AMORE A PRIMA VISTA? COME CAPIRE SE E' LA CASA GIUSTA PER TE

È possibile innamorarsi… di una casa? Ecco a cosa fare attenzione durante una visita immobiliare per capire da subito se è davvero quella giusta.

Si sa, Febbraio è il mese degli innamorati: c’è chi, proprio in questo periodo, spera di trovare l’anima gemella con cui trascorrere tutta la vita e chi, invece, l’ha già incontrata da tempo e approfitta di San Valentino per festeggiare.

Ma c’è anche chi aspetta di provare al più presto un tipo di amore a prima vista ben diverso: quello per la casa perfetta.

Proprio così.

Esattamente come accade con le persone, anche con le case può scattare il colpo di fulmine, un vero e proprio amore a prima visita immobiliare.

Si dice che bastino soltanto 90 secondi, giusto un minuto e mezzo, per intuire se quella che stai visitando è la casa perfetta per te.

La prima impressione è quella che conta?

Sì, spesso nella ricerca della casa perfetta è la prima impressione quella decisiva.

Se già dall’esterno l’immobile ti piace, ti incuriosisce, e senti che qualcosa ti spinge ad entrare, è molto probabile che abbia qualcosa di speciale per te. Una volta aperta la porta poi, è in quel momento che arrivano le conferme.

Varcata la soglia, qualsiasi dettaglio o sensazione, per quanto piccoli, potrebbero determinare o meno l’acquisto.

Certamente ciò che vedi e apprezzi con gli occhi è importante, ma a fare la differenza è l’immaginazione, cioè la capacità di immedesimarti all’interno della casa.

La presenza di mobili e arredamento facilitano questo processo, rendendo meglio l’idea degli spazi e le loro potenzialità, ma l’innamoramento può avvenire anche di fronte a una stanza vuota, che appare ai tuoi occhi come una pagina bianca da scrivere a tuo piacere.

Questo vale ancor di più quando si visita un immobile da ristrutturare: è possibile innamorarsi anche di un rudere o di un appartamento in pessime condizioni?

Sì! È proprio ciò che succede quando l'acquirente riesce a vedere oltre a ciò che la vista effettivamente percepisce, ad intuire ciò che la casa diventerà dopo i lavori adatti, senza fermarsi alle apparenze.

Ad esempio, nella mente di un appassionato di libri un angolo libero vicino alla finestra si trasforma facilmente in un angolo lettura o, per un amante del bricolage, una stanza in più appare subito come il laboratorio ideale in cui sperimentare nuove idee.

Qualsiasi cosa, anche la più inaspettata, può far scattare la scintilla e far prevalere così il nostro lato emozionale su quello razionale.

L’importante ruolo delle emozioni

L’istinto e le emozioni giocano un ruolo veramente importante nel determinare o meno l’acquisto.

Può capitare che, anche se un immobile non rispetta del tutto quelle che sono le caratteristiche definite inizialmente (come la metratura, il numero di stanze o la vicinanza al centro), siano le emozioni a guidarti nella scelta definitiva fino a farti rivalutare ciò che, fino a qualche momento prima, consideravi essenziale.

Ascolta attentamente le sensazioni che provi una volta entrato: ti senti già a casa? O in qualche modo sei a disagio? Già ti immagini a pranzare con la tua famiglia intorno al tavolo? Non vedi l’ora di farla vedere ai tuoi amici?

Le risposte che darai a domande come queste potrebbero accompagnarti dritto al rogito.

Dare retta alle emozioni sarà più facile se avrai la certezza di avere a tua disposizione i consigli di un professionista che ti permetteranno di valutare i pro e i contro di ogni soluzione e fare la scelta migliore.

MUTUI PER LA PRIMA CASA E FONDO DELLA GARANZIA

 

Mutui per la prima casa e fondo di garanzia: proroga al 31 dicembre 2027

La Legge di bilancio 2025 proroga per tutto il triennio 2025-2027 la misura che agevola l’accesso al mutuo prima casa, usufruendo della garanzia dello Stato, per giovani coppie, famiglie numerose e giovani under 36. Rifinanziato il Fondo inquilini morosi incolpevoli

venerdì 3 gennaio 2025 

Prorogata per tutto il triennio 2025-2027 la misura che agevola l’accesso al mutuo prima casa, usufruendo della garanzia dello Stato, per giovani coppie, famiglie numerose e giovani under 36.

La novità è prevista nella Legge di bilancio 2025 (Legge 30 dicembre 2024, n. 207, pubblicata in GU), ai commi da 112 a 116.

La proroga

Il comma 112 differisce dal 30 giugno 2023 al 31 dicembre 2027 i termini per accedere al regime speciale di cui all’articolo 64, comma 3, primo periodo, del decreto-legge n. 73 del 2021. Tale regime riconosce una copertura in garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147 del 2013, elevata fino all’80% della quota capitale:
• alle giovani coppie;
• ai nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi;
• ai conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari comunque denominati;
• ai giovani di età inferiore a 36 (cd. categorie prioritarie), qualora essi siano in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui e richiedano un mutuo superiore all’80% del prezzo dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.

