Vuoi comprare casa a Roma o Milano? Le zone più economiche in città e in provincia

Lo scorso 5 giugno 2025 la Bce ha ulteriormente ridotto i tassi di interesse, con il costo del denaro sceso di altri 25 punti base. Un dato che potrebbe innescare un interesse crescente verso l’acquisto di casa. Tuttavia, i prezzi continuano ad aumentare nei principali mercati residenziali, dove chi vuole acquistare tende a concentrare la ricerca di un immobile lontano dal centro. Scopriamo quali sono le zone di Milano e Roma più economiche per comprare casa, sia in città che in provincia. L’ultimo report dei prezzi delle case elaborato dall’Ufficio Studi di idealista, riferito a maggio 2025, ha rilevato una flessione dello 0,8% rispetto allo stesso periodo del 2025, con i prezzi che si attestano a una media nazionale di 1.824 euro al metro quadro. I principali mercati immobiliari, però, fanno storia a sé. La città più cara, infatti, è Milano: 5.108 euro/mq e +2,4% su base annua; mentre Roma si piazza al sesto posto nel ranking dei capoluoghi (3.191 euro/mq e aumento dei prezzi del 5,8% nell’ultimo anno). Le zone più economiche per comprare casa a Milano e dintorni In città, a Milano, i prezzi delle case sono ampiamente sopra la media nazionale di 1.824 euro al metro quadro. Basti pensare che il quartiere più abbordabile è Baggio (2.821 euro/mq), seguito da Vialba-Gallaratese (3.052 euro/mq) e Cermenate-Missaglia (4.012 euro/mq) I prezzi delle case nei quartieri di Milano

I prezzi delle case sono sotto la media cittadina (5.108 euro/mq), ma comunque decisamente alti se rapportati al contesto nazionale, nei distretti di: Certosa (4.099 euro/mq), Comasina-Bicocca (4.105 euro/mq), Famagosta-Barona (4.218 euro/mq), Corvetto-Rogoredo (4.257 euro/mq), Lorenteggio-Bande Nere (4.493 euro/mq), Greco-Turro (4.499 euro/mq), San Siro-Trenno-Figino (4.599 euro/mq), Forlanini (4.707 euro/mq), Vigentino-Ripamonti (4.713 euro/mq), Città Studi-Lambrate (4.747 euro/mq). Chi lavora a Milano, quindi, per risparmiare sull’acquisto di un immobile a uso residenziale spesso allarga i confini della ricerca in provincia. Sono diversi i Comuni alle porte del capoluogo meneghini in cui si possono trovare annunci con richieste ampiamente sotto la media cittadina (5.108 euro/mq). I prezzi della case nella provincia di Milano

Il Comune della provincia milanese più economico per comprare casa è Turbigo (1.096 euro/mq), seguito da Castano Primo (1.225 euro/mq) e Robecchetto con Induno (1.291 euro/mq). La media dei prezzi non supera i 1.500 euro/mq nei Comuni di Vanzaghello, Cuggiono, Cerro Maggiore, Inveruno, Arconate, San Giorgio Su Legnano, Trezzo sull'Adda, Magnago, Motta Visconti, Busto Garolfo, Marcallo con Casone. I più cari, ma sempre al di sotto della media milanese, sono Assago (4.004 euro/mq) e Segrate (3.417 euro/mq). Le zone più economiche per comprare casa a Roma e dintorni A Roma la media dei prezzi delle case (3.191 euro/mq) è sensibilmente più bassa rispetto a Milano. Ma anche il contesto capitolino ripropone una situazione simile rispetto a quella analizzata per il mercato meneghino, con le richieste più basse che in città, come è facile immaginare, si trovano fuori dal centro o addirittura in provincia. I prezzi delle case nei quartieri di Roma

In città, i quartieri con i prezzi più bassi per comprare casa sono Roma est-Autostrade (2.010 euro/mq), Labaro-Prima Porta (2.089 euro/mq) e Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria (2.313 euro/mq). Si rilevano medie sotto i 2.500 euro/mq anche nei distretti di Giustiniana-La Storta-Olgiata, Casal Palocco-Infernetto, Casalotti-Selva Nera-Valle Santa e Lido di Ostia. Prezzi sotto la media cittadina (3.191 euro/mq) anche a Casilino-Centocelle (2.627 euro/mq), Trigoria-Castel di Leva (2.644 euro/mq), Cinecittà (2.861 euro/mq), Aniene-Collatino (2.914 euro/mq) Ottavia-Primavalle (3.021 euro/mq), Prenestino (3.068 euro/mq). Spostando lo sguardo fuori dai confini cittadini, tra i Comuni della provincia romana, quello con la media più bassa dei prezzi per le case in vendita è Carpineto Romano (693 euro/mq), seguito da San Polo dei Cavalieri (766 euro/mq) e Agosta (766 euro/mq). Richieste sotto i 1.000 euro/mq anche a Poli, Arcinazzo Romano, Segni, Bellegra, Olevano Romano, San Vito Romano, Subiaco, Tolfa, Marcellina e Palombara Sabina. I prezzi delle case nella provincia di Roma

Più in generale, nella provincia romana si contano ben 50 comuni nei quali il prezzo delle case in vendita è addirittura inferiore alla media italiana di 1.824 euro al metro quadro. Quelli dove le case sono più care, invece, sono Frascati (2.717 euro/mq), Grottaferrata (2.672 euro/mq) e Fiumicino (2.647 euro/mq).

Comprare casa con un mutuo: quando è un investimento efficiente

Se l’acquisto di casa non sempre si rivela solido come un mattone, il discorso cambia se si considerano i vantaggi di acquistare una prima casa, in particolare con un mutuo. Roberto Rossignoli, Head of Research e Senior Portfolio Manager di Moneyfarm, mette in guardia su alcuni aspetti dell’investimento immobiliare indicando come trasformarlo in una scelta vincente. Il 71 per cento delle famiglie italiane è proprietario di casa Secondo l’Eurostat, circa il 71% delle famiglie italiane possiede l’abitazione in cui vive: un dato che, pur non raggiungendo i record dei Paesi dell’ex blocco sovietico, è nettamente superiore rispetto a quello di Francia (65%), Regno Unito (63%) e Germania (50%). Se, da un lato, la diffusione capillare della proprietà immobiliare ha avuto effetti sociali positivi, dall’altro, il fatto che una casa possa essere, al tempo stesso, asset finanziario e bene tangibile con il quale creare un legame emozionale può indurre in confusione e molti italiani faticano ad applicare all’investimento immobiliare gli stessi parametri razionali che si utilizzano per altri tipi di investimenti. Mattone, un investimento solido? Ad oggi il mattone resta l’investimento preferito dalle famiglie, tanto da rappresentare quasi la metà della loro ricchezza lorda complessiva, con il 69% degli italiani che considera l’immobiliare un investimento “sempre sicuro”. Ciononostante, se si analizzano da vicino i dati, si osserva come negli ultimi dieci anni, ad eccezione di alcune grandi città o località turistiche, i valori delle abitazioni non abbiano tenuto il passo con l’inflazione: un immobile acquistato nel 2013 per 1 milione di euro varrebbe oggi mediamente 1,08 milioni (+8%), laddove per conservare lo stesso potere d’acquisto sarebbe stato necessario un incremento del +23% circa. In termini reali, dunque, la proprietà immobiliare media avrebbe perso il 15% di valore in dieci anni, mentre, investendo in uno dei principali indici azionari globali, il capitale sarebbe raddoppiato. Redditività dell'investimento immobiliare Per quanto riguarda gli immobili da reddito, uno studio di idealista mostra come nelle grandi città come Roma o Milano il loro rendimento sia leggermente inferiore rispetto alla media nazionale, per via dei costi d’acquisto più elevati, con rendimenti lordi annui intorno al 5-6%. Nei centri più piccoli la redditività migliora, ma trovare inquilini affidabili è più complicato, i periodi sfitti sono più lunghi e le possibilità di rivalutazione del capitale ridotte. Senza considerare la presenza di “costi nascosti” come spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, spese condominiali, assicurazioni e imposte (come l’IMU sulle seconde case o la “cedolare secca” per i redditi da locazione), che riducono ulteriormente la redditività reale. Naturalmente, questo non significa che comprare casa sia sempre una scelta sbagliata, ma prima di investire in immobili occorre analizzare la composizione del proprio patrimonio, magari con l’aiuto di un consulente finanziario, e valutare se il proprio portafoglio sia eventualmente già sbilanciato verso il mattone. Acquisto prima casa con mutuo, un investimento efficiente Un discorso a parte lo merita l’acquisto della prima casa, che, più che un investimento, si configura come un vero e proprio obiettivo di investimento, spesso sostenuto da esigenze e considerazioni che vanno oltre la sfera meramente finanziaria. Come “asset”, poi, la prima casa offre senza dubbio alcuni vantaggi: per molti rappresenta l’unica opportunità di fare debito e accelerare la costruzione del proprio patrimonio, sostituendo gradualmente la spesa dell’affitto (detratti gli interessi del mutuo) con l’accumulo di capitale in un bene di utilità diretta (la casa in cui si vive). Il valore medio di un mutuo si aggira tra i 130.000 e i 180.000 euro, con un anticipo medio versato intorno ai 40.000 euro. Una cifra che può essere tranquillamente messa da parte grazie a un investimento mensile di poche centinaia di euro, a patto di cominciare a muoversi nei tempi e con gli strumenti giusti. Spesso, però, la decisione di comprare casa arriva in una fase della vita in cui non si è ancora avuta la possibilità o la consapevolezza necessaria per pianificare adeguatamente e così si tendono a stipulare mutui di importo molto elevato. Con la fine dell’era dei tassi ultrabassi, per ottenere il finanziamento più facilmente, ridurre la rata mensile e conservare comunque una capacità di risparmio da destinare ad altri obiettivi, cominciare a risparmiare per tempo sarà ancora più importante. Incentivi e mutui agevolati per l'acquisto prima casa Da considerare anche i diversi incentivi disponibili per chi acquista la prima casa: esenzione dall’IMU, imposta di registro ridotta al 2% e imposte ipotecarie e catastali fisse in misura minima. Sul fronte fiscale, l’acquirente può detrarre gli interessi passivi del mutuo (al 19% e con un tetto annuo) dalla dichiarazione dei redditi, riducendo il costo effettivo del finanziamento, mentre chi acquista tramite agenzia può detrarre dall’Irpef il 19% delle spese di intermediazione (fino a un massimo di 1.000 euro). Da valutare anche il Fondo di Garanzia per i mutui prima casa, gestito da Consap: la Legge di Bilancio 2025 ha prorogato fino al 2027 la possibilità per categorie prioritarie (under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli, assegnatari di case popolari, famiglie numerose), di accedere in via prioritaria a una garanzia statale fino all’80% del mutuo per importi fino a 250.000 euro. Per questo tipo di mutui è previsto un tetto al TAN, vincolato al TEGM medio di mercato, che riduce i costi di finanziamento. Investire nel mattone: meglio con la pianificazione finanziaria In conclusione, incentivi e aiuti agevolano l’acquisto della prima casa, ma l’elemento chiave resta la pianificazione finanziaria: un piano d’accumulo ben strutturato permette di costruire gradualmente il capitale necessario al versamento dell’anticipo, rendendo l’obiettivo più accessibile anche a chi teme di non avere risorse sufficienti. Un portafoglio efficiente e diversificato consente non solo di far crescere il proprio patrimonio nel tempo, ma anche di bilanciare il rischio e ridurre la dipendenza dal solo mercato immobiliare. In un contesto in cui oltre il 55% della ricchezza lorda delle famiglie italiane è concentrata in attività non finanziarie – il 46% in abitazioni – diversificare il proprio portafoglio con un PAC rappresenta un’opportunità strategica per raggiungere il traguardo “casa” senza rinunciare alla solidità e alla flessibilità finanziaria.

