LA BCE TAGLIA DI NUOVO I TASSI: ORA CONVIENE IL MUTUO VARIABILE

Ottavo taglio dei tassi per la Bce, che il 5 giugno 2025 ha ulteriormente ridotto i tassi di interesse. Il costo del denaro scende di altri 25 punti base, con il tasso sui depositi che cala al 2%, quello sui rifinanziamenti principali al 2,15% e quello sui prestiti marginali al 2,40%, con effetto dall’11 giugno 2025. Vediamo, con le simulazioni e i commenti di idealista/mutui, quali saranno le conseguenze sulle rate dei mutui casa in Italia. La Bce taglia di nuovo i tassi, ecco perché La Bce ha ridotto di ulteriori 25 punti base il tasso di interesse sui depositi presso la banca centrale. Come sempre, le valutazioni dipendono dai dati su inflazione e crescita, con l’obbiettivo invariato del raggiungimento dell’inflazione al 2 per cento; ma questa volta si esprime preoccupazione anche per le tensioni commerciali in atto a causa dei dazi Usa. Inflazione “L’inflazione si attesta attualmente intorno all’obiettivo del 2% a medio termine perseguito dal Consiglio direttivo, - si legge nella nota della Bce. - Nello scenario di base delle nuove proiezioni degli esperti dell’Eurosistema, l’inflazione complessiva si collocherebbe in media al 2,0% nel 2025, all’1,6% nel 2026 e al 2,0% nel 2027. Le revisioni al ribasso rispetto alle proiezioni di marzo, di 0,3 punti percentuali per il 2025 e il 2026, riflettono principalmente le ipotesi di prezzi dell’energia inferiori e di un rafforzamento dell’euro. Gli esperti si attendono che l’inflazione al netto della componente energetica e alimentare si porti in media al 2,4% nel 2025 e all’1,9% nel 2026 e nel 2027, sostanzialmente invariata da marzo”. Crescita Pil Per quanto riguarda la crescita del PIL in termini reali, “secondo gli esperti si collocherebbe in media allo 0,9% nel 2025, all’1,1% nel 2026 e all’1,3% nel 2027. La proiezione di crescita invariata per il 2025 riflette un andamento nel primo trimestre più vigoroso rispetto alle attese associato a prospettive più deboli per il resto dell’anno. Benché ci si attenda che l’incertezza relativa alle politiche commerciali gravi sugli investimenti delle imprese e sulle esportazioni, soprattutto nel breve termine, l’incremento degli investimenti pubblici in difesa e infrastrutture sosterrà sempre più la crescita nel medio periodo. L’aumento dei redditi reali e un mercato del lavoro robusto consentiranno alle famiglie di spendere di più. Insieme a condizioni di finanziamento più favorevoli, ciò dovrebbe aumentare la capacità di tenuta dell’economia agli shock mondiali”. Dazi Usa “In un contesto di elevata incertezza, i nostri esperti hanno anche valutato alcuni meccanismi attraverso i quali politiche commerciali differenti potrebbero influire su crescita e inflazione in alcuni scenari alternativi formulati a scopo illustrativo. Tali scenari saranno pubblicati unitamente alle proiezioni degli esperti sul sito Internet della BCE. In questa analisi di scenario, un ulteriore acuirsi delle tensioni commerciali nei prossimi mesi determinerebbe livelli di crescita e di inflazione inferiori a quelli dello scenario di base delle proiezioni. Al contrario, se le tensioni commerciali dovessero risolversi con esito favorevole, la crescita e, in misura minore, l’inflazione sarebbero superiori rispetto allo scenario di base”. Tassi Bce e conseguenze sui mutui casa, il commento di idealista/mutui “I recenti dati sull'inflazione, uniti alla debolezza dell'economia europea, hanno dato margine alla Banca Centrale Europea per avviare un nuovo taglio dei tassi d'interesse a breve termine, - osserva Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui Italia. - Questa riduzione potrebbe contribuire a dare un profilo più razionale alla curva dei tassi, con il famoso “incrocio delle linee”, ossia con tassi a breve che stanno in territorio più basso rispetto a quelli a lungo termine. Come avvenuto in passato, ci aspettiamo benefici significativi per i consumatori che possiedono un finanziamento a tasso variabile indicizzato all’Euribor 1 o 3 mesi. Per chi invece sta pensando di accendere un nuovo mutuo, l’effetto sarà quello di rimettere in dubbio la scelta tra fisso – fino ad oggi padrone assoluto del mercato delle nuove erogazioni – e variabile, che dopo essere stato tanto trascurato, potrebbe tornare di appeal. In ultimo, questa mossa potrebbe ridurre i margini di guadagno delle banche derivanti dalla giacenza non remunerata dei conti correnti, e ciò potrebbe tradursi in un mantenimento degli attuali livelli di tasso o addirittura in un lieve aumento del costo dei nuovi mutui”. Mutuo trentennale da 200 mila euro

