monitorati da idealista ha registrato aumenti, con performance eccezionali a Binasco (27,8%), Canegrate (18%), Magenta (14,5%) e Robecco Sul Naviglio (14%). Altri incrementi vanno dall’11,9% di Inveruno fino allo 0,1% di Bresso. Tra i ribassi più significativi si segnalano Paullo (-13,2%), Rodano (-11,2%) e Marcallo con Casone (-10%). Assago si conferma il comune più caro della provincia, con 3.831 euro/m², seguito da Segrate (3.428 euro/m²) e Cernusco sul Naviglio (3.413 euro/m²), mentre i comuni più accessibili restano Turbigo (1.118 euro/m²), Buscate (1.169 euro/m²) e Castano Primo (1.274 euro/m²).

Piano casa 2026 nella legge di Bilancio, cosa prevede

Il Piano casa 2026 previsto dalla legge di Bilancio, che ha ottenuto il via libera definitivo della Camera lo scorso 30 dicembre, dispone di risorse pari a 200 milioni di euro, 100 milioni per il 2026 e 100 milioni per il 2027. Si tratta quindi di uno stanziamento spalmato su due anni. Sarà un decreto attuativo a disporre il programma degli interventi, che comunque è delineato nel testo della manovra. Vediamo, dunque, quali sono le misure previste per fronteggiare l’emergenza abitativa e quali fondi verranno utilizzati. Piano casa 2026, dal rent to buy per giovani, coppie e separati alle misure per gli anziani Come indicato nella legge di Bilancio 2026, il Piano casa Italia individua, in particolare, interventi di recupero, riqualificazione e realizzazione nell’ambito di nuovi modelli di edilizia residenziale e sociale finalizzati a fornire una soluzione abitativa ai seguenti fabbisogni sociali: a) la realizzazione e il recupero di alloggi di edilizia sociale da destinare alla locazione, a canone agevolato, sulla base di contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, di unità immobiliari adibite ad abitazione principale per giovani, giovani coppie e genitori separati; b) la realizzazione e l’adeguamento di unità immobiliari di edilizia sociale in favore delle persone anziane, da destinare alla locazione a canone agevolato di unità immobiliari associati anche a contratti di permuta immobiliare, anche nell’ottica di favorire la realizzazione di progetti di coabitazione. Per giovani, giovani coppie e genitori separati si prevede dunque il cosiddetto “rent to buy”; per le persone anziane, invece, viene prevista una misura particolare volta a destinare immobili alla locazione a canone agevolato, associati anche a contratti di permuta immobiliare. Piano casa, cosa dice la finanziaria 2026 sui fondi Per quanto riguarda le risorse previste per finanziare questo Piano casa 2026, si è pensato a un’integrazione tra fondi nazionali e fondi europei. Nello specifico, la legge di Bilancio sottolinea che “le iniziative finanziate nell’ambito del Piano casa Italia sono individuate favorendo la complementarietà e l’integrazione con gli interventi finanziati, nel rispetto dei criteri di ammissibilità e delle procedure applicabili, dai programmi nazionali e regionali della programmazione 2021-2027 dei fondi strutturali europei, anche nell’ambito dell’obiettivo specifico ‘promuovere l’accesso ad alloggi sostenibili e a prezzi accessibili’ introdotto dal regolamento (Ue) 2025/1914 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 18 settembre 2025, che modifica i regolamenti (Ue) 2021/1058 e (Ue) 2021/1056 per quanto riguarda misure specifiche per affrontare le sfide strategiche nel contesto del riesame intermedio”.