Le previsioni per il mercato della compravendita e dell’affitto, cosa si aspettano le agenzie?

Mercato stabile nel secondo trimestre 2025. Questo si aspettano le agenzie, stando alla fotografia scattata dal sondaggio sull’indice di sensibilità immobiliare (ISI), che ha interpellato gli operatori del real estate italiano. Scopriamo cosa rivela il report elaborato da idealista/data rispetto alle attese sui valori dei prezzi delle case e dei canoni d’affitto e sul volume delle compravendite e dei nuovi contratti di locazione. I valori immobiliari nel II trimestre 2025 Secondo il report, sia per quando riguarda il livello dei prezzi delle case che per i canoni di affitto, la previsione delle agenzie immobiliari italiane è di continuità rispetto al primo trimestre 2025 è di continuità. Il 72% delle agenzie interpellate per il sondaggio sull’indice di sensibilità immobiliare, infatti, si aspetta che nella propria zona la media dei prezzi al mq rimanga invariata per il mercato della compravendita. Discorso simile per le locazioni, il 47,9% degli intervistati non si aspetta aumenti o cali nella media dei canoni mensili.

Le previsioni per le compravendite nel II trimestre 2025 Previsioni stabili anche per quanto riguarda le compravendite: il 41,6% degli agenti conta di chiudere lo stesso numero di operazioni rispetto ai tre mesi precedenti; il 36,5% di più e il restante 20,9% di meno. Tendenza molto simile anche per quanto riguarda le acquisizioni: il 45% delle agenzie che hanno partecipato al sondaggio dichiara di aspettarsi gli stessi livelli dell’ultimo trimestre; il 39,7% di più e appena il 12,8% è più pessimista. Le previsioni per il mercato degli affitti nel II trimestre 2025 Discorso diverso per quanto riguarda il mercato degli affitti, per il quale il 31,7% delle agenzie intervistate prevede di chiudere meno contratti di locazione rispetto ai tre mesi precedenti. Il 28,3% si aspetta gli stessi volumi dello scorso trimestre, mentre il 18,1% conta di affittare più appartamenti (il 21,8% non riesce a fare previsioni). Tendenza quasi sovrapponibile rispetto alle previsioni degli incarichi. Indice di sensibilità immobiliare Lo studio condotto da idealista mostra il livello di soddisfazione e le aspettative del settore immobiliare sia nel mercato dell'acquisto che in quello della vendita di case in base a un indice pari a 100, dove 100 rappresenta la risposta più positiva ed euforica, mentre 0 rappresenta una risposta in cui tutte le risposte sono negative e il malcontento è diffuso. Evoluzione dell'indice di sensibilità immobiliare (ISI)

L’indice di sensibilità immobiliare (ISI), nel secondo trimestre 2025, ha raggiunto quota 57,78 per quanto riguarda il mercato della vendita, che è anche il dato più alto dall’inizio della serie (dal primo trimestre 2024). Leggermente più basso il livello raggiunto dall’ISI per l’affitto: 54,02.

L’offerta abitativa si mantiene stabile nel primo trimestre 2025, segnali di ripresa rispetto a dicembre 2024 (+3%)

Lo stock di abitazioni in vendita risulta essere sostanzialmente stabile nel corso del primo trimestre 2025, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, secondo l’ultimo report di idealista, portale immobiliare leader per lo sviluppo tecnologico in Italia. Inoltre, rispetto al trimestre precedente, il quarto del 2024, si osserva una ripresa, con un incremento del 3% dell’offerta di case in vendita sul portale Calo dell’offerta nei capoluoghi A livello cittadino, emerge un forte calo dell’offerta residenziale in 59 dei capoluoghi monitorati da idealista, con le maggiori riduzioni che riguardano Firenze (-27%), Livorno (-26%), Cuneo (-25%), Gorizia (-24%), Lecco (-22%) e Venezia (-20%). Lo stock di abitazioni in vendita risulta essere in calo non solo a Firenze e Venezia ma anche negli altri principali mercati cittadini come Roma (-14%), Catania (-11%), Milano (-6%), Cagliari e Palermo (entrambe in calo dell’1%). Stock di case in vendita per capoluogo

Rispetto ad un anno fa, a Pisa, Caserta e Nuoro, lo stock, in linea con l’andamento nazionale, si è mantenuto stabile. Mentre, incrementi dell’offerta residenziale hanno toccato 47 capoluoghi. I maggiori aumenti dello stock riguardano, infatti, Barletta (40%), Cosenza (32%), Enna (26%), Avellino e Campobasso (24% per entrambe le città). Aumenta l’offerta di case in vendita, rispetto al primo trimestre dello scorso anno, anche a Napoli (12%), Genova (5%) e Torino (1%). Stock provinciale in crescita Sul versante provinciale, in controtendenza, emerge una prevalenza di aree (60) il cui stock abitativo è in aumento. A trainare gli incrementi dell’offerta troviamo Foggia (21%), seguita da Campobasso col 16%, Avellino (15%) e Brindisi (14%). Lo stock di case in vendita risulta crescere anche nelle province di Napoli (13%), Torino (12%), Palermo e Verona (entrambe in salita del 5%). Genova, Crotone, Latina, Pesaro Urbino, Cagliari e Ascoli Piceno mantengono la loro offerta di case in vendita stabile rispetto ad un anno fa, in linea con la tendenza nazionale. Stock di case in vendita per provincia

In 43 province si evince una riduzione dello stock, con i cali più forti che riguardano Venezia (-17%), Firenze (-15%), Gorizia (-11%) e Lodi (-10%). I ribassi dell’offerta di abitazioni in vendita riguardano anche le province di Roma (-7%) e Milano (-4%). Metodologia I dati sono stati raccolti e analizzati da idealista/data, la proptech di idealista attiva in Spagna, Italia e Portogallo dedicata a fornire informazioni mirate a un pubblico professionale per assisterlo nel processo decisionale strategico. Utilizzando tutti i parametri del database di idealista specifici per ciascun paese, insieme ad altre fonti di dati pubbliche e private, questa piattaforma offre una gamma completa di servizi, tra cui valutazione, investimento, acquisizione e analisi di mercato.

Bonus box auto 2025, fino a 48.000 euro per acquistare o costruire un box auto: ecco i requisiti e come ottenerlo