Il comma 113 proroga sino al 31 dicembre 2027 le disposizioni di cui all’articolo 1, commi da 9 a 13, della legge n. 213 del 2023, prorogando fino a tale data il supporto nell’accesso al credito fornito dalle garanzie del Fondo prima casa in favore delle famiglie numerose. Le risorse disponibili a valere sulla riserva di cui all’articolo 1, comma 11, della legge n. 213 del 2023 possono essere utilizzate anche per le finalità di cui al sopra esposto comma 112. L’articolo 1, comma 11 della legge n. 213 del 2023 prevede che per le garanzie rilasciate alle condizioni di cui ai commi da 9 a 13, sia accantonato a titolo di coefficiente di rischio un determinato importo e predisposta una riserva complessiva di importo massimo pari a 100 milioni di euro della dotazione finanziaria annua.

Incremento del Fondo di garanzia per la prima casa

Il comma 114 prevede infine l’incremento del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147 del 2013, in ragione di 130 milioni di euro per l’anno 2025 e di 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027.

Modifiche

Con il comma 115 si prevede che l’accesso al Fondo sia limitato a giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, da parte dei conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, nonché dei giovani che non hanno compiuto trentasei anni di età mentre a legislazione vigente tali categorie avevano la priorità ma non era esclusa la concessione ad altri soggetti.

Un’ulteriore norma (comma 116), modificando l'articolo 1, nota II-bis), comma 4-bis, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, dispone l’estensione dell’aliquota ridotta al 2% dell’imposta di registro alle ipotesi in cui l’acquirente sia proprietario di altre abitazioni per le quali abbia già fruito delle agevolazioni per la prima casa (requisito richiesto dalla lettera c) del richiamato articolo 1) purché quest’ultima sia ceduta non più entro un anno ma entro due anni dalla data dell’atto notarile (in caso di mancata alienazione, si applica l’aliquota ordinaria dell’imposta di registro).

Rifinanziato il Fondo inquilini morosi incolpevoli

I commi da 117 a 119 della Manovra 2025 prevedono il rifinanziamento nella misura di 10 milioni di euro per l'anno 2025 e di 20 milioni di euro per l'anno 2026 del Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli, istituito presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti. Con decreto ministeriale si provvede ad un aggiornamento del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti del 30 marzo 2016, al fine di individuare criteri e modalità di utilizzo delle risorse che permettano, pena il definanziamento, l'erogazione delle stesse entro e non oltre il 31 luglio di ciascuna delle annualità a soggetti per i quali, fermi i requisiti già previsti nel citato decreto del 30 marzo 2016, al momento della presentazione dell'istanza permanga uno stato di bisogno connesso alla perdita totale o a una consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare tali da non permettere o rendere particolarmente difficoltoso il pagamento del canone di locazione, deve essere altresì stabilito il numero massimo di annualità consecutive per le quali l'inquilino moroso incolpevole può accedere al fondo, anche prevedendo, in alternativa, la possibilità di corresponsione del contributo direttamente al proprietario. La copertura è prevista mediante corrispondente riduzione del fondo per interventi strutturali di politica economica. (fonte: dossier del servizio del bilancio del Senato)

Gli investimenti immobiliari in Italia nel 2024: le migliori asset class dell'anno

 

Anche il 2024 è stato un anno importante per gli investimenti immobiliari. Il cambiamento dello scenario macroeconomico anche a seguito delle politiche delle banche centrali ha determinato una ricerca di nuovi asset in cui investire da parte dei grandi capitali internazionali. Inoltre si è affermato il trend di investimento nei servizi, che determineranno sempre più il mercato nei prossimi anni.

1. Le aspettative sugli investimenti immobiliari a inizio 2024
2. Investimenti immobiliari a inizio 2024
3. Investire nel mattone nel primo semestre 2024
4. Gli investimenti immobiliari alla fine del 2024
5. Spunti di investimento su idealista

Le aspettative sugli investimenti immobiliari a inizio 2024

Il lungo periodo di tassi di interesse alti ha influenzato il mercato immobiliare, non sempre in positivo. Le politiche restrittive aggressive delle banche centrali hanno avuto ripercussioni sui mercati immobiliari privati a partire dalla fine del 2022. A causa dell'aumento dei tassi di interesse, secondo Nuveen, il volume delle transazioni immobiliari è crollato nel 2023, come anche i rendimenti. Tuttavia, spiega Saira Malik, CIO di Nuveen, per alcuni segmenti il 2024 è stato l’anno della ripresa.

Il mattone è rimasto, secondo gli esperti di Savills, tra i top picks per gli investitori. Rischi e opportunità del settore sono segnalati da Guy Barnard, co-responsabile della divisione Global Property Equities di Janus Henderson con particolare riferimento agli investimenti immobiliari quotati, ovvero sui titoli immobiliari in Borsa, nel 2024.

Secondo gli esperti di Bnp Paribas REIM, gli investitori nel 2024 hanno potuto sperimentare maggiori opportunità per implementare nuove strategie per il real estate. Questo perché potranno contare su uno scenario meno caotico per quanto riguarda prezzi e politica monetaria. Tra i trend principali, polarizzazione, investimenti value add, diversificazione.

Le prospettive dell’economia italiana, per il  “Real Estate Market Outlook 2024”, realizzato dal Team Research di CBRE e rivolto agli operatori del settore, rimangono moderatamente positive, sostenute dal graduale rientro dell’inflazione, nonostante il rallentamento della crescita globale e le persistenti tensioni geopolitiche. In questo contesto, il mercato del commercial real estate si è lasciato alle spalle un 2023 caratterizzato da una frenata dei volumi d’investimento europei e da repricing significativi trasversali a tutte le principali asset class. 