NON SAI SE COMPRARE CASA ARREDATA OPPURE NO? ECCO COME DECIDERE SENZA RIMPIANTI

Quando si decide di fare una transazione immobiliare, decidere se comprare casa arredata o no non è un semplice dettaglio estetico: può incidere sul prezzo finale, sulla possibilità di ottenere il mutuo, sui tempi di ingresso in casa e perfino sulle imposte da pagare. Una scelta presa con leggerezza rischia di trasformarsi in spese extra, arredi inutili o, al contrario, in una casa vuota che richiede investimenti immediati che non avevi messo in conto. Per casa arredata cosa si intende? Con “casa arredata” si intende un’abitazione dotata di mobili e arredi essenziali, pronta per essere abitata senza dover acquistare subito l’arredamento principale. Prima di valutare se comprare casa arredata o no, è importante chiarire che esistono diversi livelli di “arredo” e che non tutte le case proposte come “arredate” offrono lo stesso tipo di dotazione. Alcuni venditori includono solo la cucina o i mobili fissi, altri lasciano l’intera mobilia presente, altri ancora propongono una via di mezzo, con possibilità di trattativa su cosa resta e cosa viene portato via. Casa arredata: cosa comprende di solito Dopo la vendita di una casa arredata, l'ex proprietario lascia, in tutto o in parte, mobili ed elettrodomestici. In genere possono essere compresi: - cucina attrezzata (mobili, piano cottura, forno, lavastoviglie, frigorifero); - armadi a muro e mobili su misura fissati alle pareti; - letti, armadi, comò e comodini nelle camere; - arredo soggiorno (divano, parete attrezzata, tavolo, sedie); - arredi bagno (mobili lavabo, pensili) oltre ai sanitari; - eventuali complementi (illuminazione, tende, specchi, ecc.). La casa può essere arredata completamente o solo in parte; per questo, in trattativa è fondamentale definire con precisione cosa resta e cosa verrà portato via dal venditore. L'acquisto di una casa non arredata: cosa aspettarsi Invece, quando si acquista una casa non arredata, l'immobile viene consegnato vuoto, ma di solito restano: - sanitari e impianti funzionanti; - eventuali arredi fissi non rimovibili senza opere (es. alcuni mobili bagno o cucine in muratura); - punti luce di base o predisposizioni elettriche. Questa opzione è preferita da chi desidera personalizzare completamente l’immobile o da investitori che vogliono scegliere un arredo adatto al tipo di locazione (affitto lungo, affitto breve, studenti, turismo). I vantaggi del comprare una casa già arredata Quando si valuta se comprare casa arredata o vuota, una delle prime considerazioni riguarda la praticità. Una casa già pronta può far risparmiare mesi di organizzazione, sopralluoghi nei negozi di arredamento, preventivi e coordinamento di montaggi e consegne. Questo aspetto diventa cruciale se è necessario trasferirsi in tempi rapidi o se non si ha la possibilità di seguire personalmente i lavori. I principali vantaggi di comprare casa arredata sono: - ingresso immediato: si può entrare a viverci quasi subito, senza attendere consegne e montaggio dei mobili; - risparmio di tempo: niente ricerca infinita di arredi, misure, progettazione e coordinamento fornitori; - meno stress logistico: meno tempo per traslochi, furgoni, deposito mobili e organizzazione; - minori spese iniziali: non si deve sostenere subito il costo completo dei mobili; - allestimento già collaudato: spesso la disposizione degli arredi è già funzionale agli spazi. Se c'è una data di trasloco fissata (per lavoro, nascita di un figlio, vendita della casa attuale) la scelta se comprare casa arredata o no può dipendere proprio da questi fattori pratici: un immobile già pronto evita di vivere per mesi in un “cantiere” o di dover prendere decisioni affrettate sull’arredamento. Svantaggi del comprare casa arredata e rischi da evitare Optare per una casa già arredata comporta anche diversi contro, che è bene conoscere prima di prendere una decisione. Molti acquirenti, inizialmente attratti dall’idea di avere tutto pronto, scoprono solo dopo l’acquisto che una parte importante dei mobili non è di loro gusto, che alcuni elettrodomestici sono da sostituire o che l’arredo ha “coperto” difetti strutturali o di manutenzione. - Stile non gradito: potresti non apprezzare colori, materiali e disposizione degli arredi; - usura e difetti: mobili vecchi, rovinati o non più perfettamente funzionanti; - costo di smaltimento dei mobili che non vuoi tenere; - scarsa qualità: arredi economici o datati che richiedono sostituzione in poco tempo; - valore degli arredi gonfiato dal venditore rispetto al loro reale stato; - interventi sugli impianti per sostituire cucine, forni, piani cottura o illuminazione. Impatto sul prezzo, sulla trattativa e sul mutuo Uno dei punti centrali, quando valuti se comprare casa arredata o vuota, è capire come l’arredo influisce sul prezzo richiesto, sul margine di trattativa e sulla possibilità di ottenere il mutuo. Non sempre, infatti, ciò che il venditore propone come “mobili inclusi” rappresenta un reale vantaggio: a volte il costo dell’arredo è già “gonfiato” nel prezzo e valore dell'immobile arredato nel suo complesso. Gli arredi possono giustificare un prezzo più alto solo se hanno un valore reale e dimostrabile. In linea generale: - Giustificano un sovrapprezzo: mobili su misura o integrati (cucine, armadi a muro), arredi recenti, di qualità o di design, elettrodomestici di buona classe energetica e in garanzia. -La trattativa: come usare gli arredi a proprio favore Gli arredi possono diventare una leva importante nella trattativa sul prezzo, soprattutto quando il venditore è interessato a liberarsi velocemente della casa e di tutto ciò che contiene. - Prima della proposta di acquisto della casa con mobili, chiedi prezzi separati per immobile e mobili. - Usa lo stato di usura per negoziare uno sconto o la sostituzione. - Valuta l’opzione casa vuota se il mobilio non ti interessa e incidere troppo sul prezzo. - Proponi acquisto parziale solo degli arredi realmente utili. In alcuni casi, rinunciare agli arredi e chiedere che la casa venga consegnata vuota può risultare più conveniente, soprattutto se il venditore pretende una cifra elevata per mobili che non rientrano nel tuo gusto. Giustificano poco o nulla: mobili molto datati o rovinati, arredi standard facilmente sostituibili, complementi senza reale valore economico. Può essere utile fare un preventivo indicativo da un negozio di mobili per capire quanto costerebbe, più o meno, allestire da zero una casa simile, così da poter confrontare in modo più oggettivo le due opzioni. La perizia bancaria e il mutuo Per le banche, nella maggior parte dei casi, i mobili non fanno parte della garanzia ipotecaria, perché non sono beni immobili ma beni mobili, teoricamente removibili in qualsiasi momento. Questo aspetto è fondamentale se si sta valutando se comprare casa arredata o no con mutuo e si conta sul fatto che il valore complessivo (casa + mobili) permetta di ottenere un finanziamento più alto.