Quanto costa oggi un mutuo da 200 mila euro: la simulazione di idealista/mutui Ma quanto costa oggi la rata di un mutuo da 200 mila euro? Secondo le simulazioni di idealista/mutui, se consideriamo un finanziamento trentennale a tasso variabile con spread allo 0,75 per cento si scende dai 1026 euro di gennaio 2024 agli 811 euro di oggi, con un tasso all’1,95 per cento dal 2,25 di aprile, per un risparmio rispetto a un anno e mezzo fa di 215 euro mensili, per un totale di 2580 annuali. Immaginando che il taglio dei tassi Bce sia completamente assorbito dal tasso Euribor a un mese, secondo Femiani, il tasso di riferimento scenderebbe all’1,70% con una rata da 785 euro mensili e un risparmio di 241 euro mensili e 2892 euro annuali. Invece per i costi dei mutui trentennali a tasso fisso con spread dello 0,50%, la rata si rivela più costosa 856 euro al mese in media, rispetto agli 843 di gennaio 2024 e agli 841 di aprile 2025 Come saranno i mutui casa nei prossimi mesi Quale influenza avranno i movimenti dei tassi sui mutui casa? “Come dico ogni volta: il mercato arriva sempre prima! Analizzando la dinamica dell’Euribor, possiamo affermare che il mercato aveva anticipato e assorbito la decisione odierna della BCE. E già ieri il valore dell’indice dell’Euribor a 1 mese si era abbassato per la prima volta sotto il 2%”, segnala Femiani. Meglio scegliere il mutuo fisso o il variabile? “E’ la prima volta dal 2022 che un mutuo a tasso variabile standard (pertanto, al netto di eventuali offerte commerciali specifiche delle banche) diventa più economico del “gemello” a tasso fisso. Nella simulazione di idealista/mutui, con degli spread medi di mercato, si risparmierebbero addirittura 45€ scegliendo il variabile! Rimarrei cauto invece su una eventuale sensibile ribasso dell’IRS, che al contrario nell’ultimo mese si è apprezzato mediamente di 5-10 bp. Questo è abbastanza normale, esprimendo l’IRS una “previsione” dell’andamento di lungo periodo, ma nel breve si traduce una rata flat se non addirittura in aumento rispetto ai mesi precedenti. Oggi la stessa rata risulta più cara di 15€ rispetto alla precedente rilevazione di aprile scorso”. Tassi Bce, a quando i nuovi possibili tagli Ecco il calendario delle prossime riunioni Bce durante le quali l’istituto di Francoforte potrebbe decidere nuove variazioni nei tassi di interesse: 24 luglio 2025 11 settembre 2025 30 ottobre 2025 18 dicembre 2025

Vuoi comprare casa a Roma o Milano? Le zone più economiche in città e in provincia

Lo scorso 5 giugno 2025 la Bce ha ulteriormente ridotto i tassi di interesse, con il costo del denaro sceso di altri 25 punti base. Un dato che potrebbe innescare un interesse crescente verso l’acquisto di casa. Tuttavia, i prezzi continuano ad aumentare nei principali mercati residenziali, dove chi vuole acquistare tende a concentrare la ricerca di un immobile lontano dal centro. Scopriamo quali sono le zone di Milano e Roma più economiche per comprare casa, sia in città che in provincia. L’ultimo report dei prezzi delle case elaborato dall’Ufficio Studi di idealista, riferito a maggio 2025, ha rilevato una flessione dello 0,8% rispetto allo stesso periodo del 2025, con i prezzi che si attestano a una media nazionale di 1.824 euro al metro quadro. I principali mercati immobiliari, però, fanno storia a sé. La città più cara, infatti, è Milano: 5.108 euro/mq e +2,4% su base annua; mentre Roma si piazza al sesto posto nel ranking dei capoluoghi (3.191 euro/mq e aumento dei prezzi del 5,8% nell’ultimo anno). Le zone più economiche per comprare casa a Milano e dintorni In città, a Milano, i prezzi delle case sono ampiamente sopra la media nazionale di 1.824 euro al metro quadro. Basti pensare che il quartiere più abbordabile è Baggio (2.821 euro/mq), seguito da Vialba-Gallaratese (3.052 euro/mq) e Cermenate-Missaglia (4.012 euro/mq) I prezzi delle case nei quartieri di Milano