Secondo Nicola Franceschini, Product Development & Research Manager di BNP Paribas REIM Italy, se si osserva il segmento degli uffici, si può notare come fino al 2020, con anni caratterizzati da una solida e costante crescita economica, la polarizzazione è stata guidata dalla ricerca da parte degli occupanti di immobili in grado di attrarre sia personale qualificato che clienti. Ciò ha portato alla ricerca di uffici nelle migliori posizioni disponibili e con i più alti standard di qualità. A questo si sono aggiunte le caratteristiche ambientali e di sostenibilità, che sono passate da essere una caratteristica “nice-to-have” a “must have” e che hanno portato il mercato a escludere quasi totalmente le soluzioni con punteggi ESG bassi.

Tra le città preferite dagli investitori in real estate, Roma si rivela una città sempre più interessante. Secondo il rapporto predisposto dalla Rur, Rete Urbana delle Rappresentanze, la Capitale sta destando un’attenzione particolare da parte degli investitori privati, complici le dimensioni demografiche (si tratta della terza città per residenti nell’Unione Europea dopo Berlino e Madrid e la quarta Città Metropolitana, dopo Parigi, Madrid e Barcellona), che hanno una rilevanza anche in termini di domanda e servizi, e l’ammontare del reddito disponibile delle famiglie, stimato in 103 miliardi di euro nel 2022.

Nonostante le incertezze economiche globali, anche l'industria dei fondi immobiliari rimane un settore solido e in crescita. Gli investitori continuano a vedere nei fondi immobiliari e nei REITs un'opportunità di investimento sicura e redditizia, capace di resistere alle turbolenze del mercato globale e di offrire rendimenti stabili. Lo evidenzia il 44esimo Rapporto 2024 su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, secondo cui il patrimonio dei fondi quotati, non quotati e REITs a livello globale ha raggiunto a fine 2023 i 4.650 miliardi di euro, registrando un aumento del 4,5% rispetto al 2022. Di questo totale, i REITs rappresentano circa il 76% del patrimonio complessivo.

Il mercato europeo degli investimenti alberghieri è destinato a crescere, con il 70% degli investitori che prevede di aumentare la propria asset allocation nel settore. Lo dice lo studio “2024 European Hotel Investor Intentions Survey”di CBRE, secondo cui, oltre ai nuovi investimenti, resteranno invariati quelli nel settore alberghiero già presenti da parte di un altro 25% degli intervistati. 

Anche la crescente anzianità della popolazione si trasforma in una opportunità di investimento. A fronte dell'allungamento della vita e della riduzione della popolazione attiva, inoltre, la domanda di immobili è destinata a cambiare in modo significativo. Secondo Paul Leonard, Director of Research, Real Estate, Americas di Nuveen, l'invecchiamento della popolazione può quindi aprire molte opportunità per la domanda di edifici e servizi facendo sì che i portafogli immobiliari possano affrontare le sfide future. 

Investimenti immobiliari a inizio 2024

Il primo trimestre italiano degli investimenti immobiliari ha visto una partenza col botto. Secondo un'analisi di Dils, la performance ha segnato un +98 per cento rispetto allo stesso periodo del 2023, proseguendo il trend di stabilizzazione del mercato avviato nella seconda metà dell'anno precedente. Ecco quali sono stati i settori immobiliari più in vista nei mesi scorsi secondo le rilevazioni del team di ricerca di Dils.

Tra i trend che si sono evidenziati durante l’anno, l’innovazione energetica e ambientale, che Scenari Immobiliari, in collaborazione con Dils, ha calcolato potrà generare oltre 600 miliardi di euro in ricchezza entro il 2030 e l’andamento dei tassi di interesse Bce, che durante l’anno ha preso un trend discendente. 

Nel primo trimestre del 2024 gli investimenti immobiliari hanno registrato un valore pari a circa 1,9 miliardi di euro, +85% rispetto al Q1 2023. Lo dicono le analisi di JLL, secondo cui benché in un contesto macroeconomico e geopolitico sfidante, il primo trimestre 2024 ha confermato i segnali di ripresa delineati già negli ultimi mesi del 2023, che si sono concretizzati in una crescita dal punto di vista degli investimenti. 

Anche l’impatto della direttiva “Case Green” approvata dall’Ue si farà presto sentire su tutto il mondo immobiliare. Secondo Barbara Cominelli, Ceo in Italia di Jll, che ha parlato ai microfoni di idealista/news a margine dei Real Estate Awards 2024 organizzati da Regold, queste tematiche saranno il driver del mercato immobiliare europeo, in particolare in Italia, una piazza che continua ad essere molto interessante per gli investitori internazionali.

Numerosi segnali positivi indicano un ambiente economico favorevole agli investimenti in Italia, specialmente nel settore immobiliare commerciale. Questo è quanto evidenziato dal report "Italy on Stage" del Team Research Italy di CBRE, leader globale nella consulenza immobiliare. Il report analizza l'evoluzione dei fondamentali delle principali asset class, mettendone in risalto prospettive, opportunità e potenziale di crescita.

