IN ASSENZA DI DICHIARAZIONE SCENDE IL VALORE DELL’IMMOBILE

 

Per ristrutturare casa, ottenere una sanatoria oppure concludere una compravendita senza rischi, è necessario ricostruire lo stato legittimo dell'immobile. Esso serve a chiarire la qualità edilizia del bene ed evitare future sanzioni amministrative o liti tra acquirente e venditore.

La genealogia degli immobili

Lo stato legittimo (articolo 9-bis del Dpr 380/2001 del Testo unico per l'edilizia, Tue) è la sintesi della documentazione amministrativa riferita all'immobile, cioè la sommatoria dei titoli abilitativi che hanno interessato la costruzione e le successive trasformazioni, fino all'ultimo intervento edilizio.

Il primo (cioè il meno remoto) titolo utile (sia esso permesso, licenza, concessione o sanatoria) dal quale partire è quello che ha legittimato la specifica situazione dei luoghi sui quali si intende intervenire. Ad esempio, se si discute dello spostamento di una finestra, occorrerà risalire al titolo che descriva ( in concreto, in una tavola progettuale) la collocazione iniziale della finestra come attività edilizia autorizzata. Questo titolo può essere sia il titolo specifico iniziale sia uno successivo che

descriva, anche occasionalmente, la facciata sulla quale si vuole intervenire. Tracciare la genealogia delle unità immobiliare può presentare problemi e subire ritardi, se i Comuni non hanno archivi digitali aggiornati e accessibili, che forniscono una leggibilità completa degli aspetti urbanistici (quali titoli edilizi ed eventuali vizi) degli immobili da ristrutturare o vendere (Tar Roma, pronuncia 15126/2024): in caso di ritardo potrebbero temporaneamente subentrare dichiarazioni di tecnici, con relative assunzioni di responsabilità. 

Il ruolo dei professionisti

La ricostruzione dello stato legittimo graverà, di fatto, su professionisti tecnici, dando particolare rilievo sia a grafici e planimetrie sia a tutti gli elementi che possono descrivere una situazione pacifica e consolidata: ad esempio, in situazioni di incertezza, sono validi elementi di supporto indiretto, come i dati desumibili da cartoline postali (Tar Veneto, 697/2023), le scritture private (una raccomandata del vicino che si lamenta dell’esecuzione di un balcone) o anche le fotografie con data certa (per esempio, quelle che ritraggono un episodio di vita ricostruibile, come lo sfondo di un matrimonio o di un battesimo). 

In caso di ristrutturazione

Per ristrutturare con un titolo edilizio un’unità immobiliare, il tecnico progettista deve raccogliere tutta l’attività d’archivio, ricostruendo a ritroso i vari passaggi che hanno interessato l’immobile. Solo dopo aver riordinato i titoli edilizi che riguardano l’immobile, ed avervi aggiunto le tolleranze esecutive (articolo 34-bis, comme 3 del Tue), i condoni, le sanatorie e le sanzioni pagate, il tecnico può presentare nuove istanze edilizie. Lo stato legittimo utile per intervenire sull’immobile deve essere completo (legittimità al 100%), cioè deve coincidere con lo stato di fatto, attuale, dei luoghi. Se manca qualche anello della catena di provvedimenti edilizi, occorre dotarsi del titolo mancante, mediante, ad esempio, una sanatoria. 

In caso di compravendita

Diverso è il caso dello stato legittimo che viene richiesto per trasferire un’unità immobiliare: per vendere, basta (articolo 34-bis, comme 3, Dpr 380/2001) uno stato legittimo minore rispetto a quello che serve per ottenere dal Comune ulteriori titoli edilizi. Infatti, nelle compravendite lo stato legittimo serve a impedire che l’acquirente litighi con il venditore sul valore dell’immobile. In conseguenza, lo stato legittimo, da utilizzare per operazioni relative alla circolazione del bene, serve soprattutto a informare l’acquirente della situazione (ad esempio, di difformità) cui va incontro con l’acquisto. In altri termini, se l’immobile oggetto della compravendita è viziato per carente corrispondenza ai titoli edilizi (stato legittimo inferiore al 100%), la questione dev'essere risolta a livello di quantificazione del prezzo (ad esempio, pattuendo una riduzione del corrispettivo). Difformità ed abusi, se dichiarati e valutati, non impediscono il trasferimento immobiliare (Cassazione, Sezioni unite, pronuncia 8230/2019). 

Se, quindi, manca la dichiarazione di uno stato totalmente legittimo (ad esempio, per la presenza di un abuso non sanato), vi potrà essere una riduzione del valore di mercato, in misura proporzionale al rischio di sanzioni amministrative (demolizione, rimessa in pristino, sanzione pecuniaria), ma l’immobile rimane commerciabile. 

Se manca la legittimità 

In sintesi, l’immobile non totalmente legittimo avrà difficoltà a ottenere un successivo provvedimento di ristrutturazione, avrà difficoltà ad accedere ai benefici fiscali (articolo 48 del Tue), ma può essere venduto. 

Chi compra deve comunque potersi accorgere che il bene acquistato dovrà in seguito essere regolarizzato qualora lo voglia, ad esempio, ristrutturare. E l’acquirente deve, altresì, potersi rendere conto che comunque, in sede di successiva vendita, dovrà procurarsi a sua volta uno stato legittimo. Infatti, se userà il documento incompleto che gli è stato fornito in sede di acquisto di un bene con abusi, sarà esposto al rischio di veder diminuire il corrispettivo della vendita.