AGIBILITA’ RESA PIU’ FACILE DAI REQUISITI MINIMI

Il decreto Salva casa (Dl 69/2024) riduce, nell'articolo 24 del Testo unico per l'edilizia (Tue, cioè il Dpr 380/2001), i requisiti igienico-sanitari per attestare l'agibilità dei locali a uso residenziale. Tale semplificazione agevola il rilascio del certificato di agibilità per i mini-appartamenti, facilitandone di fatto la compravendita. Il rilascio del certificato di agibilità, unitamente allo stato legittimo (articolo 9-bis) e alla conformità catastale (D1 78/2010) dell'immobile, contribuisce, infatti, a rendere trasparente la circolazione dei beni, informando l'acquirente sulla situazione di abitabilità cui va incontro con la compravendita. Fino a oggi, la compravendita dei micro-appartamenti subiva i limiti posti dal Dm 5 luglio 1975, che non tollerava superfici inferiori a 28 metri quadrati per una persona (38 metri quadrati per due persone) e altezze inferiori a 2,70 metri. L'agibilità viene, ora, resa più elastica

dalla legge 105/2024, attraverso norme che si leggono
nell'articolo 24, comma 5 - bis del Tue:

• la prima riduce l'altezza minima interna dei locali, che scende da 2,70 metri fino al minimo di 2,40 metri;

• la seconda riduce la superficie minima dei locali, che potrà essere di 20 metri quadrati (nei monolocali) e 28 metri quadrati (nei bilocali)

In quanto espressione di requisiti igienico - sanitari fondamentali , queste agevolazioni trovano diretta applicazione, senza necessità di attendere il recepimento delle Regioni.

Gli stessi nuovi limiti dimensionali (altezze, superfici) potranno ulteriormente beneficiare delle tolleranze costruttive (articolo 34-bis), variabili se l'intervento è anteriore a l 24 maggio 2024: ad esempio, per un monolocale di massimo 60 metri quadrati, anteriore al 24 maggio 2024, l'altezza interna potrà scendere fino ad un ulteriore 6% (14 cm) in meno rispetto al limite di 2,40 metri; per i mini-alloggi successivi al maggio 2024, si applicherà una tolleranza diversa, cioè quella generale del 2 per cento.

Per misure inferiori, l'agibilità dell'immobile va esclusa, ma ciò non ne impedisce la generica commerciabilità. L'unità immobiliare può essere, infatti, trasferita anche se il venditore non fornisce il certificato di agibilità (Cassazione civile, pronuncia 24317/2022) e anche se vi sono abusi non ancora sanati (Cassazione, 8230/2019). In altri termini, se mancano i requisiti igienico-sanitari essenziali, l'immobile non agibile può comunque essere oggetto di un valido contratto di compravendita (evidenziando la carenza); la questione dovrà, tutt'al più, essere risolta a livello di quantificazione del prezzo (ad esempio,pattuendo u n corrispettivo ridotto).

Quella del "Salva casa " non è una generica liberalizzazione dei mini-appartamenti. Per beneficiare dei limiti ridotti sull'agibilità, i micro-appartamenti dovranno essere interessati da interventi di recupero edilizio di più ampio respiro. In particolare, le agevolazioni scattano se si effettua un recupero edilizio dell'intero edificio ( ad esempio, condominio) oppure interventi di ristrutturazione anche della singola unità immobiliare ( ad esempio, singolo appartamento), con particolare attenzione alla superficie dei locali , alla ventilazione naturale all'apertura di finestre.

Ciò significa che queste agevolazioni trovano applicazione solo ed esclusivamente alle unità immobiliari esistenti, non anche alle costruzioni non ancora ultimate e nemmeno in casi di demolizione e ricostruzione: se, quindi, non sono previsti interventi di riqualificazione (dell'edificio o del singolo locale) con soluzioni igienico-sanitarie alternative, dovranno rispettarsi i più rigorosi limiti del Dm 5 luglio 1975 (superfici non inferiori a 28 metri  quadrati per una persona , 38 metri quadrati per due persone e altezze non inferiori a 2,70 metri).