Investire nel mattone nel primo semestre 2024

Salgono notevolmente gli investimenti corporate nel settore immobiliare nel primo semestre del 2024. Secondo un'analisi dell'ufficio studi di Gabetti, nella prima metà dell'anno l'Italia ha convogliato un totale di 3,4 miliardi di euro, con un incremento del 73% rispetto ai 2 miliardi di euro del primo semestre del 2023. Questo dato conferma la tendenza di crescita osservata all'inizio dell'anno, suggerendo un 2024 molto più promettente rispetto all'anno precedente.

Tra le città preferite per investire per quanto riguarda il residenziale, Milano, Roma, Napoli, Bologna e Torino e Tra le diverse tipologie abitative, la preferita è risultata il trilocale. Lo segnala l'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa che ha esaminato le transazioni effettuate tramite le agenzie affiliate a livello nazionale, mettendo in luce le principali caratteristiche degli immobili venduti, le zone preferite dagli investitori e le rivalutazioni attese nelle diverse città nel 2024.

Politica monetaria, investimenti, fondi immobiliari: il panorama del real estate, superata la metà dell’anno, è ancora condizionato da diversi fattori economici e non. Altre decisioni delle banche centrali potrebbero ulteriormente modificare lo scenario, secondo Nicola Franceschini, Product Development & Research Manager di BNP Paribas REIM Italy, così come le condizioni dell’inflazione che influiscono sui rendimenti immobiliari e, di conseguenza, sull’appetibilità degli investimenti. 

Mentre il mercato immobiliare europeo resta incerto nelle sue previsioni, i settori delle costruzioni e dei servizi immobiliari, nel corso del 2023 e nella prima parte del 2024, sono rimasti solidi e fondamentali nella formazione della ricchezza nazionale, con l’Italia che continua a performare meglio di altre realtà del continente. L’evidenza è emersa da una ricerca di Scenari Immobiliari presentata durante il panel “I servizi del futuro” in collaborazione con RINA Prime Value Services al 32mo Forum di Rapallo. Secondo la ricerca, nel nostro Paese, i comparti delle costruzioni e dei servizi continuano a far registrare dinamiche incrementale: le prime hanno raggiunto il 5,3 per cento, i secondi il 14,1 per cento del totale del PIL nazionale.  

Il mercato immobiliare di Dubai si conferma un trend di investimento significativo nel corso del 2024, in grado di offrire opportunità di investimento stabili e prospettive di crescita. Gli italiani, consapevoli di questi vantaggi, trovano nella città emiratina non solo un’occasione di investimento, ma anche un luogo che offre uno stile di vita moderno, cosmopolita e di alto livello. L’Italia, terza dopo India e Regno Unito nella classifica di Reelly delle nazionalità più attive nel settore nel 2024, riflette questo interesse: Gabetti Middle East nei primi otto mesi del 2024, ha venduto 230 immobili a clienti italiani, con un valore medio per unità di 300.000 euro. Si tratta di un incremento del 30% rispetto allo stesso periodo del 2023, a conferma del sempre maggiore interesse degli italiani per il mercato immobiliare di Dubai.

Gli investimenti immobiliari alla fine del 2024

Alla fine del 2024 si delinea un periodo definito di svolta dagli esperti di investimenti. Il mercato immobiliare italiano ha continuato a crescere con forza per tutto il 2024, registrando un totale di investimenti pari a 6,78 miliardi di euro nei primi tre trimestri, un dato che rappresenta un aumento significativo rispetto all’anno precedente. Nel solo terzo trimestre, il volume delle transazioni ha raggiunto 3,1 miliardi di euro, confermando l'attrattiva dell'Italia per gli investitori istituzionali e privati. E' quanto risulta a Ipi nel suo più recente report sugli investimenti immobiliari. 

Property management, project management, servizi per l’immobiliare però costituiscono sempre più le nuove arene in cui si gioca la concorrenza del real estate in Italia, che sta diventando sempre più teatro per nuovi player sempre più specializzati nell’assistere clienti e società che operano nel mondo del mattone. La fotografia di questo nuovo mondo è stata scattata durante il primo Forum Nazionale sull’Industria dei Servizi Immobiliari, durante il quale è stato presentato il decimo “Rapporto sulla filiera dei servizi immobiliari in Europa e in Italia” realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con le principali società italiane.

Inoltre, il settore immobiliare globale quotato, che include i REIT (Real Estate Investment Trust), mostra segnali di ripresa dopo il periodo di turbolenze legate ai movimenti dei tassi di interesse. La recente discesa dell’inflazione e la riduzione dei tassi reali hanno favorito un incremento del 16% nel terzo trimestre del 2024. Tuttavia, a livello generale, il settore rimane ancora sotto i livelli di gennaio 2022, con una flessione del 9% registrata a settembre 2024. Per Geoffrey Dybass, Fund Manager del Global Real Estate Fund di Nordea AM, questo è un buon momento per investire in immobiliare quotato.

Anche secondo Donald Hall, Global Head of Real Estate Research di Nuveen, anche oggi gli investitori possono tornare a mettere il mercato immobiliare privato nel mirino per diversificare strategicamente i portafogli. L'immobiliare privato si conferma come un asset poco correlato con altre classi di investimento, una buona fonte di rendimenti e una protezione contro l'inflazione, offrendo ottime opportunità per chi adotta un approccio lungimirante.