CHE COSA SONO I MURI DI TAMPONAMENTO?

Le pareti di tamponamento, spesso chiamati anche semplicemente “tamponature esterne”, sono gli elementi che chiudono e modellano l’involucro di un edificio. Non sono parte dell’ossatura strutturale principale, ma senza di loro non esisterebbero le pareti perimetrali così come le conosciamo: niente protezione dalla pioggia, nessun isolamento e un comfort abitativo drasticamente ridotto. Capire che cosa sono i muri di tamponamento significa, in pratica, comprendere come “funziona” la pelle dell’edificio sotto il profilo energetico, acustico e di resistenza nel tempo. Cosa sono le pareti di tamponamento In ambito prettamente tecnico ci si riferisce a elementi edilizi verticali non portanti, realizzati in aderenza a una struttura principale (telai in calcestruzzo armato, acciaio, legno, setti, ecc.). Ma in pratica, a cosa servono i muri di tamponamento? La funzione delle tampotanure è quella di chiudere le facciate e definire i confini tra interno ed esterno, garantendo al contempo prestazioni di isolamento, protezione dagli agenti atmosferici e sicurezza al fuoco. A differenza di un tramezzo interno leggero, la tamponatura esterna lavora a contatto diretto con l’ambiente esterno e deve sopportare azioni come vento, variazioni termiche, urti accidentali, dilatazioni e ritiro sia propri che della struttura. Qual è la differenza tra muri portanti e muri di tamponamento? Quando si confrontano muri di tamponamento e muri portanti, emerge una differenza concettuale importante. - Il muro portante è dimensionato per reggere carichi verticali (peso proprio, solai, coperture) e azioni orizzontali (vento, sisma), diventando parte integrante dello schema resistente. - La tamponatura esterna, invece, nella progettazione strutturale viene idealmente considerata “neutra” dal punto di vista portante, pur dovendo comunque sopportare il proprio peso e tutte le sollecitazioni indirette che gli arrivano dalla struttura e dall’ambiente. Le funzioni principali dei muri di tamponamento negli edifici A differenza di un semplice “muro di confine”, una tamponatura esterna moderna è chiamata a garantire contemporaneamente protezione, comfort e sicurezza, spesso in condizioni climatiche e ambientali molto diverse lungo il territorio italiano. La tamponatura esterna deve proteggere contro: - infiltrazioni da pioggia battente e acqua meteorica, evitando infiltrazioni e fenomeni di degrado degli intonaci; - umidità esterna e ristagni d’acqua alla base della muratura, che possono generare risalita capillare e distacchi; - vento, con adeguata resistenza ai carichi di pressione e depressione sulla facciata; - neve, gelo e cicli gelo-disgelo che possono fessurare ulteriormente la muratura se non correttamente protetta; - irraggiamento solare diretto, che contribuisce al surriscaldamento degli ambienti, soprattutto nelle esposizioni sud e ovest. Oltre alla semplice “chiusura”, i muri di tamponamento devono garantire una ottima tenuta all’aria: dispersioni termiche, spifferi, formazione di condense interstiziali e peggiorano sensibilmente la prestazione energetica reale rispetto a quella di progetto. Tipologie di tamponatura: monostrato, pluristrato, ventilati La scelta tra monostrato, pluristrato, tamponamento ventilato o pannelli prefabbricati dipende da obiettivi energetici, budget, tempi di cantiere, vincoli strutturali e richieste architettoniche. Muri di tamponamento in laterizio La tamponatura monostrato è la soluzione più “tradizionale” e semplice: un unico strato principale di muratura di tamponamento, spesso in laterizio porizzato o blocchi ad alte prestazioni termiche, con finiture interna ed esterna. Utilizza elementi in laterizio forato termico o blocchi alleggeriti, progettati per avere una bassa conducibilità. Per soddisfare i requisiti energetici, richiede spessori importanti della muratura, con conseguente aumento degli ingombri in pianta. Muri di tamponatura pluristrato La tamponatura esterna pluristrato è oggi una delle soluzioni più usate nella muratura di tamponamento moderna, perché consente di combinare materiali diversi, ognuno ottimizzato per una funzione specifica (resistenza, isolamento, finitura, tenuta all’aria, ecc.). Prevede uno strato di supporto (muratura in laterizio, blocchi in calcestruzzo, pannello strutturale leggero) che assicura resistenza meccanica e integra uno strato di isolamento termico, posizionato internamente, in intercapedine o all’esterno a cappotto. Tamponamento ventilato e rivestimenti esterni Il tamponamento ventilato rappresenta un ulteriore passo in avanti nell’evoluzione delle tamponature esterne. Si inserisce una camera d’aria ventilata tra l’isolante e il rivestimento esterno, creando una facciata ventilata che migliora sia la prestazione energetica che la durabilità degli strati più esposti. La camera d’aria ventilata favorisce l’evacuazione del calore in eccesso in estate, riducendo il surriscaldamento degli ambienti interni. Muri di tamponamento prefabbricati I tamponamenti prefabbricati sono pannelli prodotti in stabilimento, trasportati in cantiere e montati in opera tramite gru e sistemi di ancoraggio meccanico. Questa soluzione nasce per ridurre i tempi di costruzione, aumentare la qualità esecutiva e ottimizzare la gestione del cantiere, soprattutto in edifici multipiano o complessi. I pannelli possono essere in calcestruzzo pieno o alleggerito, oppure “sandwich”, con strato strutturale, isolamento e finitura integrati.

