Il general contractor nel Superbonus è la figura che si occupa dell’intera pratica edilizia. Scopri ruolo, responsabilità, costi e un esempio di contratto PDF da scaricare
Nella realizzazione delle opere di grande complessità e dai costi particolarmente elevati si sente spesso parlare di general contractor, figura oggi utilizzata non solo negli appalti pubblici, ma, con l’introduzione del Superbonus nel panorama italiano, anche negli appalti privati.
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Chi è il general contractor
Nello specifico, per general contractor (contrente generale) si intende una persona fisica o giuridica dotata di adeguata capacità organizzativa, tecnico-realizzativa e finanziaria che si occupa di condurre e ottimizzare tutte le fasi che caratterizzano un intervento edilizio (particolarmente complesso) e che vanno dalla gestione burocratica alla completa realizzazione dell’opera.
Tale figura è stata introdotta nel nostro ordinamento per migliorare il processo di realizzazione delle opere pubbliche; infatti, affidando l’intero compimento dell’opera ad un unico soggetto si riesce a superare le difficoltà di coordinamento tra vari operatori coinvolti garantendo contestualmente al committente pubblico, snellimento delle procedure, riduzione dei tempi e dei costi.
L’art. 194 del codice di contratti pubblici (dlgs 50/2016) definisce compiti e responsabilità del general contractor; al riguardo si riportano le principali attività:
- la predisposizione del progetto esecutivo e le attività tecnico amministrative occorrenti al soggetto aggiudicatore per pervenire all’approvazione dello stesso;
- l’acquisizione delle aree di sedime;
- poteri espropriativi (attribuiti per delega dall’Ente titolare ai sensi dell’art. 6 comma 8, dpr 327/2001) in assenza di commissario;
- l’esecuzione con qualsiasi mezzo dei lavori;
- il prefinanziamento, in tutto o in parte, dell’opera da realizzare;
- l’individuazione delle modalità gestionali dell’opera e di selezione dei soggetti gestori, ove richiesto;
- l’indicazione, al soggetto aggiudicatore, del piano degli affidamenti, delle espropriazioni, delle forniture di materiale e di tutti gli altri elementi utili a prevenire le infiltrazioni della criminalità, secondo le forme stabilite tra quest’ultimo e gli organi competenti in materia.
Chi è il general contractor nel Superbonus e quali requisiti deve avere
La figura del general contractor negli appalti privati è strettamente correlata al Superbonus, o meglio alle criticità e difficoltà ad esso collegate.
Ricordiamo ai nostri lettori che il Superbonus è stato introdotto nel panorama della normativa italiana dal DL 34/2020, convertito in L 77/2020 e smi, e ha subito nel corso del tempo numerosissime modifiche che hanno determinato un clima di incertezza tra i possibili fruitori della detrazione e addetti ai lavori. Al riguardo ti consiglio di leggere l’articolo Superbonus 2023: tutte le novità per unifamiliari e condomini, per conoscere le ultime modifiche apportate alla normativa dall’art. 9, DL 176/2022 (Decreto Aiuti quater), che ha sostanzialmente revisionato la percentuale di detrazione usufruibile.
A differenza degli appalti pubblici, nella disciplina privatistica la figura del general contractor non è espressamente regolamentata; tuttavia, la complessità degli adempimenti da porre in essere per accedere alle detrazioni fiscali e il continuo variare della normativa hanno evidenziato la necessità di introdurre un figura specializzata nel sistema privatistico, dotata di capacità manageriali e che sia in grado di gestire in maniera ottimale la complessità che attanaglia gli interventi rientranti nel Superbonus.
In definitiva, il general contractor degli appalti pubblici, per analogia legis, approda in maniera atipica anche nell’ambito privato!
Ciò detto, vediamo chi è questa figura nel Superbonus: il general contractor, è solitamente identificabile in una persona fisica o una società formata da professionisti specializzati, ai quali il committente affida l’intera pratica del Superbonus (dalla progettazione alla realizzazione completa dell’intervento di efficientamento energetico e sismico).
Questo soggetto terzo, con organizzazione e mezzi propri si impegna ad eseguire le opere e le forniture occorrenti alla realizzazione degli interventi (redazione del progetto, fornitura materiali, fornitura componenti tecniche, esecuzione delle opere, attività di direzione lavori, ottenimento delle autorizzazioni necessarie per l’esecuzione dell’intervento, asseverazioni, etc.).
Inoltre, vista la possibilità di poter trasformare la detrazione usufruibile in credito di imposta cedibile o in sconto in fattura sul corrispettivo dovuto, il general contractor svolge per conto del committente anche tutte le attività legali, amministrative, tecniche e contabili, da eseguirsi con proprie risorse professionali direttamente individuate e contrattualizzate.
Solitamente, il general contractor è riconducibile ad una società, più che ad un unica persona, composta da professionalità altamente specializzate. Attraverso la cooperazione di figure esperte in settori diversi si riesce a garantire riduzione dei tempi e dei costi senza intaccare la qualità del servizio reso.
Requisito predominante, quindi, è senz’altro la capacità di questa figura di coordinare tutti gli attori che ritroviamo nel processo di costruzione, ovverossia imprese, tecnici, commercialisti e committente. Il general contractor, che conosce attentamente i vari processi, assume di fatto il ruolo di unico interlocutore per il committente e garante del rispetto degli adempimenti burocratici e delle scadenze tecniche previste per la realizzazione delle opere che fungono da prerogativa necessaria per accedere alle agevolazioni fiscali.