Spunti di investimento su idealista

Su idealista durante l’anno sono stati segnalati diversi spunti di investimento, anche al di là del semplice mattone tout court, di cui qui segnaliamo i principali:

Ristrutturare un edificio obsoleto per renderlo un asset star

Case di montagna fino a 100.000 euro 

Quadrilocali da 25.000 euro in buono stato 

Villette da ristrutturare 

investimenti per figli e nipoti 

Mansarde con lo sconto e con ascensore 

Appartamenti e attici con camino da 17.000 euro 

Bitcoin e altre criptovalute 

Loft open space in vendita a partire da 50.000 euro 

Conti deposito 

Case in vendita di lusso con lo sconto più alto 

Villette bifamiliari grandi da 120.000 euro 

Casali con piscina con lo sconto 

Comprare casa per affittarla 

Immobili, Btp o fondi pensione: quale investimento rende di più

Investire nella transizione green 

Come comprare una casa abbandonata, anche senza compravendita

Titoli immobiliari quotati in Borsa 

Una casa a Bali

Investire nel mattone a Dubai 

Acquisto di un terreno agricolo 

Affitti brevi, il 2024 è stato l'anno dei grandi cambiamenti

 

Il 2024 è stato cruciale per il settore degli affitti brevi. Se da un lato infatti questa modalità di vacanza è andata sempre più acquisendo importanza come alternativa alla ospitalità alberghiera, è stata anche oggetto di revisioni normative non sempre serene e ben accette. Vediamo quali trasformazioni ci sono state durante il 2024 per le locazioni turistiche brevi.

1. Affitti brevi, le novità normative del 2024
2. Affitti brevi oltre confine
3. Il mercato degli affitti brevi in Italia

Affitti brevi, le novità normative del 2024

A inizio anno il Decreto Anticipi ha introdotto delle novità, tra cui l’obbligo di CIN (Codice identificativo nazionale) da esporre negli appartamenti, gli obblighi di comunicazione e sicurezza e le sanzioni. Cambia anche la tassazione con una diversa applicazione della cedolare secca per gli appartamenti in affitto breve.

Il 29 febbraio 2024 il Parlamento Europeo ha adottato in via definitiva i nuovi requisiti sulle modalità di raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione a breve termine. Questo regolamento entrerà in vigore dopo due anni dalla sua pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’UE. Parallelamente, la Legge 30 dicembre 2023, n. 213, in vigore dal 1 gennaio 2024, ha introdotto modifiche normative significative per le locazioni brevi a scopo turistico e il regime fiscale applicabile. 

Le nuove norme sono entrate in vigore, dopo un periodo di rodaggio,  dal 1° settembre 2024 con la banca dati delle strutture ricettive (BDSR), piattaforma tramite la quale sarà possibile richiedere il CIN (Codice identificativo nazionale) da utilizzare per poter esercitare l’attività di affitto breve. Se la struttura è già in possesso del CIR, i suoi dati e la sua conformità saranno già accertati; in caso contrario, prima della concessione del codice, bisognerà inserire i dati catastali e dimostrare di essere in possesso dei requisiti di sicurezza necessari.  

Tuttavia, le nuove norme e la nuova piattaforma per gli affitti brevi potrebbero essere inutili se non affiancate da una seria politica di controlli mirati a far emergere il sommerso. Questa in sintesi l’opinione di Aigab, l’Associazione degli operatori professionali di affitti brevi, secondo cui la tutela dei proprietari e dei gestori professionali non va mai dimenticata. 

Secondo una comunicazione del Ministero del Turismo, le norme sugli affitti brevi, entrate in vigore a partire dall’1 settembre, si applicano comunque a partire dal 2 novembre 2024, con sessanta giorni in più per ottenere il CIN.  Per evitare possibili sanzioni, Confedilizia ha stilato una sorta di vademecum.

Dal 1° gennaio 2025, per gli affitti brevi entrerà in vigore l’obbligo di esporre il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Tuttavia, la preparazione dei proprietari sembra ancora incompleta. Un’indagine commissionata da Facile.it a mUp Research e Norstat evidenzia che il 33% dei proprietari – circa 230.000 persone – non è ancora a conoscenza di questa nuova norma. 

Perciò, Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) sta richiedendo a gran voce una proroga di due mesi per far fronte alle difficoltà di molti proprietari e gestori di case vacanza. 

Parallelamente, e in vista del Giubileo, continua la presa di posizione di alcuni sindaci per evitare che il dilagare degli affitti brevi nelle città d’arte ostacoli il decoro urbano e il mercato immobiliare. Dopo Firenze, anche il comune di Roma prende posizione contro i self check in per le case vacanza dando seguito alla circolare del Ministero dell’Interno. Nella Capitale, la polizia locale ha iniziato a rimuovere le cassettine che contengono le chiavi delle case vacanza nei condomini del centro città e non solo. Ma il check-in online per gli affitti brevi è stato davvero vietato? La risposta è no, anche se in molti casi è stato trasmesso il messaggio contrario. 

Affitti brevi oltre confine

Il Comune di Barcellona ha dichiarato apertamente guerra agli affitti turistici, rivelando la propria intenzione di eliminare, nei prossimi cinque anni, gli alloggi in affitto breve presenti in città. Lo ha annunciato il sindaco Jaume Collboni spiegando che, entro novembre 2028, i 10.101 "pisos turísticos" saranno reimessi nel mercato residenziale. In Italia, applausi da Federalberghi, mentre i gestori di affitti brevi disapprovano. 