Il recupero dei mini-appartamenti può essere, inoltre, agevolato dalla terza norma, cioè quella sul mutamento di destinazione d'uso (articolo 23-ter), che è snellito s e avviene all'interno di un'unica categoria (residenziale): ad esempio, il proprietario di un locale ad uso ufficio di 40 metri quadrati può presentare un progetto di ristrutturazione, frazionando l'immobile in due monolocali da 20 metri quadrati ciascuno e , contestualmente, chiedere il cambio d'uso da ufficio ad abitazione civile.

L'agibilità è, poi, dichiarata al termine di lavori che devono essere eseguiti in conformità a un titolo abilitativo edilizio rilasciato o assentito legittimamente. Tutto ciò genera un forte coinvolgimento dei tecnici, cui spetta attestare l'agibilità delle unità immobiliari (articolo 24 del Testo unico), rilasciando

una dichiarazione di conformità dell'opera al progetto (e quindi alle previsioni urbanistiche) e a un vasto spettro di norme che vanno dalla sicurezza all'igiene, dalla salubrità al risparmio energetico fino agli obblighi di infrastrutturazione digitale.

CON IL SALVA CASA SI E’ IN REGOLA CON L’ATTESTAMENTO TECNICO

La normativa sulla compravendita immobiliare non fissa alcuna specifica regola sulle compravendite di edificio o unità immobiliare in zone sismiche. Ma il peculiare regime di autorizzazione delle opere da eseguire in queste zone impone varie verifiche se si vuole valutare correttamente un acquisto nelle aree a più rischio di terremoto.

Il testo unico dell’edilizia

In primo luogo, occorre ricordare alcune previsioni del Testo unico per l’edilizia (Tue, cioè il Dpr 380/2001). Molto importante è l’articolo 94, in base al quale “fermo restando l’obbligo del titolo abilitativo all’intervento edilizio, nelle località sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità (...), non si possono iniziare lavori senza preventiva autorizzazione del competente ufficio tecnico della Regione” (comma 1). La norma prevede il silenzio - assenso in caso quando passano 30 giorni. 

La disciplina del Dpr 380/2001 - integrata anche a livello regionale - individua poi (articolo 94 - bis) alcune ipotesi di esenzione dell’autorizzazione preventiva (come visto anche tramite silenzio - assenso)  per le quali vigono forme di deposito e controlli anche a campione. Il rapporto tra titolo abilitativo sismico e titolo abilitativo edilizio in senso stretto è tale per cui quest’ultimo risulta inefficace ( se non addirittura illegittimo in radice, come ritiene una parte minoritaria della giurisprudenza) in assenza della pratica abilitativa ex articoli 94 e 94-bis. Dunque, in sede di acquisto di immobili ricadenti in zona sismica (dunque, salvo le zone a bassa sismicità), occorrerà verificare non solo la sussistenza dei necessari titoli edilizi, ma anche il rispetto delle disposizioni attinenti le costruzioni in 

zona sismica. Laddove si versi in ipotesi di acquisto di immobili da regolarizzare sotto il punto di vista edilizio, occorre considerare come il regime d i regolarizzazione dal punto di vista sismico-strutturale sia particolarmente restrittivo. E, infatti, atteso che il Dpr 380/2001 non disciplina espressamente la cosiddetta sanatoria sismica (salvo quanto vedremo per le ipotesi regolate dal decreto Salva casa, D1 69/2024, convertito in legge 105/2024) , sussiste nella giurisprudenza un contrasto circa la possibilità di ottenere, a livello amministrativo, un'autorizzazione sismica ex post idonea a inserirsi validamente nell'iter di accertamento di conformità, ex articolo 36 del Dpr citato. Secondo la Cassazione penale (ad esempio, nella pronuncia 2357 del 20 gennaio 2023) l'assenza di una norma ad hoc rende, di fatto,improcedibile qualunque accertamento di conformità che implichi la sanatoria di violazioni degli articoli 93 e seguenti del Tue .

Nella giurisprudenza amministrativa, dopo un iniziale seguito all'orientamento penalistico, il Consiglio di Stato ha di recente affermato l'esistenza - sia pur non espressamente codificata dal Testo unico - della sanatoria sismica (Consiglio di Stato, Sezione II, 23 aprile 2024, sentenza 3645). Peraltro,anche l'orientamento in questione presuppone sempre - in armonia con la Corte costituzionale, sentenza 101/2013 - la cosiddetta doppia conformità strutturale che richiede, per la sanatoria, la conformità sia alle norme strutturali vigenti al momento di esecuzione dell'opera sia quelle vigenti al tempo di presentazione della domanda.