Scopri come funziona il bonus per box auto e quali sono i requisiti per ottenerlo La costruzione o l'acquisto di un box auto legato all'abitazione principale consente di accedere, nel 2025, a un bonus, che consiste in una detrazione Irpef del 50% sulle spese sostenute, con un limite massimo di 96.000 euro. Questo significa che il rimborso massimo ottenibile è di 48.000 euro, suddiviso in dieci rate annuali di pari importo. A partire dal 2026, per le pertinenze di una prima casa l'aliquota scenderà al 36%, mentre per i box auto associati a una seconda abitazione la detrazione sarà ridotta al 30%. Il bonus box auto trova la sua base normativa nell'art. 16 bis del T.U.I.R., introdotto con il Decreto Legge n. 201/2011. Nel corso degli anni, diverse modifiche legislative hanno ampliato l'agevolazione, portando l'aliquota fino all'attuale 50%. Va sottolineato che la detrazione fiscale relativa all’acquisto del box auto rappresenta una delle poche agevolazioni rimaste invariate nonostante le restrizioni introdotte dal decreto Agevolazioni Fiscali del 30 marzo 2024. Tuttavia, a partire dal 1° gennaio 2025, i contribuenti non potranno più beneficiare della possibilità di scegliere tra la cessione del credito e lo sconto in fattura per questo tipo di agevolazione. In pratica, tali interventi sono stati uniformati al regime fiscale previsto per le altre detrazioni, eliminando opzioni che in precedenza consentivano una maggiore flessibilità nell’accesso ai benefici fiscali. Va sottolineato, inoltre, che la detrazione è valida esclusivamente per box auto di nuova costruzione e non è applicabile nel caso di cambi di destinazione d'uso successivi alla conclusione dei lavori. Chi può beneficiare del bonus? Per accedere alla detrazione fiscale, il contribuente deve soddisfare determinati requisiti: - essere proprietario del box auto o aver sottoscritto un patto di compravendita di cosa futura relativo alla costruzione; - il box deve essere pertinenziale a un'abitazione di proprietà del richiedente; - le spese sostenute devono riguardare esclusivamente la costruzione del box, senza includere costi accessori non ammessi al beneficio fiscale. Documenti necessari per la detrazione Per usufruire della detrazione fiscale, è fondamentale conservare alcuni documenti che attestino la spesa sostenuta. Tra questi: - atto di acquisto o preliminare di vendita, con registrazione e indicazione della pertinenzialità del box; - dichiarazione del costruttore con il dettaglio dei costi di costruzione sostenuti; - copia dei bonifici bancari o postali relativi ai pagamenti effettuati; - se richiesto dalla normativa, ricevuta della raccomandata inviata al Centro Operativo di Pescara, prima della presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno di pagamento. Il vincolo di pertinenza è il requisito fondamentale Uno degli aspetti più importanti per ottenere la detrazione è il principio di pertinenza. Il box auto deve essere destinato stabilmente a servizio dell'abitazione e situato nelle sue immediate vicinanze. La distanza massima consentita tra il garage e l'immobile principale è di 1,3 km. Superata questa soglia, il vincolo pertinenziale viene meno e con essa il diritto alla detrazione. Come richiedere la detrazione? Per beneficiare del bonus, le spese sostenute devono essere dichiarate nel Modello 730, all'interno del Quadro E, nei righi da E41 a E43.

Lavoratori stagionali, case gratis per i lavoratori del turismo con il nuovo bando ministeriale 2025: ecco i dettagli

Una nuova iniziativa ministeriale prende le mosse dal modello delle staff house già utilizzate in altre economie turistiche avanzate. Atteso tra pochi mesi il bando per case gratis ai lavoratori del turismo Il turismo rappresenta una componente significativa del PIL italiano e svolge un ruolo fondamentale nell'economia del Paese. Proprio per questo il Ministero del Turismo ha annunciato che, in collaborazione con Invimit (società pubblica che gestisce e valorizza il patrimonio immobiliare italiano), entro fine anno sarà pubblicato un bando per agevolare gli occupati e gli aspiranti lavoratori del comparto. Recuperando ex alberghi e strutture pubbliche, dismesse o abbandonate, grazie a tale iniziativa sarà possibile l'assegnazione di alloggi momentanei appositamente dedicati, con canone mensile azzerato o calmierato. Al contempo, il bando includerebbe regole per l'individuazione dei gestori di questi edifici, adibiti all'accoglienza e alla residenza temporanea dei lavoratori stagionali. L'iniziativa – in realtà – non è fine a se stessa, ma si inserisce nel più ampio Piano Casa di Confindustria, ideato per favorire l'abitare sostenibile dei lavoratori pendolari o stagionali e dare una risposta concreta al problema del disallineamento, in numerose aree del Paese, tra i costi di affitto o di acquisto e il livello di produttività del lavoro e, dunque, l'importo dei salari medi. Oggi, soprattutto nelle località balneari o montane più rinomate, trovare una casa a prezzi accessibili a un lavoratore del turismo, specialmente se stagionale, è diventato difficile. A ciò si abbina il problema della mancanza di manodopera, lamentato da ristoratori e albergatori e segnalato recentemente agli Stati Generali di Federturismo Confindustria: l'offerta di lavoro non manca, ma i giovani - e meno giovani - che rifiutano un contratto a termine, con turni lunghi e stipendi ritenuti non proporzionati ai propri costi mensili per bollette, affitto, trasporti o generi di prima necessità, rappresentano un forte freno all'espansione di un comparto che sta vivendo un ottimo periodo. Con un recente report, Enit rivela che, nella primavera di quest'anno, il turismo italiano sta migliorando ancora il suo trend già positivo, spinto soprattutto dalla domanda turistica proveniente da Germania e Gran Bretagna. Il paradosso è che la mancanza di personale limita, però, la capacità di accogliere nuovi clienti, riduce i servizi offerti e frena la crescita anche in alta stagione. Ben si comprende, allora, la soluzione di combattere il carovita con soluzioni abitative a costo zero o fortemente ribassato e, quindi, accessibili anche ai lavoratori stagionali. Il citato bando del Ministero contribuirebbe, peraltro, a rendere durevole e “strutturale” la crescita del turismo, comparto strategico per l'economia italiana.

Con un buon home staging l'agente vende in tempo zero

Che cosa è l’home staging, come si divulga e come si applica? La professione dell’home stager è fatta di molte sfumature, dalla creatività al marketing per la vendita di immobili, che presuppone una conoscenza del mercato e delle tecniche di comunicazione molto avanzata. Una professione mai abbastanza compresa, che tuttavia diventa determinante quando si vuole vendere e comprare casa: la spiega a idealista/news Francesca Greco, home stager e fondatrice di Home Philosophy. Francesca Greco dal 2015 fa formazione sull’home staging in tutta Italia. Direttrice di Home Philosophy e regional manager della European Association of Home Staging Professionals (EAHSP), è orgogliosa di dire che la sua scuola è l’unica ad aver ricevuto il plauso di Barb Schwarz, colei che egli anni ’70 inventò questa professione a Seattle. “In Italia quella dell’home stager è una professione ancora nuova, - spiega Francesca Greco, - non regolata da un ordine o da un albo e pertanto vista spesso come un lavoro che è possibile improvvisare. Non è così: scuole di formazione come la nostra, Home Philosophy, hanno lo scopo di dare delle precise linee guida a questa professione e di comunicarla in modo corretto presso il pubblico, i clienti, gli agenti immobiliari”. Che professione è quella dell’home stager? E’ una professione dalle mille sfumature. Il che presuppone che il professionista abbia una conoscenza approfondita del mercato, delle tecniche di marketing e comunicazione e del ruolo dei principali player, tra cui gli stessi home stager, gli agenti, i costruttori e i proprietari e acquirenti. Si può fare home staging fai da te? Il fatto che non ci sia un albo non significa che chiunque possa fare l’home stager. Certo, legalmente è una professione aperta a tutti, ma la formazione è fondamentale: i nostri corsi si compongono di 50 ore solo per imparare le basi, il che significa che le conoscenze specifiche da acquisire sono moltissime: design, fotografia, mercati specifici (case vacanza, residenziale ecc), gestione del cliente. Un esempio? Può capitare di entrare in una casa ereditata, piena di ricordi, e occorre aiutare gli eredi a staccarsene per renderla neutra e proporla sul mercato. Oppure, nel caso di una casa vuota, nell’immaginare l’uso di una stanza occorre stare attenti a non configurare, ad esempio, stanze per un bebè o con altri usi che potrebbero andare a toccare tasti molto personali del potenziale cliente, ottenendo l’effetto opposto a quello desiderato, ovvero respingerlo anziché farlo innamorare della casa. Per questo dico che si tratta di un mestiere tutt’altro che semplice. Qual è allora lo scopo dell’home staging? In altre parole, creare una proposta su misura per clienti specifici in modo che avvenga già alla fonte la selezione dell’acquirente che è davvero interessato all’acquisto. Il che non significa sminuire il lavoro dell’agente, anzi, significa ottimizzarlo ed esaltarlo: con un buon home staging l’agente vende in tempo zero. La sua presenza sarà poi centrale per i passaggi successivi della compravendita, ma intanto, con una casa ben preparata, si è assicurato il contratto in tempi rapidissimi. In questo modo sia chi vende che chi compra ottiene quello che vuole in modo naturale, senza sforzo, e con la massima soddisfazione da entrambe le parti. Affidarsi a un home stager è davvero utile per vendere casa? I numeri parlano chiaro: stando ai dati della European Association of Home Staging Professionals, nel 2024 tempi di vendita e locazione e scontistiche richieste sugli appartamenti allestiti con l’home staging sono sensibilmente inferiori. Le case preparate professionalmente vengono vendute in media in 27 giorni con una scontistica del 3 per cento, mentre le locazioni avvengono in media in sei giorni e senza sconti richiesti. Secondo la media OMI, i giorni di vendita sono 178 e la scontistica è dell’8 per cento. Quali case sono più adatte per l’home staging? L’home staging è ottimo per ogni casa, tutte hanno il diritto di essere valorizzate, dall’appartamento per studenti alla casa ereditata dalla nonna, perché tutte rispondono a esigenze abitative diverse che aspettano solo di essere soddisfatte. Per questo è importante mostrare ogni casa al meglio; invece tante volte si trovano annunci fatti con noncuranza col telefonino, da chiunque. Questo può bastare in una zona dal mercato molto dinamico, serve meno se una casa deve necessariamente attirare l’attenzione per essere venduta. Ma il punto è che anche in un mercato dinamico l’home staging serve a far sì che anche l’agente immobiliare sia percepito in modo diverso: l’agente che ha in portafoglio delle case allestite con l’home staging di certo è visto come un professionista attento alle esigenze dei propri clienti, e più probabilmente verrà scelto dai potenziali acquirenti. Come è cambiata in dieci anni la professione dell’home stager? Rispetto a dieci anni fa, quando ho mosso i primi passi in questo campo, c’è stata senz’altro una presa di coscienza di quello che è realmente questo mestiere, passato dal semplice “trucchiamo un poco la casa per venderla prima” a qualcosa di più complesso. Non si tratta di semplice make up o di messa in scena, ma di una preparazione professionale che permette di mettere in risalto i punti di forza della casa ma senza nasconderne le criticità. Non basta arredare con qualche mobile per fare home staging, si tratta di progettare al centimetro la scenografia temporanea pensata per esaltare l’appartamento, il tipo di arredamento, di materiale, dei colori, del posizionamento. Una filosofia che ripaga? I nostri corsi sono sempre sold out, e il lavoro, per chi ha voglia di mettersi in gioco, è moltissimo. Abbiamo richieste da Como a Messina, e anche dall’estero. La professione è senz’altro nuova e ancora fragile, ma è in fortissima espansione. Rispetto a dieci anni fa non si vede più l’home staging come la solita americanata, ma si è compreso che il concetto della valorizzazione immobiliare può essere centrale in una cultura come quella italiana, in cui la casa è ricca di tradizione. Esaltarla nella maniera più giusta per tutti è proprio la nostra missione.