Ma, mentre in Europa e in Italia gli affitti brevi sono visti come qualcosa da contrastare e spaventano il mercato dell’hotellerie, oltreoceano le grandi catene alberghiere iniziano a guardarli con interesse per differenziare il proprio business. E’ il caso di Marriot International, la grande catena multinazionale di resort, che ha messo gli occhi sul gestore di appartamenti Sonder per allargare la propria offerta ricettiva. 

Al contempo, il Consiglio Comunale di New York City sta esaminando un nuovo disegno di legge che potrebbe modificare le attuali restrizioni sugli affitti brevi introdotte dalla Local Law 18 nel 2023, in particolare per i proprietari di abitazioni uni e bifamiliari. Come riportato da The Wall Street Journal, l’obiettivo è trovare un equilibrio tra le esigenze dei residenti, i proprietari di immobili e i turisti, mitigando così un quadro normativo che era stato preso a modello da chi sostiene che questo genere di locazione vada pesantemente limitato. 

Il mercato degli affitti brevi in Italia

La domanda di affitti brevi intanto è in crescita, in particolare quella dei soggiorni medio-lunghi. Secondo Halldis, nel 2023, anno che ha visto la ripresa del turismo nel nostro Paese con oltre 445 mln di presenze, la richiesta di short-rental è aumentata del 15% e quella di mid-long term del 30%, confermando la tendenza del 2022. 

Nel secondo trimestre del 2024, si sono registrati 780,1 milioni di pernottamenti in strutture ricettive turistiche in tutta l'UE, con un leggero aumento dello 0,2% rispetto allo stesso trimestre del 2023. Aprile ha registrato 193,6 milioni di pernottamenti (-8,7% rispetto ad aprile 2023), maggio 272,1 milioni (+7,9%) e giugno 314,5 milioni (-0,1%). Si noti che la Pasqua è caduta a marzo nel 2024, mentre nel 2023 quel fine settimana turistico popolare era ad aprile. I visitatori stranieri (non residenti nel paese, UE e non UE) hanno rappresentato circa la metà (49,0%) di tutti i pernottamenti nel secondo trimestre del 2024, con grandi differenze tra i paesi UE. La quota maggiore di pernottamenti stranieri all'inizio dell'anno è stata registrata a Cipro (94,8%), Malta (94,7%) e Croazia (91,0%).

Al Salone del Mobile tra i temi affrontati quello degli appartamenti milanesi offerti in affitto breve a prezzi alti; ma, dati alla mano, i property manager professionisti svelano che si tratta di un fenomeno molto più contenuto di quanto la risonanza mediatica possa far credere. Secondo un’analisi di CleanBnb, ad esempio, a Milano meno della metà degli appartamenti in locazione breve è stata occupata, mentre il resto è rimasta vuota o poco utilizzata, finendo per influire solo marginalmente sul problema della scarsa offerta abitativa. 

FIMAA-Confcommercio per bocca del vicepresidente vicario Maurizio Pezzetta, segnala però che la grave carenza di immobili disponibili per le locazioni abitative in Italia non può essere attribuita né al fenomeno delle locazioni turistiche e brevi né alla mancanza di abitazioni in senso assoluto. Al contrario, il problema risiede nel fatto che, su un totale di 35 milioni di abitazioni presenti nel nostro Paese, ben 9,5 milioni risultano vuote e non vengono reimmesse sul mercato immobiliare. 

Secondo nuovi studi di Oxford Economics e Nomisma, inoltre, mettere in condivisione la propria casa è una fonte di benefici economici significativi per le famiglie, le comunità locali e l'economia turistica in generale, che soprattutto contribuisce a diffondere il turismo nelle aree rurali e meno battute in Italia e in Europa. 

Prezzi delle case su del 2,2% nel 2024, la regina del mattone è Milano

I prezzi delle abitazioni usate in Italia fanno registrare un incremento del 2,2% nel corso del 2024, per attestarsi ad un valore medio di 1.880 euro al metro quadro. secondo l'ultimo report di idealista, il portale immobiliare leader per lo sviluppo tecnologico in Italia. Rispetto allo scorso trimestre, i prezzi sono aumentati dell’1,5% nell’ultima parte dell’anno. 

Secondo Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista, “il rialzo dei prezzi è dovuto alla scarsità di immobili disponibili, che ha compensato l'effetto negativo dei costi del credito elevati. Per il 2025 prevediamo un incremento graduale e costante dei prezzi, accompagnato da una ripresa delle compravendite, favorita dai primi tagli ai tassi ipotecari avviati nella seconda metà dell’anno e dal ritorno della domanda, in particolare nelle grandi città.”

Capoluoghi
Il panorama dei prezzi immobiliari nelle principali città italiane presenta un andamento positivo diffuso nel corso del 2024, con 87 capoluoghi che registrano aumenti annuali, mentre 21 città su 104 monitorate da idealista evidenziano dei ribassi.

I maggiori incrementi annuali spettano a Vicenza (15,6%), Como (13,2%) e Trieste (10,1%), seguite da Brescia e Rovigo cresciute del 10%. Ulteriori aumenti spaziano in un’ampia forbice che va dal 9,5% di Ancona e Gorizia allo 0,3% di Mantova, Catanzaro e Trapani. Nei mercati con maggiori ribassi troviamo Oristano (-8,2%) e Cuneo (-6,6%).