PERMESSO DI COSTRUIRE IN SILENZIO ASSENSO: QUALI SONO LE TEMPISTICHE

Quando un cittadino o un’impresa presenta una domanda per ottenere l’autorizzazione a edificare, il Comune ha l’obbligo di rispondere entro termini precisi. Ma cosa accade se, per svariate ragioni, l’amministrazione non fornisce una replica in tempo? In questi casi, la normativa vigente presenta dei meccanismi che, oltre a snellire le procedure edilizie, assicurano che i tempi non siano troppo estesi. Ad esempio, il silenzio assenso per il permesso di costruire permette ai richiedenti di procedere alla realizzazione dell’opera in assenza di risposta nei termini fissati per legge, purché ne siano rispettati i requisiti normativi: si tratta, in altre parole, di un’autorizzazione tacita.Cosa si intende per silenzio assenso La realizzazione di interventi edilizi, come ad esempio la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, è sempre soggetta ai titoli abilitativi previsti dal D.P.R. 380/2001, ovvero dal Testo Unico dell’Edilizia. Tali autorizzazioni devono essere richieste al Comune di competenza e variano - tra CILA, SCIA e permesso di costruire - a seconda della natura dell’intervento che si vuole realizzare. Per quanto l’amministrazione pubblica debba rispettare delle precise tempistiche di approvazione o rifiuto dei titoli abilitativi richiesti, può capitare che la risposta si prolunghi nel tempo. Affinché i cittadini e le imprese non debbano attendere troppo, per alcune richieste di approvazione - come, appunto, il permesso di costruire - è stato introdotto un apposito strumento: quello del silenzio assenso. Derivato dalla Legge 241/1990, questo meccanismo si applica agli interventi di costruzione o ristrutturazione degli immobili e prevede: - la possibilità per il richiedente di procedere agli interventi di cui si è richiesta autorizzazione, se non giunge risposta entro i termini massimi di legge; - purché i requisiti normativi dell’opera siano rispettati: gli interventi dovranno quindi essere realizzati nel pieno accordo con le norme urbanistiche ed edilizie vigenti. In altre parole, il silenzio assenso è uno strumento di tutela per cittadini e imprese che, di fronte alle lentezze burocratiche e decisionali, hanno garanzia che la mancata risposta non corrisponda a un diniego, bensì a un tacito assenso. Quanto tempo ha il comune per rispondere a un permesso di costruire In linea generale, il Comune è soggetto a tempistiche precise per poter esaminare, ed eventualmente approvare, una richiesta di permesso di costruire. In base all’articolo 20 del D.P.R. 380/2001, i tempi variano a seconda degli stati del procedimento: - la comunicazione del responsabile, ovvero di colui che si occuperà del procedimento, deve avvenire da parte dello Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) entro 10 giorni dalla presentazione della domanda; la fase di istruttoria dura invece fino a 60 giorni, affinché il responsabile abbia sufficiente tempo per completare l’esame tecnico, acquisire pareri interni e fornire una proposta motivata di provvedimento; - la decisione finale da parte del dirigente deve avvenire entro 30 giorni dal ricevimento della proposta, per giungere al provvedimento definitivo, che può concretizzarsi in un accoglimento o un diniego motivato. Di conseguenza, il tempo massimo complessivo per la risposta è di 90 giorni dalla presentazione della domanda, con tempistiche tipiche attorno ai 60, se non sono necessarie integrazioni. Tuttavia, bisogna considerare che: - entro i primi 60 giorni, il Comune può interrompere i termini - ma solo una volta - per richiedere integrazioni documentali. Il richiedente ha poi 30 giorni per rispondere; - per progetti complessi, i termini possono essere raddoppiati - di fatto, con una proroga prima del silenzio assenso per il permesso di costruire - purché vi sia una motivata risoluzione del responsabile del procedimento. I tempi per il silenzio assenso nel permesso di costruire