PREZZI CASE SU DELLO 0,6% A MARZO

Secondo l’Ufficio Studi di idealista, portale immobiliare leader per lo sviluppo tecnologico in Italia, i prezzi delle case usate in Italia sono aumentati dello 0,6% rispetto al mese precedente. Questo incremento ha portato il valore medio nazionale delle abitazioni a 1.801 euro al metro quadrato. Capoluoghi In terreno positivo anche la maggior parte dei principali capoluoghi italiani: oltre il 56%, infatti, mostra valori al rialzo durante il mese di marzo. I maggiori aumenti del periodo si concentrano a Belluno (5,5%), Udine (3,1%), Oristano (2,5%), Salerno e Ferrara (entrambe le città su del 2,1%). Rialzi anche a Catania (1,4%), Firenze (1,2%), Roma (1%), Bari (0,8%), Torino e Cagliari (0,7%) e Napoli (0,2%); mentre, a Milano i prezzi sono rimasti stabili. In calo, tra i grandi mercati, Bologna (-0,2%), Venezia (-0,7%) e Palermo (-0,8%). Oltre a Milano si mantengono stabili altri sei centri: Verona, Messina, Chieti, Lecco, Savona e Barletta. I maggiori indici di ribasso, dopo il mese di marzo, spettano a Pordenone (-4,3 %), Treviso (-4,1%) e Pavia (-3,1%). Milano (4.986 euro/m2) si conferma la regina dei valori immobiliari italiani, precedendo Bolzano (4.598 euro/m2), Venezia (4.4562 euro/m2) e Firenze (4.331 euro/m2). Nel ranking delle città con i prezzi delle abitazioni più elevati troviamo anche Bologna (3.450 euro/m2) che occupa il quinto posto, davanti a Roma (3.124 euro/m2) sesta; Napoli si posiziona come il nono capoluogo più caro con una media di 2.712 euro/m2. In fondo alla classifica dei valori al metro quadro, si posizionano Caltanissetta (696 euro/m2), Ragusa (712 euro/m2) e Biella (774 euro/m2). Province Variazioni positive si registrano in 70 province su 106, con i maggiori aumenti a Isernia (4,7%), Massa Carrara (2,4%), Udine (2,1%) e Firenze (1,5%). In crescita anche la provincia di Roma (1%) e l'hinterland di Milano (0,5%). Al contrario, i cali più significativi riguardano Belluno (-2,1%), Lecco (-0,9%) ed Enna (-0,8%). Per quanto riguarda i prezzi, Bolzano (4.465 euro/m2) è la provincia più costosa, seguita da Milano (3.465 euro/m2), Lucca (3.128 euro/m2) e Savona (3.082 euro/m2). Al contrario, le province con i prezzi più bassi sono Biella (617 euro/m2), Caltanissetta (648 euro/m2) ed Enna (730 euro/m2). Regioni Sono solo tre le regioni che registrano un calo dei valori immobiliari nel mese di marzo: Valle d'Aosta (-0,7%), Calabria e Veneto, entrambe in lieve diminuzione dello 0,1%. All’opposto, gli aumenti più significativi riguardano Sardegna (1,3%), Lazio (1,2%), Campania (1,1%), Friuli-Venezia Giulia (1,1%) e Trentino-Alto Adige (1%). Le altre regioni mostrano aumenti inferiori all'un per cento, con variazioni comprese tra lo 0,9% delle Marche e lo 0,1% di Sicilia e Umbria. Il Trentino-Alto Adige (3.099 euro/m2) è la regione italiana con i prezzi più elevati, seguita da Valle d’Aosta (2.541 euro/m2), Liguria (2.461 euro/m2) e Toscana (2.335 euro/m2). Anche Lombardia (2.167 euro/m2), Lazio (2.100 euro/m2) ed Emilia-Romagna (1.821 euro/m2) fanno rilevare valori superiori alla media nazionale di 1.801 euro/m2. Si collocano sotto questa soglia tutte le altre 13 regioni, con valori compresi tra i 1.750 euro del Veneto e i 910 euro al metro quadro della Calabria, la regione più economica dove comprare un’abitazione nella Penisola. L'indice dei valori immobiliari di idealista A partire dal rapporto relativo al secondo trimestre del 2022, abbiamo aggiornato la metodologia di calcolo per la determinazione del prezzo delle abitazioni rimuovendo gli annunci di aste dal campione storico di idealista (da gennaio 2012 ad oggi). Tale approccio permette di minimizzare le distorsioni statistiche derivanti dai prezzi di questi annunci, che non rispecchiano l’effettiva richiesta del proprietario, ma il prezzo di base d'asta (prezzo inferiore al suo valore), e garantisce la massima accuratezza del nostro report. Dal 2021 abbiamo osservato una presenza crescente di annunci di aste sul portale, soprattutto nelle aree urbane, da qui la scelta di intervenire per rimuovere gli annunci prima di procedere al calcolo per minimizzare le distorsioni del campione e far sì che le serie di prezzi generate siano più stabili e rappresentino al meglio i prezzi di offerta. Nel 2019 idealista aveva introdotto una nuova metodologia di calcolo tesa a rendere la nostra analisi dell'evoluzione dei prezzi, specialmente in aree di piccole dimensioni, ancora più robusta che in passato. Per evitare salti nella nostra serie, i dati dal 2007 erano stati ricalcolati con la nuova metodologia. Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, avevamo aggiornato la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con i prezzi fuori mercato, si calcola il valore mediano invece del valore medio. Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente il nostro indice rendendolo più rispondente alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia a quelle applicate in altri Paesi per ottenere dati immobiliari. Tra le tipologie immobiliari che compongono il campione da analizzare, vengono incluse le case unifamiliari (viletta o chalet), mentre sono esclusi gli immobili, di qualsiasi tipo, che sono rimaste nel nostro database senza ottenere interazioni utente per molto tempo. Inoltre, a partire da questo mese sono state scartate anche le aste. Il rapporto è sempre basato sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.

Direttiva case green, Sanvito (Unioncasa): “Sono necessari incentivi adeguati e un cronoprogramma solido”

