Quando un immobile è considerato inagibile ai fini IMU? Prima di vedere cosa prevede la legge in merito all’applicazione dell’IMU, partiamo dalla definizione di immobile inagibile ai fini IMU. Un fabbricato viene considerato tale quando presenta condizioni particolari da non permettere il suo utilizzo, né come abitazione né per fini produttivi o commerciali. Un immobile è inagibile quando il suo “degrado non è superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma solo con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia”. L’inagibilità, quindi, deve essere oggettiva e strutturale, non dipendendo in alcun modo dalla scelta del proprietario di lasciarlo eventualmente disabitato. Quando neanche interventi di restauro e risanamento sono sufficienti a risollevare l’immobile dal deterioramento, allora si parla di fabbricato collabente, per il quale nella maggior parte dei casi è prevista l’esenzione piena dall’IMU, ossia l’esonero totale dal pagamento. casa diroccata Freepik Come si dichiara un immobile inagibile per l’IMU? Per poter accedere alle agevolazioni IMU, è necessario dichiarare al Comune lo stato di inagibilità dell’immobile, secondo quanto prescritto in maniera molto chiara da un’ordinanza della Corte di Cassazione del 2022, nella quale si legge che: “il mancato adempimento dell'obbligo dichiarativo determina in via generale, per tutti i casi in cui è previsto detto onere, la decadenza dal beneficio stabilito dalle norme”. Per dichiarare un immobile inagibile è necessaria in primis una richiesta di accertamento da parte dell’Ufficio tecnico comunale, con conseguente avvio di una perizia a carico del proprietario. In caso di responso positivo, a seguito eventualmente di un sopralluogo, il Comune rilascerà la dichiarazione di inagibilità. In alternativa, il contribuente può presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, ossia un’autocertificazione, cui andrà allegata una perizia tecnica asseverata, redatta da un professionista abilitato, ad esempio un ingegnere, un architetto o un geometra, che certifichi l’inagibilità, fermo restando che sono sempre possibili controlli successivi da parte del Comune. Come non pagare l’IMU su un immobile inagibile La normativa attualmente in vigore prevede per gli immobili inagibili non un’esenzione totale dall’IMU, ma una riduzione al 50%. Per accedere a questa agevolazione è necessario essere in possesso della dichiarazione di inagibilità, da richiedere al Comune in uno dei due modi descritti poc’anzi. Il contribuente potrà così presentare apposita richiesta di agevolazione IMU per l’immobile inagibile, tenendo presente che la modulistica è depositata entro il 30 giugno, si potrà beneficiare del taglio al 50% della base imponibile a partire dall’anno in corso, diversamente bisognerà attendere il successivo. Da evidenziare che il diritto all’agevolazione, secondo quanto disposto da una sentenza della Corte di Cassazione, è riconosciuto anche nel caso di una seconda casa inagibile, previa presentazione della documentazione richiesta per attestare lo stato dell’immobile. C’è anche una particolare situazione in cui una casa inagibile può accedere alla riduzione IMU senza denuncia, ossia senza che sia presentata una richiesta da parte del contribuente. Ciò è possibile “quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente”, secondo quanto si legge nell’ordinanza n. 8592/2021 della Corte di Cassazione. Si paga l’IMU su un immobile inagibile per ristrutturazione? Sempre dalla Corte Suprema arriva con la stessa chiarezza un’altra importante indicazione in merito all’IMU relativa a un immobile inagibile per rifacimento. È prevista la riduzione IMU per i fabbricati in corso di ristrutturazione? Con la pronuncia del 24 febbraio 2023, i giudici hanno dichiarato che la riduzione dell’IMU al 50% per i fabbricati inagibili non è prevista in caso di ristrutturazione. Quando si svolgono attività puramente manutentive, queste non possono essere al contempo