Affitti brevi, il 2024 è stato l'anno dei grandi cambiamenti

 

Il 2024 è stato cruciale per il settore degli affitti brevi. Se da un lato infatti questa modalità di vacanza è andata sempre più acquisendo importanza come alternativa alla ospitalità alberghiera, è stata anche oggetto di revisioni normative non sempre serene e ben accette. Vediamo quali trasformazioni ci sono state durante il 2024 per le locazioni turistiche brevi.

1. Affitti brevi, le novità normative del 2024
2. Affitti brevi oltre confine
3. Il mercato degli affitti brevi in Italia

Affitti brevi, le novità normative del 2024

A inizio anno il Decreto Anticipi ha introdotto delle novità, tra cui l’obbligo di CIN (Codice identificativo nazionale) da esporre negli appartamenti, gli obblighi di comunicazione e sicurezza e le sanzioni. Cambia anche la tassazione con una diversa applicazione della cedolare secca per gli appartamenti in affitto breve.

Il 29 febbraio 2024 il Parlamento Europeo ha adottato in via definitiva i nuovi requisiti sulle modalità di raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione a breve termine. Questo regolamento entrerà in vigore dopo due anni dalla sua pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’UE. Parallelamente, la Legge 30 dicembre 2023, n. 213, in vigore dal 1 gennaio 2024, ha introdotto modifiche normative significative per le locazioni brevi a scopo turistico e il regime fiscale applicabile. 

Le nuove norme sono entrate in vigore, dopo un periodo di rodaggio,  dal 1° settembre 2024 con la banca dati delle strutture ricettive (BDSR), piattaforma tramite la quale sarà possibile richiedere il CIN (Codice identificativo nazionale) da utilizzare per poter esercitare l’attività di affitto breve. Se la struttura è già in possesso del CIR, i suoi dati e la sua conformità saranno già accertati; in caso contrario, prima della concessione del codice, bisognerà inserire i dati catastali e dimostrare di essere in possesso dei requisiti di sicurezza necessari.  

Tuttavia, le nuove norme e la nuova piattaforma per gli affitti brevi potrebbero essere inutili se non affiancate da una seria politica di controlli mirati a far emergere il sommerso. Questa in sintesi l’opinione di Aigab, l’Associazione degli operatori professionali di affitti brevi, secondo cui la tutela dei proprietari e dei gestori professionali non va mai dimenticata. 

Secondo una comunicazione del Ministero del Turismo, le norme sugli affitti brevi, entrate in vigore a partire dall’1 settembre, si applicano comunque a partire dal 2 novembre 2024, con sessanta giorni in più per ottenere il CIN.  Per evitare possibili sanzioni, Confedilizia ha stilato una sorta di vademecum.

Dal 1° gennaio 2025, per gli affitti brevi entrerà in vigore l’obbligo di esporre il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Tuttavia, la preparazione dei proprietari sembra ancora incompleta. Un’indagine commissionata da Facile.it a mUp Research e Norstat evidenzia che il 33% dei proprietari – circa 230.000 persone – non è ancora a conoscenza di questa nuova norma. 

Perciò, Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) sta richiedendo a gran voce una proroga di due mesi per far fronte alle difficoltà di molti proprietari e gestori di case vacanza. 

Parallelamente, e in vista del Giubileo, continua la presa di posizione di alcuni sindaci per evitare che il dilagare degli affitti brevi nelle città d’arte ostacoli il decoro urbano e il mercato immobiliare. Dopo Firenze, anche il comune di Roma prende posizione contro i self check in per le case vacanza dando seguito alla circolare del Ministero dell’Interno. Nella Capitale, la polizia locale ha iniziato a rimuovere le cassettine che contengono le chiavi delle case vacanza nei condomini del centro città e non solo. Ma il check-in online per gli affitti brevi è stato davvero vietato? La risposta è no, anche se in molti casi è stato trasmesso il messaggio contrario. 

