Secondo Idealista, il 61,4% delle abitazioni pubblicate sul portale risulta
accessibile alle famiglie italiane, in quanto rientra nei limiti di una rata
mensile sostenibile di 844 euro, cifra considerata adeguata in base al reddito
netto e ai risparmi necessari per ottenere un mutuo. Questo dato si riferisce al
quarto trimestre del 2024. La situazione cambia sensibilmente nelle grandi
città, dove l’accesso al mercato è più complesso. Per esempio, una famiglia
media milanese può permettersi solo il 31% delle abitazioni disponibili sul
mercato. In questo contesto, una famiglia che cerca di acquistare un trilocale a
Milano avrebbe bisogno di disporre di 126 euro in più al mese per far fronte ai
costi. Infatti, mentre la famiglia media può sostenere una rata di circa 1.380
euro, il mercato ne richiede mediamente 1.528, creando una differenza di 148
euro mensili per un tasso di sforzo del 33,2%. Tuttavia, Milano non è il
capoluogo con l’indice di sostenibilità finanziaria più basso, infatti il
capoluogo meneghino è preceduto da Firenze (27%), Rimini (24%), Bolzano (18%) e
Venezia è il capoluogo meno sostenibile per i suoi residenti, con solo il 10%
degli immobili sono finanziariamente accessibili per una famiglia con reddito
medio della città. Questo è il risultato di un mercato orientato principalmente
verso acquirenti stranieri e famiglie benestanti. Nella lista delle 10 città
meno sostenibili dal punto di vista immobiliare, figurano Napoli con il 39%,
Roma con il 40% e Verona con il 42%. Inoltre, altri 29 capoluoghi presentano una
percentuale di abitazioni accessibili a una rata sostenibile inferiore alla
media nazionale del 61%, con valori che vanno dal 43% di Como al 60% di
Forlì-Cesena. Bari, con il 61%, si allinea alla media nazionale. Infine, 66
mercati cittadini superano la soglia della sostenibilità media, con picchi
superiori al novanta per cento a Chieti (93%), Terni (93%), Vibo Valentia (92%),
Enna (92%), Rovigo (92%), Cosenza, Catanzaro e Vercelli tutte al 91% che si
distinguono come le città con le rate del mutuo più accessibili per le famiglie
residenti.
Per accedere al mercato è necessario l’acconto
Sebbene sembri esserci una grande offerta disponibile a un prezzo sostenibile
per l'economia di una famiglia con reddito medio, la realtà mostra il grande
ostacolo da superare per poter accedere a una casa di proprietà: i risparmi
necessari per ottenere il finanziamento e per il pagamento delle imposte
richieste dall'operazione. Per poter accedere al mercato immobiliare, è
fondamentale disporre di un acconto per l’acquisto della casa. In generale
l'acconto corrisponde al 20% del costo dell'immobile. Se si ha la disponibilità
economica per questo acconto, l'accesso diventa possibile in diverse città
italiane. Tuttavia, l'accesso è condizionato dalla disponibilità di risparmi: in
Italia, chi ha accumulato almeno 43.000 euro di risparmi è generalmente in grado
di entrare nel mercato immobiliare. Prendendo in considerazione il caso di un
trilocale a Milano, però, una famiglia avrebbe bisogno di disporre di 126 euro
in più al mese per far fronte ai costi. Infatti, la famiglia media può
permettersi di pagare circa 1.380 euro al mese per il mutuo, mentre il mercato
ne richiede mediamente 1.528, generando una differenza di 148 euro, che
rappresenta un ulteriore sforzo economico.
Risparmi necessari: distanze tra Nord e Sud
Le città italiane si dividono tra quelle dove è più facile accedere al mercato e
quelle dove le difficoltà sono maggiori. Al di sotto della media di 43.000 euro
di risparmi, troviamo 50 capoluoghi e 72 province, mentre sopra questa soglia,
45 capoluoghi e 34 province, offrono un’accessibilità solo a patto di risparmi
maggiori. Tra i capoluoghi, Milano (126.807 euro), Bolzano (114.809 euro) e
Venezia (96.552 euro) sono le città dove sono richiesti i risparmi più elevati
per accedere al mercato immobiliare. Roma si colloca al nono posto con un
importo di 74.217 euro, mentre Napoli, con 66.147 euro, si posiziona
all'undicesimo posto del ranking.