interventi di risanamento conservativo e tanto basta per escludere l’accesso all’agevolazione IMU. IMU su immobile inagibile per terremoto: come funziona? Diverso il discorso per un immobile reso inagibile da un terremoto, perché in tal caso le regole cambiano ancora, tanto che si arriva all’esenzione totale dall’IMU. Come accaduto nelle zone in cui la terra ha tremato negli scorsi anni, lo Stato ha esentato dal pagamento dell’imposta quegli immobili diventati inagibili a causa dell’evento sismico, esonerato dall’IMU fino alla completa ricostruzione e al ripristino dell’agibilità. calcolatrice www.pexels.com Calcolo IMU su immobili inagibili Per quantificare la somma che il contribuente deve versare, ad esempio quest’anno, per il possesso di un immobile inagibile, bisogna sapere come si calcola l’IMU 2025. Una volta effettuato il calcolo, in base al periodo del possesso e all’aliquota applicata dal Comune di riferimento, sarà sufficiente dividere il risultato per due, vista la riduzione dell’imposta al 50% per le case inagibili. L’inagibilità ai fini IMU è retroattiva? La riduzione per inagibilità è un’agevolazione che richiede una dichiarazione e c’è un obbligo ben preciso in tal senso, ma non a pena di decadenza. Questo significa che è possibile ottenere un riconoscimento retroattivo dell’inagibilità ai fini IMU, a patto che si dimostri l’esistenza già in passato della condizione dell’immobile, tramite la presentazione di perizie, fotografie e documenti utili a provarlo. La decisione sugli effetti retroattivi dell’inagibilità ai fini IMU spetta però al singolo Comune che, caso per caso, può deliberare in merito al mancato riconoscimento di questa agevolazione, limitando la sua efficacia dalla data di presentazione della domanda fino alla effettiva sussistenza della condizione di inagibilità. Come non pagare l’IMU su casa disabitata Molti proprietari sperano di non versare l’IMU solo perché la casa non è abitata, ma ciò non implica automaticamente l’esenzione dall’imposta. Come non pagare l’IMU su una casa disabitata? Considerando che l’imposta è dovuta a prescindere dall’effettivo utilizzo dell’immobile, le uniche possibilità di non versarla sono legate al fatto che l’abitazione sia inagibile o inabitabile, o che sia censita come “collabente”, quindi in uno stato di degrado tale da renderla inagibile. Infine, è bene sapere che si deve pagare l’IMU anche sulla seconda casa disabitata.

Il mercato immobiliare europeo è in una fase di rilancio, e presenta numerose opportunità, specialmente nei settori logistico e residenziale, e nelle aree urbane in trasformazione. Chi investirà con una strategia di lungo periodo, puntando su immobili da riqualificare o riconvertire, potrà ottenere ottimi risultati. La chiave sarà una gestione attiva e intelligente degli investimenti. Giambattista Chiarelli, Head of Institutional di Pictet Asset Management, fa il punto della situazione. Con i tassi d’interesse in calo e la scarsità di nuovi immobili sul mercato (che farà aumentare gli affitti del 20% nei prossimi cinque anni), l’Europa può tornare protagonista nel settore immobiliare nel 2025. Al contrario, gli Stati Uniti affrontano maggiori difficoltà. Anche le rispettive economie e le politiche monetarie stanno prendendo strade diverse, con l’Europa che taglia i tassi e gli USA che li mantengono alti: questa differenza favorisce il mercato immobiliare europeo. Tuttavia, non tutti gli immobili reagiranno allo stesso modo: quelli di alta qualità e ben posizionati nei grandi centri urbani stanno crescendo, mentre quelli più datati o meno richiesti stanno perdendo valore. Chi saprà selezionare con attenzione le opportunità migliori, secondo l'esperto di Pictet AM, potrà ottenere buoni risultati. I tassi calano, ma mancano nuove costruzioni Negli ultimi anni, i tassi alti hanno colpito negativamente il mercato immobiliare globale. Ora però, la Banca Centrale Europea ha deciso di abbassare i tassi per stimolare l’economia, mentre