Si torna a parlare della cosiddetta direttiva europea sulle case green, che è entrata in vigore lo scorso 28 maggio. Entro gennaio 2026 l’Italia dovrà aver predisposto un piano di rinnovamento degli edifici che abbia come obiettivo le emissioni zero entro il 2050 e che preveda i passaggi obbligatori stabiliti dalla norma. Una vera e propria corsa contro il tempo. Ad oggi, quali sono i rischi principali legati all’attuazione del provvedimento? Secondo Flavio Sanvito, presidente nazionale di Unioncasa, sono quelli che “derivano dall’assenza di un cronoprogramma solido, supportato da incentivi adeguati e facilmente accessibili”. Ma ce ne sono altri. Vediamo meglio cosa è stato spiegato a idealista/news all’indomani dell’incontro al Parlamento europeo con la presidente Roberta Metsola e l’onorevole Letizia Moratti. Lo scorso 5 marzo Unioncasa ha incontrato al Parlamento europeo la presidente Roberta Metsola e l’onorevole Letizia Moratti. Un incontro importante per voi? “Unioncasa ha accolto con favore l’invito del Ppe e, in particolare, dell’europarlamentare Letizia Moratti, figura chiave nella Commissione che si occupa della direttiva case green, poiché ci ha offerto una formale opportunità per esprimere la posizione della nostra associazione e - più concretamente - i dubbi e le preoccupazioni di un’ampia fascia di proprietari immobiliari. Questi ultimi avvertono infatti una crescente pressione nel dover intervenire sui propri immobili”. Nel corso dell’incontro cosa è stato sottolineato da Unioncasa? “Abbiamo sottolineato come i tempi ristretti per adeguare gli immobili, soprattutto quelli appartenenti alle classi energetiche meno efficienti, con la minaccia di non poterli più vendere o affittare, stia generando timori significativi. Questi timori potrebbero avere ripercussioni negative sul mercato immobiliare, già provato da diverse sfide.Non deve essere percepita come un’imposizione a cui adeguarsi frettolosamente, ma come un percorso necessario che deve essere gestito tenendo conto delle peculiarità di ogni nazione. È fondamentale dare maggiore autonomia ai singoli Stati membri per effettuare valutazioni territoriali specifiche e per evitare di perseguire un risultato in modo affrettato, il che potrebbe rivelarsi dannoso se mal gestito. L’esperienza del superbonus 110% è un esempio emblematico. La mancanza di una distribuzione temporale adeguata ha portato a una corsa all’accaparramento dei fondi, all’aumento dei prezzi dei materiali e dei costi di ristrutturazione e, di conseguenza, a una inefficiente allocazione delle risorse. Abbiamo dilapidato 200 miliardi per migliorare solo una piccola percentuale del patrimonio immobiliare, circa il 5%, in molti casi nemmeno quello più energivoro. Pertanto, la prima scadenza del 31 dicembre 2025, che impone ai governi dei singoli Stati membri di presentare un piano, rappresenta già una sfida significativa da prorogare, dati i ritardi e le idee ancora poco chiare sul da farsi. A ciò si aggiungono le problematiche locali, come ad esempio le difficoltà a Milano con il ‘Salva Casa’, e le numerose deroghe che dovranno essere concesse per immobili di pregio storico-architettonico, che non possono essere adeguati senza comprometterne il valore e l’originalità. Oltre ai timori generalizzati dei proprietari, abbiamo evidenziato l’impatto sociale della direttiva, con il rischio di un aumento delle disuguaglianze e la difficoltà per le fasce più deboli di adeguare la propria abitazione. Abbiamo sottolineato la necessità di una ‘giustizia climatica’, affinché la transizione ecologica sia equa e non gravi in modo sproporzionato sui meno abbienti. Infine, abbiamo posto l’accento sulle criticità tecniche e burocratiche, come la complessità delle procedure e la mancanza di standard uniformi a livello europeo, ribadendo l’importanza di un dialogo costante con gli operatori del settore per definire soluzioni efficaci e sostenibili”. Quali sono, a vostro avviso, i rischi legati all’attuazione della cosiddetta direttiva sulle case green? "I rischi principali, come già accennato, derivano dall’assenza di un cronoprogramma solido, supportato da incentivi adeguati e facilmente accessibili. Dobbiamo imparare dagli errori del superbonus e assolutamente evitare di non ripeterli nell’interesse di tutti. Un altro rischio significativo è la creazione di uno squilibrio nel mercato immobiliare, con un potenziale crollo dei valori degli immobili in classe G e F a vantaggio di quelli in classi energetiche superiori. Anche questo effetto colpirebbe duramente le fasce più deboli della popolazione, favorendo la speculazione immobiliare, con operatori che potrebbero acquistare a basso prezzo immobili da ristrutturare per poi rivenderli con ampi margini di guadagno. Non dobbiamo poi dimenticare che molti interventi di efficientamento energetico richiedono che l’alloggio sia libero, il che crea problemi sia abitativi per i proprietari che si trovano senza casa durante i lavori, sia per i contratti di locazione in essere. Inoltre, come detto, la direttiva presenta rischi specifici per il patrimonio storico-artistico italiano. Molti edifici di pregio non possono essere adeguati agli standard energetici senza comprometterne l’integrità e il valore storico-culturale. È fondamentale prevedere deroghe e soluzioni alternative per preservare questo patrimonio unico. Infine, esiste il rischio di una crisi nel settore delle costruzioni. La mancanza di pianificazione e di incentivi adeguati potrebbe portare, dopo un’esuberante richiesta di prestazioni (come nel caso del superbonus), alla perdita di posti di lavoro stabili e alla chiusura di imprese, soprattutto tra le piccole e medie imprese che rappresentano la spina dorsale del settore. A questo si aggiunge il problema del reperimento dei materiali, che potrebbe diventare critico in caso di una domanda improvvisa e massiccia”. Quali sono le vostre proposte per l’attuazione della direttiva? “Le nostre proposte si basano sulla necessità di un approccio condiviso e pianificato. È fondamentale coinvolgere le parti sociali e gli stakeholder in un dialogo costruttivo per definire un piano di attuazione pluriennale, distribuito su un orizzonte temporale di almeno dieci anni, anziché su poche annualità. Questo permetterebbe di realizzare gli adeguamenti in modo graduale, senza creare contraccolpi negativi sul mercato e sulla società. Se vogliamo trarre un insegnamento da un settore simile, basta osservare come l’ansia di raggiungere gli obiettivi green nel settore automobilistico stia mettendo in difficoltà i produttori europei di auto, a fronte di una transizione frettolosa verso un’auto elettrica che non è ancora pienamente matura e che presenta criticità legate alla dipendenza da risorse e manodopera provenienti dalla Cina. Un’iniziativa definita come irreversibile su cui invece oggi si stanno presentando tanti ripensamenti e addirittura prendendo in considerazione l’abbandono di tutta la programmazione prevista. Dobbiamo evitare di ripetere lo stesso errore nel settore immobiliare. Le nostre proposte specifiche includono: Incentivi mirati e modulati È essenziale prevedere incentivi mirati e modulati in base al reddito dei proprietari e alle caratteristiche degli immobili. Gli incentivi devono essere facilmente accessibili e realmente efficaci nel coprire una parte significativa dei costi di efficientamento. È necessario evitare meccanismi complessi e burocratici che scoraggiano i proprietari. Formazione e informazione Investire nella formazione e nell'informazione è cruciale. I proprietari, i tecnici e gli operatori del settore devono essere adeguatamente informati sulle tecnologie disponibili, sulle procedure da seguire e sui benefici dell'efficientamento energetico. Coinvolgimento degli enti locali Gli enti locali devono avere un ruolo centrale nella pianificazione e nell'attuazione delle misure. La loro conoscenza del territorio e delle esigenze locali è fondamentale per garantire un approccio efficace e personalizzato. Tutela del patrimonio storico-artistico È necessario prevedere deroghe e soluzioni alternative per gli immobili di pregio storico-architettonico, per preservare il nostro patrimonio culturale. Sostegno al settore delle costruzioni È fondamentale sostenere le imprese del settore delle costruzioni, soprattutto le piccole e medie imprese, attraverso misure di sostegno e formazione, per garantire la capacità di realizzare gli interventi di efficientamento energetico. In sintesi, è necessario ragionare su scelte che possono determinare sconvolgimenti irreversibili, pianificare gli interventi, stanziare risorse adeguate ed equamente distribuite, e guardare all’efficientamento anche in un’ottica di tecnologie in continua evoluzione”. L’attuale situazione geopolitica, con l’attenzione che adesso sembra essersi spostata sulle spese per il riarmo, potrebbe avere secondo voi delle ricadute sul percorso verso una transizione ecologica? "Assolutamente sì. La situazione geopolitica attuale, caratterizzata da conflitti e tensioni crescenti, e il conseguente aumento delle spese per il riarmo, rappresentano un rischio concreto per il percorso verso la transizione ecologica. Ho percepito una certa condivisione delle nostre idee e la consapevolezza che non ci si può più permettere di agire senza riflettere. Tuttavia, l’ambiente è importante, ma se poi si pensa di spendere ingenti somme in armamenti, mi sembra che ci sia una contraddizione di fondo. Mi permetta una battuta, ma non ho mai sentito parlare di bombe atomiche ‘green’… È evidente che alcune decisioni possono avere una valenza politica. Ma poi, che senso ha migliorare l’efficienza degli immobili europei quando sappiamo che la maggior parte dell'inquinamento è prodotto da Stati Uniti, Russia e Cina? A questo si aggiungono le discussioni sui dazi, che potrebbero avere un impatto devastante sul costo dei prodotti. L’Europa, continente meno ricco di materie prime, sarebbe tra i più colpiti e ancor più l’Italia. Esiste un rischio concreto di ‘effetto domino’, in cui la crisi geopolitica e le spese militari portano a una riduzione degli investimenti nella transizione ecologica, con conseguenze a lungo termine per l’ambiente e la società. È fondamentale evitare che la transizione ecologica diventi la ‘vittima sacrificale’ delle tensioni internazionali. In questo contesto, è più che mai necessaria una ‘diplomazia climatica’. L’Europa deve farsi portavoce di politiche attive contro l’inquinamento, portando avanti le sue idee e le sue iniziative, indipendentemente dalle decisioni di altri Stati. È fondamentale promuovere la cooperazione internazionale e la condivisione di tecnologie e risorse per la transizione ecologica, nonostante le tensioni geopolitiche. L’Europa deve assumere un ruolo di leadership nella promozione di un modello di sviluppo sostenibile a livello globale, dimostrando che è possibile conciliare la sicurezza con la tutela dell’ambiente”. Nello specifico, quali possono essere le ricadute della situazione geopolitica sulla transizione? “Le ricadute della situazione geopolitica sulla transizione ecologica possono essere di diversa natura e di entità significativa.Le risorse finanziarie destinate a progetti di efficientamento energetico, energie rinnovabili e mobilità sostenibile potrebbero essere dirottate verso le spese militari e la sicurezza. Inoltre, le tensioni internazionali possono ostacolare la cooperazione globale in materia di clima. La condivisione di tecnologie, la definizione di standard comuni e l’attuazione di accordi internazionali potrebbero essere compromesse dalla mancanza di fiducia e dalla competizione tra le nazioni. Le ricadute possono essere anche di natura politica. La transizione ecologica potrebbe essere percepita come un obiettivo meno prioritario rispetto alla sicurezza nazionale, e le politiche ambientali potrebbero essere indebolite o rimandate. L’entità di queste ricadute è difficile da quantificare con precisione, ma è chiaro che il rischio è elevato. Se non si interviene con decisione per proteggere e promuovere la transizione ecologica, le conseguenze per l’ambiente e per la società potrebbero essere gravi e durature. Non sono nella posizione di imporre scelte che giustamente vengono fatte da chi è preposto a legiferare, ma alzare la voce per cercare di tutelare chi da tali scelte può essere pesantemente penalizzato, questo sì. E i proprietari immobiliari rappresentano certo una categoria molto a rischio che va tutelata, perché la ricchezza di una nazione si misura anche dal valore del proprio patrimonio immobiliare”.

il 61% delle case è accessibile per chi ha i risparmi per un mutuo. La classifica delle città