I prezzi delle case sono sotto la media cittadina (5.108 euro/mq), ma comunque decisamente alti se rapportati al contesto nazionale, nei distretti di: Certosa (4.099 euro/mq), Comasina-Bicocca (4.105 euro/mq), Famagosta-Barona (4.218 euro/mq), Corvetto-Rogoredo (4.257 euro/mq), Lorenteggio-Bande Nere (4.493 euro/mq), Greco-Turro (4.499 euro/mq), San Siro-Trenno-Figino (4.599 euro/mq), Forlanini (4.707 euro/mq), Vigentino-Ripamonti (4.713 euro/mq), Città Studi-Lambrate (4.747 euro/mq). Chi lavora a Milano, quindi, per risparmiare sull’acquisto di un immobile a uso residenziale spesso allarga i confini della ricerca in provincia. Sono diversi i Comuni alle porte del capoluogo meneghini in cui si possono trovare annunci con richieste ampiamente sotto la media cittadina (5.108 euro/mq). I prezzi della case nella provincia di Milano

Il Comune della provincia milanese più economico per comprare casa è Turbigo (1.096 euro/mq), seguito da Castano Primo (1.225 euro/mq) e Robecchetto con Induno (1.291 euro/mq). La media dei prezzi non supera i 1.500 euro/mq nei Comuni di Vanzaghello, Cuggiono, Cerro Maggiore, Inveruno, Arconate, San Giorgio Su Legnano, Trezzo sull'Adda, Magnago, Motta Visconti, Busto Garolfo, Marcallo con Casone. I più cari, ma sempre al di sotto della media milanese, sono Assago (4.004 euro/mq) e Segrate (3.417 euro/mq). Le zone più economiche per comprare casa a Roma e dintorni A Roma la media dei prezzi delle case (3.191 euro/mq) è sensibilmente più bassa rispetto a Milano. Ma anche il contesto capitolino ripropone una situazione simile rispetto a quella analizzata per il mercato meneghino, con le richieste più basse che in città, come è facile immaginare, si trovano fuori dal centro o addirittura in provincia. I prezzi delle case nei quartieri di Roma

In città, i quartieri con i prezzi più bassi per comprare casa sono Roma est-Autostrade (2.010 euro/mq), Labaro-Prima Porta (2.089 euro/mq) e Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria (2.313 euro/mq). Si rilevano medie sotto i 2.500 euro/mq anche nei distretti di Giustiniana-La Storta-Olgiata, Casal Palocco-Infernetto, Casalotti-Selva Nera-Valle Santa e Lido di Ostia. Prezzi sotto la media cittadina (3.191 euro/mq) anche a Casilino-Centocelle (2.627 euro/mq), Trigoria-Castel di Leva (2.644 euro/mq), Cinecittà (2.861 euro/mq), Aniene-Collatino (2.914 euro/mq) Ottavia-Primavalle (3.021 euro/mq), Prenestino (3.068 euro/mq). Spostando lo sguardo fuori dai confini cittadini, tra i Comuni della provincia romana, quello con la media più bassa dei prezzi per le case in vendita è Carpineto Romano (693 euro/mq), seguito da San Polo dei Cavalieri (766 euro/mq) e Agosta (766 euro/mq). Richieste sotto i 1.000 euro/mq anche a Poli, Arcinazzo Romano, Segni, Bellegra, Olevano Romano, San Vito Romano, Subiaco, Tolfa, Marcellina e Palombara Sabina. I prezzi delle case nella provincia di Roma

Più in generale, nella provincia romana si contano ben 50 comuni nei quali il prezzo delle case in vendita è addirittura inferiore alla media italiana di 1.824 euro al metro quadro. Quelli dove le case sono più care, invece, sono Frascati (2.717 euro/mq), Grottaferrata (2.672 euro/mq) e Fiumicino (2.647 euro/mq).