gli USA li mantengono elevati grazie alla loro maggiore stabilità economica. Si prevede che nel 2025 i tassi USA restino sopra il 4%, mentre quelli europei scendano sotto il 2%. Oltre ai tassi, pesa molto anche la scarsità di nuove costruzioni in Europa. La crescita degli affitti non dipende solo dalla domanda, ma anche (e soprattutto) dalla mancanza di offerta. A causa di leggi urbanistiche rigide e della carenza di lavoratori nel settore edile, in Europa si costruisce poco. Questo fa sì che gli affitti salgano anche in un’economia non particolarmente forte. Anche ottenere finanziamenti per nuovi progetti è diventato più difficile, aggravando il problema. Negli Stati Uniti, invece, il mercato soffre per il motivo opposto: ci sono troppi immobili disponibili. A New York, ad esempio, molti uffici restano vuoti, frenando la crescita dei prezzi anche in settori più redditizi come la logistica e il residenziale. Cosa spinge il mercato immobiliare europeo I due fattori chiave sono: Cap rate (tasso di capitalizzazione): indica il rendimento di un immobile rispetto al suo prezzo. Aumento degli affitti: previsto intorno al 20% in cinque anni. Il cap rate tende a muoversi in linea con i tassi d’interesse. Con i tassi in calo, i cap rate scenderanno e i valori degli immobili saliranno. In Europa, i costi di finanziamento sono più bassi rispetto ai cap rate, rendendo gli investimenti immobiliari interessanti. Secondo previsioni, il rendimento medio annuo degli immobili di alta qualità sarà del 9,2% tra il 2025 e il 2029. Francia, Benelux e Italia (soprattutto nella logistica) sono tra i mercati più promettenti. Tendenze nei settori uffici, residenziale e logistica nel 2025 Nel primo trimestre 2025, gli investimenti immobiliari in Europa sono saliti del 28%, superando i 50 miliardi di euro. Francia, Irlanda e Portogallo trainano questa crescita. Uffici: sono tornati a crescere, con aumenti degli affitti previsti soprattutto a Madrid, Londra, Bruxelles e Barcellona. Retail (commercio): i parchi commerciali di medie dimensioni stanno vivendo un rilancio, grazie soprattutto alla moda, agli alimentari e ai beni personali. Logistica: il settore ha mostrato solidità nel 2024 e si prepara a una nuova fase di espansione nel 2025, sostenuta da una domanda costante. Opportunità nel mercato “off-market” europeo A differenza degli Stati Uniti, dove gli investitori istituzionali dominano il mercato, in Europa molti immobili sono ancora nelle mani di privati. Questo crea spazio per transazioni fuori dai canali ufficiali (off-market), meno competitive e più redditizie. Inoltre, l’Europa appare più stabile rispetto agli USA, dove ci sono tensioni nel settore degli uffici e dei centri commerciali. Solo alcune zone, come Canary Wharf a Londra e La Défense a Parigi, mostrano difficoltà. Negli USA ci sono più opportunità legate a immobili in difficoltà (distressed assets), mentre in Europa prevale la stabilità. Il Regno Unito si trova in una posizione intermedia, adatta a chi cerca un bilanciamento tra rischio e rendimento. Le “città dei 15 minuti”: il futuro dell’abitare in Europa Un nuovo modello urbanistico prende piede in Europa: la “città dei 15 minuti”, dove tutto (scuole, negozi, uffici, parchi) è raggiungibile a piedi o in bici. Città come Milano, Copenaghen, Parigi e Barcellona stanno investendo in questo modello, che migliora la qualità della vita e attrae sempre più residenti. Questa trasformazione rende gli immobili residenziali in queste aree più desiderabili e stabili nel valore. Inoltre, molti vecchi edifici per uffici stanno venendo riconvertiti in abitazioni o spazi misti, anche a causa della crescita dello smart working. In un contesto in cui è difficile costruire nuovi edifici, ristrutturare quelli esistenti diventa una strategia vincente, anche dal punto di vista economico. Gli affitti in queste zone sono richiesti da famiglie e professionisti disposti a pagare di più per vivere in ambienti più comodi e sostenibili.