Secondo Idealista, il 61,4% delle abitazioni pubblicate sul portale risulta accessibile alle famiglie italiane, in quanto rientra nei limiti di una rata mensile sostenibile di 844 euro, cifra considerata adeguata in base al reddito netto e ai risparmi necessari per ottenere un mutuo. Questo dato si riferisce al quarto trimestre del 2024. La situazione cambia sensibilmente nelle grandi città, dove l’accesso al mercato è più complesso. Per esempio, una famiglia media milanese può permettersi solo il 31% delle abitazioni disponibili sul mercato. In questo contesto, una famiglia che cerca di acquistare un trilocale a Milano avrebbe bisogno di disporre di 126 euro in più al mese per far fronte ai costi. Infatti, mentre la famiglia media può sostenere una rata di circa 1.380 euro, il mercato ne richiede mediamente 1.528, creando una differenza di 148 euro mensili per un tasso di sforzo del 33,2%. Tuttavia, Milano non è il capoluogo con l’indice di sostenibilità finanziaria più basso, infatti il capoluogo meneghino è preceduto da Firenze (27%), Rimini (24%), Bolzano (18%) e Venezia è il capoluogo meno sostenibile per i suoi residenti, con solo il 10% degli immobili sono finanziariamente accessibili per una famiglia con reddito medio della città. Questo è il risultato di un mercato orientato principalmente verso acquirenti stranieri e famiglie benestanti. Nella lista delle 10 città meno sostenibili dal punto di vista immobiliare, figurano Napoli con il 39%, Roma con il 40% e Verona con il 42%. Inoltre, altri 29 capoluoghi presentano una percentuale di abitazioni accessibili a una rata sostenibile inferiore alla media nazionale del 61%, con valori che vanno dal 43% di Como al 60% di Forlì-Cesena. Bari, con il 61%, si allinea alla media nazionale. Infine, 66 mercati cittadini superano la soglia della sostenibilità media, con picchi superiori al novanta per cento a Chieti (93%), Terni (93%), Vibo Valentia (92%), Enna (92%), Rovigo (92%), Cosenza, Catanzaro e Vercelli tutte al 91% che si distinguono come le città con le rate del mutuo più accessibili per le famiglie residenti. Per accedere al mercato è necessario l’acconto Sebbene sembri esserci una grande offerta disponibile a un prezzo sostenibile per l'economia di una famiglia con reddito medio, la realtà mostra il grande ostacolo da superare per poter accedere a una casa di proprietà: i risparmi necessari per ottenere il finanziamento e per il pagamento delle imposte richieste dall'operazione. Per poter accedere al mercato immobiliare, è fondamentale disporre di un acconto per l’acquisto della casa. In generale l'acconto corrisponde al 20% del costo dell'immobile. Se si ha la disponibilità economica per questo acconto, l'accesso diventa possibile in diverse città italiane. Tuttavia, l'accesso è condizionato dalla disponibilità di risparmi: in Italia, chi ha accumulato almeno 43.000 euro di risparmi è generalmente in grado di entrare nel mercato immobiliare. Prendendo in considerazione il caso di un trilocale a Milano, però, una famiglia avrebbe bisogno di disporre di 126 euro in più al mese per far fronte ai costi. Infatti, la famiglia media può permettersi di pagare circa 1.380 euro al mese per il mutuo, mentre il mercato ne richiede mediamente 1.528, generando una differenza di 148 euro, che rappresenta un ulteriore sforzo economico. Risparmi necessari: distanze tra Nord e Sud Le città italiane si dividono tra quelle dove è più facile accedere al mercato e quelle dove le difficoltà sono maggiori. Al di sotto della media di 43.000 euro di risparmi, troviamo 50 capoluoghi e 72 province, mentre sopra questa soglia, 45 capoluoghi e 34 province, offrono un’accessibilità solo a patto di risparmi maggiori. Tra i capoluoghi, Milano (126.807 euro), Bolzano (114.809 euro) e Venezia (96.552 euro) sono le città dove sono richiesti i risparmi più elevati per accedere al mercato immobiliare. Roma si colloca al nono posto con un importo di 74.217 euro, mentre Napoli, con 66.147 euro, si posiziona all'undicesimo posto del ranking. Immobili in vendita a prezzi accessibili per capoluogo Capoluoghi % immobili sostenibili quota risparmi (euro) rata media mutuo (euro) rata sostenibile mutuo (euro) tasso di sforzo Agrigento 88% 22.531 272 804 10,1% Alessandria 89% 19.770 238 829 8,6% Ancona 79% 36.958 445 1.006 13,3% Aosta 67% 49.055 591 932 19,0% Arezzo 56% 45.230 545 932 17,6% Ascoli Piceno 80% 34.543 416 917 13,6% Asti 76% 22.451 271 815 10,0% Avellino 82% 33.929 409 1.023 12,0% Bari 61% 56.297 679 930 21,9% Barletta 46% 41.154 496 616 24,2% Belluno 77% 50.725 611 1.110 16,5% Benevento 87% 29 346 877 11,8% Bergamo 56% 68.557 826 1.213 20,4% Biella 89% 15.016 181 912 6,0% Bologna 47% 81.344 980 1.170 25,1% Bolzano-Bozen 18% 114.809 1.384 1.177 35,3% Brescia 52% 59.186 713 1.019 21,0% Brindisi 84% 31.222 376 774 14,6% Cagliari 48% 65.212 786 963 24,5% Caltanissetta 90% 16.901 204 750 8,1% I capoluoghi che necessitano di un acconto superiore alla media italiana di 43.040 euro si trovano principalmente al Centro e Nord Italia, ad eccezione di Napoli, Salerno (63.845 euro), Bari (56.297 euro) e Matera (44.193 euro). Al contrario, le città più accessibili risultano essere Alessandria (19.770 euro), Ragusa (19.333 euro), Caltanissetta (16.901 euro) e Biella, con una quota capitale di soli 15.016 euro per accedere al mercato della compravendita. Analisi dei Mercati Provinciali A livello provinciale, la sostenibilità della rata del mutuo risulta superiore alla media italiana del 61% in ben 72 delle 106 aree monitorate. Le province con la maggior percentuale di abitazioni accessibili a una rata sostenibile per i risparmiatori sono Isernia e Rovigo (90%), seguite da Biella (89%) ed Enna (87%). Prezzo abitazione tipo Mediana prezzi unitati (€/mq) e prezzi (€) di abitazioni di tre locali attivi sul portale idealista nel trimestre di riferimento. Considerando un numero medio di componenti familiari di 2,2, secondo gli ultimi dati pubblicati in merito dall'ISTAT, il trilocale può essere considerato il taglio minimo per soddisfare le esigenze abitative di una famiglia così formata. Reddito familiare netto e tasso di sforzo per famiglia (%), segmento compravendita Il tasso di sforzo misura il peso dell'abitazione sul potere d'acquisto della famiglia. In particolare, stima la percentuale di reddito familiare annuo dedicata all'acquisto di una casa, mediante leva finanziaria, con un mutuo trentennale, un tasso di interesse in linea con l’aggiornamento mensile dalla BCE e un LTV iniziale dell'80%. I prezzi di vendita provengono direttamente dalla fonte dati idealista, che ha a disposizione i prezzi per ogni città. I dati sul reddito familiare netto sono aggiornati al 2021 e sono frutto di una rielaborazione di idealista/data sulla base di dati ISTAT. Stock (offerta) Numero di annunci attivi nel trimestre analizzato (terzo trimestre 2024). Domanda Indicatore che misura la pressione della domanda sull'offerta attraverso il numero medio di leads (contatti o interazioni) generati dagli annunci pubblicati. Sono stati presi in considerazione solo i comuni delle città metropolitane con uno stock maggiore a 10 immobili. Dislocamento della domanda Misura la percentuale di abitazioni disponibili per le quali è possibile accedere ad una rata del mutuo "sostenibile" nei comuni ricadenti nell'area di influenza dei capoluoghi delle aree metropolitane analizzate. È calcolata tenendo in conto il costo della rata ragionevole del mutuo nel capoluogo di provincia.

Il peso dell’inflazione di febbraio 2025 sui rinnovi annuali d’affitto: i canoni per città

L’Istat ha diffuso i dati relativi all’inflazione di febbraio 2025 da cui emerge un +1,6% su base annua per l’indice dei prezzi al consumo. Per quanto riguarda l’indice FOI, invece, l’aumento rilevato è dell’1,5% rispetto a febbraio 2024. Un dato, quest’ultimo, che impatta sul portafoglio degli inquilini che hanno il rinnovo annuale dell’affitto, per i quali scatterà un aumento del canone di locazione. In Italia, in media, si pagheranno circa 12 euro in più al mese (e 144 euro all’anno). Scopriamo quanto aumentano gli affitti a seconda della città di residenza. L’aumento dell’inflazione incide significativamente sulle finanze delle famiglie italiane, in maniera particolare su quelle che hanno l’adeguamento annuale del canone di locazione annuale (per i contratti 4+4). Gli aumenti più consistenti si registrano a Milano, dove gli affitti mensili aumenteranno di circa 30 euro al mese rispetto allo stesso periodo del 2024. Per gli inquilini romani, invece, l’incremento mensile sarà di circa 18 euro. È lo scenario che emerge da un’analisi di idealista, portale leader per sviluppo tecnologico in Italia, che ha calcolato quanto inciderà l’aumento dell’inflazione sull’adeguamento dei contratti di locazione di un trilocale in base all’Indice dei prezzi al consumo aggiornato e pubblicato dall’Istat. L'aumento dell'inflazione incide direttamente sui contratti di locazione legati all’indice FOI, ovvero quelli che prevedono la formula di durata 4+4. Quanto aumentano gli affitti nei capoluoghi italiani con l'inflazione I dati sono eleborati sulla media dei canoni di locazione di un trilocale rivalutati con l'indice FOI di febbraio 2025 Capoluogo Canone aggiornato (€/mese) Aggiornamento FOI 1,5% (€/mese) Canone mediano di un trilocale a febbraio '24 (€/mese) Milano 2.005 30 1.975 Firenze 1.649 24 1.625 Bolzano-Bozen 1.320 19 1.300 Como 1.320 19 1.300 Venezia 1.320 19 1.300 Massa 1.269 19 1.250 Roma 1.218 18 1.200 Bergamo 1.117 17 1.100 Bologna 1.117 17 1.100 Monza 1.117 17 1.100 Padova 1.117 17 1.100 Napoli 1.066 16 1.050 Cagliari 1.015 15 1.000 Olbia 1.015 15 1.000 Varese 1.015 15 1.000 Brescia 964 14 950 Salerno 964 14 950 Parma 939 14 925 Bari 914 13 900 Lecco 914 13 900 Il report si concentra sull’analisi della media dei canoni di locazione richiesti negli annunci di trilocali in affitto pubblicati su idealista. Il taglio immobiliare analizzato dallo studio è stato individuato in quanto risulta essere quello più richiesto dalle famiglie, la categoria su cui l’aumento dell’inflazione pesa maggiormente. In Italia, l’affitto per una casa con tre locali, secondo quanto rilevato a febbraio 2024, era di 795 euro al mese. Con l’adeguamento annuale calcolato con l’indice di inflazione FOI di febbraio 2025, gli inquilini che dovranno fare i conti con il rinnovo del canone dovranno pagare circa 12 euro in più al mese in media (144 euro all’anno). A seconda della città presa in esame (il report si è concentrato esclusivamente sui capoluoghi e non sulle province per via di una base dati molto più consistente) lo scenario muta considerevolmente. A Milano ci sono gli inquilini che subiranno gli aumenti più evidenti dei canoni di locazione (+30 euro al mese e 360 euro in più all’anno). Un dato quasi scontato, visto che il capoluogo lombardo, da tantissimo tempo, rappresenta anche la città con la media degli affitti più cara d’Italia. Aumentano di circa 24 euro al mese (288 euro all’anno) gli affitti per gli inquilini che hanno il rinnovo annuale del canone di locazione residenti a e Firenze. Aumenti di circa 19 euro mensili (228 euro annui) per chi vive a Bolzano, Como e Venezia. Mentre il rialzo si attesta intorno ai 18 euro mensili per i canoni di locazione a Roma (216 euro all’anno in media). A Bologna l’aumento del canone mensile sarà di 17 euro al mese (come a Bergamo e Padova), mentre a Napoli sarà di circa 16 euro e a Cagliari di 15 euro mensili. Più in generale, gli impatti minori sugli aumenti dei canoni d’affitto (non oltre i 6 euro mensili) si rilevano ad Asti, Biella, Caltanissetta e Vibo Valentia.