Le novità del Salva casa

Un'attenuazione di tale regime si è registrata con il decreto Salva casa: infatti, per le sole ipotesi di parziale difformità, assenza d i Scia e di variazione essenziale, l'articolo 36-bis, comma 3-bis ammette la regolarizzazione secondo le condizioni d i cui all'articolo 34-bis, comma 3-bis. In base a questo, per gli immobili oggi ricadenti in zona sismica (non a bassa sismicità), è sufficiente una attestazione del tecnico circa il «rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell'intervento».

Il legislatore, tuttavia, prevede che la pubblica amministrazione possa comunque, per motivate ragioni di sicurezza, imporre in tal caso taluni interventi di adeguamento alla normativa vigente. Il medesimo meccanismo - quello dell’attestazione circa il rispetto delle norme tecniche vigenti al tempo di realizzazione dell’intervento e possibili adeguamenti - opera peraltro anche in sede di attestazione delle tolleranze (di cui, appunto, all’articolo 34-bis, Dpr 380/2001). 

Di conseguenza +, è di particolare importanza appurare, in sede di compravendita,che l’eventuale accertamento di tolleranze costruttive (ricognizione compiuta dal tecnico della relazione sullo stato legittimo) abbia tenuto conto del procedimento delineato dal citato articolo 34-bis, comma 3-bis del Dpr 380/2001. 

Come tutelarsi 

In sede di compravendita va verificato che nella relazione dello stato legittimo dell’immobile, sia stata effettuata una ricognizione di un tecnico

NON SOLO SOLDI: CONTANO ANCHE FLESSIBILITA’ E ASPETTATIVE

Abitare in affitto o in proprietà? Meglio essere inquilini o comprare casa? Decisione non facile. E per alcuni il problema di scegliere non si pone neanche: chi è molto benestante, con più case di proprietà, potrebbe non avere solo quella in cui vive e probabilmente ha poco interesse a un affitto anche solo per le vacanze, mentre tanti non hanno possibilità di scelta perchè con le loro disponibilità economiche, l’affitto è una decisione necessaria, che oltretutto alcuni possono soddisfare sacrificando altri bisogni (e ottenere una casa popolare comporta un percorso di incerto esito e non facile). 

La scelta tra proprietà e affitto, per le famiglie che possono farla, dipende da più di un fattore. Influiscono le possibilità e le aspettative individuali e familiari, ma anche i fattori su cui le persone hanno poca o nessuna possibilità di incidere. Tra questi, va considerata anche la direttiva europea sulle case green (si vede a pagina 56). I suoi effetti sull’alternativa proprietà o affitto dipenderanno dal piano attuativo che l’Italia, come tutti gli Stati Ue, dovrà adottare per individuare le opere necessarie, per elevare gli standard energetici, e dagli eventuali aiuti pubblici per realizzarle. 

Aumenteranno i prezzi di vendita delle case con più efficienza energetica; i proprietari cercheranno di recuperare i costi sostenuti per quelle che affittano aumentando i canoni. Ci sono ragioni a favore e contro, sia per la proprietà sia per l’affitto. 

La situazione economica 

Il fattore principale da considerare è, comunque, la condizione economica. Una famiglia o una persona singola può iniziare a interrogarsi su proprietà o affitto solo quando raggiunge livelli di reddito e di risparmio che rendono realistico soppesare i costi e i benefici di ognuna delle soluzioni. 

L’acquisto della casa in cui vivere, per la maggioranza delle famiglie, è probabilmente una delle principali e appaganti aspirazioni e, al tempo stesso, il più rilevante investimento economico della vita. La maggior parte non ha il denaro per pagare l’intero prezzo della casa e deve ricorrere a un finanziamento. 

Gli italiani sono diventati un popolo di proprietari con i mutui ipotecari concessi dalle banche (mai per tutto il prezzo). Nel farsi una casa, tante volte una famiglia deve fare sacrifici, prima di comprarla, per risparmiare almeno una parte della somma necessaria. E, una volta acquistata, per pagare le rate. 