Quando il Comune non emette un diniego motivato entro il termine massimo del procedimento, scatta la procedura di tacita approvazione, permettendo così al richiedente di avviare i lavori. Ma quali sono le tempistiche per il rilascio del permesso di costruire in silenzio assenso? In linea generale, la concessione del permesso di costruire in silenzio assenso è dopo 90 giorni, secondo le tempistiche d’approvazione già precedentemente elencate. In altre parole, la procedura scatta solo dopo: - i 60 giorni iniziali, necessari al responsabile del procedimento per completare l’istruttoria e formulare la proposta motivata; - i 30 giorni successivi, affinché il dirigente possa adottare il provvedimento finale. Quanti giorni per il silenzio assenso dalla Soprintendenza? In presenza di un progetto edilizio che coinvolge aree soggette a tutela, le procedure autorizzative vedono l’intervento di un soggetto aggiuntivo rispetto al responsabile del Comune, ovvero la Soprintendenza. Quest’ultima deve esprimere un parere vincolante sulla fattibilità dell’opera, in base all’analisi degli elementi storici, culturali o ambientali che caratterizzano l’area vincolata. La Soprintendenza dispone di termini specifici per esprimere questo parere, a seconda la procedura sia ordinaria o semplificata. In linea generale: - la procedura ordinaria di autorizzazione paesaggistica richiede fino a 90 giorni, affinché il parere vincolante sia espresso a seguito della ricezione degli atti dal Comune o dell’ente delegato; - la procedura semplificata vede tempistiche più ridotte, ad esempio di 20-45 giorni in base al tipo di intervento. Se il parere della Soprintendenza arriva oltre i termini, perde carattere vincolante e diventa un elemento istruttorio che l’amministrazione valuta e motiva autonomamente. Inoltre, per effetto della Legge 182/2025, si applicano i termini ordinari anche per il silenzio assenso del permesso di costruire in presenza di un vincolo paesaggistico, purché il richiedente abbia allegato i nulla osta o altre autorizzazioni acquisite autonomamente Quando non opera il silenzio assenso Per quanto sia utile, la disciplina sul silenzio assenso non si applica all’universalità delle procedure edilizie: vi sono infatti degli ambiti in cui questo meccanismo non può essere applicato. In base al D.P.R. 380/2001, e ad alcune novità introdotte dalla Legge 182/2025, la tacita approvazione non si applica o è limitata per: - le richieste di permesso di costruire con vincoli paesaggistici, se la domanda non include i nulla osta o autorizzazioni già acquisiti autonomamente dal richiedente e validi per lo stesso progetto; - il permesso di costruire in sanatoria, dove possono sussistere altri istituti o altre tempistiche. Ad esempio, per parziali difformità o variazioni essenziali, ai sensi dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, il silenzio assenso è previsto dopo 45 giorni per il permesso in sanatoria o dopo 30 per la SCIA in sanatoria. Per le procedure ordinarie su abusi gravi, prevale invece il silenzio-rifiuto; - la voltura del permesso di costruire, perché il trasferimento del titolo a un nuovo soggetto richiede una verifica formale dall’amministrazione e, di conseguenza, non può basarsi sul silenzio assenso; - le domande incomplete, con dichiarazioni false o mendaci, che portano al diniego automatico o a sanzioni. Un caso particolare è però rappresentato dal silenzio assenso nel permesso di costruire convenzionato: in questo caso, il tacito assenso non si forma automaticamente nella fase convenzionale - ovvero nell’approvazione e nella stipula della convenzione urbanistica - ma successivamente, cioè per i permessi che vengono rilasciati dopo che la convenzione è stata stipulata. È infine utile ricordare che l’approvazione tacita non garantisce immunità da controlli successivi: per questa ragione, è utile sempre verificare gli effettivi presupposti del silenzio assenso con l’aiuto di un professionista.