Il mercato immobiliare di lusso in Italia fotografato da Engel & Völkers e Nomisma: aumenta ancora la domanda

È dinamico il mercato immobiliare di lusso in Italia, caratterizzato da una crescita stabile dei prezzi e da un aumento della domanda. Interessati a questo segmento sono tanto gli acquirenti nazionali che quelli internazionali, questi ultimi soprattutto europei e statunitensi e particolarmente presenti al Centro. Se infatti l’acquisto della prima casa traina il mercato di pregio al Nord (50%), con Milano che raggiunge picchi di oltre 22.000 euro al mq, gli investitori crescono al Sud e gli acquirenti stranieri al Centro. A evidenziarlo è il “Market Report Italia 2025” di Engel & Völkers Italia realizzato in collaborazione con Nomisma e presentato a Roma.Parlando a idealista/news, Muhannad Al Salhi, ceo di Engel & Völkers Italia, ha sottolineato: “La domanda di immobili di pregio è in crescita, mentre l’offerta scarseggia. L’interesse è sempre più alto. E questo, secondo me, per l’Italia, rappresenta un’opportunità molto importante che dobbiamo cogliere al meglio”. Il ceo di Engel & Völkers Italia ha poi ricordato che “il mercato del pregio è un mercato che segue determinate dinamiche, legate al bello, al ritorno dell’investimento, all’urbanistica e proprio all’incontro tra offerta e domanda”. Un dato interessante emerso dal report è quello che vede una quota sostanziosa di acquirenti stranieri al Centro. Ma, ponendo attenzione proprio sugli acquirenti internazionali, c’è qualcosa che si può fare per rendere ancora più appetibile l’investimento nel Nostro Paese? A tal proposito, a idealista/news, Muhannad Al Salhi ha detto: “Se andiamo a studiare i mercati immobiliari europei, vediamo che la percentuale di investitori stranieri in Italia è minore rispetti ad altri mercati. Una delle motivazioni di questo risiede nella mancanza di trasparenza. Noi, essendo presenti in cinque continenti e in trentacinque Paesi e posizionandoci su un mercato di pregio, garantiamo sempre un contatto in grado di accompagnare e mostrare gli immobili che abbiamo in tutto il mondo e offriamo all’acquirente un complesso di informazioni complete. Di conseguenza, l’esperienza è molto lineare. C’è però tanto da fare. Bisogna creare sempre di più una partnership tra le autorità e i player, cercando di lavorare in un’ottica di crescita e di miglioramento del contesto socio-economico. Credo che oggi si sappia che questa è una situazione su cui tutti dobbiamo lavorare e credo che l’intento inizi a essere comune. Se infatti vediamo i numeri del ‘Market Report Italia’, notiamo che c’è una crescita degli investimenti stranieri. Questo significa che stiamo andando in quella direzione e dobbiamo farlo ancora di più”. Prezzi e domanda, le previsioni per il 2025 L’outlook del network Engel & Völkers per il 2025 indica un consolidamento del mercato di pregio, con un incremento medio dei prezzi quasi ovunque sul territorio nazionale e con un andamento più stazionario in alcune località. La domanda di immobili di alta qualità, già forte, continuerà a crescere e sarà caratterizzata da una particolare attenzione nei confronti dell’efficienza energetica e della presenza di spazi esterni. Nelle grandi città, l’interesse per le zone meno centrali, ma ben collegate, potrebbe registrare un aumento, trainato dalle nuove infrastrutture e dagli sviluppi urbanistici. Prima casa, seconda casa e investimento: come si divide l’Italia? Il report di Engel & Völkers Italia dedicato al mercato immobiliare di lusso e realizzato in collaborazione con Nomisma ha poi evidenziato un aspetto interessante: in che modo si suddivide sul territorio la domanda per l’acquisto della prima casa, della seconda casa e per investimento. In base a quanto emerso, nel 2024, al Nord la domanda per l’acquisto della prima casa ha rappresentato circa il 50% delle compravendite di pregio, seguita dalle seconde case (35%) e dall’acquisto per investimento (15%). Il Centro Italia registra la quota prima casa al 35%, la quota seconde casa al 45% e la domanda per investimento al 20%. Nel Sud e nelle Isole, invece, gli acquisti prima casa registrano una quota del 30% del mercato, la domanda seconda casa registra una quota del 42% e la domanda per investimento una quota del 28%. Da notare poi che gli acquirenti internazionali prediligono il Centro Italia, con una quota pari al 60% delle compravendite. Al Nord rappresentano solo il 30% circa del mercato e al Sud e nelle Isole il 35%. Cosa accade nel Nord Italia Nel Nord Italia, in particolare nel Nord-Ovest, Milano si conferma il fulcro del mercato di pregio italiano. Aree come Brera e il Quadrilatero raggiungono valori di oltre 22.000 euro al mq per abitazioni ristrutturate al nuovo, con una media di 15.000 euro al mq nelle zone centrali. A Porta Romana e Porta Venezia, i prezzi variano tra 8.000 e 12.000 euro al mq. Da segnalare poi le località di lusso della Liguria, come Portofino e Santa Margherita Ligure, con prezzi che superano i 19.000 euro al mq e raggiungono punte di 25.000 euro al mq per le proprietà con vista mare. E la Valle d'Aosta, dove Courmayeur e Cervinia attraggono una clientela internazionale con prezzi medi che oscillano tra 8.000 e 14.000 euro al mq, e top price che arrivano fino a 16.000 euro al mq. Parlando sempre del Nord Italia, gli acquirenti internazionali risultano essere particolarmente interessati al Lago Maggiore e al Lago d’Orta. Gli immobili accesso lago raggiungono prezzi da 8.000 euro al mq a 10.000 euro al mq a seconda del livello di ristrutturazione. Da non dimenticare il Lago di Como, punto di riferimento per chi cerca una residenza di pregio, dove i prezzi per le abitazioni ristrutturate variano da 4.000 a 10.000 euro al mq, a seconda della posizione. Il Lago Maggiore e il Lago d’Iseo registrano invece prezzi che oscillano tra i 2.400 e i 4.400 euro al mq e anche qui si evidenzia una forte presenza di acquirenti internazionali. Il Lago di Garda, infine, registra quotazioni fino a 6.300 euro al mq. Spostandosi nel Nord-Est, Venezia registra valori tra 7.000 e 12.000 euro al mq per immobili in centro storico, mentre Cortina d’Ampezzo mantiene quotazioni elevate con prezzi che oscillano tra 18.000 e 24.000 euro al mq. Madonna di Campiglio continua a rappresentare un mercato sicuro per chi investe in seconde case di pregio, con prezzi medi tra 10.000 e 18.000 euro al mq nelle zone più esclusive. Il mercato di Bologna è infine stabile in un range tra 4.500 e 5.500 euro al mq. La situazione nel Centro Italia Esaminando il Centro Italia, secondo quanto emerso dal report, Roma conferma la domanda sostenuta di residenze nelle zone di maggior pregio: centro storico, Prati, Parioli, Pinciano, Eur. In queste zone i prezzi medi per le abitazioni ristrutturate raggiungono i 7.500 euro al mq, con picchi che superano i 10.000 euro al mq per immobili di particolare pregio, e con tempi di assorbimento estremamente rapidi. Una città del Centro Italia particolarmente interessante per gli investitori è Firenze. In particolare, il centro storico del capoluogo toscano è ideale per chi cerca una residenza di pregio con prezzi degli immobili ristrutturati tra i 4.200 e i 5.500 euro al mq, ma con proprietà di lusso che raggiungono i 10.000 euro al mq. Spostandosi dal centro, il Lungarno Vespucci è una zona molto desiderata per la vicinanza al centro e la vista panoramica sul fiume, con prezzi che oscillano tra 3.500 e 4.200 euro al mq. Di grande interesse sempre nel Centro Italia ci sono poi le colline del Chianti, dove le ville storiche possono raggiungere gli 8.000 euro al mq, e le aree rurali della Toscana e dell’Umbria, che attirano investitori esteri con prezzi tra 2.500 e 5.000 euro al mq per casali ristrutturati. Il mercato del Sud Italia e delle Isole Guardando al Sud Italia e alle Isole, Porto Cervo, Porto Rotondo e Capri sono le località più prestigiose e i più interessati per gli acquirenti stranieri. In Campania, a Capri, le proprietà con vista sui Faraglioni raggiungono i 13.000-14.000 euro al mq. Sulla Costiera Amalfitana, Ravello e Positano hanno prezzi tra 6.000 e 10.000 euro al mq, mentre Sorrento arriva fino a 8.000 euro al mq. A Napoli, le zone di Chiaia, Posillipo e Vomero hanno i valori immobiliari più alti, con prezzi medi di 7.500, 7.000 e 6.500 euro al mq rispettivamente. Il centro storico, Patrimonio Unesco, è attraente per investimenti, con prezzi tra 4.000 e 5.000 euro al mq. In Puglia, a Bari, i quartieri di Murat e Umbertino sono tra i più ricercati, con prezzi tra 3.800 e 4.200 euro al mq per residenze ristrutturate. Ostuni e la Valle d’Itria stanno registrando buone performance, con prezzi tra 5.000 e 6.000 euro al mq, attirando principalmente acquirenti stranieri. Il Salento, con Lecce, Nardò e Otranto, attira domanda straniera grazie alle sue caratteristiche architettoniche uniche, con prezzi che oscillano tra 1.000 e 5.000 euro al mq. In Sicilia, Mondello a Palermo è ambita con prezzi fino a 4.000 euro al mq. A Catania, le zone della Scogliera, Lungomare e Tivoli hanno prezzi tra 2.800 e 3.800 euro al mq. A Taormina, i prezzi superano i 5.200 euro al mq, mentre a Cefalù variano tra 3.000 e 4.500 euro al mq. Panarea, nelle Isole Eolie, ha prezzi medi oltre i 7.000 euro al mq e una domanda trainata dagli investimenti degli acquirenti internazionali. In Sardegna, Porto Cervo e Porto Rotondo sono le località più prestigiose, con prezzi tra 26.000 e 32.000 euro al mq. Nei dintorni di Olbia le proprietà di maggior pregio raggiungono anche i 15.000 euro al mq attraendo investitori stranieri. Uno sguardo a compravendite e prezzi del mercato residenziale italiano Secondo quanto sottolineato dal “Market Report Italia 2025” di Engel & Völkers Italia e Nomisma, il settore immobiliare italiano riporta segnali di vitalità dopo un periodo di rallentamento causato dalla contrazione del credito, “a fine 2024 il mercato residenziale italiano ha interrotto il trend di calo delle compravendite. Dapprima, i risultati del secondo e terzo trimestre, con un leggero incremento tendenziale (+1,2% e +2,7% rispettivamente), ha parzialmente compensato il risultato negativo del primo trimestre (-7,2%), consentendo ai primi nove mesi di registrare una flessione minima (-1,1%). In seguito, il quarto trimestre ha confermato la ripresa tendenziale (+7,6%), contribuendo ad un consuntivo di anno leggermente positivo +1,3%. La congiuntura di mercato si posiziona comunque tra i massimi del decennio, con l’eccezione dei due anni record 2021-2022, caratterizzati dal rimbalzo post-pandemia e da livelli dei tassi d’interesse straordinariamente vantaggiosi. Nelle previsioni elaborate da Nomisma nello scorso dicembre, si stima che il 2024 si sia chiuso con una sostanziale stabilità delle transazioni residenziali (circa 707mila; -0,3% annuo), grazie alla dinamica positiva iniziata nel secondo trimestre, che ha compensato quasi per intero il dato negativo del primo trimestre. La tendenza dovrebbe poi consolidarsi per tutto il triennio successivo, con un volume di scambi che si attende al di sopra della soglia delle 700mila unità”. E sul fonte prezzi che cosa sta accadendo? Sempre secondo quanto riportato dal “Market Report Italia 2025”, “il ritrovato dinamismo del mercato fa sì che anche i prezzi delle abitazioni sperimentino una fase espansiva. Nonostante il rallentamento della crescita registrato nella seconda metà dell’anno, nel 2024 i tredici maggiori mercati italiani hanno nel complesso ben performato (+17%), con una previsione per il 2025 di un ulteriore aumento dell’1,3%. Tuttavia, l’intensità dell’incremento non sarà ancora tale da compensare l’incremento dell’indice dei prezzi al consumo, ragion per cui, in termini reali, i prezzi delle abitazioni sconteranno ulteriori flessioni, comunque inferiori al punto percentuale annuo. Se si analizzano i grandi mercati italiani, il quadro si presenta molto eterogeneo: nel 2024 Milano ha registrato un incremento dello 0,9%, Roma dell’1,4% e Venezia dell’1,7%. Solo Torino sconta una leggera flessione (-0,5%), mentre Napoli ha messo a segno una crescita del 2,9%”.