Affitti brevi oltre confine

Il Comune di Barcellona ha dichiarato apertamente guerra agli affitti turistici, rivelando la propria intenzione di eliminare, nei prossimi cinque anni, gli alloggi in affitto breve presenti in città. Lo ha annunciato il sindaco Jaume Collboni spiegando che, entro novembre 2028, i 10.101 "pisos turísticos" saranno reimessi nel mercato residenziale. In Italia, applausi da Federalberghi, mentre i gestori di affitti brevi disapprovano. 

Ma, mentre in Europa e in Italia gli affitti brevi sono visti come qualcosa da contrastare e spaventano il mercato dell’hotellerie, oltreoceano le grandi catene alberghiere iniziano a guardarli con interesse per differenziare il proprio business. E’ il caso di Marriot International, la grande catena multinazionale di resort, che ha messo gli occhi sul gestore di appartamenti Sonder per allargare la propria offerta ricettiva. 

Al contempo, il Consiglio Comunale di New York City sta esaminando un nuovo disegno di legge che potrebbe modificare le attuali restrizioni sugli affitti brevi introdotte dalla Local Law 18 nel 2023, in particolare per i proprietari di abitazioni uni e bifamiliari. Come riportato da The Wall Street Journal, l’obiettivo è trovare un equilibrio tra le esigenze dei residenti, i proprietari di immobili e i turisti, mitigando così un quadro normativo che era stato preso a modello da chi sostiene che questo genere di locazione vada pesantemente limitato. 

Il mercato degli affitti brevi in Italia

La domanda di affitti brevi intanto è in crescita, in particolare quella dei soggiorni medio-lunghi. Secondo Halldis, nel 2023, anno che ha visto la ripresa del turismo nel nostro Paese con oltre 445 mln di presenze, la richiesta di short-rental è aumentata del 15% e quella di mid-long term del 30%, confermando la tendenza del 2022. 

Nel secondo trimestre del 2024, si sono registrati 780,1 milioni di pernottamenti in strutture ricettive turistiche in tutta l'UE, con un leggero aumento dello 0,2% rispetto allo stesso trimestre del 2023. Aprile ha registrato 193,6 milioni di pernottamenti (-8,7% rispetto ad aprile 2023), maggio 272,1 milioni (+7,9%) e giugno 314,5 milioni (-0,1%). Si noti che la Pasqua è caduta a marzo nel 2024, mentre nel 2023 quel fine settimana turistico popolare era ad aprile. I visitatori stranieri (non residenti nel paese, UE e non UE) hanno rappresentato circa la metà (49,0%) di tutti i pernottamenti nel secondo trimestre del 2024, con grandi differenze tra i paesi UE. La quota maggiore di pernottamenti stranieri all'inizio dell'anno è stata registrata a Cipro (94,8%), Malta (94,7%) e Croazia (91,0%).

Al Salone del Mobile tra i temi affrontati quello degli appartamenti milanesi offerti in affitto breve a prezzi alti; ma, dati alla mano, i property manager professionisti svelano che si tratta di un fenomeno molto più contenuto di quanto la risonanza mediatica possa far credere. Secondo un’analisi di CleanBnb, ad esempio, a Milano meno della metà degli appartamenti in locazione breve è stata occupata, mentre il resto è rimasta vuota o poco utilizzata, finendo per influire solo marginalmente sul problema della scarsa offerta abitativa. 

FIMAA-Confcommercio per bocca del vicepresidente vicario Maurizio Pezzetta, segnala però che la grave carenza di immobili disponibili per le locazioni abitative in Italia non può essere attribuita né al fenomeno delle locazioni turistiche e brevi né alla mancanza di abitazioni in senso assoluto. Al contrario, il problema risiede nel fatto che, su un totale di 35 milioni di abitazioni presenti nel nostro Paese, ben 9,5 milioni risultano vuote e non vengono reimmesse sul mercato immobiliare. 

Secondo nuovi studi di Oxford Economics e Nomisma, inoltre, mettere in condivisione la propria casa è una fonte di benefici economici significativi per le famiglie, le comunità locali e l'economia turistica in generale, che soprattutto contribuisce a diffondere il turismo nelle aree rurali e meno battute in Italia e in Europa.