L’entità delle rate del mutuo 

Se il loro importo è uguale o dello stesso ordine di grandezza del canone d’affitto che stava pagando (o che dovrebbe pagare, una coppia di sposi novelli oppure un giovane che esce di casa) il reddito disponibile per soddisfare le altre necessità resta uguale: sul versante economico la proprietà dovrebbe essere preferita all’affitto. La scelta potrebbe essere meno facile se la rata del mutuo è più alta, in misura non trascurabile, del canone. In questo caso, il parametro decisivo è il reddito familiare. Se, pagata la rata, resta sufficientemente elevato da permettere un livello di vita comparabile con quello tenuto da inquilino, l’acquisto resta una scelta economica razionale. 

Se il mutuo intacca il reddito in misura significativamente maggiore di quanto non succedesse con il canone, costringendo a rinunciare a consumi importanti, può sorgere qualche indecisione sul se valga la pena acquistare o continuare con l’affitto. Allora la decisione andrebbe presa tenendo conto non solo del presente ma anche del futuro. Per esempio, delle aspettative sul reddito. Una sua crescita fa ridurre, nel tempo, la parte di quest’ultimo da destinare al pagamento delle rate, ovviamente se è stato fatto un mutuo con il tasso d’interesse fisso. Non va dimenticato, infatti, che il livello del tasso è fondamentale.

La casa quale riserva di valore 

In ogni caso, la casa resta e può essere lasciata in eredità ai figli. E può essere anche una riserva di valore per la vecchiaia o in caso di una non prevista necessità di fondi liquidi. Una sorta di gruzzolo tenuto in freezer che all’occorrenza può essere scongelato per far fronte a spese mediche impreviste o per integrare una pensione e disporre di una somma di denaro in più per passare meglio l’ultimo scampolo di vita. Ci sono soluzioni che permettono di soddisfare le esigenze di liquidità continuando a vivere nella propria casa fino alla fine. Accanto allo strumento rodato della vendita della nuda proprietà, da qualche anno è possibile ricorrere anche al prestito vitalizio ipotecario. E’ noto come mutuo inverso: la banca concede una somma al proprietario della casa, il quale accetta che su di essa sia posta un’ipoteca. Una forma di finanziamento, cui si fa molto ricorso negli Stati uniti, poco usata in Italia. Ma la possibilità di ricorrere va segnata tra gli aspetti positivi della proprietà. 

Ragioni di sicurezza

Non sono, però, solo valutazioni di ordine economico da indirizzare verso la proprietà o verso l’affitto. La percezione di chi abita una casa di proprietà può essere più spesso di sicurezza. Quella dell’inquilino può essere più di precarietà: per l’incertezza sia sulle intenzioni del proprietario di rinnovargli il contratto alla scadenza sia sulle condizioni economiche del contratto. 

La casa in proprietà dà stabilità, ma può costituire anche un ostacolo a cogliere le opportunità o a soddisfare le necessità che comportano lo spostamento da una città all'altra o da una zona all’altra nella stessa città. La proprietà aiuta a piantare le radici, ma è sempre stata considerata un ostacolo alla mobilità del lavoro. Anche da sola spesa per la compravendita non è trascurabile: i costi dell’agenzia immobiliare per la vendita della vecchia casa e l’acquisto della nuova, le spese notarili e le imposte per quest’ultima transizione; sperando che non ci sia necessità di interventi di ristrutturazione. 

Le politiche pubbliche 

Anche le politiche pubbliche possono indirizzare di più verso la proprietà o verso l’affitto. Per valutare quanto possano incidere sulla propensione delle famiglie ad affrontare il loro problema della casa in una direzione o nell’altra, occorre considerare, ovviamente, le azioni settoriali e gli interventi di politiche abitative, promossi dai governi, principalmente statali, e delle altre amministrazioni pubbliche. Contano però anche le scelte politiche più generali delle autorità pubbliche; senza neanche trascurare gli orientamenti ideologici delle forze politiche e delle classi dirigenti governanti. In Italia alcune scelte politiche hanno creato condizioni favorevoli alla diffusione della casa in proprietà. L’erogazione in regime universalistico, per esempio, delle prestazioni inerenti alla salute con l’istituzione di un sistema sanitario nazionale e le politiche per l’istruzione superiore hanno permesso alle famiglie di destinare i loro risparmi e parte dei loro redditi al pagamento degli anticipi dei prezzi delle case acquistate e delle rate dei mutui. 