Come regolamentare il rapporto tra general contractor e committente
Abbiamo già detto che nel sistema privatistico non troviamo una disciplina specifica che regolamenta il rapporto tra general contractor e committente, tuttavia dalle definizioni sopra richiamate si può notare una perfetta analogia alla nozione di appalto riportata nell’art. 1655 c.c.
Un contratto di appalto, pubblico o privato che sia, ai sensi dell’art. 1655 c.c. è un contratto:
col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro
Tale è il rapporto che si instaura, nel caso di interventi edilizi di costruzione, ricostruzione, manutenzione, demolizione, etc. Elemento caratterizzante il contratto è la prestazione richiesta all’appaltatore, il quale, assumendosi il rischio di gestione, si impegna a raggiungere il risultato promesso.
Tornando alla disciplina del Superbonus, è necessario evidenziare che la stessa coinvolge un numero di operatori particolarmente elevato, pertanto, per assolvere agli obblighi previsti dalla vigente normativa, non è sufficiente la sottoscrizione di un semplice contratto d’appalto con l’impresa esecutrice, ma entrano in gioco tutta una serie di contratti, tra i quali:
- contratti di subappalto;
- contratti di cessione del credito tra committente e appaltatore;
- contratti di cessione del credito tra il committente e la banca.
Il general contractor rappresenta, quindi, la soluzione ottimale nella realizzazione di opere particolarmente complesse, in quanto il committente avrà il vantaggio di stipulare un unico contratto e di interfacciarsi con un unico referente. Quest’ultimo, svolge difatti, un ruolo di coordinamento e gestione di tutte le figure coinvolte e pertanto dovrà trovare le soluzioni ottimali alle problematiche che possono insorgere durante l’esecuzione dei lavori.
Sottoscrivere, quindi, un contratto d’appalto con un general contractor, dà la possibilità al committente di essere assistito da un team di professionisti altamente qualificati (commercialisti, tecnici abilitati, etc.), figure che da solo avrebbe difficoltà di reperire non avendo, solitamente, le necessarie competenze tecniche.
È opportuno per una giusta tutela delle parti definire dettagliatamente nel contratto i servizi resi dal general contractor e gli obblighi che quest’ultimo ha nei confronti del committente (obbligo di realizzare l’opera, obbligo di coordinamento delle varie figure professionali, etc.) oltre alle entità del corrispettivo e annesse modalità di pagamento.
General contractor, esempio PDF da scaricare
Redigere un contratto d’appalto tra general contractor e committente, non è un’operazione banale; per rispondere a tutti gli adempimenti previsti dalle norme in vigore, in maniera semplice e assistita ti consiglio un software per la redazione di capitolati speciali d’appalto in cui troverai il modello editabile.
Di seguito ti propongo, a scopo esemplificativo, un estratto PDF di di contratto d’appalto tra general contractor e committente.
General contractor: quali sono le responsabilità e rischi
Cosa succede se il general contractor non porta a compimento i lavori o non rispetta i termini previsti dalla legge, determinando di conseguenza la perdita delle agevolazioni fiscali?
La risposta a questa domanda non è semplice, atteso che come già detto, essendo il contratto d’appalto stipulato tra general contract e committente, atipico, le forme di tutela variano a seconda della scelta contrattuale e del contenuto dello stesso.
In questo clima di mancata regolamentazione della materia potrebbe accadere che vengano tralasciati aspetti rilevanti nel rapporto in essere.
A tal proposito al fine di evitare spiacevoli situazioni e per bilanciare gli interessi in gioco, è opportuno inserire nel contratto delle clausole che contemplino le ipotesi di mancato completamento dei lavori e perdita dell’agevolazione fiscale imputabile al contraente generale, con l’inserimento, ad esempio, di penali nel caso di ritardi nell’esecuzione dei lavori.
In tema di responsabilità, il discorso è lo stesso ed è collegato all’atipicità del contratto.
Difatti, questa particolare figura contrattuale, ha elementi che la riconducono prevalentemente alla disciplina dell’appalto ma potrebbe avere anche elementi del mandato. Nel caso di commistione di diversi tipi contrattuali, prevarrà in materia di responsabilità, la disciplina del tipo prevalente.
Quindi, nel caso di contratto d’appalto la disciplina della responsabilità dell’appaltatore è ben definita, ricordiamo tra tutte la garanzia per le difformità e vizi dell’opera (art. 1667 c.c.); mentre nel caso del mandato la disciplina è meno dettagliata e prevede genericamente che il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710, comma 1 c.c.).
General contractor e detrazioni fiscali nel Superbonus
Il general contractor, come facilmente intuibile, ha diritto ad una remunerazione per l’attività espletata: la domanda che sorge spontanea è se tali spese sono detraibili.
La risposta viene dall’Agenzia delle Entrate la quale ha specificato che sono agevolabili non solo le spese relative ai lavori oggetto di Superbonus, ma anche quelli relativi ai servizi professionali necessari per lo svolgimento dei lavori e per l’effettuazione delle pratiche amministrative e fiscali inerenti all’agevolazione (visto di conformità e asseverazione).
Di conseguenza, quindi, il general contractor ha il compito di pagare direttamente imprese e professionisti per poi fatturare al committente l’intera prestazione senza ulteriori aggravi di spesa. Non sarà, dunque, agevolabile il compenso richiesto dal general contractor per l’attività di coordinamento e gestione della pratica.