Comprare casa con un mutuo: quando è un investimento efficiente

Se l’acquisto di casa non sempre si rivela solido come un mattone, il discorso cambia se si considerano i vantaggi di acquistare una prima casa, in particolare con un mutuo. Roberto Rossignoli, Head of Research e Senior Portfolio Manager di Moneyfarm, mette in guardia su alcuni aspetti dell’investimento immobiliare indicando come trasformarlo in una scelta vincente. Il 71 per cento delle famiglie italiane è proprietario di casa Secondo l’Eurostat, circa il 71% delle famiglie italiane possiede l’abitazione in cui vive: un dato che, pur non raggiungendo i record dei Paesi dell’ex blocco sovietico, è nettamente superiore rispetto a quello di Francia (65%), Regno Unito (63%) e Germania (50%). Se, da un lato, la diffusione capillare della proprietà immobiliare ha avuto effetti sociali positivi, dall’altro, il fatto che una casa possa essere, al tempo stesso, asset finanziario e bene tangibile con il quale creare un legame emozionale può indurre in confusione e molti italiani faticano ad applicare all’investimento immobiliare gli stessi parametri razionali che si utilizzano per altri tipi di investimenti. Mattone, un investimento solido? Ad oggi il mattone resta l’investimento preferito dalle famiglie, tanto da rappresentare quasi la metà della loro ricchezza lorda complessiva, con il 69% degli italiani che considera l’immobiliare un investimento “sempre sicuro”. Ciononostante, se si analizzano da vicino i dati, si osserva come negli ultimi dieci anni, ad eccezione di alcune grandi città o località turistiche, i valori delle abitazioni non abbiano tenuto il passo con l’inflazione: un immobile acquistato nel 2013 per 1 milione di euro varrebbe oggi mediamente 1,08 milioni (+8%), laddove per conservare lo stesso potere d’acquisto sarebbe stato necessario un incremento del +23% circa. In termini reali, dunque, la proprietà immobiliare media avrebbe perso il 15% di valore in dieci anni, mentre, investendo in uno dei principali indici azionari globali, il capitale sarebbe raddoppiato. Redditività dell'investimento immobiliare Per quanto riguarda gli immobili da reddito, uno studio di idealista mostra come nelle grandi città come Roma o Milano il loro rendimento sia leggermente inferiore rispetto alla media nazionale, per via dei costi d’acquisto più elevati, con rendimenti lordi annui intorno al 5-6%. Nei centri più piccoli la redditività migliora, ma trovare inquilini affidabili è più complicato, i periodi sfitti sono più lunghi e le possibilità di rivalutazione del capitale ridotte. Senza considerare la presenza di “costi nascosti” come spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, spese condominiali, assicurazioni e imposte (come l’IMU sulle seconde case o la “cedolare secca” per i redditi da locazione), che riducono ulteriormente la redditività reale. Naturalmente, questo non significa che comprare casa sia sempre una scelta sbagliata, ma prima di investire in immobili occorre analizzare la composizione del proprio patrimonio, magari con l’aiuto di un consulente finanziario, e valutare se il proprio portafoglio sia eventualmente già sbilanciato verso il mattone. Acquisto prima casa con mutuo, un investimento efficiente Un discorso a parte lo merita l’acquisto della prima casa, che, più che un investimento, si configura come un vero e proprio obiettivo di investimento, spesso sostenuto da esigenze e considerazioni che vanno oltre la sfera meramente finanziaria. Come “asset”, poi, la prima casa offre senza dubbio alcuni vantaggi: per molti rappresenta l’unica opportunità di fare debito e accelerare la costruzione del proprio patrimonio, sostituendo gradualmente la spesa dell’affitto (detratti gli interessi del mutuo) con l’accumulo di capitale in un bene di utilità diretta (la casa in cui si vive). Il valore medio di un mutuo si aggira tra i 130.000 e i 180.000 euro, con un anticipo medio versato intorno ai 40.000 euro. Una cifra che può essere tranquillamente messa da parte grazie a un investimento mensile di poche centinaia di euro, a patto di cominciare a muoversi nei tempi e con gli strumenti giusti. Spesso, però, la decisione di comprare casa arriva in una fase della vita in cui non si è ancora avuta la possibilità o la consapevolezza necessaria per pianificare adeguatamente e così si tendono a stipulare mutui di importo molto elevato. Con la fine dell’era dei tassi ultrabassi, per ottenere il finanziamento più facilmente, ridurre la rata mensile e conservare comunque una capacità di risparmio da destinare ad altri obiettivi, cominciare a risparmiare per tempo sarà ancora più importante. Incentivi e mutui agevolati per l'acquisto prima casa Da considerare anche i diversi incentivi disponibili per chi acquista la prima casa: esenzione dall’IMU, imposta di registro ridotta al 2% e imposte ipotecarie e catastali fisse in misura minima. Sul fronte fiscale, l’acquirente può detrarre gli interessi passivi del mutuo (al 19% e con un tetto annuo) dalla dichiarazione dei redditi, riducendo il costo effettivo del finanziamento, mentre chi acquista tramite agenzia può detrarre dall’Irpef il 19% delle spese di intermediazione (fino a un massimo di 1.000 euro). Da valutare anche il Fondo di Garanzia per i mutui prima casa, gestito da Consap: la Legge di Bilancio 2025 ha prorogato fino al 2027 la possibilità per categorie prioritarie (under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli, assegnatari di case popolari, famiglie numerose), di accedere in via prioritaria a una garanzia statale fino all’80% del mutuo per importi fino a 250.000 euro. Per questo tipo di mutui è previsto un tetto al TAN, vincolato al TEGM medio di mercato, che riduce i costi di finanziamento. Investire nel mattone: meglio con la pianificazione finanziaria In conclusione, incentivi e aiuti agevolano l’acquisto della prima casa, ma l’elemento chiave resta la pianificazione finanziaria: un piano d’accumulo ben strutturato permette di costruire gradualmente il capitale necessario al versamento dell’anticipo, rendendo l’obiettivo più accessibile anche a chi teme di non avere risorse sufficienti. Un portafoglio efficiente e diversificato consente non solo di far crescere il proprio patrimonio nel tempo, ma anche di bilanciare il rischio e ridurre la dipendenza dal solo mercato immobiliare. In un contesto in cui oltre il 55% della ricchezza lorda delle famiglie italiane è concentrata in attività non finanziarie – il 46% in abitazioni – diversificare il proprio portafoglio con un PAC rappresenta un’opportunità strategica per raggiungere il traguardo “casa” senza rinunciare alla solidità e alla flessibilità finanziaria.

