Bonus facciate, tutto quello che devi sapere

4 febbraio 2022/di Michele Santoro

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Bonus facciate: cos’è, a chi spetta, come funziona, quali sono i limiti di spesa, su quanti immobili è applicabile, quali spese rientrano nell’agevolazione e quando scade

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Il bonus facciate è un’agevolazione introdotta per incentivare gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti ubicati in determinate zone, di qualsiasi categoria catastale, anche strumentali.

L’attuale misura della detrazione d’imposta è del 60% della spesa sostenuta; per tale spesa non è previsto un limite massimo e, come per altri bonus, al posto della detrazione d’imposta, il beneficiario può decidere di recuperare le cifre spettanti con la cessione del credito d’imposta o il contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto.

Il bonus facciate è accessibile da tutti entro la scadenza fissata al 31 dicembre 2022.

Prima di entrare nello specifico dell’agevolazione, ti consiglio uno strumento utile per seguire correttamente tutte le nuove regole sui bonus edilizia:

• la guida PDF con tutti i dettagli e le scadenze,
• il software per gestire correttamente le pratiche agevolate da bonus fiscali, da usare gratis per 7 giorni.

Bonus facciate: a chi spetta?

Hanno diritto al bonus facciate inquilini e proprietari, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, persone fisiche e imprese.

La detrazione non può essere utilizzata da chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o a imposta sostitutiva, né dai contribuenti che non potrebbero usufruirne in quanto l’imposta lorda è assorbita da altre detrazioni o non è dovuta. Tuttavia, questi contribuenti possono optare per le alternative alla fruizione diretta della detrazione (cessione del credito o contributo sotto forma di sconto).

Condizione importante è che gli immobili si trovino nelle zone A e B (DM n.1444/68) o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.

In particolare, sono ammessi all’agevolazione:

• le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni
• gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale
• le società semplici
• le associazioni tra professionisti
• i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).

Sono inoltre ammessi a fruire della detrazione, purché sostengano le spese per la realizzazione degli interventi, anche:

• i familiari conviventi con il possessore o detentore dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado);
• i conviventi di fatto, ai sensi della legge n. 76/2016, a condizione che:
  • la convivenza sussista alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, se antecedente all’avvio dei lavori;
  • le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.

Quali spese rientrano nel bonus facciate?

Sono ammesse al bonus facciate esclusivamente le spese inerenti interventi su strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi, oltre che lavori di tinteggiatura esterna o pulitura.

Sono invece escluse le spese per eventuali lavori su facciate interne che non siano visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

L’accesso alla detrazione è stato inoltre esteso a quegli immobili visibili solo dal mare anche se non visibili da vie, strade o suoli pubblici.

In sintesi rientrano nel bonus facciate le spese sostenute per tutti i lavori effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio:

• pulitura o tinteggiatura sulle strutture opache della facciata esterna;
• consolidamento, ripristino, miglioramento e rinnovo degli elementi costitutivi della facciata esterna dell’edificio;
• consolidamento, ripristino, miglioramento e rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, ornamenti e fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura. In proposito l’AdE ha chiarito che, per quanto riguarda il balcone, è incluso:
  • il rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone che, a causa della rottura delle piastrelle, causava infiltrazioni di acqua piovana, provocando il distacco dell’intonaco;
  • la sostituzione dei pannelli in vetro che costituiscono le pareti perimetrali del balcone;
  • la tinteggiatura delle intelaiature metalliche di sostegno dei pannelli di vetro;
  • la tinteggiatura e stuccatura della parete inferiore del balcone.
• riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, pluviali, parapetti e cornici e la sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

Nel caso in cui i lavori siano influenti dal punto di vista termico su una superficie maggiore del 10%, andranno rispettate le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici (cappotto termico obbligatorio), con trasmissione della relativa documentazione all’ENEA.

Sono incluse nell’agevolazione le spese direttamente collegate alla realizzazione delle opere, come quelle relative all’installazione dei ponteggi, l’IVA, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi. Il bonus facciate si applica anche alle spese sostenute per la progettazione degli interventi, per le altre prestazioni professionali collegate, così come per quelle sostenute per l’acquisto dei materiali.

Sono infine incluse nel bonus facciate anche le spese sostenute per il trattamento dei ferri dell’armatura.

Bonus facciate: come funziona

Per tutto il 2022 sarà possibile ristrutturare la facciata di casa con uno sgravio IRPEF del 60% in occasione della dichiarazione dei redditi. Tale detrazione non avviene in un’unica soluzione, bensì in 10 quote annuali di pari importo.

Qualora il committente non ha reddito o non ha nulla da detrarre (semmai perché esente all’IRPEF, disoccupato o titolare di partita IVA in regime forfettario), o semplicemente perché lo preferisce, potrà fruire del Bonus Facciate attraverso lo sconto in fattura e la cessione del credito.

Le modalità di richiesta del bonus facciate 2022 prevedono che l’interessato deve scaricare e compilare l’apposito modello messo a disposizione dell’Agenzia delle Entrate.

La documentazione completa va presentata personalmente oppure attraverso un intermediario (commercialista oppure CAF) presso l’Agenzia delle Entrate che, dopo i dovuti controlli, provvederà all’erogazione della somma dovuta.

Tutti i pagamenti devono avvenire con metodi tracciabili, riportanti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita Iva o codice fiscale dell’impresa che riceve il pagamento.