APPROVATA LEGGE DI BILANCIO 2026: ECCO TUTTE LE NOVITA' DELLA MANOVRA

La manovra 2026 è legge, con 216 sì e 126 no il Parlamento è arrivato il via libera definitivo della Camera dei deputati in seconda lettura alla nuova legge di bilancio da circa 22 miliardi di euro, senza modifiche rispetto al testo licenziato dal Senato. Dalla nuova rottamazione quinques al nodo pensioni, dal taglio delle aliquote Irpef ai bonus casa e per le famiglie, passando per gli interventi per l’immobiliare, scopriamo quali sono le principali novità della Manovra appena approvata. Cosa prevede la legge di bilancio 2026 La manovra, da circa 22 miliardi di euro, secondo il ministro dell'Economia Giancarlo Giorgetti, che è improntata alla prudenza dovrebbe portare l'Italia ad uscire dalla procedura di deficit eccessivo già nel 2026, con un anno di anticipo rispetto all'obiettivo concordato con Bruxelles. L'esame nel merito si è tenuto quest'anno al Senato, sollevando le proteste dell'opposizione per il passaggio solo formale alla Camera. Il percorso a Palazzo Madama è stato non privo di inciampi. L'esame in Commissione ha cambiato profondamente il testo approvato in Consiglio dei ministri con al centro la riduzione dal 35% al 33% del terzo scaglione Irpef per i redditi fino 50mila euro, il rifinanziamento del fondo sanitario, il prelievo dal settore bancario e la nuova pace fiscale in 54 rate. Non sono mancati i momenti di tensione in maggioranza culminati con lo stop della Lega alle misure sulle pensioni in materia di riscatto della laurea e di finestre pensionistiche poi ritirate dal governo. Marcia indietro anche sugli emendamenti di FdI che puntavano a reintrodurre la vendita della cannabis light e ad alzare la soglia del contante a 10mila euro. Stop in extremis anche alla riapertura del condono edilizio del 2003, allo scudo per le imprese con lavoratori sottopagati, all'allentamento dei vincoli sulle 'sliding doors' tra authority ed aziende vigilate. Profondamente rivisto il pacchetto per le imprese, oggetto di un emendamento omnibus presentato dal governo. Particolarmente travagliato anche l'iter della norma sull'oro della Banca d'Italia approvata alla terza formulazione dopo una trattativa con la Banca Centrale Europea. Complessivamente la manovra prevede maggiori entrate per 10,5 miliardi di euro e maggiori uscite per 14,6 miliardi. Di seguito le principali misure. Misure per la casa Per quanto riguarda l’immobiliare sono diversi gli interventi presenti in manovra. La cedolare secca sugli affitti brevi resta al 21% sul primo immobile affittato anche se si utilizzano piattaforme online. Sale al 26% per il secondo immobile. Dal terzo immobile l'affitto diventa attività d'impresa. Conferme anche per bonus casa, alle stesse condizioni previste per l’anno 2025. Questo vuol dire che il bonus ristrutturazione nella legge di bilancio 2026 prevede una detrazione del 50% delle spese sostenute per la prima casa e del 36% per la seconda casa. Arriva una dotazione di 200 milioni di euro per finanziare il piano casa nel biennio 2026-2027. Ad andare in archivio definitivamente è il Superbonus 110%, con l’eccezione dei cantieri nelle zone colpite dai terremoti del 2009 e del 2016 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza. In questi casi però occorre che la richiesta sia stata presentata entro il 30 marzo 2024 e con opzione per sconto in fattura o cessione del credito. Viene incrementato lo stanziamento del fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli di 2 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027. La soglia di esenzione ai fini Isee del valore della prima casa, inoltre, viene innalzata a 91.500 euro per tutti a viene ulteriormente aumentata a 200.000 euro per i nuclei familiari residenti nei comuni capoluogo delle città metropolitane. La soglia viene ulteriormente incrementata di 2.500 euro per ogni figlio convivente successivo al primo. Stipendi e taglio Irpef nella legge di bilancio 2026 La novità più importante per quanto riguarda gli stipendi nella legge di bilancio 2026 è il taglio della seconda aliquota dell'Irpef, ovvero lo scaglione tra i 28 e i 50mila euro che passa dall'attuale 35% al 33%. Introdotto anche un meccanismo di sterilizzazione del beneficio per i redditi superiori a 200.000 euro. Il costo della misura è di circa 2,9 miliardi in termini di minori entrate nel 2026, e di circa tre miliardi di euro a regime. Per i contratti rinnovati dal 2024 arriva una tassazione agevolata al 5%, sugli incrementi retribuitivi corrisposti dal 1° gennaio 2026. La platea dei beneficiari viene estesa dai redditi fino a 28mila euro e portata a 33mila. Nuova rottamazione delle cartelle Arriva una nuova definizione agevolata dei debiti fiscali affidati alla riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023. Previsto il pagamento delle somme dovute più le spese per le procedure esecutive e di notificazione in un'unica