Analizzando le principali piazze italiane, incrementi si segnalano a Torino (3,1%), Roma (2,5%), Napoli (2,3%) e Milano (1,6%)

Sul versante dei prezzi al metro quadro, Milano si conferma la regina del mattone nel 2024 con 5.067 euro, seguita da Bolzano (4.681 euro/m²) e Venezia (4.572 euro/m²). Firenze (4.216 euro/m²) e Bologna (3.585 euro/m²) completano le prime cinque posizioni. Roma è settima con 3.019 euro/m², mentre Napoli si posiziona all’undicesimo posto della graduatoria con 2.813 euro al metro quadro.

Al contrario, le città più accessibili per l'acquisto di un'abitazione risultano essere Caltanissetta (709 euro/m²), Ragusa (743 euro/m²) e Biella (783 euro/m²).

Province
A livello provinciale, l'85% delle aree monitorate ha registrato un aumento dei prezzi. Belluno (14,7%), Vicenza (11,9%) e Trento (10,5%) guidano la classifica dei rincari. Significativo anche l’aumento nella provincia di Milano (3,7%), mentre Roma registra un lieve aumento dello 0,8%.

I ribassi quest’anno sono limitati a 16 aree guidate dalla provincia di Oristano, con un calo dell’8,2%, davanti a Potenza (-4,4%), Terni (-3,7%), Reggio Calabria (-3,2%), Frosinone (-3,1%) e Caltanissetta (3%). Firenze è l'unica provincia a mantenere invariati i prezzi rispetto a dodici mesi fa.

Le province più costose si confermano Bolzano (4.568 euro/m²), Milano (3.519 euro/m²), Lucca (3.165 euro/m²) e Savona (3.114 euro/m²). Le più economiche sono, invece, Biella (633 euro/m²), Caltanissetta (654 euro/m²) e Isernia (693 euro/m²).

Regioni   
La dinamica dei prezzi a livello regionale evidenzia un trend positivo, con 18 delle 20 regioni che registrano un aumento rispetto all'anno precedente. I rialzi più significativi si osservano in Trentino-Alto Adige (8,6%) e Veneto (8,5%). Aumenti superiori al cinque per cento annuo anche per Valle d’Aosta (6,9%) e Emilia-Romagna (5,4%).

Le restanti regioni evidenziano incrementi che vanno dal 4,7% della Lombardia allo 0,5% dell’Umbria. Basilicata (-1,3%) e Lazio (-0,5%) sono le uniche regioni ad aver subito alcune variazioni negative nei prezzi negli ultimi 12 mesi.

Per quanto riguarda i prezzi, Il Trentino-Alto Adige si conferma anche nel 2024 la regione italiana con le abitazioni più care con i suoi 3.285 euro di media, seguita da Valle d’Aosta (2.778 euro/m²) e Liguria (2.513 euro/m²). Valori immobiliari al di sopra la media nazionale anche in Toscana (2.351 euro/m²), Lombardia (2.276 euro/m²), Lazio (2.121 euro/m²), Emilia-Romagna (1.933 euro/m²) e Veneto (1.914 euro/m²).

Le altre 14 regioni presentano prezzi inferiori alla media italiana compresi tra i 1.657 euro al metro quadro della Sardegna e i 929 del Molise, la regione più accessibile per gli aspiranti proprietari di casa italiani.

Nota metodologica

A partire dal rapporto relativo al secondo trimestre del 2022, abbiamo aggiornato la metodologia di calcolo per la determinazione del prezzo delle abitazioni rimuovendo gli annunci di aste dal campione storico di idealista (da gennaio 2012 ad oggi).   

Tale approccio permette di minimizzare le distorsioni statistiche derivanti dai prezzi di questi annunci, che non rispecchiano l’effettiva richiesta del proprietario, ma il prezzo di base d'asta (prezzo inferiore al suo valore), e garantisce la massima accuratezza del nostro report. Dal 2021 abbiamo osservato una presenza crescente di annunci di aste sul portale, soprattutto nelle aree urbane, da qui la scelta di intervenire per rimuovere gli annunci prima di procedere al calcolo per minimizzare le distorsioni del campione e far sì che le serie di prezzi generate siano più stabili e rappresentino al meglio i prezzi di offerta. Nel 2019 idealista aveva introdotto una nuova metodologia di calcolo tesa a rendere la nostra analisi dell'evoluzione dei prezzi, specialmente in aree di piccole dimensioni, ancora più robusta che in passato. Per evitare salti nella nostra serie, i dati dal 2007 erano stati ricalcolati con la nuova metodologia. Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, avevamo aggiornato la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con i prezzi fuori mercato, si calcola il valore mediano invece del valore medio. Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente il nostro indice rendendolo più rispondente alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia a quelle applicate in altri Paesi per ottenere dati immobiliari. Tra le tipologie immobiliari che compongono il campione da analizzare, vengono incluse le case unifamiliari (viletta o chalet), mentre sono esclusi gli immobili, di qualsiasi tipo, che sono rimaste nel nostro database senza ottenere interazioni utente per molto tempo. Inoltre, a partire da questo mese sono state scartate anche le aste. Il rapporto è sempre basato sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.