In particolare i pagamenti devono avvenire:

• per le persone fisiche – con bonifico bancario o postale
• per i soggetti titolari di reddito d’impresa (imprenditori individuali, società di persone commerciali, società di capitali ed enti commerciali) – con bonifico o anche tramite altre modalità (ad esempio assegno bancario o postale)

Come per altri bonus, anche per il bonus facciate è indispensabile conservare copia della documentazione:

• fatture
• ricevuta del bonifico
• abilitazioni amministrative richieste o dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà con indicazione della data di inizio lavori
• domanda di accatastamento, per immobili non censiti
• ricevute di pagamento dei tributi locali sugli immobili, se dovuti
• notifica preliminare ASL, quando obbligatoria
• delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale, per gli interventi condominiali
• consenso ai lavori, per gli interventi fatti da chi detiene l’immobile
• visto di conformità
• per interventi di efficienza energetica, anche asseverazione di un tecnico abilitato e attestato di prestazione energetica (APE). Entro 90 giorni dalla fine dei lavori si dovrà inviare in via telematica all’ENEA la scheda descrittiva relativa agli interventi realizzati.

Come funziona il bonus facciate: un esempio

Ecco un esempio di come funziona il bonus facciate. ipotizziamo di dover realizzare lavori per il rifacimento di una facciata condominiale, nelle condizioni di seguito riportate:

• Totale lavori: 100.000 €
• Iva lavori: 10.000 €
• Spese tecniche (incluse asseverazioni varie): 10.000 €
• Iva spese tecniche: 2.200 €
• Spese visto di conformità: 2.000 €
• Altri oneri: 300 €

Otteniamo:

• Ammontare complessivo: 124.500 €
• Importo ammesso agevolazione: 124.500 €
• Detrazione spettante: 74.700 €

In caso di utilizzo diretto, avremo 10 rate da recuperare sull’Irpef dovuta di 7.470 € all’anno, a partire dall’anno successivo.

In caso di cessione del credito, potremmo vendere il credito, nelle condizioni di mercato standard attuali, all’80 % del valore nominale, ossia a: 5.976 €

In caso di sconto in fattura, potremmo avere uno sconto da 0 a 5.976 € in fattura, versando al fornitore solo la parte eccedente lo sconto.

Gli importi saranno ripartiti tra i condomini secondo le quote millesimali generali (secondo quanto stabilito dall’assemblea).

Come funziona il bonus facciate per un condominio?

Nel caso in cui gli interventi sulle facciate siano eseguiti sulle parti comuni degli edifici condominiali, gli adempimenti necessari per poter usufruire del bonus facciate devono essere effettuati dall’amministratore di condominio, oppure da uno dei condòmini a ciò delegato.

Per il bonus facciate l’amministratore del condominio deve:

• indicare i dati del fabbricato nella dichiarazione dei redditi;
• effettuare gli altri adempimenti, analogamente alle detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio o di efficienza energetica sulle parti comuni;
• rilasciare, in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condòmino, una certificazione delle somme corrisposte dal condòmino, attestando, altresì, di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla Legge.

L’amministratore deve conservare la documentazione originale, per esibirla eventualmente agli uffici che la richiedono.

È stato chiarito (AdE risposta n.838 del 21/12/2021) che sono agevolati anche gli interventi eseguiti su una sola porzione dell’edificio.

Pertanto se un contribuente intende riqualificare soltanto la superficie esterna corrispondente alla sua abitazione e non l’intera facciata dell’edificio, può usufruire del bonus.

Ovviamente servirà comunque la delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori nonché la tabella millesimale per la ripartizione o i diversi criteri previsti in caso di condominio minimo.

Quale maggioranza condominiale per bonus facciate?

Sinteticamente il bonus facciate riguarda:

• interventi di mera pulitura e tinteggiatura;
• interventi di consolidamento e/o ripristino degli elementi costitutivi della facciata esterna dell’edificio, degli elementi costitutivi dei balconi, degli ornamenti e dei fregi;
• altri lavori riconducibili al decoro urbano (grondaie, pluviali, parapetti, cornicioni, sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata);
• interventi influenti dal punto di vista termico o che comunque interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.

Se questi interventi riguardano un condominio, è necessario che gli stessi vengano approvati dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste per le varie attività da effettuare.

• Interventi esclusivamente di tipo estetico, come la sola pulitura e tinteggiatura, che possono essere considerati interventi di manutenzione ordinaria:
  • prima convocazione – maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio;
  • seconda convocazione – la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.
• Interventi di maggiore entità, quali ad esempio il consolidamento, ripristino o rifacimento di balconi o di altri elementi delle facciate, che possono essere considerati interventi di manutenzione straordinaria:
  • sia in prima che in seconda convocazione – la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio.
• Interventi che prevedano anche l’efficientamento energetico:
  • sia in prima che in seconda convocazione – la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi dell’edificio.

Limite di spesa del bonus facciate

Per il bonus facciate, detrazione riconosciuta nella misura del 60% delle spese sostenute nel 2022 ed effettuate tramite bonifico bancario o postale, non sono previsti limiti massimi di spesa, né limiti importi massimi per la detrazione ottenibile.

Bonus facciate: per quante unità immobiliari?

Per il bonus facciate non esistono limiti in ambito oggettivo, per cui tale beneficio fiscale è applicabile su quanti immobili si vuole, nel rispetto delle condizioni previste.

Quando scade bonus facciate 2022?

La scadenza prevista per il bonus facciate, così come introdotta dalla Legge di bilancio 2022, è al 31 dicembre 2022.