soluzione o in 54 rate bimestrali di pari importo con un tasso d'interesse del 3%. Il tasso di interesse per le rate della nuova rottamazione, la cosidetta quinques, passa dal 4 per cento annuo al 3 per cento annuo. La misura prevede minori entrate stimate pari a 1,48 miliardi di euro per il 2026, 613,78 milioni di euro per il 2027, 451,66 milioni di euro per il 2028. Pensioni nella legge di bilancio 2026 Arrivano tagli al fondo per l'accesso al pensionamento anticipato dei lavoratori precoci, quelli che hanno almeno 12 mesi di contribuzione prima del compimento del diciannovesimo anno di età. L'autorizzazione di spesa viene ridotta di 20 milioni di euro nel 2027, di 60 milioni nel 2028 e di 90 milioni a decorrere dal 2029. Prevista una ulteriore riduzione di 140 milioni nel 2033 e di 190 milioni dal 2034. Arriva un taglio di 40 milioni a decorrere dal 2033 anche al fondo per il pensionamento anticipato dei lavoratori impegnati in attività usuranti. La dotazione del fondo, attualmente pari a 233 milioni di euro, scende quindi dal 2033 a 193 milioni di euro. Salta la possibilità di cumulare la rendita dei fondi complementari per raggiungere la soglia minima dell'assegno pensionistico accedere alla pensione anticipata di vecchiaia con almeno 20 anni di contributi. La norma consente un risparmio sulla spesa crescente da 12,6 milioni nel 2026 a 130,8 milioni nel 2035. Misure per le famiglie nella manovra 2026 La nuova legge di bilancio prevede il rifinanziamento del Fondo per l'acquisto di beni alimentari di prima necessità per soggetti con ISEE non superiore a 15.000 euro, tramite la carta 'Dedicata a te', con 500 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027. Arriva un fondo da 20 milioni di euro l'anno da ripartire tra i comuni per l'erogazione di contributi da destinare ai nuclei familiari con ISEE fino a 30.000 euro per contribuire alle spese per l'acquisto di libri scolastici, anche digitali, destinati alla scuola secondaria di secondo grado. Misure per la Sanità La manovra prevede un incremento del livello di finanziamento del Servizio Sanitario Nazionale per un importo di 2.382,2 milioni di euro per l'anno 2026, 2.631 milioni di euro per l'anno 2027 e 2.631,1 milioni di euro annui a decorrere dall'anno 2028. Misure per la Scuola Introdotto un contributo fino a 1.500 euro per gli studenti che frequentano una scuola paritaria secondaria di I grado o il primo biennio di una scuola paritaria di II grado, appartenenti a famiglie con reddito ISEE non superiore a euro 30.000. Il contributo è riconosciuto nel limite di spesa di 20 milioni di euro per l'anno 2026. Arriva un fondo da ripartire tra i Comuni, con una dotazione di 7 milioni di euro annui per il 2026 e il 2027 in favore delle scuole secondarie di primo e secondo grado per incentivare e sostenere in tutto il territorio nazionale attività educative in materia di contrasto della violenza contro le donne. Misure sulle banche Nel rispetto del Trattato Ue si stabilisce che le riserve auree gestite e detenute dalla banca d'Italia, come iscritte nel bilancio di quest'ultima, appartengono al popolo italiano. Arrivano 605 milioni in due anni dalla stretta sulla deducibilità fiscale delle perdite accumulate dalle banche. La norma riduce la percentuale di compensazione del maggiore imponibile derivante dalla mancata deduzione per svalutazione crediti con perdite ed eccedenze ACE dal 45% al 35% nel 2026 e dal 54% al 42% nel 2027. La relazione tecnica prevede un gettito di 305 milioni di euro nel 2026 e 300 in più nel 2027. Arriva una franchigia di 90mila euro sull'aumento di due punti percentuali dell'Irap per banche ed assicurazioni oltre all'esclusione dalla maggiorazione di Sim, SGR, Sicav e holding industriali. La nuova disposizione riduce il gettito dell'aumento Irap a 962 milioni nel 2026 (-190 milioni) a 1069 milioni nel 2027 (-269 milioni) e a 1058 milioni nel 2028 (-277 milioni). La soglia per accedere al regime di esclusione della tassazione di dividendi derivanti da partecipazioni, inizialmente prevista al 10%, viene ridotta ad una misura non inferiore al 5 per cento o ad un importo non inferiore a 500 mila euro. Misure per le imprese Istituita una ritenuta d'acconto per le fatture tra imprese. Per il 2028 la ritenuta viene introdotta con un'aliquota ridotta dello 0,5% che poi sale all'1% dal 2029. Il gettito della misura viene calcolato in 734,5 milioni di euro che poi salgono a 1.469 a decorrere dal 2029 quando l'aliquota sale all'1%. Raddoppiano le aliquote dell'imposta sulle transazioni finanziarie, la cosiddetta Tobin Tax. La norma porta la tassazione sul trasferimento di proprietà di azioni e di altri strumenti finanziari partecipativi dallo 0,1% allo 0,2% se la cessione avviene su mercati regolamentati e dallo 0,2 allo 0,4% negli altri casi. Sale dallo 0,02% allo 0,04% l'aliquota sulle negoziazioni ad alta frequenza. Previsto un maggiore gettito di 337,3 milioni a