IN ASSENZA DI DICHIARAZIONE SCENDE IL VALORE DELL’IMMOBILE

 

Per ristrutturare casa, ottenere una sanatoria oppure concludere una compravendita senza rischi, è necessario ricostruire lo stato legittimo dell'immobile. Esso serve a chiarire la qualità edilizia del bene ed evitare future sanzioni amministrative o liti tra acquirente e venditore.

La genealogia degli immobili

Lo stato legittimo (articolo 9-bis del Dpr 380/2001 del Testo unico per l'edilizia, Tue) è la sintesi della documentazione amministrativa riferita all'immobile, cioè la sommatoria dei titoli abilitativi che hanno interessato la costruzione e le successive trasformazioni, fino all'ultimo intervento edilizio.

Il primo (cioè il meno remoto) titolo utile (sia esso permesso, licenza, concessione o sanatoria) dal quale partire è quello che ha legittimato la specifica situazione dei luoghi sui quali si intende intervenire. Ad esempio, se si discute dello spostamento di una finestra, occorrerà risalire al titolo che descriva ( in concreto, in una tavola progettuale) la collocazione iniziale della finestra come attività edilizia autorizzata. Questo titolo può essere sia il titolo specifico iniziale sia uno successivo che

descriva, anche occasionalmente, la facciata sulla quale si vuole intervenire. Tracciare la genealogia delle unità immobiliare può presentare problemi e subire ritardi, se i Comuni non hanno archivi digitali aggiornati e accessibili, che forniscono una leggibilità completa degli aspetti urbanistici (quali titoli edilizi ed eventuali vizi) degli immobili da ristrutturare o vendere (Tar Roma, pronuncia 15126/2024): in caso di ritardo potrebbero temporaneamente subentrare dichiarazioni di tecnici, con relative assunzioni di responsabilità. 

Il ruolo dei professionisti

La ricostruzione dello stato legittimo graverà, di fatto, su professionisti tecnici, dando particolare rilievo sia a grafici e planimetrie sia a tutti gli elementi che possono descrivere una situazione pacifica e consolidata: ad esempio, in situazioni di incertezza, sono validi elementi di supporto indiretto, come i dati desumibili da cartoline postali (Tar Veneto, 697/2023), le scritture private (una raccomandata del vicino che si lamenta dell’esecuzione di un balcone) o anche le fotografie con data certa (per esempio, quelle che ritraggono un episodio di vita ricostruibile, come lo sfondo di un matrimonio o di un battesimo). 

In caso di ristrutturazione

Per ristrutturare con un titolo edilizio un’unità immobiliare, il tecnico progettista deve raccogliere tutta l’attività d’archivio, ricostruendo a ritroso i vari passaggi che hanno interessato l’immobile. Solo dopo aver riordinato i titoli edilizi che riguardano l’immobile, ed avervi aggiunto le tolleranze esecutive (articolo 34-bis, comme 3 del Tue), i condoni, le sanatorie e le sanzioni pagate, il tecnico può presentare nuove istanze edilizie. Lo stato legittimo utile per intervenire sull’immobile deve essere completo (legittimità al 100%), cioè deve coincidere con lo stato di fatto, attuale, dei luoghi. Se manca qualche anello della catena di provvedimenti edilizi, occorre dotarsi del titolo mancante, mediante, ad esempio, una sanatoria. 

In caso di compravendita

Diverso è il caso dello stato legittimo che viene richiesto per trasferire un’unità immobiliare: per vendere, basta (articolo 34-bis, comme 3, Dpr 380/2001) uno stato legittimo minore rispetto a quello che serve per ottenere dal Comune ulteriori titoli edilizi. Infatti, nelle compravendite lo stato legittimo serve a impedire che l’acquirente litighi con il venditore sul valore dell’immobile. In conseguenza, lo stato legittimo, da utilizzare per operazioni relative alla circolazione del bene, serve soprattutto a informare l’acquirente della situazione (ad esempio, di difformità) cui va incontro con l’acquisto. In altri termini, se l’immobile oggetto della compravendita è viziato per carente corrispondenza ai titoli edilizi (stato legittimo inferiore al 100%), la questione dev'essere risolta a livello di quantificazione del prezzo (ad esempio, pattuendo una riduzione del corrispettivo). Difformità ed abusi, se dichiarati e valutati, non impediscono il trasferimento immobiliare (Cassazione, Sezioni unite, pronuncia 8230/2019). 

Se, quindi, manca la dichiarazione di uno stato totalmente legittimo (ad esempio, per la presenza di un abuso non sanato), vi potrà essere una riduzione del valore di mercato, in misura proporzionale al rischio di sanzioni amministrative (demolizione, rimessa in pristino, sanzione pecuniaria), ma l’immobile rimane commerciabile. 

Se manca la legittimità 

In sintesi, l’immobile non totalmente legittimo avrà difficoltà a ottenere un successivo provvedimento di ristrutturazione, avrà difficoltà ad accedere ai benefici fiscali (articolo 48 del Tue), ma può essere venduto. 

Chi compra deve comunque potersi accorgere che il bene acquistato dovrà in seguito essere regolarizzato qualora lo voglia, ad esempio, ristrutturare. E l’acquirente deve, altresì, potersi rendere conto che comunque, in sede di successiva vendita, dovrà procurarsi a sua volta uno stato legittimo. Infatti, se userà il documento incompleto che gli è stato fornito in sede di acquisto di un bene con abusi, sarà esposto al rischio di veder diminuire il corrispettivo della vendita.