Deficit immobiliare: in Italia si producono fra 316mila e 459mila abitazioni meno del necessario

 

Sempre più spesso si sente parlare di crisi abitativa o, addirittura, emergenza abitativa in Italia. Ma come stanno realmente le cose? I numeri ci dicono che la situazione non è delle più rosee. Confrontando i dati relativi all’aumento delle famiglie con quelli che riguardano le nuove costruzioni si evidenzia un deficit di 459mila abitazioni in meno di quante ne servirebbero secondo le rilevazioni Istat. Scopriamo insieme qual è lo scenario più verosimile attualmente e cosa aspettarsi per il futuro.

1. Perché si costruiscono poche case di nuova costruzione
2. Lo scenario attuale
3. La questione del deficit abitativo
4. L’Italia nel contesto europeo
5. Lo scenario futuro
6. Scegli la tua casa di nuova costruzione

Perché si costruiscono poche case di nuova costruzione

Nonostante il mercato immobiliare italiano resti interessante per gli investitori anche internazionali, le transazioni riguardano solo in una parte minoritaria le nuove costruzioni. Molti sono infatti gli ostacoli che, nel nostro Paese, impediscono all’offerta immobiliare di adeguarsi all’effettiva domanda, ragione per cui il real estate nostrano sempre più spesso ripiega sulla riqualificazione o dirotta gli investimenti sul mercato dei servizi. Grazie agli studi di alcuni esperti cerchiamo di capire quali sono le ragioni della scarsità di case di nuova costruzione in Italia.

Lo scenario attuale

I dati ufficiali dell’Istat, per gli anni dal 2018 al 2022, indicano che, a fronte di un aumento delle famiglie di 683.285 unità, sono state ritirate concessioni edilizie per 224.105 nuove abitazioni. Tuttavia, un approfondimento del Cresme configurerebbe uno scenario diverso. 

Secondo le elaborazioni del centro di ricerca e di analisi dell’istituto, infatti, nello stesso intervallo di tempo le nuove costruzioni di abitazioni sarebbero state 367.000. Le rilevazioni del Cresme, pertanto, individuerebbero il deficit abitativo nel periodo analizzato in 316.000 unità e non in 459.000 abitazioni come suggerirebbero i dati sui permessi di costruire forniti dall’Istat. Ne scaturisce una situazione in cui le nuove costruzioni soddisfano potenzialmente solo il 33,8% della nuova domanda se utilizziamo i dati sulla concessioni ritirate dell’Istat e il 53,8% se vengono presi in esame i dati del Cresme.

Nuove famiglie e produzione di nuove abitazioni in Italia

I dati analizzati si riferiscono al periodo che va tra il 2018 e il 2022

683.285

224.105

367.300

Nuove famiglie

Nuovi permessi di costruire (ISTAT)

Nuove abitazioni (stime CRESME)

Fuente: Istat-CresmeDescargar los datosCreado con Datawrapper

Per fare chiarezza e approfondire questo tema, abbiamo contattato Lorenzo Bellicini, Direttore Tecnico di Cresme Ricerche: “In Italia si registrano profonde differenze territoriali, sia per quanto riguarda i valori di mercato ma anche per quanto riguarda il governo del territorio, con fenomeni importanti di produzione abusiva, che si stanno comunque riducendo. Nella nostra stima, non consideriamo solo una componente di abusivismo, ma facciamo una proiezione di diversi fattori, considerando anche a volte le piccole amministrazioni locali non rispondono, ma questo non vuol dire che non si siano costruite nuove abitazioni”.

La questione del deficit abitativo

Per Bellicini, il tema della rilevazione del deficit abitativo meriterebbe un approfondimento minuzioso: “Ad oggi è possibile fare un’analisi del confronto tra quanto si produce e quanto crescono le famiglie, ma una vera e propria analisi del fabbisogno abitativo, necessita di conoscere anche il fabbisogno pregresso al periodo circoscritto che viene analizzato”. 

Per il direttore tecnico di Cresme Ricerche, ci sarebbe bisogno di “uno scenario previsionale parta da situazione zero, che non c’è, messo in relazione con la domanda emergente (ovvero le nuove famiglie che si formano ogni anno). Ma è complicato definire il fabbisogno pregresso, non abbiamo più analisi censuaria come si faceva con puntualità nel passato, quando si confrontavano i dati anagrafici. Il nuovo modello lavora su dati catastali, risolve un problema sulla fonte demografica, ma restano ampi punti interrogativi sull’uso del patrimonio. Il grande dibattito, oggi, è quello sulle case non occupate, non sempre si tratta di case non occupate, perché magari sono adibite ad altri usi rispetto al residenziale”.