decorrere dal 2026. Entra in manovra un contributo aggiuntivo sotto forma di credito d'imposta per gli investimenti realizzati entro il 15 novembre 2025 nella ZES unica Mezzogiorno, riconoscendo per il 2026 un'integrazione pari al 14,6189% dell'importo già richiesto. Viene incrementato di 1,3 miliardi di euro nel 2026 il fondo per Industria 4.0, limitatamente agli investimenti effettuati prima del 31 dicembre 2025. Il limite di spesa passa quindi da 2,2 miliardi di euro a 3,5 miliardi di euro. L'obbligo di versare il Tfr al fondo complementare scatta dal 2026 anche per le imprese che abbiano superato i 50 dipendenti dopo la loro costituzione. In via transitoria per il biennio 2026-2027 l'obbligo è limitato ai datori di lavoro con un numero di dipendenti non inferiore a 60. Dal 2032 è invece prevista l'estensione dell'obbligo del versamento per le aziende con un numero di dipendenti non inferiore a 40. Bilancio dello Stato Previsto il versamento al bilancio dello Stato di somme del Fondo per lo sviluppo e la coesione iscritte nel conto residui del Ministero dell'economia per un importo di 1.532 milioni per il 2026 e di 1.000 milioni per il 2027. Arriva anche la riduzione complessiva di 500 milioni di euro del FSC per il triennio 2026-2028. Disposto il riversamento al bilancio dello Stato di somme giacenti sui conti di tesoreria istituiti per la gestione del PNRR, per 5.943 milioni di euro nel 2026, 1.000 milioni di euro nel 2027 e 159 milioni di euro nel 2028. Questi importi restano acquisiti all'erario. Nuovo concorso Win For Italia Team Arriva 'Win For Italia Team' un nuovo gioco numerico a totalizzatore nell'ambito di quelli 'Win for Life'. Il concorso avrà un montepremi pari al 65% della raccolta e la la quota di prelievo erariale derivante dalla raccolta, 'al netto della quota spettante alle regioni a statuto speciale, è riassegnata al capitolo, iscritto nello stato di previsione del Ministero dell'economia e delle finanze, per il finanziamento del Comitato Olimpico Nazionale Italiano'. Pacchetto enti locali Nel corso dell'esame in Commissione è stato approvato un pacchetto di 63 emendamenti sugli enti locali concordato tra maggioranza e opposizione. Tra le misure approvate, un allentamento dei vincoli sull'indebitamento delle province che potranno contrarre mutui non solo per edilizia scolastica e strade. Cade anche il divieto si spesa in relazioni pubbliche, convegni e mostre. Rinviato di tre mesi, al 31 luglio, il termine per l'approvazione tariffa Tari. Prorogata poi l'autorizzazione a rinegoziare i mutui contratti dagli enti locali. Arriva anche una semplificazione dei rimborsi delle obbligazioni emesse dagli enti locali e la possibilità di iscrizione all'albo dei segretari comunali anche dei borsisti idonei non vincitori del bando 2024. Con un'altra norma approvata viene introdotto uno riscadenzamento da 10 fino a 20 anni dei tempi per la restituzione delle anticipazioni concesse ai comuni in dissesto. Arriva anche più flessibilità per gli avanzi liberi degli enti locali che potranno essere usati anche per spese correnti ed investimenti oltre che per l'estinzione di prestiti. Un altro emendamento approvato stabilisce che fino a fine 2028 non si applica il blocco dei trasferimenti dovuti agli enti locali in caso di mancata presentazione nei termini di legge dei documenti contabili alla Banca dati delle pubbliche amministrazioni (BDAP) e dei questionari per la determinazione dei fabbisogni standard. Riassegnati poi i residui 2023-24 del Fondo per contenziosi relativi a calamità allo stesso fondo a valere sul 2026. Contestualmente viene abbassata dal 50 al 40 per cento la soglia delle spese per risarcimenti rispetto alla spesa corrente necessaria per accedere al fondo. Viene prorogata di 12 mesi della possibilità di conferire incarichi ai segretari comunali iscritti nella fascia iniziale di accesso in carriera. Via libera alla proroga anche per il 2025-2026 delle cinque regioni individuate per la determinazione dei fabbisogni sanitari standard nel 2024 e alla proroga di due anni fino al 2027 degli incarichi dei consulenti della cabina di regia della crisi idrica. Arriva poi la regolarizzazione del personale a tempo determinato assunto da almeno tre anni negli Uffici speciali per la ricostruzione di regioni ed enti locali. Aumento accise su sigarette e diesel Previsto l'aumento progressivo negli anni 2026-2028 dell'importo minimo fisso delle accise su sigarette, sigaretti e tabacco trinciato (maggior gettito pari a 213 milioni per l'anno 2026, 465,8 per il 2027 e 796,9 nel 2028) e la modifica delle aliquote dell'accisa sulla benzina e sul gasolio portandole entrambe a 672,90 euro per 1.000 litri. Rc Auto Per i contratti RC auto stipulati o rinnovati a decorrere dal 1° gennaio 2026 sale dal 2,5 al 12,5 per cento la tassazione sui premi per infortunio al conducente e dal 10 al 12,5 per cento quella sui premi per assistenza stradale.