A queste politiche generali indirettamente incentivanti della proprietà sono stati affiancati anche interventi settoriali. Le detrazioni fiscali sugli interessi sui mutui accesi per l’acquisto della prima casa contribuiscono ad alleggerire, soprattutto nei primi anni, le rate da pagare alle banche. I programmi di edilizia agevolata, fino a quando sono stati finanziati, hanno indirizzato le risorse soprattutto allla realizzazione di alloggi destinati alla proprietà. 

TAGLI DEI TASSI E FINANZIAMENTI GREEN ALZANO LA DOMANDA

Il mercato dei mutui sta rialzando la testa in Italia. Dopo qualche anno difficile - senza dubbio legato al violento aumento dei tassi di interesse operato dalla Banca centrale europa dall’estate del 2022 a settembre 2023 - nel 2024 la domanda di mutui (sia relativa all’acquisto della prima casa sia alle surroghe) è tornata a crescere. Secondo gli ultimi dati di Crif, nei primi nove mesi dell’anno le richieste sono cresciute del 7,2%, con un’accelerazione del 19,2% nel solo mese di settembre. 

E’ evidente che gli aspiranti mutuatari che erano alla finestra in attesa di comprendere le nuove mosse della Banca centrale europa stanno via via uscendo allo scoperto, essendo ormai chiaro che la Bce ha intrapreso il percorso opposto, cioè quello della riduzione del costo del denaro. Nel corso di quest’anno, l’istituto guidato da Christine Lagarde ha attuato tre sforbiciate da 25 punti base l’una, nei mesi di giugno, settembre e ottobre. E dovrebbe proseguire in questa direzione - se nel frattempo non ci saranno cattive sorprese al rialzo da parte dell’inflazione - anche nel corso del 2025. 

“Una politica monetaria che torna ad essere espansiva, e con possibili ulteriori tagli dei tassi per fine anno, infonde maggiore fiducia nelle famiglie italiane, che ritornano a programmare spese di lungo periodo. Un altro volano per il comparto dei mutui immobiliari sarà quello dell’effetto della Direttiva case green (Epbd). Dal nostro osservatorio prevediamo infatti che i finanziamenti green raggiungeranno nel 2030 percentuali che oscillano tra il 24-30% e nel 2050 più di un mutuo su due sarà verde”, spiega Simone Capecchi, executive director Crif. 

Il mercato dei mutui quindi si sta riprendendo una boccata d’ossigeno in virtù delle mosse della Mce. Si tratta di un mercato molto vasto in Italia. Basti pensare che secondo una nuova ricerca di Changes Unipol, elaborata da Ipsos, quattro italiani su 10 vivono in una famiglia con un mutuo attivo. La stessa ricerca evidenzia inoltre che il 35% è insoddisfatto delle condizioni economiche del mutuo. Coloro i quali stanno rimborsando un tasso variabile, però, saranno certamente un pò più soddisfatti dopo le recenti manovre a ribasso di politica monetaria. Facciamo qualche esempio. Su un mutuo di 150mila euro a 30 anni stipulato non da molto (ipotesi 2022), 25 punti base in meno equivalgono a un risparmio mensile di 21 euro. Se consideriamo che i tagli effettuati dalla Bce dalla scorsa estate sono tre, l’impatto sulla rata è pari a 67 euro. In sostanza, la rata si è ridotta in pochi mesi dell’8%.

Sorridono anche le prospettive. Perché la Bce non dovrebbe fermarsi qui. I future sull’Euribor a 3 mesi - l’indice utilizzato dalle banche per calcolare la rata dei mutui variabili -  stanno scontando altri cinque tagli da qui a fine 2025 con questo indice interbancario - utilizzato dalle banche per calcolare la rata del mutuo variabile - passare dal 3,25% al 2%. Un movimento che dovrebbe portare la rata dello stesso mutuo utilizzato come esempio a scendere a regime di 148 euro al mese. Circa 1.800 euro l’anno, il 20% in meno rispetto al periodo più buio, fine 2023.