Le previsioni per il mercato della compravendita e dell’affitto, cosa si aspettano le agenzie?

Mercato stabile nel secondo trimestre 2025. Questo si aspettano le agenzie, stando alla fotografia scattata dal sondaggio sull’indice di sensibilità immobiliare (ISI), che ha interpellato gli operatori del real estate italiano. Scopriamo cosa rivela il report elaborato da idealista/data rispetto alle attese sui valori dei prezzi delle case e dei canoni d’affitto e sul volume delle compravendite e dei nuovi contratti di locazione. I valori immobiliari nel II trimestre 2025 Secondo il report, sia per quando riguarda il livello dei prezzi delle case che per i canoni di affitto, la previsione delle agenzie immobiliari italiane è di continuità rispetto al primo trimestre 2025 è di continuità. Il 72% delle agenzie interpellate per il sondaggio sull’indice di sensibilità immobiliare, infatti, si aspetta che nella propria zona la media dei prezzi al mq rimanga invariata per il mercato della compravendita. Discorso simile per le locazioni, il 47,9% degli intervistati non si aspetta aumenti o cali nella media dei canoni mensili.

Le previsioni per le compravendite nel II trimestre 2025 Previsioni stabili anche per quanto riguarda le compravendite: il 41,6% degli agenti conta di chiudere lo stesso numero di operazioni rispetto ai tre mesi precedenti; il 36,5% di più e il restante 20,9% di meno. Tendenza molto simile anche per quanto riguarda le acquisizioni: il 45% delle agenzie che hanno partecipato al sondaggio dichiara di aspettarsi gli stessi livelli dell’ultimo trimestre; il 39,7% di più e appena il 12,8% è più pessimista. Le previsioni per il mercato degli affitti nel II trimestre 2025 Discorso diverso per quanto riguarda il mercato degli affitti, per il quale il 31,7% delle agenzie intervistate prevede di chiudere meno contratti di locazione rispetto ai tre mesi precedenti. Il 28,3% si aspetta gli stessi volumi dello scorso trimestre, mentre il 18,1% conta di affittare più appartamenti (il 21,8% non riesce a fare previsioni). Tendenza quasi sovrapponibile rispetto alle previsioni degli incarichi. Indice di sensibilità immobiliare Lo studio condotto da idealista mostra il livello di soddisfazione e le aspettative del settore immobiliare sia nel mercato dell'acquisto che in quello della vendita di case in base a un indice pari a 100, dove 100 rappresenta la risposta più positiva ed euforica, mentre 0 rappresenta una risposta in cui tutte le risposte sono negative e il malcontento è diffuso. Evoluzione dell'indice di sensibilità immobiliare (ISI)

L’indice di sensibilità immobiliare (ISI), nel secondo trimestre 2025, ha raggiunto quota 57,78 per quanto riguarda il mercato della vendita, che è anche il dato più alto dall’inizio della serie (dal primo trimestre 2024). Leggermente più basso il livello raggiunto dall’ISI per l’affitto: 54,02.