Immobili in vendita a prezzi accessibili per capoluogo
Capoluoghi % immobili sostenibili quota risparmi (euro) rata media mutuo (euro)
rata sostenibile mutuo (euro) tasso di sforzo Agrigento 88% 22.531 272 804 10,1%
Alessandria 89% 19.770 238 829 8,6% Ancona 79% 36.958 445 1.006 13,3% Aosta 67%
49.055 591 932 19,0% Arezzo 56% 45.230 545 932 17,6% Ascoli Piceno 80% 34.543
416 917 13,6% Asti 76% 22.451 271 815 10,0% Avellino 82% 33.929 409 1.023 12,0%
Bari 61% 56.297 679 930 21,9% Barletta 46% 41.154 496 616 24,2% Belluno 77%
50.725 611 1.110 16,5% Benevento 87% 29 346 877 11,8% Bergamo 56% 68.557 826
1.213 20,4% Biella 89% 15.016 181 912 6,0% Bologna 47% 81.344 980 1.170 25,1%
Bolzano-Bozen 18% 114.809 1.384 1.177 35,3% Brescia 52% 59.186 713 1.019 21,0%
Brindisi 84% 31.222 376 774 14,6% Cagliari 48% 65.212 786 963 24,5%
Caltanissetta 90% 16.901 204 750 8,1% I capoluoghi che necessitano di un acconto
superiore alla media italiana di 43.040 euro si trovano principalmente al Centro
e Nord Italia, ad eccezione di Napoli, Salerno (63.845 euro), Bari (56.297 euro)
e Matera (44.193 euro). Al contrario, le città più accessibili risultano essere
Alessandria (19.770 euro), Ragusa (19.333 euro), Caltanissetta (16.901 euro) e
Biella, con una quota capitale di soli 15.016 euro per accedere al mercato della
compravendita.
Analisi dei Mercati Provinciali
A livello provinciale, la sostenibilità della rata del mutuo risulta superiore
alla media italiana del 61% in ben 72 delle 106 aree monitorate. Le province con
la maggior percentuale di abitazioni accessibili a una rata sostenibile per i
risparmiatori sono Isernia e Rovigo (90%), seguite da Biella (89%) ed Enna
(87%).
Prezzo abitazione tipo
Mediana prezzi unitati (€/mq) e prezzi (€) di abitazioni di tre locali attivi
sul portale idealista nel trimestre di riferimento. Considerando un numero medio
di componenti familiari di 2,2, secondo gli ultimi dati pubblicati in merito
dall'ISTAT, il trilocale può essere considerato il taglio minimo per soddisfare
le esigenze abitative di una famiglia così formata.
Reddito familiare netto e tasso di sforzo per famiglia (%), segmento
compravendita
Il tasso di sforzo misura il peso dell'abitazione sul potere d'acquisto della
famiglia. In particolare, stima la percentuale di reddito familiare annuo
dedicata all'acquisto di una casa, mediante leva finanziaria, con un mutuo
trentennale, un tasso di interesse in linea con l’aggiornamento mensile dalla
BCE e un LTV iniziale dell'80%. I prezzi di vendita provengono direttamente
dalla fonte dati idealista, che ha a disposizione i prezzi per ogni città. I
dati sul reddito familiare netto sono aggiornati al 2021 e sono frutto di una
rielaborazione di idealista/data sulla base di dati ISTAT.
Stock (offerta)
Numero di annunci attivi nel trimestre analizzato (terzo trimestre 2024).
Domanda
Indicatore che misura la pressione della domanda sull'offerta attraverso il
numero medio di leads (contatti o interazioni) generati dagli annunci
pubblicati. Sono stati presi in considerazione solo i comuni delle città
metropolitane con uno stock maggiore a 10 immobili.
Dislocamento della domanda
Misura la percentuale di abitazioni disponibili per le quali è possibile
accedere ad una rata del mutuo "sostenibile" nei comuni ricadenti nell'area di
influenza dei capoluoghi delle aree metropolitane analizzate. È calcolata
tenendo in conto il costo della rata ragionevole del mutuo nel capoluogo di
provincia.
Nessun commento:
Posta un commento