Sia chiaro: non è previsto al momento un ritorno alle origini. Perché il mercato non “vede” al momento nella sua sfera di cristallo scendere ulteriormente l’Euribor. Ciò vuol dire che una rata iniziale di un mutuo di 150mila euro a 30 anni stipulato nel 2022 paro a 445 al mese, balzata fino a 790 euro a novembre 2023, per effetto dei tagli effettuati si è ridotta a 724 e per effetto di quello attesi a fine 2025 dovrebbe scendere a 627 euro. Siamo quindi ancora lontani dai 445 iniziali, calcolati in tempi forse irripetibili, quando l’Euribor a 3 mesi era addirittura negativo (-0,5%).

L’impatto della Bce ovviamente non riguarda solo coloro che stanno rimborsando un mutuo variabile, ma ridisegna anche il duello amletico con il fisso per chi sta pensando a stipulare adesso un nuovo mutuo. 

Quale tasso preferiscono gli italiani?

“Oltre il 90% dei nuovi mutui, tanto di acquisto quanto di surroga, sono a tasso fisso. Nonostante il variabile stia diventando più conveniente rispetto a un anno fa continua a costare molto di più, tra l’1 e l’1,5% in più, rispetto al fisso - sottolinea Guido Bertolino, responsabile business development di MutuiSupermarket.it -. E’ molto probabile che il sorpasso in termini di convenienza iniziale del variabile sul fisso possa avvenire fra 18-24 mesi. Con un divario che dovrebbe essere comunque residuale. Anche per questo motivo, nel dubbio di un eventuale piccolo risparmio oggi molti italiani preferiscono la strada sicura del fisso che costa meno e assicura la rata da eventuali altre impennate dell’inflazione”. 

Le dinamiche sui tassi stanno quindi riattivando la domanda. Ma il mercato sta cambiando anche molto dal lato dell’offerta, ormai sempre più tarata sulle caratteristiche del cliente. Se questi ha meno di 36 anni, chiede un mutuo non superiore al 50% del valore dlel’immobile e se l’immobile è green (classi A e B) allora in questo caso è come se ottenesse un triplice sconto. Se invece non rientra in nessuna di queste tre casistiche può pagare anche a parità di banca circa 200 punti base in più. Ipotizzando un mutuo a tasso fisso di 140mila euro a 25 anni le condizioni migliori vedono un Taeg (Tasso annuo effettivo globale) del 2,79%. Lo stesso mutuo chiesto da chi ha più di 36 anni per finanziare più dell’80% del valore di un immobile brown (di classe energetica inferiore) può superare il 4,5%. Quasi 200 punti base in più. In questo modo le banche vestono il mutuo su misura in funzione del rischio del cliente. 

Se fino a qualche anno fa la scelta del mutuo migliore da parte di un consumatore si presentava come un processo di analisi delle offerte di mercato abbastanza semplice e immediato, oggi la situazione è decisamente mutata e maggiormente articolata. Sino al 2022, i tassi di interesse del mutuo e le condizioni economiche erano funzione di poche variabili: la tipologia di tasso (variabile o fisso), la durata del mutuo (dai 10 ai 40 anni) e da ultimo la percentuale di intervento del mutuo, il cosiddetto loan to value, ossia il rapporto fra l’importo del mutuo richiesto alla banca e il valore dell’immobiliare a garanzia dell’operazione, dove i mutui risultavano sempre più cari man mano che il rapporto tv cresceva dal 50% ad un massimo del 100%. Dal 2022 in avanti i tassi di interesse offerti dalle principali banche hanno iniziato ad essere funzione di due ulteriori variabili: l’età del richiedente al momento della stipula e la tipologia di immobile offerto in garanzia all’operazione di mutuo. 

Per completezza, alcune banche offrono inoltre mutui per acquisto casa a tassi ulteriormente scontati in caso di richiesta Under 36 e operazioni di mutuo assistite dal Fondo di garanzia prima casa Consap, grazie ad una garanzia statale che può coprire fino all’80% dell’importo del mutuo riducendo il rischio per la banca finanziatrice. Anno dopo anno, le banche stanno quindi progressivamente adottando un sistema di risk based pricing, ossia un sistema di definizione sartoriale e personalizzata del prezzo finale del mutuo in funzione del rischio dell’operazione di finanziamento.